도대체 주택시장이 왜이래 ?
거래가 없습니다 부동산시장이 좋아졌고 부동산값이 오르고 거래가 늘었다고는하지만, 셀러도 바이어도 꽁꽁 묶여있습니다. 네가티브한 이상 현상은 좋은 시장 조건하에서도 이상한 현승을 불러 일으킬 것입니다. 추수감사절이 엍마 않남았는데도 주말에는 온통 오픈하우스 간판입니다.
어느날 갑자기 밀려올 혼동과 이리뛰고 저러뛸 주택시장의 모습이 상상됩니다.
전문기관과 메스컴들도 서로 상반된 통계와 의견을 내어 놓습니다. 시장이 완만하게 변형되는 정상적인 시기에는 이러한 상반된 통계가 나오지 않을 것입니다.
메스컴의 시장현황에 대한 의견을 믿을 것인가?
올해 3월전후에 잠깐 주택시장이 반짝하였습니다, 부동산의 시장현황에대한 평가는 다른 시장과 판이하게다름니다. 자동차는 사고파는 것이 당일 일어나고, 주간이나 월말의 집계만내서 발표하면 그만입니다. 그러나, 주택은 완전히 다름니다, 3월에 집을내어 놓으면 마케팅과 오픈 하우스등을 하고 오퍼를 결정하여 에스크로를 오픈하는데는 약 2달의 시간이 소요 됩니다. 에스크로역시 약 1달반전후가 평균적으로 걸리므로 내놓은 주택이 팔려서 통계에 반영되는데는 약 4-5개월이 소요됩니다. 3,4월의 시장이 조사후 집계되어 반영되는 시기가 9월경이 됩니다, 등기된 시점을 중심으로하면 9월의 통계가 맞으나, 실제로 시장의 상황은 3,4월 오래전 것입니다. 이러다보니, 정보의 전달이 1사이클정도가 늦어지므로 실제로 마켓이 한가한 9월에 우리는 바쁘냐는 인사를 받습니다. 부동산 전문 기관인 부동산협회나, 실제 필드에 있는 부동산 전문인들은 정확한 시장현황을 알고 말씀드립니다. 그러나, 이렇게 대부분의 매체를 타는 정보가 통계기관의, 등기시점에 의한 통계이나, 우리 에이전트들은 의아해 하면서도 체계적인 반박은 할 수없는것이 현실 입니다. 분명한것은 시장에서 뛰어다니는 부동산전문인이 시장현황은 제일 잘 알고있을것입니다.
왜 ? 이리 시장이 혼란스러운지?
제일 큰문제는 일전에도 말씀드렸지만, 정부가 방치하고 있는 주택시장입니다. 주식시장이 이제 하락세를 이루고있는데도 부동산시장으로 자금이 몰리지않는것, 고용율과 공장가동율이 거의 정상적인 수치를보이고있는데도 주택의 매매가 일어나지 않는것은 수치에의한 경제의 평가보다는 당장 우리주면에 실물경제가 작년보다도, 봄보다도 어려워졌다는데 있을 것입니다. 즉, 분위기 조성이 되지 않았다는 것입니다. Ralps, Vons와 같은 우리와 밀접한 실물경제 Retail시장의 상점에 “점원구함”이라는 종이가 붙어있다면, 주택시장은 활기를 띄기 시작할것이라는 신호일것입니다.주택은 우리가, 즉,실물경제에 밀접해있는 End User, 실수요자가 주머니와 통장에 어느정도 자금이 쌓이거나 미래가 확실할때 제일먼저 시도하는것이 주택의 구매일것이기때문에 그렇습니다. 그러나, 정부가 어떠한 계기를 주게 되면 또한 미리 움직이는 것이 주택시장입니다. 현 정부의 경제의 방치라는것이 바로 경제활성화에 대한 복지부동과 노력을 하지않는다는 점입니다. 아마 이는, 새정부가 들어서기 까지는 어려울것입니다.
다른 사항은, 버블에대한 논란입니다, 몇몇 분들은 주택가격이 하락하고있다고 합니다. 맞습니다 하락은 하락인데 양상이 틀린 것입니다. 바이어들은 이제 2-3년전의 낮은 가격은 잊으셨고 조금이라도 낮은 가격과 내가 좋아하는 주택을 고를수있는 막바지 기회라는것을 이제는 느끼고 있고,움직이기 시작합니다. 팔기를 원하는 셀러는 적정한 시장가격에 내어놓고 있습니다, 문제는 이러한 셀러들은 아직 드물다는 점입니다. 아직도 대부분의 셀러들은 내년 봄이나 가을 기준의 버블가격에 내놓고 있습니다. 7-8년 잘 주택보유를위해 재정 메네지먼트를 잘 하여온 분들이니 그럴수도 있을 것입니다. 그러나 주택 가격자체는 너무 높으므로 꼭 파실분들은 대개 가격을 조정하여 내놓습니다. 에이전트만 볼수있는 MLS Listing에는 주식시장의 전광판처럼 거의 모든 리스팅의 가격이 ↓ 로 표시되어 있습니다. 경제가 활성화되고 정부가 어떠한 계기점을 마련해준다면 자연스럽게 상승가격으로 재편성되면서 거래가 활발해질것입니다
