주택 감정가격의 기준이 되는 요소
주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 바이어는 당연히 싸게 사고 싶을 것이고, 마음에 드는 집을 선택한 경우에는 시장가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣을것입니다. 통계 및 기본 데이터 축
융자의 비용 - 알고 냅시다.
융자의 비용 - 알고 냅시다.
집을 사는 바이어가 융자 신청을 할 때 은행이나 론 오피서로부터 예상되는 융자비용 명세서(Good Faith Estimate & Truth-in Lending)를 융자 신청 후 3 일 안에 서면이나 우편으로 받게 됩니다
그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고
그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고
숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!!
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Short Sales 이란 무엇인가 ?
주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을 말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다.
Short Sales 은 어떻게?
주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다
Short Sales이 모두 종결되면 ?
비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다.
어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ?
융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들, 집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요.
Short Sales 비용부담은 누가하나 ?
숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다
왜 은행은 Short Sales을 선호하는가 ?
은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅 상담합니다 보다 많은 비용을 지불하여야하므로, 은행입장에서는 주택소유자의 숏세일에 적극적으로 협조합니다
연락처 케니조 213-342-1004
숏세일의 기본
숏세일의 기본
왜 나는 융자가 않나와?
주택융자가 않나오는 이유 바이어 분들 중 융자에 대하여 세밀한 검토를 하지 않고 집을 먼저 둘러보시겠다고 하시는 분들이 생각보다 많습니다. 집을 현금으로 구매를 할 형편이 되지 않으니 은행으로부터 자금을 융통 받아 셀러에게는 현금으로 지불하는 것이니, 당연히 바이어분들은 부족한 자금을 메꾸어 줄 융자에 대하여 사전에 자세히 검토하고, 준비하여야 융자신청이 거절되거나, 혹은, 불리한 이자율감수를 하지 않을것입니다. 자세한 사항은 융자회사로부터 듣게 되고 융자 신청절차 시 아시게 되겠지만, 적어도 본인이 융자를 신청할 자격이 되는지와 준비하여야할서류에 대하여서는 사전에 확인하여야 일정에 맞추어 에스크로도 크로징 할 것입니다. 많이 들으시는 얘기지만 요즈음 융자가 않나온다면서요 하는 분들이 많습니다. 그러나, 사실은 대부분 융자신청자격이 없으신분들이 하시는 말씀입니다. 기본자격이 있으신 분들은 특별한 경우를 제뢰하고 당연히 융자가 나올것입니다, 오히려, 이러한 틀린 얘기를 귀담아듣고 깜짝놀랄정도로 수입도 좋고 자격이 있으신 분들이 한걸음 물러서 주택구입을 포기하고 주저 앉으신분을 종종 봅니다. 크레딧이 나쁘거나, 수입이부족하고, 파산, 차압등의 히스토리가 있으신분들은 자격이 없어서 융자 신청을 못하는 것이지 않나오는 것은 아닙니다. 크레딧점수가 적어도 640이상되고, 구매하실 주택의 규모에 맞는 수입이 있고, 파산, 차압의 히스토리가 있어도 해당 시간이 경과 된 분들은 특별한 사항이 아닌 한은 융자는 차질없이 나올것입니다. 신청자격이 없으신분들, 즉 융자신청접수를 할 수 없는 분들이 융자가 안나온다고 말씀하시는 것은 틀린 말입니다. 주택융자은행에서 주의 깊게 다루는 사항은 아래와 같습니다. 적어도 다음의 사항을 잘 알아 준비하시면 융자를 받으시는데 문제가 없으실것 입니다.본인의 크레딧 기록을 반드시 융자 신청 전 확인해봐야 합니다. 예상치 못했던 잘못된 기록과 과거 좋지 않은 신용 평가로 융자가 어렵거나 높은 이자율을 받는 불이익을 막을 수 있습니다.직장근무 기록등을 인컴(세금보고) 서류상의 내용과 확인해야합니다. 또한, 현재의 Pay stubs과 W-2 form을 준비해야합니다.융자를 위한 다운 페이먼트를 지불할 자금이 약 2개월 동안 은행구좌에있어야합니다. 본인의 수입 이외의 다른 모든 입금기록은 반드시 출처를 밝혀야 합니다. 특히, 주의 하여야 할 점은, 현금입금은 출처를 밝히기 힘드므로, 융자 신청 3개월 전부터는 출처 확인이 힘든 현금입금은 삼가해야 합니다. 에스크로에 주는 Deposit Check은 반드시 개인 Check여야 합니다.다운페이먼트나 Closing 비용 이외에 은행에 대략 3개월치 페이먼트의 자금이 본인의 은행 구좌에 넉넉히 있어 페이먼트에 문제가 없음을 보여 주기도 해야 합니다. 주식이나 펀드, 생명보험의 캐쉬 밸류, 401K등, 혹은, 2달치 이상 은행스테이트먼트로 자금을 확인 시켜주어도 됩니다.자영업을 하시는 손님은 2년치 개인 세금보고서, 2년치 회사 세금 보고서, 최근 Profit and Loss 스테이트먼트, 비지니스 라이선스 사본등이 필요합니다.만약, 비지니스 구좌의 돈을 다운페이로 쓰실때에는 CPA의 확인 letter가 필요합니다. 특히, 융자 신청인의 명의의 다른 부동산이 있는 경우 최근 모게지 스테이트먼트, 보험, 세금스테이트먼트를 부동산 별로 준비해 주셔야 합니다. 특히, 수입이 보유하고있는 모기지와 재산세, HOA등을 지불하고도 새로 융자받을 자금의 월지불금액이 충분하여야합니다. 만약, 최근에 집을 파셨고, 남은 금액을 디파짓이나 비용으로 쓰고자 하시는 경우,HUD-1 Uniform Settlement Statement 이 필요합니다.현재 렌트를 살고 계시면 집주인이나 아파트 매니저이름, 주소 및 전화번호가 필요합니다. 어찌보면 엄청나게 많은 서류가 필요하나, 주택구매를 위한 자금을 융자받기 위하여서는 반드시 요청하는서류이니 사전에 잘 구비하여놓으면 주택구매절자체 차질이 없으실것입니다 .
금융대란시 모기지 연체 의 비애
감춰진 일그러진 주택시장의 한 면
숏 세일, 차압의 증가.
요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압, 퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다.
오늘은 LA에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며, 모기지 내기가 어려운 상황에, 광고에 “퇴거중지, 한 푼도 안내도 살게 해드립니다” 라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고, 그동안 매월 $2500불이던 모기지를 $800만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고, 갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다. 변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며, 그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다. 저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고, 결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고, 모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고, 다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다.
이 변호사사무실은 LA에 소재하고, 오래전부터 “차압중지, 퇴거방지, 집 찾아드립니다”, 라도 광고를 합니다. 이 변호사사무실관계로 주택은 물론 비즈니스, 렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어, 여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다, 특히, 라이센스가 없는 사무장이나, 한인타운내의 유수한 회사에서 일하는 에이전트도 명함과 전단지에 이러한 내용을 인쇄하여 어려우신 분들을 찾아다니며 더욱더 어렵게 만들고 있습니다. 대부분 이런 상황에 처하신 분들은 지속해서 줄여진 금액도 지불을 하지못하고. 지불을 못하는 순간 변호사사무실은 손을 떼므로 당연히 은행이 가만히 있지 않는 것은 물론 괘씸죄로 더욱더 어려운 처지에 처하시게 되는 것을 여러 번 보았습니다.
미국 사회가 워낙 이 소송의 나라이므로 편법 소송과 방법을 통하여 그럴 수도 있다고 생각 하지만, 적어도 한 점의 양심은 있어야 되지 않나 하는 생각이 들었습니다. 이러한 분들이 선택하는 방법은 다음 3가지 중의. 첫째는, 은행과 잘 협상하여 성공적으로 숏 세일을 마치어 원활히 모기지를 탕감 받고, 2-3년 후 정상적인 한가지 방법일 것입니다 경제활동을 재개하거나, 둘째는 은행에 자산을 자진 반납하는 Deed-in-lieu Foreclosure로 차압보다는 불이익을 덜 받습니다, 셋째는 이도 저도 아닌 불법과 편법의 방법을 알아내고, 이리저리 없는 돈만 소비하고 편법의 올가미에 휩쓸려 마지막에는 차압으로 종결되어 평생 빛으로 걸머지고 가거나 혹은 파산 신청으로 마무리하는 경우입니다, 이런 경우는 대개 7-10년간 경제활동이 거의 불가능합니다.
원래 모지기조정과 숏세일등은 부동산 에이전트와 변호사만이 할 수 있습니다. 편법 변호사들은 부동산에 대한 노하우가 없으므로 숏 세일을 하기가 어려우므로, 대개 3안으로 처리를 유도하고, 모든 책임은 의뢰자에게 돌아가도록 합니다. 2안의 경우에는 차압보다는 불이익이 덜하므로 불가피한 경우에 차압을 대신하여 선택하는 방법이겠습니다.
최근들어 잦은 이러한 상담 받는 몇몇분들의 사정을 듣다 보니 조금 이상한 생각이 들어 부동산 시장 거래내역을 조사해보았고, 정말 놀랬습니다.
이 자료는 Core logic과 MLS자료를 통하여 조사한 자료입니다.
지난 6개월간 밸리와 산타클라리타의 주택거래건수는 4,942건입니다. 놀랍게도 이중 7.2%인 356채가 Short sale, REO, NOD, Bankruptcy sale 거래가 된 것입니다. 단적으로 조사한 자료지만 상상을 못한 수치였고, 다음달에는 좀더 자세히 조사한 후 원인분석을 해볼예정입니다. 이중 그라나다힐수의 지난 6개월간 Non Standard 거래 주택의 수는 23채로 Short sales이 12채, NOD가 2채, REO/Auction이 8채, 기타 1채입니다. 너무 민감하게 생각할 필요는 없다고 생각하나 한번쯤은 주의 깊게 들여도 봐야할 상황인 것 같습니다. 그렇다고, 주택가격이 내린 것도 아니고, 거래의 건수가 현저히 줄어든것은 아니라 다행이라고 생각하지만, 정부와 경제학자들이 입을 모아 애기하는 경제의 급성장이나 안정은 아닌것 같습니다. 특히, 트럼프 정부의 부동산 정책에 대한 요지부동 복지부동의 정책으로 인하여 그럴 수도 있다고 봅니다.
그리고, 안타깝게도 편법과 불법의 길로 들어서는 분들의 얘기를 들어보면 공통적인 점이 있습니다. 주변의 분들이 그냥 눌러 살면 된다, 모기지 탕감을 해준다, 론모디를 하면 된다는 등의 책임질 수 없는 말을 아무 생각없이 해준다는 것입니다. 그러다 보니, 에이전트나 정상적인 론 브로커, 변호사, CPA분들은빨리 정리하고 새로운 경제활동을 시작하라고하나, 많은 분들이 편법 변호사를 찾아가는 것 같습니다. 이러한 변호사분나 라이선스가 없는 분들은 의뢰자가 론모디를하고 월 불입금을 낼 수 있는지, 중, 장기적으로 어떤 게 유리한지는 생각치 않습니다, 그냥 늦게 내게 해주고, 론모디를 하고 수임료만 받으면 되기 때문이고, 특징은 대개, 변호사가 직접 하지 않고 중간에 브로커 끼어서 수임을 받는다는 것입니다. 주변의 분들이 어려우면, 얘기들어 주고, 위로해주고, 돌아가는 길과 편법이 아닌 해당전문가를 찾아가도록 설득해주는 것이 맞다고 봅니다. 제발 책임질 수 없는 말을 하여 더욱더 어려운 분들을 더 큰 어려움과 혼란에 들지 않도록 했으면 하는 마음입니다.
갤리포니아주의 모기지 재조정 서비스 관련 법규에는 주정부가 발급한 부동산 브로커 또는 에이전트 면허 소지자와 변호사에 한해 모기지 재조정 관련 상담을 제공할 수 있습니다. 부동산 에이전트 면허 소지자의 경우 브로커의 관리감독을 받으면서 일을 해야 하고, 변호사는 반드시 본인이 직접 일을 처리해야 합니다.
은행에서 빌린 원금을 다 갚지 않아도, 집주인을 보호해주는 숏 세일도 감사하여야 하나 당연한 것으로 생각하고, 더 나아가 안 낸 모기지와 원금을 탕감하여 차압 한 은행으로부터 집을 공짜로 되찾는 방법이 있다고, 당연히 할 수 있는 것을 왜 안 하냐고 부추기는 똑독하신분들, 이러 분들에게 초등학교 1학년 도덕교과서를 보내고 싶습니다. 그리고, 이와는 달리 끝까지 힘닿는 대까지 최대한 노력하는 꼿꼿하게 정직한 삶을 사시는 분들에게 격려의 박수를 보 내드립니다
포어클로저 VS 숏 세일
많은 사람들이 포어클로저랑 숏 세일의 차이점을 인식하지 못하고 둘이 똑같지 않나 하고 생각하시는 경우가 아직도 참 많다. 포어클로저는 집 모기지를 제대로 내지 못할때 은행에서 집을 빼앗아 가는것을 말한다. 따라서 포어클로저는 변호사나 다른 전문가를 통해서 내포어클로저를 신청하는것이 아니라 그냥 가만히 돈 안내고 있으면 은행이 알아서 집을 빼앗아 가는 것이다. 물론 은행이 손해보는 전 금액 뿐만 아니라 변호사비 및 다른 추가비용까지 전부다 부담을 해야 한다. 다시 말해서 포어클로저를 하게되면 현재 지니고 있는 비지니스나 다른 재산, 특히 부동산이나 은행에 있는 돈은 내돈이 아니게 된다는 것이다. 만약 월급을 받고 있다면 월급 차압도 얼마든지 가능하다. 예를 들어 은행에 빌린돈이 40만불인데 은행이 포어클로저를 해서 집을 팔고 나머지 손해본 금액이 10만불이라고 한다면 집 주인은 그 10만불에 대해서 고스란히 책임을 져야 한다는 것이다. 정말 운이 좋아서 은행이 그 10만불을 감해 준다 하더라도 10만불이 자신의 소득이로 인정이 되어서 다음해에 세금보고시 10만불에 대한 소득세를 내야 한다는 것이다.
하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한 위치에 있게 된다.
숏 세일이란 무엇인가?
우리가 요즘 많이 듣는 새로운 단어중 숏 세일이 그 중에서 가장 많이 들을 수 있는 단어임에는 분명하다. 하지만 이것이 무엇인지 정확하게 알고있는 사람이 그리 많지만 않다. 우선 숏 세일이란 “집 모기지가 집 가격보다 많은 경우 은행과의 협상을 통해서 집을 없애고 빚도 없애는 방법”이다. 단돈 1불도 손해 않보는 미국 은행에서 몇만불에서 몇십만불을 손해 본다는것이 현실적으로 말이 않된다. 솔직히 아주 특별한 경우가 아니라면 은행에서 왜 손해보는 일을 하겠는가? 하지만 이게 현실이다.
은행은 다른 여러가지 이유로 해서 포어클로저를 피하려고 한다. 물론 모기지를 조금만 늦게 내고 뻑하면 하는 소리가 포어클로저 한다고 떠들어 대지만 실지로는 단순히 말로만 그렇게 떠드는 것이지 은행자체적으로는 포어클로저를 되도록 피하려고 한다. 포어클로저 해서 집 팔면 은행이 남는 장사 아니냐라고 생각하는데 만약 은행이 집 포어클로저 해서 돈이 남는다면 그건 은행몫이 아니라 집 주인 몫이다. 따라서 은행이 남는 장사를 하는것은 아니다. 따라서 포어클로저를 하게된다면 홈 오너는 절대 이득볼게 없는것은 너무나 당연하고 은행또한 이득볼게 없다는 것이다. 따라서 이런 이유로 인해서 은행은 비록 금전적으로 손해를 좀 보더라도 숏 세일을 선호하고 권장하는 것이다.
현재 모기지가 힘들거나 집 가격이 너무 많이 떨어져서 도저히 버틸수가 없을때 단순히 집을 포기한다는 생각은 절대 금물이다. 집을 포기한다고 모든 모기지가 없어지는것은 절대 아니기 때문이다. 집을 포기한다는 것은 집을 포어클로저 한다는 것이고 포어클로저 한 후에는 그 후폭풍에 견디지 못해서 90% 이상이 결국은 개인 파산을 하게된다. 하지만 숏 세일을 하는 경우에는 후폭풍에 대한 염려가 없다. 우선 은행이 자기들이 금전적으로 손해본다는것을 인정하고 숏 세일을 승인해 주는 것이기 때문에 나머지 잔금에 대한 걱정이 없다는 것이다. 물론 집을 담보로 에쿼티를 뽑았다거나 투자용 주택인 경우에는 예외가 좀 있기는 하지만 그래도 원금에 비한다면 새발의 피(?) 정도밖에는 되지가 않는다.
또한 크레딧 상으로도 포어클로저에 비해 짧은 기간안에 추스리고 다시 크레딧을 쌓기에 너무나 좋은 방법이다.
숏 세일은 불가능하다?
숏 세일이 힘들다고, 불가능하다는 소문이 무성하다던데..
숏 세일은 결코 쉬운 과정이 아니다. 실지로 Metropolitan Area에 있는 숏 세일의 성공률을 본다면 7%정도 수준이다. 결국 집 14채중 하나만 숏 세일에 성공한다는 것이다. 하지만 이것은 어디까지나 통계일뿐이다. 결국 너도나도 숏 세일 전문가라고 외치는 상황에서 결코 높은 성공률이 나올 수 없다. 숏 세일에 대한 정확한 지식과 제대로된 접근 방법을 모르고 그냥 뛰어든다면 성공률이 거의 0%에 가까울 것이다. 하지만 제대로 준비된 전문회사를 통해서 숏 세일을 진행한다면 성공률은 70%이상이 될것이고, 프라임 부동산 & 세무사 같이 전문적인 지식을 가지고 다른 회사에 의뢰하는 것이 아니라 자체적으로 은행과의 직접적인 협상을 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 성공률이 거의 98% 이상이 되는 것이다. 숏 세일이 힘든것은 사실이다. 하지만 제대로된 전문 회사를 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 거의 모든 케이스가 성공한다는 사실을 알아야 한다.
숏 세일을 신청할때 가장 많이 하는 실수로는 집을 살때와 마찬가지로 아는 사람한테, 집을 사줬으니까 등 그야말로 아무나한테 숏 세일을 맡기는 경우가 많기 때문이다. 극단적으로 얘기하자면 집을 사주는것은 자기가 꼼꼼이 보고 따지면 되기 때문에 부동산 라이센스를 가진 사람 아무에게나 부탁해도 된다. 물론 가격이나 조건이 좋아야 한다는것은 조금 양보를 해야한다. 하지만 특히 숏 세일은 경우에는 전문적인 지식과 경험이 없으면 홈 오너에게 치명적인 결과를 미치게된다. 일반적으로 숏 세일이 진행하다가 성공하지 못하면 할 수 없이 포어클로저로 들어가게 되고 거기에 따른 불이익은 고스란히 홈 오너가 떠안아야 하는 것이다.
숏 세일 리스팅 에이전트를 찾는 방법
일반적으로 홈 오너들이 집을 팔려면 집을 팔아주려는 에이전트를 찾는건 식은죽 먹기이다. 너도나도 집을 팔아주겠다고 할것이다. 하지만 집을 팔아주는 에이전트는 한명으로 정해야 하고 숏 세일을 해줄 에이전트나 부동산도 하나로 정해야 한다. 그럼 어떤 에이전트나 부동산에게 숏 세일을 의뢰해야 하는 것인가? 우선 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산이 직접 숏 세일을 진행하는지를 알아봐야 한다. 특히 숏 세일은 집을 매매하는 것이기 때문에 변호사나 부동산이 아니고는 진행할수 없는 것이 원칙이다. 따라서 라이센스가 있는지를 확인해 봐야 한다. 자신의 라이센스를 가지고 합법적으로 일을 해야만 자기가 하는 일에 책임을 지고 최선을 다히게 되는 것이다.
두번째로는 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산은 단순히 리스팅만 하고 그 뒤에 모든 서류작성이나 은행과의 협상은 다른 회사에게 의뢰를 한다면 보다 적극적인 협상도 힘들 뿐더러 문제가 있을때 적절한 대응이 힘들고 은행과의 연락도 제대로 취하기 힘들어진다. 따라서 숏 세일의 성공률이 떨어질뿐 아니라 홈 오너들에게 수수료를 요구하는 경우도 생기게 된다. 물론 수수료를 요구하는것이 불법이지는 않지만 일반적으로 은행이 수수료를 제공하는것으로 되어 있기 때문이다. 세번째로, 숏 세일을 진행할 에이전트나 부동산이 숏 세일의 경험이 있는지, 성공률은 좋은지 그리고 일을 진행하는데 있어서 최근 은행의 동향이나 정책에 민감한지를 따져서 성공하기 힘든 숏 세일을 좋은 조건으로 성공시킬 수 있는 그런 에이전트나 회사를 선정해야 하겠다. 숏 세일이나 포어클로저 후에 은행에서 차압이나 다른 법적인 조치를 취할 수 있나요?
포어클로저를 하게되면 은행은 집을 경매를 통해서 처분하게 된다. 이 경매를 통해서 집을 팔게 되면 주인이 바뀌는 것이고 만약 팔지 못한다면 처음 융자를 해준 은행으로 집은 돌아가게 된다. 이렇게 은행이 다시 소유권을 가지게 되면 부동산을 통해서 집을 팔게 되는데 이게바로 Bank Owned Property이다.(은행소유물건). 이렇게 되면 보통 은행이 빌려준 돈과 실질적으로 은행이 받게 되는 돈에는 차이가 생기게 되는데 이렇게 차이가 나는 금액은 은행은 홈 오너에게 책임을 묻게 된다. 따라서 이런경우 변호사를 통해서 홈 오너를 고소하게된고 홈 오너는 그 금액을 갚아 나가거나 은행이 여러가지 재산에 대한 압류를 하거나 월급 차압 또는 다른 부동산에 저당을 잡는 방법등 온갖 방법을 동원해서 자기들의 손해를 최소한으로 하려고 한다. 이런이유로 포어클로저를 하지 말라고 하는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 은행과의 협상으로 집을 파는 것이기 때문에 은행에서는 그 손해보는 금액에 대해서 숏 세일을 승인해주기전 공제해줄것을 약속하는 것이고 숏 세일 세틀먼을 한다는 것이 은행측에서 빌려준 돈보다 적은 금액이지만 그것으로 만족한다는 전제하에 숏 세일을 승인해주고 세틀먼을 하는것이다. 따라서 일반적으로 은행은 자기가 손해보는 금액에 대해서 손실 처리를 하게되고 홈 오너에게는 더이상의 다른 조치는 취하지 않게 된다.
숏세일 진행단계
주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다.
1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체)
2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체)
3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계
쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다.
4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)
쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고
쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다.
보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해
숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다)
5.Offoer Pakage Submitt 의 단계
리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다.
6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가
있는지 검토하게 된다.
7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다.
8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계
담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다.
Negotiator 한명당, 대략 100개 정도의 파일을 담당하게 되므로 1-2달 정도의 기다림의 시간이 필요하다.
9.B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계
은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는 절차로 은행측이 고용한 감정사를 약속된 시간에 보내서 BPO Report를 받게 된다. (또다시,7-10 일가량 소요)
10.Escalate up to Investorline 의 단계
모기지론을 은행에서 일반 고객들에게 할때, 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자
(예를들어, Bank to Bank 아님, Bank to Fanimae 나 Fredimac같은 투자은행의 승인을 받으므로 숏세일도 궁극적으로 그들의(자본주) 승인을 받아야만 하게끔 되어 있다) 15일-30일 소요.
11.Closing Dept -Approval 의 단계
Investorline의 승인을 받게 되면 각종 조건들이 수정 변경되어 숏세일을 할 수 있도록,최종 승인이 결정되어 편지로 부동산 에이전트에게 전달 된다.
12.Escow Open 의 단계
최종 승인이 남 이후 쎌러와 바이어가 에스크로를 오픈할 수 있다.
A. Inspection
B.Termite Inspection
C. Apprasal (Buyer's Choice)
D. Loan
13.Escrow Close 의 단계
위의 언급한 30-45일의 에스크로 단계를 거쳐 최종적으로 판매가 마무리 된다.
1부터 13의 수많은 단계 단계마다 특별한 노하우가 필요한 에이전트를 선정하는 건 정말 중요한 요소인 것이다
숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?
숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?
숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다.
숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다.
foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다.
숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다.
숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다.
그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다.
다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다.
<예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Quit Claim Deed)에 서명을 해드린 경우 입니다. 집 문서는 타인의 명의로, 그리고 주택권리포기 문서에 서명했으므로 주택에 대한 권리는 모두 넘어가 버리고, 손님에겐 주택 페이먼트와 융자에 대한 책임만 원래대로 은행에 (Trust Deed) 그대로 남아있게 됩니다.
이러한 경우 주택권리를 이양받은 분이 주택권리를 주장하게 되며 이로 인해 복잡하고 어렵고 까다로운 법적인 공방이 일어날 수 있으므로 조심해야 합니다. 숏세일이 끝이 나기 전에는 Grant Deed (집문서) 이양을 해서는 안됩니다.
숏세일 진행은 집을 사고팔고 할 때처럼 꼭 Escrow를 통해서 하시는 것이 가장 현명한 방법이며 손님을 보호할수 있는 방법입니다.
<예 #2> Grant Deed와 Quit Claim Deed 에 서명한 후 주택 페이먼트는 할 필요가 없으나 원래 주택페이먼트의 ½ 만 자기나 자기 회사에 지불하고 있으면 1년 이상 살게 해준다고 할 경우인데 아주 조심하셔야 합니다. 거의 모두가 foreclosure로 넘어가게 됩니다.
<예 #3> Grant Deed에 서명해주고 난 다음 거의 일년 혹은 그 이상을 무료로 살 수 있게 해준다고 한후, 일단 서류에 서명 받은뒤, 몰래 2차, 3차 주택 담보융자를 여러 융자회사나 은행들에게 동시(일명 “샷건” (Shot Gun))에 신청하여 수만불 혹은 수십만불씩 받아 챙기고 자취를 감추어 버리는 경우가 있습니다. 따라서 엄청난 책임과 피해를 손님들이 고스란히 떠맡게 될 수도 있습니다. 물론 이 때에도 주택융자에 대한 책임을 손님이 지게 되며 법적 소송도 받을수 있으며 골치 아프게 됩니다.
많은 사람들이 숏세일을 한다고 하지만 법적인 하자없이 더이상의 손해나 피해가 없는지, 재대로 진행을 하는지를 꼭 확인하고 하셔야 합니다. 주택 융자페이먼트를 하는 것과 융자에 대한 책임을 지는 것은 당연한 일이나 경제사정이나 그 외의 개인적 이유로 꼭 숏세일을 해야 할경우에는 제대로 하는것이 중요합니다.
주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !
주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !
주택융자 금리가 그동안 양치기소년처럼 계속 오를것이라는 압박감을 주다가 2018년들어, 급격히 오르기 시작했습니다, 그것도 원래 예상했던 매년간 0.5%정도의 인상율을 훨씬 상회한 1%넘게 올랐습니다. 아시다시피, 우리는 트럼프 대통령이 선출된 후, 부동산 관련 전문인들 사이와 부동산시장에 관심있는 분들이 한결같이 입을 모았던 중점적인 사항은, 부동산 재벌인 트럼프가 부동산경기 부양을 위하여 많은 정책과 부양계획을 내놓을 것이라는 예측이었으나, 부동산 부양계획은 차제 하더라도 오히려 주택소유자에게 불리한 세제개편으로 우리의 어려움을 더 하여 주고 있습니다. 더욱이, 조용히 구체적인 경고나 알림없이 이미 올라버린 무서운 금리는 주택바이어들에게 큰 어려움을 주고있고 갈수록 어려움은 더 심해질것입니다. 특히, 변동 금리를 가지신분은 몇 백불이 아니라 같은 융자 금액에 대하여 많게는 천불을 넘게 더 내야하는 부담감을 줄 것 입니다. 금융대란이후에 매년 10-30% 씩 오르던 주택 가격은 정부의 노력과 시간이 지나면서 자연스럽게 진정이 되어 다행이나, 금리의 경우는 이제 부동산시장에 다른 어려움의 시작으로 보면 됩니다, 정부의 목표 금리는 당분간 6.5%정도라고하니 그나마 다행입니다, 믿기 어려우시겠지만 81년도 전후의 모기지금리는 18%전후였고, 지나간 50여년간의 평균 모기지금리는 9%대입니다. 이러한 지나간 장기 기록으로 보면 아직도 5%대의 금리수준은 나쁜편은 아닙니다.
다음은 30만불 융자시 기준 금리별 월 지불해야하는 페이먼트를 정리해보았습니다
2013년이후 주택을 구매하신분들은 30만불융자기준 $1,265의 월 모기지를 지불하여오셨습니다. 10월기준 5%금리를 기준하면 30만불을 융자받는분들의 경우는 $1,610을 지불하기 시작하여야하며, 2013년도보다 27%정도를 더내는것입니다. 이는 지불금액도 문제이나 구매가능 주택가격이 3분의 2로 줄어든것입니다. 즉, 같은 월 페이먼트 기준으로 보면 2013년도에는 50만정도에 살수있는 집을 올해는 39만불짜리주택 정도밖에 못산다는 결과가 됩니다. 그동안의 주택가격 상승과 금리에따른 구매가능 액수로 계산해보면 5년전에 비해 2배이상의 Buying power가 필요하다고 보시면 됩니다니다.
위의 도표를 보면 더욱 자세히 알수 있습니다, 재산세와 HOA를 제외하고 월 2천불을 주택구매하는데 지출이 가능하다고보면, 2013년 도에 50만불짜리 집이 구매가능하였으나, 올해에는 39만불, 정부기준 금리인 6.5%까지 오르면 32만불, 1996년도와 같은 10%대가 되면 반토막인 23만불의 주택구매가 가능하게됩니다. 앞으로 이러한 금리 인상과 주택 가격 상승을 더하여 보면 주택구매 가능지수가 지금보다도 훨씬 떨어질것입니다.
올해가 주택시장의 판도가 바뀌는 중요한 한해가 될 것 입니다. 한집건너 숏세일이 나오던 시기에 개인적으로 조금친한 분들에게는 지금 주택을 사는 것이 좋다고 권고를 하였고 일반적인 고객분들에게는 밀어부치는 것 같아서, 바라보기만 하였습니다만, 이제는 분명히 말씀드립니다. 바이어분들은 조금무리가 가더라도 지금 구매하시라고,. 아직은 그렇게 늦지는 않았습니다, 더욱이, 패밀리사이즈가 늘어나 주택을 확장하거나, 은퇴를 위하여 다운사이징하시는 분들, 수입이 늘어 더 큰 집으로 확장하여 가시는 분들의 경우는 서둘러야할것입니다. 성수기로 접어드는 내년 봄에 그동안 다소 보합세를이루던집값의 탄력상승과 그 동안오른 금리, 이세가지가 합쳐지면 구매가능지수는 더욱더 낮아지고 같은 예산으로 구매가능한 주택의 가격은 더욱 떨어질 것 입니다. 투자주택을 가지고 계신분들은 역시, 대개 가격 선행상승지역에 보유하고 계실 터이니 후행지역으로 갈아타시고 중장기적인 안목으로 바라보는 것이 좋을것입니
주택구매전 융자관련 꼭 알아야할 사항
융자신청 전에 기본적으로 알아야 할 상식
주택을 사시겠다고 연락이 오시는 바이어 분들중 융자에 대하여 세밀한 검토를 하지 않고 집을 먼저 둘러보시겠다고 하시는 분이 대부분입니다. 집을 현금으로 구매를 할 형편이 되지 않으니 은행으로부터 자금을 융통 받아 셀러에게는 현금으로 지불하는 것이니 당연히 바이어분들은 부족한 자금을 메꾸어 줄 융자에 대하여 사전에 자세히 검토하고, 준비하여야 할 것입니다.자세한 사항은 융자회사로부터 듣게 되고 융자 신청절차 시 알게되겠지만, 적어도 본인이 융자를 신청할 자격이 되는지는 사전에 확인하여야 할 것입니다. 많이 듣는 얘기지만 요즈음 융자가 않나온다면서요 하는 분들이 많습니다. 그러나, 사실은 기본자격이 있으신 분들은 당연히 융자가 나올것이고, 크레딧이 나쁘거나, 수입이부족하고, 파산, 차압등의 히스토리가 있으신분들은 자격이 없어서 융자 신청을 못하는 것이지 않나오는 것은 아닙니다. 크레딧도 적어도 620이상, 주택의 규모에 걸맞는 수입이 있고, 파산, 차압의 히스토리가 있어도 해당 시간이 경과된분들은 특별한 사항이 아닌한은 융자는 당연히 나올것입니다. 대부분 이러한 자격이 없으신분들, 즉 융자신청을 할수 없는분들이 융자가 않나온다고 말씀하시는 것은 틀린말입니다. 주택융자은행에서 주의 깊게 다루는 사항은 다음과 같습니다. 본인의 크레딧 기록은 반드시 융자 신청전 확인해봐야 합니다.예상치 못했던 잘못된 기록과 과거 좋지 않은 신용 평가로 융자사 어렵거나 높은 이자율을 받는 불이익을 막을 수 있습니다. 은행은 융자신청자의 근무 기록과 시작 날짜등을 인컴 서류상의 내용과 확인합니다. 현재의 pay stubs과 W-2 form을 준비하여야할것입니다.주택융자를 위한 다운 페이먼트를 지불할 자금이 약 2개월 동안 은행구좌에 있었어야합니다. 또한, 본인의 수입 이외의 다른 모든 입금기록은 반드시 출처를 밝혀야 합니다. 특히, 주의 하여야할 점은, 현금입금은 출처를 밝히기 힘드므로, 융자 신청 3개월 전부터는 출처 확인이 힘든 현금입금은 삼가해야 합니다. 에스크로에 주는 Deposit Check 반드시 개인 Check여야 합니다.다운페이나 Closing 비용 이외에 은행에서는 대략 3개월치 페이먼트의 자금이 본인의 은행 구좌에 넉넉히 있어 페이먼트에 문제가 없음을 보여 주기도 해야 합니다. 주식이나 펀드, 생명보험에 모여 있는 캐쉬 밸류, 401K등혹은, 2달치 이상 은행스테이트먼트로 자금을 확인 시켜주어야합니다. 자영업을 하시는 손님은 2년치 개인 세금보고서, 2년치 회사 세금 보고서, 최근 Profit and Loss 스테이트먼트, 비지니스 라이선스 사본등이 필요합니다.만약, 비지니스 구좌의 돈을 다운페이로 쓰실때에는 CPA의 확인 letter가 필요합니다. 특히, 융자 신청인의 명의의 다른 부동산이 있는 경우 최근 모게지 스테이트먼트, 보험, 세금스테이트먼트를 부동산 별로 준비해 주셔야 합니다. 만약, 최근에 집을 파셨고, 남은 금액을 디파짓이나 비용으로 쓰고자 하시는 경우,HUD-1 Uniform Settlement Statement 이 필요합니다.현재 렌트를 살고 계시면 집주인이나 아파트 매니저이름, 주소 및 전화번호가 필요합니다
