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COVID 19 이후의 4차원적 부동산 시장 분석


 COVID 19 이후 부동산시장은 어디로 갈까요?  

 고객분들을 만나다 보면 가끔 오지랖 넓게 도와드리다 마음 고생하는 경우가 있습니다. 주택매매 절차상 일어나는 경우 최선을 다해 이익이 되고 편안하게 해드리지만, 누군가를 소개해달라는 상황이 제일 어렵습니다. 건축이나 수리하시는 분 소개해주고 어느 쪽이 잘못했는지는 모르나 고맙다는 소리 들은 적이 없습니다. 집이 침수가 되거나 문제가 생기면 보험처리를 하게 되는데, 보험사의 일방통보적 처리를   따르다 보면 불이익을 당할 수도 있으므로 보험 클레임 조정사를 꼭 채용하라고 권고합니다부동산협회 세미나 내용중 보험클레임조정에대한 세미나가 있었는데, 노스리지 지진 시 우리 한인들은 보험사의 일방적 통보처리만 받다 보니 주류사회분들보다 20-30% 적게 보상 받았다는 사례와 예를 들어 마루가 침수되면 보험사는 침수부분 수리 만 승인하여 주나, 클레임조정사는 이를 주택의 가치하락을 들어 집 전체의 마루를 갈아주도록 보험사와 분쟁 조정해준다는 것입니다. 이러한 설명을 들은 후 주택보험관련 클레임이 발생하면, 전문 클레임조정사에게 의뢰하시라고 권고합니다. 몇달 전 집에 물이 새는데 어떻게 하냐는 다급한 전화를 받고 우선 클레임조정사와 상담하시라고 연락처를 드리고 잊고 있었습니다, 얼마 뒤 저에게 궁금한것이 있어 클레임조정사에게 아침에 연락했는데, 늦은 오후까지 연락이 안 온다며 듣기 거북한 말씀을 하실때, 이분은 왜 나에게 이런 말씀을 하시나 하는 생각이 들며, 오지랖 넓은 죄라고 생각하고 잘 설명을 드렸지만, 섭섭한 생각이 들었습니다. COVID19 때문에 앞으로 얼굴을 자주 못 보고, 배려와 감사를 품어주는 교회나 지인과의 사교모임도 그전 같지 않아 부족한 대화로 서로 이해하기 어렵고 마음이 이기적인 방향으로 흘러 배려와 감사하는 마음은 점점 줄어 각박한 삶을 살겠구나 하는 마음이 들어 참 우울한 하루였습니다. 그러나 정복되지 않은 전염병은 없다고 하는 말처럼 요즈음 감염율이 올라가기는 하지만 대개는 내년 가을정도면 어느정도 진정된다는 방향으로 트는 것 같아 다행이라 생각합니다. 이번달에는 꼭 COVID19사태때문은 아니지만 향후의 중기적 부동산대책 방향을 살펴보겠습니다 

1차원적 대형주택을 가지고 계신분들
현재 자녀분들을 모두 분가 시키고 대형주택을 머리에 이고 사시는 분들은 주택을 다운사이징하고 여유자금은 적어도 하루 4시간이상 공부할 자신이 있으면, 주식이나, 채권, 금등을 사 놓으시거나, 편안한 투자를 원하시면, 작은 콘도 2개를 매입하거나 2-3유닛짜리 인컴 프로퍼티를 고려하는 것도 좋은 방법입니다. 만약, 작은 타운하우스 2개를 매매하는 경우 1개는 거주하고 1개는 렌트를 놓게 되면 한달에 HOA, 재산세 등의 비용을 제외하여도 월 $1,500-2,000정도의 고정수입이 생기게 됩니다. 단지, 나중에 자세한 설명을 드리겠지만 역모기지는 절대 피하여야 할 악재입니다.  

2차원적 투자주택을 보유하고 계신분들
대개 주택의 가격은 다운타운/코리아타운, 밸리, 발렌시아지역, 케년 칸트리, 팜 데일 순으로 가격이 순차적으로 오르게 되고 지나간 몇 년은 산타클라리타에서 머물고 후퇴를 반복 보합세를 유지하다가, 현재는 팜데일까지 올라간 상태입니다. 팜데일은 작년 초에 30만불대이던주택이 올가을에는 40만불초반대로 올랐습니다. 또한, 세부적으로 각지역도 위치, 주변환경, 학군등에따라 주택가격이 선행하여 오르는 곳과 뒤 따라 오르는 후행지역으로 나누어 집니다. 예를 들어 우드랜드힐스지역은 3-4년전에 이미 선행하여 오른 뒤 지금은 거의 보합세를 이룹니다. 만약 지금 우드랜드힐스의 방3개짜리 60만불자리 콘도를 그대로 보유하고 있으면 이미 가격의 오름이 선행되었으므로 5년뒤에는 5-7%선의 완만한 가격 오름이 이루어 질것입니다. 그러나, 발렌시아아 케년칸트리 지역은 이미 전년 봄 시장 대비 10-20%이상, 팜데일지역은  50%이상의 가격이 1년간 상승한 상태입니다. 만약에 작년 봄에 우드랜드힐스의 타운 홈을 매각하여 다른 지역에 투자하였다면 이미 10만불 이상의 가격 상승으로 웃음 짓고 계실 것입니다. 가격의 상승의 시간차인 선행과 후행지역을 잘 고려하시어 머무르지마시고, 자산증식을 꼭 고려하시기 바랍니다

3차원적인 Rent Rate이 높은 지역으로 이동이 필요하신 분들  
Bed town에 사시던 분들과 개발이 멈추어 진 지역에 투자하신 분들은 Rent rate이 좋은 곳으로 자산을 움직이셔야 합니다. 예를 들어 살기 좋은 라크라센타에 거주하다가 이제 은퇴를 앞두신분들은 과감히 보유주택을 정리하고  렌트 Rate이 좋은 지역으로 자산을 이동시켜야 합니다. 라크라센타의 방3개자리 단독주택의 렌트는 3,500불정도이며, 주택의 가격은 최하가 80만불에 평균 100만불이 넘습니다. 만약에 Rent Rate이 좋은 발렌시아로 눈을 돌려, 50만불짜리 타운 홈을 2개를 확보한다면 월 들어오는 임대료는 5,500불이상이 되며, 신축 건물이고, Default율이 거의 없는 좋은 지역이니 더할 나위 없는 좋은 투자일 것입니다. 다른 옵션은 한 채는 다운 사이징하여 거주하시고, 다른 한 채는 렌트를 준다면 완벽한 은퇴계획이 될 것 입니다.
   

4차원적인 첫 주택구매자
주택은 없어도 괜찮다는 젊은 분들은 대개 자기의 비싼 취미에, 고급차에, 여행 등 자기 삶에 투자하는 분들입니다, 그러나 이분들도 어느정도 통장에 돈이 쌓이면 제일 먼저 눈을 돌리는 것이 주택 구매입니다. 향후 주택부족대란과 금리와 가격상승에 대비하여 수단과 방법을 가리지 말고, 자녀출산후 집을 넓혀가거나, 노후를 위한 투자를 할 수 있는 조그마한 콘도라도 장만해야 할 것 입니다.  융자가 쉬운 지금 20%정도 다운하고 40만불짜리 소형 타운 홈을 사면 아직은 투자여건이 좋아, 월모기지와 재산세 HOA를 합하여, $2천불정도로 같은 크기의 아파트 렌트비보다 저렴합니다. 만약 구매를 늦추어5년정도 후에 구매하려 하며, 두가지 불리한 사항이 있습니다. 우선은 적어도 20%이상 오른 주택가격과 정부의 목표 금리 율인 6.25% 이 두가지 상승세를 감안하게 되면 다운페이먼트는 10만불이 필요할 것이면, 모기지와 재산세, HOA가 포함된 매월 불입금은 현재의 구매시보다 70%가 오른 $3,462불이 됩니다. 아직은 늦지 않았으니 마지막 막차 칸에 라도 동승하시기 바랍니다.

한가지 드리고 싶은 말씀은 렌트도 비지니스입니다, 입주자가 잘 거주할수있게 적절한 조건과 환경을 만들어주고, 테넌트에대한 선입관을 바꾸고 은행이자처럼 아무것도 안하고 또박또박 앉아서 통장에 받는다는 생각은 놓으시면, 다른 비지니스보다는 최소한의 노력으로 안정된 수입이 보장됩니다.
  
현재 이시기 어려운 사항 잘 이해하고, 조금이라도 멀리 보시며 현명하게 판단하시어 악재를 좋은 기회로 탈바꿈하는분들이 예상외로 주변에 많으십니다.  좌불안석보다는, 이제 과감하게 마지막남은 찬스를 현명하게 쓰시기를 바랍니다.  

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주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19후 어디로 가나요?

 


주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19 어디로 가나요?

모기지은행협회는 8월17일기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일연체는 9년만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일연체는 감소추세를 보여,

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주택 감정가격의 기준이 되는 요소

 


주택 감정가격의 기준이 되는 요소

주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 바이어는 당연히 싸게 사고 싶을 것이고, 마음에 드는 집을 선택한 경우에는 시장가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣을것입니다. 통계 및 기본 데이터 축

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주택구매가 더욱 어려워진다는데, 대책은 ?


 주택구매가 더욱 어려워진다는데, 대책은 ?

COVID19에 따른 주택시장현황과 앞으로 전망.

최근 주변 몇몇분들이 미국 생활이란 것이 자기 개인 사정을 이리저리 말을 할수 없으니 속으로 만 앓고 힘들어하는 모습을 볼수 있습니다.  투기도 아닌 안전하다고 판단 후  투자하신 결과가 않좋아 힘들어 하시는 것이 참 안타깝습니다. Virtual coin이나 동업 투자하신 분들은

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COVID19에 따른 주택시장현황과 앞으로 전망.

 

주택 구매가 더욱 어려워진다는데, 대책은 ?
COVID19에 따른 주택시장현황과 앞으로 전망.
최근 주변 몇몇분들이 미국 생활이란 것이 자기 개인 사정을 이리저리 말을 할수 없으니 속으로 만 앓고 힘들어하는 모습을 볼수 있습니다.  투기도 아닌 안전하다고 판단 후  투자하신

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불안한 미래와 노후에 대한 최고의 대책?

불안한 미래와 노후에 대한 최고의 대책?

주식시장이 이상하지요? 코로나 사태 28,000 오가던 다우존스지수가 3 중순 30년래 최악의 폭락으로 18,000까지 하락하였다가 다시 24,000까지 자기들끼리 호재와 악재를 논하며 오르락 내리 락하고 있습니다.
10년간 가꾸어 실업률이 다시 10년간 걸려야 회복이

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COVID19 경제가 어떻게 돌아가고있나요, 부동산시장은?

 


경제가 어떻게 돌아가고있나요, 부동산시장은?

정복되지 않은 전염병은 없었고회복되지 않은 불경기는 없었습니다.
코로나사태에대하여 경제전문가와 부동산전문가정부에서 발표하는것을 집중적으로 조사해보고 분석해보니 

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소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요?

 


소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요?

주택을 구매 후 에스크로가 시작되고어느정도 진행이 되면 에스크로에서 베스팅(Vesting)을 어떻게 할건지를 물어봅니다법률적인 사항이니 에스크로나 에이전트도 도와드릴수가 없고  알기쉽게 설명을 할수도 없어각 방법에대한 비교표를 전달해 드리는것이 할 수 있는 최선의 방법입니다.

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앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다


마지막 막차마저 놓치시렵니까?     

앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다
이번 여름에는 지난해와는 달리  골목 골목 오픈하우스 간판을 많이 보셨을 것 입니다.  전체적인 주택 거래는 2년전인 2017년 연말을 기점으로 계속 줄어들다가, 

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부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다

 


경제와 부동산의 관계

부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다

일전에 모일간지에서 시니어주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년사이의 밀레니엄 세대 분들 중

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IRS에서 주택매매가격의 15%를 무조건 떼가는 경우

 IRS에 주택매매가격의 15%를 예치해야하는경우


IRS, 미국 세법에서는 외국인인 경우 주택을 구매 후 매각할 시 무조건 에스크로에서 매각대금의 15% 떼어내어 IRS에 보내게 되어 있습니다만약주택매각시 에퀴티가 부족하면 주택매매대금에 15%에 부족한 금액을 보태어 IRS에 예치해야 합니다에스크로과정에서 에스크로에서 매각대금에서 떼어내어 IRS로 보내기 때문에 예외는 없다고 보면 됩니다.

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융자의 비용 - 알고 냅시다.

 


융자의 비용 - 알고 냅시다. 

집을 사는 바이어가 융자 신청을 할 때 은행이나 론 오피서로부터 예상되는 융자비용 명세서(Good Faith Estimate & Truth-in Lending)를 융자 신청 후 3 일 안에 서면이나 우편으로 받게 됩니다
그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고
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알고넘어갑시다 재산세



알고넘어갑시다 재산세
재산세의 부과방법
크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 일반 재산세는 매년 7월1일부터 다음 해 6월 30일까지 1년을 회계연도로 해서 1분기는 7월1일부터 12월 31일까지, 그리고 2분기는 1월1일부터 6월30일까지 2차례로 나누고 있다.1분기(11월 1일부터 12월 10일)와 2분기(2월1일부터 4월10일) 재산세 납기 기간의 만료일인 12월10일과 4월10일을 넘기게 되면 세금국은 재산세 금액의 10%에 해당하는 추징벌금을 부과한다. 여기서 주의해야 할 점은 세금국은 매년 단 한차례만 한 장으로 된 1, 2 분기 일반 재산세 고지서를 통합해서 발송하고
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후회하는분과 미소짓는분


 후회하는분과 미소짓는분
오늘 아침 5년째 집을 보시고 계신분이  갑자기  관심있는 집을 보았으면 하시며전주에 신문을 보았는데 주택가격이 떨어진다고 신문에서 보았는데 집을 사야하느냐고 여쭈어보십니다이분은 5년전에 지금 살고 있는 낡은 집을 처분하고 
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숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!!


 숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!! 

Short Sales 이란 무엇인가 ?

주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을  말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다.

Short Sales 은 어떻게?

주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다

Short Sales이 모두 종결되면 ?

비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다.

어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ?

융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들,  집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요.

Short Sales 비용부담은 누가하나 ?

숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다

왜 은행은 Short Sales을 선호하는가  ?

은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅 상담합니다 보다 많은 비용을 지불하여야하므로, 은행입장에서는 주택소유자의 숏세일에 적극적으로 협조합니다 

연락처 케니조 213-342-1004



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주택 화재보험 (Hazard Insurance)-꼭 알아두세요


주택 화재보험 (Hazard Insurance)

주택융자시 금융기관에서 담보물에 대한 화재보험을 요구하는데, 보험 비용은 조건과 주택크기와 가격등담보상황에 따라 차이가 납니다. 융자 금액의 0.02%정도 예상하시면 됩니다.

주택보험 커버 사항

– 본 건물 (Dwelling)

화재 폭동 태풍 우박 천둥번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버한다.

그러나 지진 홍수 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지

않는다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다.

– 기타 건축물 (Other Structure)

본건물과 붙어있지 않은 차고 게스트 하우스 패티오 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해커버됩니다.

– 주택내 개인 소유물 (Personal Property)

가구 옷 등의 건물내의 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항. 보통 본건물 가치의 50% 를

보상범위로 정한다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을받을 수 있다. 그러나 디덕터블을 염두에 두고 클레임해야합니다.

– 주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use)

재앙에 의한 거주지 재건축시나 수리하는 기간동안 주거지 사용불능으로 의해 쓰여지는 호텔비식비 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다. 본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다.

– 개인손해 배상 (Personal Liability)

직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해외광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때

이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액

이상을 권유합니다. 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 퍼서널 엄버렐라(Personal Umbrella)

보험을 따로 가입할 수 있습니다.

– 의료비용 (Medical Payment)

외부인이 본건물내에서 부상을 입었거나 음식물 등을 제공받고 질병이 발생할 경우 환자가

병원비용 으로 청구할 수 있는 보상금액입니다. 상해보상 청구를 하지않고도 병원비용을 청구할수 있기에 꼭 필요한 조항입니다.

위의 6 가지의 조항이 모두 포함이 된 HO3-주택 보험이 일반적으로 주택소유자들에게 많이 권해지는주택보험입니다

콘도나 타운하우스를 구입할 때, 단독주택에 비해서는 일반적으로 보험에 대해 신경을 덜 쓰게 됩니다.

관리비에 보험료가 일반적으로 포함돼 있어, 따로 보험에 가입할 의무는 없었기 때문입니다. 그러나 지난 2010 년 4 월부터 패니매와 프레디맥이 융자조건을 강화하면서 콘도나 타운하우스를 구입할 때 HOA 가커버하는 건물 손상에 대해 보상하는 보험 뿐 아니라 소유주들은 건물내부에 대한 추가보험(HO-6)을별도로 반드시 가입해야 합니다. 패니매가 요구하는 HO-6 보험 가입 범위는 주택 감정가격의 20%이며주택 구입융자 뿐 아니라 재융자를 받을 때도 적용이 됩니다

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투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?


 투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?


투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다주택임대가 잘 나가나요않나갈거같은데요?, 아닙니다모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다그것도 제때에보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다임대는 무조건 나갑니다너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다여유 있는 주택소유자라면 몰라도렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.

기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다.
연체를 하다보니그것을 받으려고 기다리다가일부만 받고또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로 연체가 되면 마음이 아프더라도아는 분이라거나혹은사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까그러나세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다또한주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다하지만 주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다 세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다.
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit
에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다특히해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다 이러한 사후조치나시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우질문 부분이나 궁금한점이 있는지이를 반드시 확인하고은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지그래도미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고 특히이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다이러다보니요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고이러한 적합한임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다이런분들은아마틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오라고 목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만위에서 거론한문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다.
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“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

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케니조 컬럼2019.03.23 20:47

“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

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“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”



 


이제 봄이 오고, 여름방학이 시작되는 6월까지 많은 분들이 가족이 늘어 집을 넓히거나, 직장이전 등의 이유로 새로운 렌트를 얻고자 동분서주하는 시기입니다. 그러나,요즈음에는 렌트 얻기가 왜? 집을 사는 것보다도 힘드냐고 하소연하시는 말씀을 자주 듣습니다. 결론은,  Landlord의 입장이 그전과는 달리, 실업률 증가, 차압, 숏세일, 수입의 감소에 의하여 Rent를 내지 못하는 Tenant가 급격히 증가하여 Eviction과 시간적, 재정적 손해를 경험하였기 때문이거나 사전에 조심스럽게 Tenant를 선정하기때문일 것입니다.가끔, 렌트가 몇 백불 싸게 나오거나, Rent 주택이 2-3달이 지나도 계속 마켓에 머물러 있는 경우가 있습니다, 틀림없이, 이 Rent주택의 Landlord는 과거 Tenant가 Rent를 밀려서 시간적 물질적 손해를 경험하신 분일 것 입니다. 전화해서 문의해보면, 완벽한 크레딧에 좋은 인컴을 가지고, 특히, 연체기록이 없어야한다고 전제를 합니다.

실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린 Tenant를 내보내려면 최소3개월이상걸리고, 1년이 넘게걸리는 경우도 있습니다, 한두달치 임대료와 년간 몇천불의 손해를 감수하더라도, 안정 된 직업과 좋은 크레딧을 갖고, 렌트를 밀리지 않고 낼 수 있는 Tenant를 찾는 것은 어떻게 보면 당연한것일겁니다.

내가 좋아하면 남들도 좋고, 싸면은 경쟁이 심해지는 것은 당연한 것이고, 다른 분보다 크레딧이 낮거나, 수입이 낮으면 제외되는 것은 당연할 것이고, 연체기록이 있거나 인컴이 확인되지 않으면 Landlord는 당연히 제일먼저 Application을 책상아래로 치워버릴것입니다. 통상, 렌트 계약의 종결 시 Landlord나 Tenant는 계약 종결  30일전에 문서로 통보 하게 되어 있습니다. 만약, 렌트기간이 2-3달 남은 상태서 다른 렌트를 구하러 다녀, 마음에 드는 주택을 찾아도, 어느 Landlord 건 한달 이상 집을 비워, 손해를 보며 계약을 해주지는 않습니다. 2-3달전엔는 지역선정과 대상 렌트 주택의 규모 정도를 파악하고, 약1달전부터 에이전트와 본격적으로 집을 보러 다녀야 할 것입니다. 주의점은 Rent계약후 거주하다가, 계약만료 이전에 나가려면 통상 잔여기간의 Rent를 모두 지불하여야 하는 점 알고 계셔 계약내용 중 Rent기간의 계약에 신중을 기하여야 할 것입니다.

그러면, Landlord는 어떤 Tenant를 좋아할까요? 첫째로는 Credit이 720이 넘으면 완벽한 것이고 최소 640은 넘어야 합니다, 둘째로는, 크레딧 리포트상에 Payment가 연체된 것이 없어야 합니다. 통장에 충분한 잔고가 있어도 정기적으로 내는 Payment연체가 있으면 Payment 지불 습관이 안 좋은 것으로 간주되어 렌트를 얻기가 불리해집니다. 특히, 거의 모든 Landlord측 에이전트는 현재 살고 있는 Landlord에게 전화를 하여 지나간 렌트 연체 여부와 거주태도등 특별한 점이 없는지를 조회합니다. 셋째, 수입과 렌트비의 비율이 적어도 40%는 넘어야 합니다, $2,000짜리 렌트를 기준하면 인컴이 5,000불은 되는 것이 좋고,수입에 대한 확인은 Bank Statement에 Deposit을 보고 확인하므로, 2-3달치의 Bank statement를 대개 요구합니다.

그러면, 반대로 Tenant입장에서는 어떻게 하면 렌트를 잘 얻을 수 있을까요? 물론, 제일먼저 크레딧이 좋아야 합니다, 그러나, 생각보다는 한인 커뮤니티는 크레딧에 대하여 신중히 생각하지 않습니다. 평소에 크레딧을 잘 쌓아야 하지만 만약, 부당한 Collection등 잘못 된 것은 편지나 설명으로 대신할 수 있으나, 항상, 1년에 한번은 무료 크레딧레포트를 크레딧 회사에 요청할 수 있으므로 미리 미리 본인의 크레딧내역을 검토하여 잘못된 것은 교정요청을 하고, 크레딧이 낮으면, 낮아진 이유를 찾아서 1-2달정도 신경을 쓰시면, 적어도 680이상으로 쉽게 올라감니다.차압이나, Short sale을 한 경우라도 주택모기지 외에는 연체가 없다면 설명을 하면 대개 수긍을합니다. 게으르거나, 재정관리를 잘못 한 것보다는 차압이나 숏세일은 인생에서 직장을 잃어버리거나 사고로 재정상의 문제로 일어난 것으로 이해하는 Landlord가 많습니다. 고의적 연체나 재정 관리 부족으로 인한 나쁜 습관적 연체는 Landlord. 라면 누가나다 꺼립니다.

그러면 이렇게 얼핏보기에도 까다롭고 어려운 렌트를 얻으려면 어떻게해야할까요? 좋은 에이전트를 만나야할것입니다. 에이전트들이 가장 어려워하는부분 중하나가 고객분들에게 렌트를 찾아드리는 것일겁니다.우선은 Tenant되시는분들이 위에서 언급한 사정을 이해하지못하고, 통장에 몇달치 Rent료가 있고, 수입도 좋은데(세금보고 않한) 에이전트가 딜도 해주고 가격도 깍아주어야한지않느냐고 요청하시며, 가격 조정은 커녕은 접수할 자격도 않되는것을 인정하지 않으십니다.에이전트 입장에서는 월 2천불자리 렌트를 소개하면 일년치 Rent의 2.5%정도인 600불정도가 회사로 입금됩니다. 회사 적립금, 보험, 제세공과금을 제외하면 집에가져갈수있는 금액은 100-150불정도입니다.이런 사정도 모르시고 뒷자석에 않으셔 이리로 저리로 가자고 하면 어느 누가 혼쾌히, 자기돈으로 기름값 지불해가면서 고객을 모시고 다닐 에이전트는 없을 것입니다. 연체가 있으면 Deposit을 1-2달을 더하겠다고 Application에 명시하거나, 근무하는 회사의 명함, 전 Landlord의 Good standing letter, 충분한 잔고와 매월 수입이 Deposit된 Bank statement를 첨부하는 것이 좋고, 특히, 내가 Landlord의 집을 좋아한다는 구구절절의 편지와 연체 혹은, Rent에 좋지않은 영향을 끼칠점에 대하여서는 상세히 사정을 조리있게 설명한 편지는 좋은 영향을 줄 것입니다..

위에서도 언급하였지만 5-6년전만해도 Credit report와 전 Landlord와 의 연체여부 조회 정도로 Tenant를 선정했었는데, 지금은 일자가 지날수록 Landlord는 지연되는 날 자만큼 Rent를 손해 보는 점을 감수를 하면서도 좋은 Tenant를 구하려 합니다. 여기에 더하여, 신규주택은 물론이고, 렌트 주택의 신축도 거의 없던 지나간 6-7년, 당연히 Rent 주택은 점점 부족 해지는 데에다, 경제가 좋아지면, 당연히, 도시유입인구가 많아지는 향후에는 점점 더 렌트 얻기가 어려워 질것 같습니다. 위에서 설명드린 점 잘 이해하시고, 서류를 잘구비하거나 크레딧관리에 만전을 기하고 좋은 에이전트와 잘 상의하시어 잘 구비하신 Application을 접수하면 분명히 원하시는 렌트를 구하실수 있을 것입니다.

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소유권분쟁에 영향을 끼치는 "베스팅"


 소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅'

베스팅이란

주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다.

베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다.

‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼

티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor

ship)이다.

■테넌시 인 커먼

가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다.

그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언

이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.

그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다.

예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는

것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.

■조인트 테넌시

일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다.

두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년후 두명중 한명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을

남한테 팔 수는 있다.조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다.

그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.A,B,C 세명의 투자자가 있다. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 B,C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 조인트 테넌시가 적용 된다.조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시

똑같이 나눠야 한다는 점이다.세명이 100만달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 20만달러, 30만달러, 50만달러다이렇게 투자 금액이 틀려도 세명의 지분은 정확하게 3분의1씩이 된다.

■ 커뮤니티 프로퍼티

부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유

권을 갖는다.집 가격이 100만달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망하게 되면 생존한 배우자한테 절

반이 넘어간다.(유언이 없을 경우)커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문이다.그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

A와 B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분

을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다.몇년후 A가 사망했다. 이럴때 A의 몫은 C한테 넘어간다.

■커뮤니티 프라퍼티/서바이버십

부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다.조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테

팔 수 없다는 점이 틀리다.또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 된다.

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소유권(VESTING)의 형태?


소유권(VESTING)의 형태? 

오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한후에 이서류 저서류 사인을하다가 보면 에스크로에서 부동산 소유규권등기(VESTING)를 어떻게 하실겁니까? 하고 물어 옵니다.

모든 부동산의 법적인 소유자가 누구인지를 알 수 있게 해주는 서류가 타이틀(등기)입니다.

소유권 형태의 방법에 따라 나중에 재산의 증여, 상속, 신탁, 양도에 따른 소득세 같은 문제들이 발생할 수 있고,  또한 사망,이혼 등의 예기치 못한 일로 인한 소유권 분쟁 문제가 발생할수도 있으니, 부동산을 취득할때에는 사전에 전문가들과 상의하여 소유권 형태를 신중히 결정하는 것이 좋습니다.

단독 소유(Severalty)

개인 혹은 법인(법인은 법적으로 개인으로 봅니다)이 단독으로 부동산을 구매하고, 소유하는 형태입니다.언제라도 제한없이 매매할수 있으며,  상속도 가능합니다

재산공유(Tenancy in common)

주로 투자자들을 위한 소유권의 형태로 두사람 또는 그 이상의 소유자가 되며 부부도 가능합니다.

투자지분만큼 소유권을 공동소유하며, 특별히 명시하지 않으며, 지분의 권리는 동등한 것으로 간주합니다. 각각의 공동소유주는 자기가 소유한만큼 팔수도 있고, 유언에 의한 소유권이전도 되나, 유언이 없는 경우는 상속자에게  이전됩니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다

공동명의(Joint tenancy)

두명이상이 부동산을 똑 같은 지분으로 소유하는 형태이며, 분할하여 판매 할수 없습니다 구성원 중 1명이 사망할시에는 지분은 나머지 사람에게 평등하게 분배됩니다. 부부 일 경우 법원의 판결을 통하지 않고 자동으로 지분이 자동으로 배우자에게 넘어가  많이 선택하는 방법입니다. 생존자에게로 자동으로 소유되는 권리는 유언이나 상속보다 우선합니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다

파트너(Tenancy in Partner)

두명이상이 사업체를 소유하는 형태입니다, 부동산을 매매 할 경우에는 반드시 모든 동업자가 동의 하여야 합니다. 동업자중 1명이 사망할 경우에는 유산 상속자가 지분을 상속받고 동업자가 됩니다. 파트너의 유산권만이 판결확정채권자에 의해 강제 판매될수있습니다

부부공유재산(Community Property)

부부인경우만 가능합니다,  결혼생활 중 취득한 모든 부동산은 이 소유권의 형태를 갖게됩니다.

매매를 위하여서는 부부가 모두 동의(사인)을 하여야 하며, 부부는 자기지분 만큼 자기 임의 대로 유언을 따로 할수도있읍니다. 그러나 결혼 전에 취득한 재산은 해당되지 않슴니다. 유언이 없으면 유언검인에 의하여 법원에서 판매를 하며 소송비용을 부담해야 합니다. 다른 사람에게 양도한다는 유언이 없으면 사망자의 지분은 배우자에게 이전되며 생존한 배우자는 세제상 혜택을 받을 수 있습니다.어느한쪽 배우자의 채무이행을위하여 재산전체가 강제매각대상이됩니다

부부공유재산-생존자권부(Community Property right of survivorship)

Community property와 동등하며, 단지 부부중 한쪽이 사망하는 경우 별도의 법적절차를 거치지않고 상속이되어,빠른 상속과 세제상의 혜택을 받습니다. 세금의 의무도 없으며 유언증인도 필요치 않습니다. 단, 주의점은 각 배우자가 결혼전이나, 결혼기간동안 발생한 채무를 갚아야할 책임이 있습니다. 즉,어느한쪽 배우자의 채무이행을위하여 재산전체가 강제매각대상이됩니다

과거에는 부부간에 많은분들이 보통 부부공유재산의 형태인 Community Property로 등기하였으나 얼마전부터는 Community Property right of survivorship의 형태가 새로 분류되었고, 부부간에 재산이 별도의 절차없이 자동으로 생존한 공동배우자에게 이전되므로 부부간에는 보통 제일 많이 선택하는 방법입니다. 켈리포니아주는 부부간 결혼이후에 생긴 재산은 무조건 부부의 공동소유로 인정합니다. 우스갯 소리지만, 남편이나 아내,몰래 시스템상 부동산을 사기가 어렵지만,  만약에  혼자명의로 사놓아도 배우자가 공동소유를 주장하면 당연히 소유권의 일부를 배려하여야합니다.

그래서 보통, 부부중 한분의  명의로 하고 싶다고해도, 상대배우자의 Quitclaim deed (재산권 포기증서)를 반드시 공증받아 에스크로에 제출하여야하는이유도 기본적으로  켈리포니아주는 결혼 후 발생한 여하한 재산도 부부공동재산으로 인정하므로, 둘중의 한분이 재산권을 포기를 해야하기때문에 그렇습니다.

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