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2020년 10월 9일

첫주택구매자의 내집 첫오퍼내기



마음에드는 집을 잘살수있는 5가지 포인트

주택을  산다는의미는 마음에 드는 집을 적절한 가격에 사는것입니다.

구매했어야했는데 하며, 3개월전의 시장에대하여 후회하거나, 전문가들도 예측치못하는 3개월후의 시장을 예측하느니, 현재 내가 사고싶어하는 주택시장을 냉정하게 파악하고, 마음에드는집을 적절한 가격에 사는것이 슬기로움입니다.  즉, 어떤 전문가들의 의견보다도 보다도 내가필요한 시장에서 내가 직접 파악한 매물을 내가 적당한 금액이라고 생각하고 사는 것이 어느 최고의 전문가보다도 더 낳은 판단과 학신을 가질수 있다고생각합니다.

이는 최근에 인터넷으로 인하여 사전 정보가 모두 오픈되어있어 에이전트와 같이 많은 애기를나누고, 좀더 발품을 팔면 분명히 좋아하는 집을 적절한가격에 살수있읍니다

주택구매시 어려운점은 에이전트나 에스크로회사에서 도움을 받으면 잘 해결됩니다만,

바이어분들은 어려운 점에만 집착하여 사실은 더 큰문제화 될 수있는 기본적으로 검토하여야하거나, 고려하여야 할것을 누락하는 경우가 있읍니다.기본적이나, 아래와 같은 중요한 포인트는 하나하나를 써나가면서 검토해보는것이 좋읍니다. 처음집을 보기시작한후에 사게되는 시점인 2개월정도뒤에 검토한 문서가  “주택구매진행철” 로 두툼하게 되었을때 문서화하며 진행한것이 얼마나 판단에 도움이 되었는지를  느낄수 있읍니다

1.     구매하고자한는주택의 위치, 사이즈, 형태등을 정합니다
2.     다운페이먼트와, 월지출할수있는 한도를 산정하여 봅니다
3.     융자금 가능금액을 산출하여 총 구입할수있는 주택가격을
        산정하고이에따른 Pre-Approval을 받읍니다
4.     바이어가 원하는 주택의 위치와 사이즈에 맞는 집을 구합니다
5.     합리적인 가격을 산출하여 오퍼를 제출합니다


위와같이 진행하기위하여서는 

자기가 사야할 집을 예산규모에 따라 정합니다

간혹  바이어들이, 좋아하는위치, 가족규모, 학군에 따라 집의 규모와 위치를정하는것이 아니고,  생각만의 드림하우스를 떠올리며 무작정보러다니는 경우가 많읍니다, 집의 사이즈와 위치는 바이어의 대략적 취향이아니라 다운페이먼트와 가능한 월페이먼트에 의하여 정하는것이 원칙입니다. 이렇게 일의 전후가 바뀌어 많은 시간과 노력을 낭비하는것을 보았읍니다. 즉, 현재 본인이 통장에 있는 실제의 지출가능한 금액이 다운페이먼트금액으로 산정되어야합니다, 요즈음은 융자가 힘들어 다운페이먼트금액이 통장에 평균잔액으로 최소 2개월은 유지되고있어야합니다. 다운페이먼트는 단독주택인경우 주택가격의 20%, 콘도인경우 25%입니다. 요즈음은 많은 셀러가 다운페이먼트 보유 증명을 요구합니다, 오퍼를 넣기전에 다운페이먼드가 준비되어야하고, 이를 증명해야합니다

다음으로는 생활비와 다른 월페이먼트를 제외한 주택을 유지하기위한 월 페이먼트를 할수있는 금액을 산출합니다,  통상 원금상환액수, 원금에대한이자, 재산세, 주택보험이 주택을 유지하기위한 직접비용으로 볼수 있으며 이는 통상, 세금을 공제하기전 총 급여 40%정도가 넘지않으면 됩니다. 아래 테이블은 주택가격에 30년기준 상환기준금리를 적용하여 월페이먼트를 적용한 표입니다


주) 원금과이자가 포함된 금액입니다. 상기의 금액에 월평균 재산세와 월주택보험료를 합하면 총월 페이먼트가 산출됩니다 


융자 Pre-Approval 을 미리 받는다 

집이 맘에들어 그제서야 융자승인서를 받으러 다니면 이미 오퍼는 마감이 되었거나, 아예 Pre-Approval이 없는 오퍼는 접수하지 않는경우가 있어 곤란한 경우가 있읍니다

요즈음같이 매물이 부족하여 경쟁이 심한시장에서  복수오퍼, 케시오퍼가 많은 시장 상황과 정부의 론 자격심사 강화로인하여, 셀러들은 융자자격이 갖추어지고,  많은가격을 써넣은 바이어를 선호합니다. 심심찮게 다운페이먼트를 증명하고 Pre-Qukify가아니고, 융자브로커의 Pre-Approval 이 아닌 금융기관에서 직접받은 융자 승인서를 요구합니다.  

Pre-Qualify는 융자를 받을수있는 자격여부를 심사 한것이고 Pre-Approval은 융자자격심사를 마치고 금융기관이 하시라도 융자를 해준다는 융자승인서입니다.  

주택매물을 보러다니기전에 사전에 서류를 갖추어 융자회사에 의뢰하면 융자자격심사를 한후, 내부적으로 Pre-approval자격을 부여합니다, 미리 승인서를 발행하는것이 아니고, 오퍼를 넣을 주택을 정한후 주소를 통보하고, Pre-Approval letter를 요청하면 대개 하루이내에 발행하여줍니다.

사야할 주택을 정합니다

이제, 사야할 집의 사이즈를 정했고, 필요한 융자-자금을 준비하였으면 사야할집의 위치를 정합니다. 이를 간접적으로 시뮬레이션하여 대개의 윤관을 가지고 집을 보러다니면 결정에 많은 도움이 됩니다. 40만불기준의 집인경우 좋은 동네에 대로변 안쪽에 위치하고 상태가 좋은집이면 각각 평가 항목에 3만불정도를 기준하면 49만불이면 아주 맘에드는 좋은위치의 당장 이사가도될정도의 집일것입니다, 그러나 동네가 않좋으면 3만불이 싼 46만불,  대로변이면 43만불, 이런식으로 대로변여부, 동네선호도여부, 집의 상태에따라 각각 3만불정도가 차이나는 것으로 예를 들면 예간은 46만불인데, 동네는 맘에들고 대로변이 싫은데 예산이 부족하면, 조금 손볼집을 사서 천천히 고치며산다는 생각을하면 마음에 드는 집을 선택할숭 있읍니다. 혹은, 당장이사를 해야하고 식구가 많아 4룸이 필요한데 예산이 부족하면, 조금 좋은 학군에서 먼 집을 고르면,  맘에드는집을 고를수있읍니다.다 만족할수있는집을 구한다면 얼마나 좋겠읍니까, 그러나 백만불짜리집을 사시는분이나 30만불대 콘도를 사시는분이나 고민은 항상 대동소이한것 같읍니다.  좋은부분만을 반영하여 예산이 올라가는것도 문제지만, 조금부족한부분을 양보하여 대신 맘에드는집을 사는것도 지헤로움일 것입니다

가장 문제가 되는것은 몇십만 불짜리 집을 사면서, 수도꼭지가 못쓰겠다, 방충망이 망가졌다면서 집전체를 못쓰겟는 것처럼 좁은 시야로 네가티브 마음을 갖은것은 매물을 냉정히 보지 못하는 시각이라 보겠읍니다. 더중요한것은 내가 이짐을사서 3년정도를 살았을때 잘못삿다고 후회하지 않겠나 하는 마음의 기준으로 담대하게 보는 시야가 필요합니다 

사고자하는 매물의 시세를 잘 파악합니다

집을사면서 바이어가 가장 염려하는것은 내가 이집을 비싸게 사지않는가하는 두려움일것입니다. 더욱이 요즈음같은 경우는 셀러가 낮은가격으로 리스팅을 하여 바이어가 혼란스럽게하는경우가 많읍니다. 에이전트들은 대개 2-3가지의 방법을 통하여 지나간 3-6개월동안 팔린 가격을 기준으로 바이어가 사고자하는 매물의 가격을 산정해봅니다, 그리고 이를 기반으로 바이어가 적절한가격을 오퍼하도록 어드바이스를 합니다. 또한, 리스팅 가격은 셀러가 사전에 많은 조사를 하여 내놓은 가격입니다. 바이어분은 에이전트와 같이 조사 한 자료를보면서 적극적으로 가격산정을 같이하면, 오퍼를 너무 비싸게, 혹은 싸게 넣었다는 불안감을 떨치고, 합리적인가격으로 오퍼를 낼수있을것입니다. 에이전트는 바이어가 리스팅 가격에서 무리하게 깍아서 오퍼를 넣자고  요청해도 따를수 밖에 없읍니다.

귀를 열고 마음을 열고 에이전트의 어드바이스를 듣고, 냉정하게  합리적인 가격을 산정하는것이 좋은방법이고, 좋아하는 주택을 적절한가격에사는 지름길일것입니다.

에이전트의 도움을 받아 적절한 오퍼가격을 정한후 오퍼를 제출합니다
지나간 자료를 근거로하여 가격을 잘 추산하였어도, 현재 시장상황의 흐름에 따른 가격과 매물이 위치한지역의 매물부족상황 이나,  복수 오퍼경쟁으로 인한 가격 현황은 보통 에이전트가 잘 상황을 파악하여 바이어에게 어드바이스를 해드립니다. 대개 에이전트는 오퍼를 넣기전 리스팅에이전트에게 전화를 걸어 오퍼 접수현황과 가격에대한 질문을 하여 정보를 득합니다. 이는 사고싶은집을 바이어가 살수있는지 없는지를 결정하는데 많은 영향을 끼칩니다.  과거 팔린집을 근거로한 가격산정은 물론 이러한 많은 변화되는 정보와 정보수집을 해서 적절하고도 타당성있는 오퍼가격을 정합니다

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