주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다.
1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체)
2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체)
3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계
쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다.
4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)
쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고
쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다.
보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해
숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다)
5.Offoer Pakage Submitt 의 단계
리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다.
6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가
있는지 검토하게 된다.
7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다.
8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계
담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다.
Negotiator 한명당, 대략 100개 정도의 파일을 담당하게 되므로 1-2달 정도의 기다림의 시간이 필요하다.
9.B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계
은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는 절차로 은행측이 고용한 감정사를 약속된 시간에 보내서 BPO Report를 받게 된다. (또다시,7-10 일가량 소요)
10.Escalate up to Investorline 의 단계
모기지론을 은행에서 일반 고객들에게 할때, 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자
(예를들어, Bank to Bank 아님, Bank to Fanimae 나 Fredimac같은 투자은행의 승인을 받으므로 숏세일도 궁극적으로 그들의(자본주) 승인을 받아야만 하게끔 되어 있다) 15일-30일 소요.
11.Closing Dept -Approval 의 단계
Investorline의 승인을 받게 되면 각종 조건들이 수정 변경되어 숏세일을 할 수 있도록,최종 승인이 결정되어 편지로 부동산 에이전트에게 전달 된다.
12.Escow Open 의 단계
최종 승인이 남 이후 쎌러와 바이어가 에스크로를 오픈할 수 있다.
A. Inspection
B.Termite Inspection
C. Apprasal (Buyer's Choice)
D. Loan
13.Escrow Close 의 단계
위의 언급한 30-45일의 에스크로 단계를 거쳐 최종적으로 판매가 마무리 된다.
1부터 13의 수많은 단계 단계마다 특별한 노하우가 필요한 에이전트를 선정하는 건 정말 중요한 요소인 것이다
