투자용 주택구매 착안점
직통 (213)342-1004 | (818)271-9900 | 3421004@Gmail.com
The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.
The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.
투자용 주택구매 착안점
하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한 위치에 있게 된다.
숏 세일이란 무엇인가?
우리가 요즘 많이 듣는 새로운 단어중 숏 세일이 그 중에서 가장 많이 들을 수 있는 단어임에는 분명하다. 하지만 이것이 무엇인지 정확하게 알고있는 사람이 그리 많지만 않다. 우선 숏 세일이란 “집 모기지가 집 가격보다 많은 경우 은행과의 협상을 통해서 집을 없애고 빚도 없애는 방법”이다. 단돈 1불도 손해 않보는 미국 은행에서 몇만불에서 몇십만불을 손해 본다는것이 현실적으로 말이 않된다. 솔직히 아주 특별한 경우가 아니라면 은행에서 왜 손해보는 일을 하겠는가? 하지만 이게 현실이다.
은행은 다른 여러가지 이유로 해서 포어클로저를 피하려고 한다. 물론 모기지를 조금만 늦게 내고 뻑하면 하는 소리가 포어클로저 한다고 떠들어 대지만 실지로는 단순히 말로만 그렇게 떠드는 것이지 은행자체적으로는 포어클로저를 되도록 피하려고 한다. 포어클로저 해서 집 팔면 은행이 남는 장사 아니냐라고 생각하는데 만약 은행이 집 포어클로저 해서 돈이 남는다면 그건 은행몫이 아니라 집 주인 몫이다. 따라서 은행이 남는 장사를 하는것은 아니다. 따라서 포어클로저를 하게된다면 홈 오너는 절대 이득볼게 없는것은 너무나 당연하고 은행또한 이득볼게 없다는 것이다. 따라서 이런 이유로 인해서 은행은 비록 금전적으로 손해를 좀 보더라도 숏 세일을 선호하고 권장하는 것이다.
현재 모기지가 힘들거나 집 가격이 너무 많이 떨어져서 도저히 버틸수가 없을때 단순히 집을 포기한다는 생각은 절대 금물이다. 집을 포기한다고 모든 모기지가 없어지는것은 절대 아니기 때문이다. 집을 포기한다는 것은 집을 포어클로저 한다는 것이고 포어클로저 한 후에는 그 후폭풍에 견디지 못해서 90% 이상이 결국은 개인 파산을 하게된다. 하지만 숏 세일을 하는 경우에는 후폭풍에 대한 염려가 없다. 우선 은행이 자기들이 금전적으로 손해본다는것을 인정하고 숏 세일을 승인해 주는 것이기 때문에 나머지 잔금에 대한 걱정이 없다는 것이다. 물론 집을 담보로 에쿼티를 뽑았다거나 투자용 주택인 경우에는 예외가 좀 있기는 하지만 그래도 원금에 비한다면 새발의 피(?) 정도밖에는 되지가 않는다.
또한 크레딧 상으로도 포어클로저에 비해 짧은 기간안에 추스리고 다시 크레딧을 쌓기에 너무나 좋은 방법이다.
숏 세일은 불가능하다?
숏 세일이 힘들다고, 불가능하다는 소문이 무성하다던데..
숏 세일은 결코 쉬운 과정이 아니다. 실지로 Metropolitan Area에 있는 숏 세일의 성공률을 본다면 7%정도 수준이다. 결국 집 14채중 하나만 숏 세일에 성공한다는 것이다. 하지만 이것은 어디까지나 통계일뿐이다. 결국 너도나도 숏 세일 전문가라고 외치는 상황에서 결코 높은 성공률이 나올 수 없다. 숏 세일에 대한 정확한 지식과 제대로된 접근 방법을 모르고 그냥 뛰어든다면 성공률이 거의 0%에 가까울 것이다. 하지만 제대로 준비된 전문회사를 통해서 숏 세일을 진행한다면 성공률은 70%이상이 될것이고, 프라임 부동산 & 세무사 같이 전문적인 지식을 가지고 다른 회사에 의뢰하는 것이 아니라 자체적으로 은행과의 직접적인 협상을 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 성공률이 거의 98% 이상이 되는 것이다. 숏 세일이 힘든것은 사실이다. 하지만 제대로된 전문 회사를 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 거의 모든 케이스가 성공한다는 사실을 알아야 한다.
숏 세일을 신청할때 가장 많이 하는 실수로는 집을 살때와 마찬가지로 아는 사람한테, 집을 사줬으니까 등 그야말로 아무나한테 숏 세일을 맡기는 경우가 많기 때문이다. 극단적으로 얘기하자면 집을 사주는것은 자기가 꼼꼼이 보고 따지면 되기 때문에 부동산 라이센스를 가진 사람 아무에게나 부탁해도 된다. 물론 가격이나 조건이 좋아야 한다는것은 조금 양보를 해야한다. 하지만 특히 숏 세일은 경우에는 전문적인 지식과 경험이 없으면 홈 오너에게 치명적인 결과를 미치게된다. 일반적으로 숏 세일이 진행하다가 성공하지 못하면 할 수 없이 포어클로저로 들어가게 되고 거기에 따른 불이익은 고스란히 홈 오너가 떠안아야 하는 것이다.
숏 세일 리스팅 에이전트를 찾는 방법
일반적으로 홈 오너들이 집을 팔려면 집을 팔아주려는 에이전트를 찾는건 식은죽 먹기이다. 너도나도 집을 팔아주겠다고 할것이다. 하지만 집을 팔아주는 에이전트는 한명으로 정해야 하고 숏 세일을 해줄 에이전트나 부동산도 하나로 정해야 한다. 그럼 어떤 에이전트나 부동산에게 숏 세일을 의뢰해야 하는 것인가? 우선 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산이 직접 숏 세일을 진행하는지를 알아봐야 한다. 특히 숏 세일은 집을 매매하는 것이기 때문에 변호사나 부동산이 아니고는 진행할수 없는 것이 원칙이다. 따라서 라이센스가 있는지를 확인해 봐야 한다. 자신의 라이센스를 가지고 합법적으로 일을 해야만 자기가 하는 일에 책임을 지고 최선을 다히게 되는 것이다.
두번째로는 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산은 단순히 리스팅만 하고 그 뒤에 모든 서류작성이나 은행과의 협상은 다른 회사에게 의뢰를 한다면 보다 적극적인 협상도 힘들 뿐더러 문제가 있을때 적절한 대응이 힘들고 은행과의 연락도 제대로 취하기 힘들어진다. 따라서 숏 세일의 성공률이 떨어질뿐 아니라 홈 오너들에게 수수료를 요구하는 경우도 생기게 된다. 물론 수수료를 요구하는것이 불법이지는 않지만 일반적으로 은행이 수수료를 제공하는것으로 되어 있기 때문이다. 세번째로, 숏 세일을 진행할 에이전트나 부동산이 숏 세일의 경험이 있는지, 성공률은 좋은지 그리고 일을 진행하는데 있어서 최근 은행의 동향이나 정책에 민감한지를 따져서 성공하기 힘든 숏 세일을 좋은 조건으로 성공시킬 수 있는 그런 에이전트나 회사를 선정해야 하겠다. 숏 세일이나 포어클로저 후에 은행에서 차압이나 다른 법적인 조치를 취할 수 있나요?
포어클로저를 하게되면 은행은 집을 경매를 통해서 처분하게 된다. 이 경매를 통해서 집을 팔게 되면 주인이 바뀌는 것이고 만약 팔지 못한다면 처음 융자를 해준 은행으로 집은 돌아가게 된다. 이렇게 은행이 다시 소유권을 가지게 되면 부동산을 통해서 집을 팔게 되는데 이게바로 Bank Owned Property이다.(은행소유물건). 이렇게 되면 보통 은행이 빌려준 돈과 실질적으로 은행이 받게 되는 돈에는 차이가 생기게 되는데 이렇게 차이가 나는 금액은 은행은 홈 오너에게 책임을 묻게 된다. 따라서 이런경우 변호사를 통해서 홈 오너를 고소하게된고 홈 오너는 그 금액을 갚아 나가거나 은행이 여러가지 재산에 대한 압류를 하거나 월급 차압 또는 다른 부동산에 저당을 잡는 방법등 온갖 방법을 동원해서 자기들의 손해를 최소한으로 하려고 한다. 이런이유로 포어클로저를 하지 말라고 하는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 은행과의 협상으로 집을 파는 것이기 때문에 은행에서는 그 손해보는 금액에 대해서 숏 세일을 승인해주기전 공제해줄것을 약속하는 것이고 숏 세일 세틀먼을 한다는 것이 은행측에서 빌려준 돈보다 적은 금액이지만 그것으로 만족한다는 전제하에 숏 세일을 승인해주고 세틀먼을 하는것이다. 따라서 일반적으로 은행은 자기가 손해보는 금액에 대해서 손실 처리를 하게되고 홈 오너에게는 더이상의 다른 조치는 취하지 않게 된다.
숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다.
숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다.
foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다.
숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다.
숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다.
그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다.
다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다.
<예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Quit Claim Deed)에 서명을 해드린 경우 입니다. 집 문서는 타인의 명의로, 그리고 주택권리포기 문서에 서명했으므로 주택에 대한 권리는 모두 넘어가 버리고, 손님에겐 주택 페이먼트와 융자에 대한 책임만 원래대로 은행에 (Trust Deed) 그대로 남아있게 됩니다.
이러한 경우 주택권리를 이양받은 분이 주택권리를 주장하게 되며 이로 인해 복잡하고 어렵고 까다로운 법적인 공방이 일어날 수 있으므로 조심해야 합니다. 숏세일이 끝이 나기 전에는 Grant Deed (집문서) 이양을 해서는 안됩니다.
숏세일 진행은 집을 사고팔고 할 때처럼 꼭 Escrow를 통해서 하시는 것이 가장 현명한 방법이며 손님을 보호할수 있는 방법입니다.
<예 #2> Grant Deed와 Quit Claim Deed 에 서명한 후 주택 페이먼트는 할 필요가 없으나 원래 주택페이먼트의 ½ 만 자기나 자기 회사에 지불하고 있으면 1년 이상 살게 해준다고 할 경우인데 아주 조심하셔야 합니다. 거의 모두가 foreclosure로 넘어가게 됩니다.
<예 #3> Grant Deed에 서명해주고 난 다음 거의 일년 혹은 그 이상을 무료로 살 수 있게 해준다고 한후, 일단 서류에 서명 받은뒤, 몰래 2차, 3차 주택 담보융자를 여러 융자회사나 은행들에게 동시(일명 “샷건” (Shot Gun))에 신청하여 수만불 혹은 수십만불씩 받아 챙기고 자취를 감추어 버리는 경우가 있습니다. 따라서 엄청난 책임과 피해를 손님들이 고스란히 떠맡게 될 수도 있습니다. 물론 이 때에도 주택융자에 대한 책임을 손님이 지게 되며 법적 소송도 받을수 있으며 골치 아프게 됩니다.
많은 사람들이 숏세일을 한다고 하지만 법적인 하자없이 더이상의 손해나 피해가 없는지, 재대로 진행을 하는지를 꼭 확인하고 하셔야 합니다. 주택 융자페이먼트를 하는 것과 융자에 대한 책임을 지는 것은 당연한 일이나 경제사정이나 그 외의 개인적 이유로 꼭 숏세일을 해야 할경우에는 제대로 하는것이 중요합니다.
부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.
그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?
첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.
이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.
둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).
셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.
요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다
부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.
그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?
첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.
이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.
둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).
셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.
요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다
.
불경기에 한푼이라도 절약해야 하지 않겠는가?
렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.
2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다
그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다
내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.
ü 뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우
ü 주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우
ü 기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다
ü 대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우
위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다
ü 기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다
최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다
기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다
ü 기존의 주택에 증축이 가능합니다
기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다
ü 뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다
최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다
ü 뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.
최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다
기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다
주차장 규제 면제
ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다
ü 반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다
ü Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택
ü 기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우
ü ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우
ü Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우
위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다
추가 다른 규제와 기준
ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우
별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다
2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니
유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다
시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다
LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.
계획과 설계·허가·시공 절차
위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.
첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.
둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다
셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다
넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다
마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다
건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다
2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된 건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다, 이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다. 이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고, 수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.
오랜 기간 바이어 셀러분들을 도와드리면서도 갈수록 어렵다고 생각하는 것이 서류검토와 바이어, 혹은 셀러를 보호하기 위한 주변사항 검토입니다. 이러한 진행사항을 위해 바이어 셀러분들과 대화를 나누다가 놀라는 경우가 많습니다. 어떤 분은 집을 사고파 는 동안 사인 몇 번 한 것이 전부라고 하시는 분도 있습니다. 무지하면 용감하다고 하나 살펴보면 너무나도 많은 제재와 확인할 사항들이 많습니다. 보험과 마찬가지로 사고가 없으면 모르고 넘어가나, 문제가 생기면 귀중한 첫번째 자산인 아름다운집의 꿈이 일순간에 무너질 수도 있습니다 꼭 알아야 할 몇 가지 중요한 사항을 설명들입니다.
주택을 사고 팔 때 몇번의 인스팩션을 하는지 아시나요?
주택을 사고 팔 때 다음과 같이 적어도 6번의 인스팩션을 합니다, 여기에 추가적으로 하는 인스팩션은 굴뚝, 하수도, 심각한 경우에는 석면, 구조물 인스팩션도 하게 됩니다
1. 홈인스팩션: 바이어가 고용한 인스팩터가 집의 상태, 가전제품의 동작여부, 히터와 에어컨 등과 수영장, 기본적인 집의 구조 점검을 하게 됩니다. 만약 치명적인 결함이 발견되면, 바이어는 계약을 취소할 수 있습니다
2. 셀러가 하는 TDS(Transfer Disclosure Statement): 셀러가 주택전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야할 사항과, 과거에 수리한내역들을 기록하여 바이어에게 제출합니다
3. 바이어/셀러 agent visual inspection: 에이전트가 전체적인 사항을 점검합니다, 눈에 보이는 시각적인 인스팩션만을 합니다
4. 정부규제에대한 Inspection: 9A report, Retrofitting inspection등, 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 사항과 심지어는 마당에 심은 보호수도 인스팩션하고 인스팩션내용은 물론 미비점은 셀러가 완결하고, City혹은 County에 보고하여 야합니다.
5. 터마이트 인스팩션: 의무사항은 아니나, 인스팩션과 터마이트가 있을 시 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리합니다.
6. Final walk Through: 바이어가 홈인스팩션시의 상태와 다른 것이 있는지와 수리의뢰 한 것이 완결되었는지를 인스팩션합니다
GFE가 무었인지아시나요?
융자예상비용서,(GFE:Good Faith Estimates)는 융자 비용에 대한 내역서 입니다. 이 예상비용서는 바이어가 융자를 받는 내용을 정확히 이해하고, 융자여부를 결정하는데 중요한자료로서, 바이어가 융자신청서를 체출하면 반드시 은행은 바이어에게 3일이내로 제시하도록 되어 있습니다. 바이어는 높은 비용내역이 있으면 할인을 요구하거나, 융자신청서를 취소할 수도 있습니다
Closing Estimate는 왜 꼭 검토해야하나요?
바이어, 셀러모두 주택을 매매할때드는 비용을 당연히 어느정도 알고 있으나, 정확한 예상비용을 알기 위하여 데스크로의 Closing Estimate를 요청합니다. 비용의 내용을 이해하고, Closing비용 예산을 세우는데 기초가 됩니다
리스팅 가격 자신 없으면 감정을 하세요
셀러가 제일 어려운 것이 시장에 내놓는 가격을 결정하는 것입니다. 에이전트가 최대한 지원을 하 여주지만, 자신 있는 리스팅 가격을 제시할 만한 경력과 경험을 가진 에이전트는 그리 많지 않을 것입니다. 비싸게 내놨나하고 갸우뚱거리지 마시고, 싸게 내놨다고 후회하지 마시고, 확신이 없으시면 자신의 집을 감정해보라고 충고 드립니다. 감정비 오백불정도가 몇만불의 차이를 알려준다면 이보다 더 좋은 방법은 없을 것입니다
집을 사고 팔기전에는 꼭 CPA와 상의 하십시요.
에이전트는 모든 상황을 이해하고 바이어와 셀러분들에게 도움을 드리지만, 개인의 자산에 관한 사항은 여러가지가 복잡하게 얽히었고, 개인적인 사항은 에이전트에게 얘기하기 힘듭니다. 꼭, 집을 사고 팔기 전에는 반드시 CPA 에게 절세와 예상 세금에 대한 사항을 조언 받으시기 바랍니다
주택이 위치한곳이 재해지역에 포함되는지 꼭 확인하십시요
에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) report를 받게 됩니다. 이 안에는 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지를 자세히 알려줍니다. 치명적인 문제가 있으면 주택계약을 취소할 수 있습니다
집을 팔고 사고 동시에 해야할경우?
COP(Contingency for Sale of Purchase of Other Property )라는 매매조건이 있습니다. 내 집이 팔리거나, 이사갈집을 구해야만이 계약이 성립된다는 주택매매조건이 있습니다. 에이전트가 일정조정에 힘을 들기는 하지만 집을 팔고바로 이사 가야하는 바이어 셀러에게는 상당히 좋은 시스템입니다.
TDS(Transfer disclosure statement)는 꼭 작성하고 검토하십시오
셀러는 TDS 양식에 현재의 집의 상태를 자세히 기록하게 됩니다, 이는 바이어에게 집의 상태를 알리기 위함도 있지만 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하거나, 문제시 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박 할수 있습니다. 집의 상태가 조금이라도 이상하면 감추지 말고 이를 TDS에 반영하는 것은 셀러가 자기자신을 보호하는 다른 방안이기도 하며, 바이어 입장에서는 앞으로 거주할 집에 대한 자세한 내용을 아는 것이기도 합니다.
Preliminary Report가 무엇인지 아시나요?
부동산 등기등본 열람서 입니다, 원래 본인들이 에스크로와 직접 처리하는 서류를 우리는 대개 에이전트를 통하여 처리하거나 받습니다. 읽어보시는 일도 드뭅니다. 그러나 Preliminary report, 꼭 읽어 봐야할 할서류입니다, 매입하려는 주택의 판매자가 실소유권자 확인, 부동산의 용도제한(CC&R’s :covenants, conditions, and restrictions), 소유자의 등기형태, 재산세의 구성(Mello roos 혹은 Special assessor가 있는지 꼭 확인)과 체납여부, 가압류여부, 융자금액, 차압과 NOD 여부와 해당 주택의 토지에 대한 지적도가 포함되어 있습니다
위에 설명 드린 위의 부분은 아주 일부분에 속한 사항입니다, 바이어 셀러분들은 에스크로가 들어가면 일이 종결 된 것으로 생각하시지만, 사실은 에이전트 입장에서는 시작입니다. 그리고 조심히 다루어야 할 법률적이거나 회계적인 사항, 지역 제재사항, 꼭 지키거나 이행해야 할 사항 등이 많습니다. 그래도 위에 말씀드린 몇가지 사항은 바이어셀러분들이 꼭 이해하고 혹은 짚고 넘어가야 할 사항입니다
부동산시장에 대한 글을 쓰다 보면 같은 흐름의 말을 반복하게 됩니다. 가졌던 직업 중 가장 많은 시간을 보내었던 업무가 복잡한 일을 풀어서 정리하고 기획을 하는 일이었습니다. 많은 복잡한 일과 여기에 관계된 사람과의 일을 푸는 것은 흡사 엄두가 않나는 엉킨 실타래 같으나, 정리해보면 대개 몇 가지로 줄기의 흐름이 분류 되고 주 분류된 일을 어떻게 풀어나갈 것인지 일정 별로 정리하면 되는 일입니다. 간단한 일 같지만 각Factor별 많은 경우의 수와 일이 전개돼 나갈 때의 방향에 대해 필요한 Simulating은 많은 집중력이 필요합니다. 사실, 에세이가 돠었든 , 전문적 글을 쓰는 경우도 목차만 정리되면 실은 70%를 완성된 것이고 나머지는 가지를 채워 이해를 도우면 되는 것입니다. 반복되어 거론하는 이론은 몇 개의 줄기에 속한다고 보시면 되겠고 그 몇 개의 줄기만 잘 이해하여도 부동산 시장의 동향은 잘이해하실 수 있을 것입니다. 오늘은 두가지의 큰 줄기 살펴보고자 합니다. 왜? 정부가 유지하려는 기준금리가 6.5%정도이고 금리 오르고 내림의 Trend와 왜? 앞으로 적어도 한 세대 동안 주택가격이 끊임없이 오를 것인지에 대하여 말씀드리겠습니다
아래의 통계는 US CENSUS 에서 통계를 집계하기시작 한 1965년이후의 중간주택가격에 대한 분석테이블입니다
2015년은 Zillow의 통계를 기준하였습니다. 10년단위로 작게는 56%에서 120%까지 주택가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.
1965년대비 40년후 2005년에는 정확히 10배가 올랐습니다. 2007년 전에 사신 분들은 투자회수를 많이 하셨고, 2007년에 주택대란에도 불구하고 주택을 지금까지 보유하신분들 중 역시 괜찮은 투자회수를 하셨을것입니다 단지, 여러 채 사재기하여 단기차익 노리고 투기하신분들은 당연히 손해를 보셨을 것입니다, 매번 얘기하지만 적어도 집을 사실 때 7년이상 보유하시면 땅과 주택은 확실한 보답을 합니다. 아래의 도표상, 얼핏 보면 주택가격이 2005년과 2015년을 기준 -21%가 하락한 것같아보이나, 사실은 2007년 주택대란 시 $251,000까지올라간 주택가격에 대한 하락 율입니다. 자세히 살펴보면, 20007년당시의 주택가격 대비하여 현재 80%정도까지는 주택가격이 회복되었다는 것을 의미합니다. 아시지만 올 4월부터는 주택가격이 오른다고 모두들 난리입니다. 달러도 강세이고, 실업률도 최저치이고, 금리도 아직은 좋은 이자율을 가지고 있고, 경제전반에 걸쳐 아무도 주택가격이 하락한다는 언급은 하지 않고 있습니다. 경기가 좋아지고 봉급생활자의 통장에 예금액수가 늘다 보면 제일먼저 눈을 돌리는 것이 주택구매일 것입니다. 아이들이 늘어 큰집으로 이사가야 하는 가정도 그렇고, 이제는 결혼적령기에 접어든 세대도 다 같은 생각일 것입니다. 바로, 보금자리마련. 반면에 주택신축은 작년 중순부터 소극적 물량 외에는 전무하여왔습니다. 매번 말씀 드리는 수요공급의 원칙에 의하여 한번 동요되어 너도나도 집사야 된다는 생각으로 바꾸어 집착하면 당연히 주택가격은 널 뛸 것입니다 그 후에는, 어느 정도 완만한 상승세를 보일 것입니다. 아마, 요즈음 매스컴에서 언급하는 버블 론은 향후에 당연히 마저 회복되어야 할 위에서 말씀 드린 20%의 가격과 더하여 공급부족으로 인한 급상승을 얘기하는 것일것입니다. 지금의 가격이 버블이라는 것이 아니라 급상승 할 주택가격에 대하여 예정된 버블이라고 얘기하는 것입니다. 즉, 주택가격은 급상승한다는 언급으로 바꾸어 이해하여도 될 것입니다.
반면에 밸리지역은 확연히 미국전체의 통계와는 다릅니다. 1985년에서 1995년까지는 미국전체의 평균치에도 못 미쳤고, 중간주택가격도 미국전체 가격 보다 30%정도 높은정도이나, 2005년에는 미국전체 중간가격 대비 2.5배로 급격한 상승을 하였습니다. 10년후 2015년은 미국 전체 중간주택가격대비 2.9배나 됩니다. 특이 할 점은, 20005년대가격대비 8%가 낮다는 것은 주택대란으로 하락한 가격이 거의 회복 되었다는 것을 의미합니다.
다음은 금리에 대해서 알아보겠습니다, 지나간 50여년동안 가장 낮은 금리는 현재의 4%전후입니다, 그렇다면 가장 높았던 금리는 1981년 10월의 18.45%입니다 상상이 가십니까? 현재 금리의 4.6배입니다. 5%이하의 금리는 미국 역사상 지난 몇 년간의 좋은 시기일 뿐입니다. 작년에 정부가 발표한 목표 금리 6.5%가 현재는 높아 보이지만, 전체적의 흐름으로 보아서는 그리 높은 이자율이 아닙니다.
다음은 도표를 보시면, 현재 4%에 20만불을 융자받아 신분들은 월 $954을 지붛하게 됩니다. 그러나 정부의 목표금리인 6.5%인경우에는 30%정도가 증가된 $1,264불, 제가 미국에 와서 12년전에 첫주택장만시 9.5%를 싸다며 융자를 받았는데, 현재의 $954불보다도 50%가넘게 더 지불하는 $1,467을 내야 합니다. 어떻게 생각하세요, 지금 당장 주택을 장만하고 싶지 않으십니까?
지금 주택보유하신분들은 에이전트에게 감정을 의뢰해보십시오, 2007년 가격의 80-90%는 회복하였습니다. 그 어렵던 시기 폭락한 가격의 30-40%오른 것 상상을 못하셨을겄 입니다. 아마, 2-3년 지난 뒤 사고 싶어도 재고가 없거니와, 그로 인하여 바이어가 선호하는 좋은 주택을 고를 기회도 없어지고, 금리가 비싸 월모기지 부담 때문에 구매주택의 규모를 줄여야 합니다. 지금 조금어려우시더라도 징검다리 놓고 건너갈 예비는 하십시요. 그냥 머물러계시면 건너갈 길이 너무 멀어지고 후회하게 됩
2007년 주택대란 이후 지나간 시기 동안 젊은 주택 실수요자들은 주택구매를 거의 하지 않았다고 하여도 과언이 아닙니다. 주변의 30세전후의 신혼부부들을보면 주택을 소유한 부부들은 거의 없습니다.
물론 지나간 몇년동안 부동산 대란으로 인하여 부동산에 대한 매력이 떨어진것도 있지만, 왜그럴까요? 이런 젊은부부들중 맞벌이 하는경우에는 차이가 나지만 몇만 에서 몇십만불까지 통장에 넣어두고있는 부부들이 많습니다. 사실, 신규주택의 건축이 2007년이후 중지 된것과 마찬가지입니다. 2007년도이후에는, 요즈음에 시작된 소규모 건축이외에는 신규건축은 전무하다고 봐야합니다. 이러한 젊은 부부 만이 아니고 지나간 8년여동안 주택구매를 자제하고있던 주택소요자연증가 요인들, 기존에 가족이 늘어나 더 넓은 집이 필요한 중년층, 숏세일이나 경기가 좋지 않아 집을 잃어버린 분들, 경기가 좋아지면 타주나 외부에서 들어올 유입 인구들, 경기가 풀리면 무엇이 제일 먼저 문제가 될것인지는 자명합니다. 수요공급의 법칙에 따라 모두가 부족한 재고의 주택구매를 위하여 많은 고생을 하게될것입니다..
금리 3% 초반의 꿈같은 시절도 지나갔고, 주택이건, 콘도이건 약간의 다운으로 구매하면 관리,수리비,재산세등 비용을 다 제외하고도 몇백불씩 남는 좋은 투자조건은 역시 이미 다 자나간 일입니다. 지나간 몇년간 어려운 분들이나, 젊은 분들에게 말씀드리던 얘기가 있습니다. 힘들어도 조금 무리가 되어도 포기하지 말고, “징검다리 돌하나를 놓으십시오”, 제대로 된 다리를 놓겠다고 기다리거나, 떨어진 지나간 주택가격과 주택가격이 다시 폭락한다는 소문에 연연 하다가는 얼마 후 더 상승한 주택 가격과, 정부목표인 6.5%정도 이상으로 상승해버린 금리로, 그나마 징검다리 없이 홈 스위트홈의 개울을 건너려면 많은 추가자금과 어려움이 필요하다고 말씀 드립니다. 예를 들어, 상승할 주택가격은 차제하더라도, 재작년 금리기준 3.25%인경우20%다운에 월 2천불씩내는 분은 58만불정도 가치의 집을 구매하실수 있었으나, 6.5%로 금리가 오르면 같은 조건에 40만불의 집을 구매할 수밖에 없습니다. 재작년에는 40만불이면 그래도 방3개짜리 단독주택 구매가 가능하였습니다만. 6.5%오른 상태에서는 58만불 가치의 현가할인 페이먼트와,그에 더하여 그사이 오른 주택가격을 더 지불하여야하므로, 아마, 똑같은 재정상태로는 조그마한 콘도정도를 살수 있을 겄입니다.
이제야 이러한 추세를 이해하시는지, 요즈음들어, 자녀들의 집구매에 나서는 부모님들의 문의를 자주받습니다. 그나마, 지금이라도 서두르시는분들은 어느정도 막차를 탄다고 볼수있습니다. 그렇지만, 아무런, 준비나, 자녀분과의 상의없이 그냥 주택구매에 나서는 분들이 많으셔서, 다음달에는 자녀의 주택을 구매하는데에 따른 각종 세금 문제에대하여 말씀드리고 이번컬럼에는 자녀와 주택을 구매하기전에 사전에 확인하여야하는 점들과 준비하여야하는 것들을 말씀드리겠습니다.
제일중요한것은 자녀분들의 의지입니다
자녀분들과 같이 집을 사거나 의논하는경우는 대개, 첫째는 부모가 여유만만한 자녀들을 보다못해 나선경우입니다. 이런 경우에는 대개 부모님이 다운패이를 지원해주고 자녀들이 월 모기지를 내야하는데, 다운패이가가 있건, 수입이 확실하건, 아주게으르거나 나름대로 아주 바빠서 주택구매는 이차적인문제로미루어둔 자녀들일것입니다. 자녀들이 집을 사야겠다는 의지가 생기도록 두 가지 측면에서 설득해야 합니다. 지금의 렌트비나 월모기지가 비슷하나, 모기지의 이자와 재산세는 세금을 감면 받으니 월등히 지출이 줄어들것이고, 매년 렌트비는 계속 상승하나, 주택을 보유하게되면, 재산가치의 증가와 매월지출하는 모기지중 원금상환 폭만큼 에퀴티가 계속 늘어난다고 설명을 하시고. 둘째는, 어떠한 방법을 동원하든 에이전트가보여주는 주택을 같이 보게 하여, 홈 스위트홈을 갖고 싶어하는 충동이 생기게 하여야 한다는 점입니다.
자녀분들의 재정상태를 정비하십시오
자녀분들에게 주택을 사는 것을 권장하거나 도움을 주고 싶은 분들의 대부분이 이 자녀에게 의견을 확답을 받지 않은 상태에서, 즉, 바이어가 준비되지도 않은 상태에서, 다운페이와 모기지 페이먼트에대하여 조사도않해보고 주택을 먼저 둘러보시는 경우가 있는데 서로가 시간낭비이고, 할 일을 꺼꾸로 하는 셈이 됩니다. 자녀분들 세대는 월수입과 통장에 얼마 있는지는 부모에게도 예외 없이 알리고 싶어하지 않습니다, 더욱이, 특별한 개인사정이나, 크레딧문제, 학자금융자, 뜻하지 않은 채무 등은 당연히 부모에게 사정을 알리고 싶지 않을 것입니다. 그러나 위에서 말씀드린 바와 같이 왜 주택을 구매하여야 하는지를 잘 설명하고 설득하여 자녀분의 재정상황을 잘 정리하시어 어느 정도의 다운페이에, 어느 정도의 월 모기지 불입이 가능한지를 정한 후 다음단계로 넘어가야 할 것입니다. 까다로운 자녀분들에게는, 나에게는 않보여줘도 돼니 에이전트나 주택금융담당자와 직접 얘기를 해보고 결정하라는 슬기로움도 있어야 할것 입니다
주택 구매자금에 대한 준비를 하시기 바랍니다
자녀분이 부모님 은퇴 후 살집을 구매하는데 도움을 주겠다고 하거나, 자녀에게 도움을 줄 터이니 주택을 구매하라고 권고할 경우, 자녀분들의 확실한 의지를 확인하는 방법은 사려는 집의 규모와 적절 월 모기지 지출규모산정을 위하여 세금보고자료와 크레딧 레포트 발행 승인서, 다운페이먼트 증빙서류 등을 준비하여달라 고하면 알 수 있습니다. 실제로 자녀가 부모의 노후대비 주택구매를 도움준다고하거나, 자녀의 주택을 구매하는데 도움 준다고 문의하시는 분들에게는 일단을 대상주택을 정하기 위한 시야를 넓히기 위하여 몇 개의 집을 보여드리고 자녀분의 의지를 확인하고 관련자료를 보내주시도록 하면 거의 연락이 없으십니다. 에이전트도 힘들고 부모님들도 힘듭니다, 제일먼저 열고들어가야 할 관문은 집을 구매할 자금의 확보에 있습니다 그래야 집의 규모도 적절한 모기지 금액도 알 수 있습니다.
구매대상 주택의 규모와 위치를 같이 조율하십시요.
대상주택의 규모가 정해지면 반드시 자녀분들과 주택을 같이 보러 다니시도록 권장합니다. 사정상 주일만시간이 난다면 주말에도 둘러보시고, 주중에 동행을 못하여도, 대략적인 취향을 알 수 있어 자녀들이 선호하는 집을 찾을 수 있을 것입니다. 부부간에도 집을 보는 관점이 틀린 데 세대가 틀린 자녀분들은 확연히 틀립니다. 자녀들은 내 말을 따라줄 것이다, 내가 좋다면 좋아할 것이다라는 말은 그 동안의 경험으로 보면 100% 틀립니다. 동몽이상입니다.
지금이라도 늦지 않았습니다, 그러나 꼭 서둘러서 행동에 옮기십시오.
위에서 말씀 드렸지만, 좋은 시절은 다 지나고, 이제는 점점 더 주택의 구매가 어려워지는 시기는 계속될 것입니다. 그래도, 지금이라도 더 늦기 전에,더 힘들어 지전에 본격적으로 자녀들을 위한 도움을 행동에 옮겨야 할 것입니다. 그러나, 예산의 규모도 본인의 생각도 확인하지 않고 용감하게 준비하지 않은 행동을 옮긴다면, 자녀분도, 부모님도, 도와드리는 에이전트도 힘들어지는 것은 물론, 부모와 자녀간에 골이 생길수도 있습니다. 차분차분하게 단도직입적으로 자녀들과 우선 대화를 트고 행동에 옮기면, 모든 것이 잘 풀리고 분명히 적절한 시기에 아름답고 따듯한 홈 스위트홈을 구매하게 될 것입니다.
케 니 조
웨스턴부동산그룹 대표
밸리부동산협회 자문위원
부동산전문 칼람리스트
베스트부동산 부사장(전)
남가주한인부동산협회 회장(전)
밸리한인부동산협회 회장(전)
남가주한인부동산협회 고문(전)
남가주한인부동산협회 이사장(전)
SAU USA CEO
셀러분들이건, 바이어분들이건 주택을 사거나 팔 때 주택보험에대하여서는 별로 관심을 보이지않는 것 같습니다, 조건이나 커버 범위등을 검토하지않고 소흘히 하기쉬운 주택보험에대하여 알아보겠습니다. 최근들어 기준도 많이 바뀌고, 새로 생긴 규정도있습니다. 꼭 융자를 받을 시에만 들어야하는 것은 아님니다 만약을 대비하는 것이 보험이지만 반드시 주택을 사고팔 때 적어도 주택보험의 조건에 대하여 기본적인 것은 알아두어야 만약의 불행한 사태에 대비할 수가 있습니다. 보통 주택융자시 금융기관에서는 담보로 받게되는 주택에 대한 화재보험을 요구합니다. 보험료는 주택크기와 가격등 담보의 조건 상황에 따라 다릅니다. 보험회사마다, 계약조건마다 차이는 있지만 대략 주택보험이 커버해주는 사항은 다음과 같습니다.
본 건물 (Dwelling)
화재, 폭동, 태풍, 우박, 천둥,번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버해줍니다. 그러나, 지진, 홍수, 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지 않습니다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다. 근래에는 지진보험이 HOA에포함되어있는경우가 많습니다.
기타 건축물 (Other Structure)
본 건물과 붙어있지 않은 차고 ,게스트 하우스, 패티오, 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해 커버됩니다.
주택내 개인 소유물 (Personal Property)
가구, 옷 등의 건물 내에 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항입니다. 보통 본 건물 가치의 50% 정도를 보상범위로 정합니다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 디덕터블과 차후에 변동 될 보험료를 잘 알아 보고 보상 청구를 해야 합니다.
주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use)
재앙에 의해 거주지를 재건축하거나 수리하는 기간 동안 주거지 사용불능으로 의해 지출되는 호텔비, 식비, 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다.본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다.
개인손해 배상 (Personal Liability)
직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는 법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해등 광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때 집에서 넘어진 외부인의 치료비용등이 이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액이상을 권유합니다. 비즈니스를 하거나 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 보유재산의 보호를 위하여 Personal Umbrella 보험을 따로 가입하는것이 좋습니다.
의료비용 (Medical Payment)
외부인이 본 건물내에서 부상을 입었거나 음식물 등을 제공받고 질병이 발생할 경우 환자가 병원비용 으로 청구할 수 있는 보상금액입니다. 상해보상 청구를 하지않고도 병원비용을 청구할 수 있기에 꼭 필요한 조항입니다. 위의 6 가지의 조항이 모두 포함이 된 HO3 주택 보험이 일반적으로 주택소유자들에게 많이 권해지는 주택보험입니다 . 콘도나 타운하우스를 구입할 때에는, HOA가 보험을 일괄 가입하여 별도로 보험을 가입 할 필요가 없으므로 신경을 쓰지 않습니다. 그러나 지난 2010 년 4 월부터 패니매와 프레디맥이 융자조건을 강화하면서 콘도나 타운하우스를 구입할 때 HOA 가 커버하는 건물 손상에 대해 보상하는 보험 뿐 아니라 소유주들은 건물내부에 대한 추가보험(HO6)을 별도로 반드시 가입해야 합니다. 패니매가 요구하는 HO6 보험 가입 범위는 주택 감정가격의 20%이며 주택 구입융자 뿐 아니라 재 융자를 받을 때도 적용이 됩니다. 또한, 몇년 전만 해도 HOA 비용이 매월 150-250불정도였으나, 요즈음은 조그만 콘도도 300불 전후로 급증 하였습니다. 이는 지진보험이 기본적으로HOA 비용에 포함되기 때문입니다. 주택 매매시 에스크로가 입수하여 바이어에게 제공하는 HOA documentation에는 HOA에서 가입한 보험의 자세한내용과 커버리지내용이 들어 있습니다, HOA에서 가입하건, 융자관련 은행에서 가입 조건을 요구하건, 적어도 Home sweet Home을 사랑한다면 한번쯤은 보험의 조건과 보상 범위 등을 검토하여 알고 있어 만약의 사태에 신속한 대비를 할수있어야 할 것 입니다
그렇게 복잡하던 시장이 올해 봄을 거쳐 아직도 회색빛을 띄며 멈추어 있습니다.
최근, 바이어분들은 선뜻 구매의 확신을 갖지 못하겠다며 호소하십니다. 사실, 직시하여야할 다른 문제가 있습니다. 매물은 이미 3-4개월전부터 누적이 되기시작했고,
문제는 셀러, 바이어 모두에게 있으니 거래가 이루어지기가 어렵다는점에있습니다. 통상 부동산시장을 셀러스 마켓이냐 바이어스마케이냐고 정하고 바라보지만, 최근은 아예 마켓이 거의 형성되지않고, 꼭 필요한 실수요자만 적당한 가격에 좋은집을 선택하며 구매합니다
바이어는 1-2년전에 30만불이면 사던 콘도를 지금은 40만이상 오른가격으로 오퍼를 넣어야 되고, 셀러분들은 그래도 억울한 가격이라고 하소연하는 이상한시장이 형성되어 있습니다.
가격을 고려하여보니 억울하여 오퍼를 넣는것이 망설여지시고, 누군가가 가격이 떨어질것이라고 하면, 귀가 솔깃하여 오퍼를 철회하거나 기다려 보겠다고 생각을 바꾸시는 분들도 간혹있습니다. 셀러분들은 한숫가락을 더얹으셔서, 10-20%가 더올른 내년 봄 가격에 내놓으시며 꿈에 부풀어 계십니다.물론, 이제는 시간이 촉박하거나, 시장을 이해하시는 대부분의 셀러들은 적당히 7-15%까지 억울하다면서도 시장현황이 그리 변경되니 가격을 낮추어서 내놓습니다. 사실, 거품가격이 거두어지는 것입니다. 경제상황이나 바이어, 정치적인 제고가 없이 스스로 만들어놓은 꿈의 가격을 이제는 스스로 내려놓기 시작하시나, 바이어들은 이미 저멀리서 바라보고만 있습니다.
뒤걸음친 바이어와 한발 앞서나가는 셀러의 말도않되는 높은 가격이 재고로 누적되면서 작년 일년간의 재고부족 상황은 이미 해결되었고, 이렇게 너무 지나친 바이어와 셀러의 적정가격의 의견차이는, 시장에 내놓은 매물들이 장기간 팔리지않게 해놓은 원인이 되어왔고, 그러다보니 리스팅의 Expire기간이 종결된것이 많고 Backup offer가 늘어나기시작합니다. 에이전트가 보는 매물리스트에는 매물마다 전부 빨간 하향 화살표가 거의 다그려져 있습니다. 바이어도 어느정도있고 재고도 충분하나, 아직도 많이 벌어진 서로의 동 떨어진 가격 생각으로 매매가 이루어지지 않는것으로 보시면됩니다. 어차피 셀러분들은 집을 보유하고계신분들이고, 이사를 할계획이라도 시장 주택가격이 올라도 소유주택의 가격도 같이 상승하므로 여유가 있으시니 재정적으로 문제가 생기기전에는 급하게 서두르지를 않을 것입니다. 그러나, 바이어 입장은 틀립니다. 생각을 바꾸어야합니다. 현재, 작년 가격 기준하여 몇만불이 오른이유로 구매를 망설인다면, 내년봄, 가을에는 지난 일년간 오른 가격의 누적과 앞으로 올른가격을 기준하여 20-30%이상의 오른가격을 더 지불하여야 할것입니다. 결론적으로는 이러한셀러와 바이어의 가격이견차이가 조정되는시기가 지나야 부동산시장은 정상화 될것이고, 활기를 띄게 될것이고. 막차를 놓치신 바이어분들은 또, 역시 “살껄”하면서 후회를 하실것입니다.
미국의 이민 생활을 하시면서, 신뢰하고 성실한 부동산 중개인을 한 사람 알고 있다면 여러 가지로 도움을 받을수 있는 경우가 많습니다. 또한 저 역시 어떤 형태이든 한번 인연을 맺은 고객에게는 늘 도움을 줄 수 있는 부동산 전문인이 되고자 노력합니다. 주택이나 비즈니스 매매 외에도 부동산 투자와 관련된 전반적인 방안 등에 대해관련정보를 고객과 함께 나누겠습니다.
저는 지나간 30여 년간 비즈니스 컨설팅 경력과 첨단 사업의 경영 경험을 바탕으로 주택 등 일반 부동산의 매매서비스는 물론 고객들의 중요한 재산을 효율적으로 운용하기 위한 재 테크방안을 제시하며, 주택, 투 자용부동산, 비즈니스를 구입하고 매각하는 과정에서 필요로 하는 자문서비스를 제공합니다.
궁금한점, 부동산관련 문제해결을 원하시면 꼭 전화주십시요 (213)342-1004, 케니조입니다.