주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19후 어디로 가나요?

 

주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19후 어디로 가나요?

모기지은행협회는 8월17일기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일연체는 9년만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일연체는 감소추세를 보여,

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투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

 투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요, 않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 무조건 나갑니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고, 신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.  요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나, 시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.

기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다.
연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다. 또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다.
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한, 임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오, 라고 목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고, 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다.

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“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

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케니조 컬럼2019.03.23 20:47

“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

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“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

 

이제 봄이 오고, 여름방학이 시작되는 6월까지 많은 분들이 가족이 늘어 집을 넓히거나, 직장이전 등의 이유로 새로운 렌트를 얻고자 동분서주하는 시기입니다. 그러나,요즈음에는 렌트 얻기가 왜? 집을 사는 것보다도 힘드냐고 하소연하시는 말씀을 자주 듣습니다. 결론은,  Landlord의 입장이 그전과는 달리, 실업률 증가, 차압, 숏세일, 수입의 감소에 의하여 Rent를 내지 못하는 Tenant가 급격히 증가하여 Eviction과 시간적, 재정적 손해를 경험하였기 때문이거나 사전에 조심스럽게 Tenant를 선정하기때문일 것입니다.가끔, 렌트가 몇 백불 싸게 나오거나, Rent 주택이 2-3달이 지나도 계속 마켓에 머물러 있는 경우가 있습니다, 틀림없이, 이 Rent주택의 Landlord는 과거 Tenant가 Rent를 밀려서 시간적 물질적 손해를 경험하신 분일 것 입니다. 전화해서 문의해보면, 완벽한 크레딧에 좋은 인컴을 가지고, 특히, 연체기록이 없어야한다고 전제를 합니다.

실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린 Tenant를 내보내려면 최소3개월이상걸리고, 1년이 넘게걸리는 경우도 있습니다, 한두달치 임대료와 년간 몇천불의 손해를 감수하더라도, 안정 된 직업과 좋은 크레딧을 갖고, 렌트를 밀리지 않고 낼 수 있는 Tenant를 찾는 것은 어떻게 보면 당연한것일겁니다.

내가 좋아하면 남들도 좋고, 싸면은 경쟁이 심해지는 것은 당연한 것이고, 다른 분보다 크레딧이 낮거나, 수입이 낮으면 제외되는 것은 당연할 것이고, 연체기록이 있거나 인컴이 확인되지 않으면 Landlord는 당연히 제일먼저 Application을 책상아래로 치워버릴것입니다. 통상, 렌트 계약의 종결 시 Landlord나 Tenant는 계약 종결  30일전에 문서로 통보 하게 되어 있습니다. 만약, 렌트기간이 2-3달 남은 상태서 다른 렌트를 구하러 다녀, 마음에 드는 주택을 찾아도, 어느 Landlord 건 한달 이상 집을 비워, 손해를 보며 계약을 해주지는 않습니다. 2-3달전엔는 지역선정과 대상 렌트 주택의 규모 정도를 파악하고, 약1달전부터 에이전트와 본격적으로 집을 보러 다녀야 할 것입니다. 주의점은 Rent계약후 거주하다가, 계약만료 이전에 나가려면 통상 잔여기간의 Rent를 모두 지불하여야 하는 점 알고 계셔 계약내용 중 Rent기간의 계약에 신중을 기하여야 할 것입니다.

그러면, Landlord는 어떤 Tenant를 좋아할까요? 첫째로는 Credit이 720이 넘으면 완벽한 것이고 최소 640은 넘어야 합니다, 둘째로는, 크레딧 리포트상에 Payment가 연체된 것이 없어야 합니다. 통장에 충분한 잔고가 있어도 정기적으로 내는 Payment연체가 있으면 Payment 지불 습관이 안 좋은 것으로 간주되어 렌트를 얻기가 불리해집니다. 특히, 거의 모든 Landlord측 에이전트는 현재 살고 있는 Landlord에게 전화를 하여 지나간 렌트 연체 여부와 거주태도등 특별한 점이 없는지를 조회합니다. 셋째, 수입과 렌트비의 비율이 적어도 40%는 넘어야 합니다, $2,000짜리 렌트를 기준하면 인컴이 5,000불은 되는 것이 좋고,수입에 대한 확인은 Bank Statement에 Deposit을 보고 확인하므로, 2-3달치의 Bank statement를 대개 요구합니다.

그러면, 반대로 Tenant입장에서는 어떻게 하면 렌트를 잘 얻을 수 있을까요? 물론, 제일먼저 크레딧이 좋아야 합니다, 그러나, 생각보다는 한인 커뮤니티는 크레딧에 대하여 신중히 생각하지 않습니다. 평소에 크레딧을 잘 쌓아야 하지만 만약, 부당한 Collection등 잘못 된 것은 편지나 설명으로 대신할 수 있으나, 항상, 1년에 한번은 무료 크레딧레포트를 크레딧 회사에 요청할 수 있으므로 미리 미리 본인의 크레딧내역을 검토하여 잘못된 것은 교정요청을 하고, 크레딧이 낮으면, 낮아진 이유를 찾아서 1-2달정도 신경을 쓰시면, 적어도 680이상으로 쉽게 올라감니다.차압이나, Short sale을 한 경우라도 주택모기지 외에는 연체가 없다면 설명을 하면 대개 수긍을합니다. 게으르거나, 재정관리를 잘못 한 것보다는 차압이나 숏세일은 인생에서 직장을 잃어버리거나 사고로 재정상의 문제로 일어난 것으로 이해하는 Landlord가 많습니다. 고의적 연체나 재정 관리 부족으로 인한 나쁜 습관적 연체는 Landlord. 라면 누가나다 꺼립니다.

그러면 이렇게 얼핏보기에도 까다롭고 어려운 렌트를 얻으려면 어떻게해야할까요? 좋은 에이전트를 만나야할것입니다. 에이전트들이 가장 어려워하는부분 중하나가 고객분들에게 렌트를 찾아드리는 것일겁니다.우선은 Tenant되시는분들이 위에서 언급한 사정을 이해하지못하고, 통장에 몇달치 Rent료가 있고, 수입도 좋은데(세금보고 않한) 에이전트가 딜도 해주고 가격도 깍아주어야한지않느냐고 요청하시며, 가격 조정은 커녕은 접수할 자격도 않되는것을 인정하지 않으십니다.에이전트 입장에서는 월 2천불자리 렌트를 소개하면 일년치 Rent의 2.5%정도인 600불정도가 회사로 입금됩니다. 회사 적립금, 보험, 제세공과금을 제외하면 집에가져갈수있는 금액은 100-150불정도입니다.이런 사정도 모르시고 뒷자석에 않으셔 이리로 저리로 가자고 하면 어느 누가 혼쾌히, 자기돈으로 기름값 지불해가면서 고객을 모시고 다닐 에이전트는 없을 것입니다. 연체가 있으면 Deposit을 1-2달을 더하겠다고 Application에 명시하거나, 근무하는 회사의 명함, 전 Landlord의 Good standing letter, 충분한 잔고와 매월 수입이 Deposit된 Bank statement를 첨부하는 것이 좋고, 특히, 내가 Landlord의 집을 좋아한다는 구구절절의 편지와 연체 혹은, Rent에 좋지않은 영향을 끼칠점에 대하여서는 상세히 사정을 조리있게 설명한 편지는 좋은 영향을 줄 것입니다..

위에서도 언급하였지만 5-6년전만해도 Credit report와 전 Landlord와 의 연체여부 조회 정도로 Tenant를 선정했었는데, 지금은 일자가 지날수록 Landlord는 지연되는 날 자만큼 Rent를 손해 보는 점을 감수를 하면서도 좋은 Tenant를 구하려 합니다. 여기에 더하여, 신규주택은 물론이고, 렌트 주택의 신축도 거의 없던 지나간 6-7년, 당연히 Rent 주택은 점점 부족 해지는 데에다, 경제가 좋아지면, 당연히, 도시유입인구가 많아지는 향후에는 점점 더 렌트 얻기가 어려워 질것 같습니다. 위에서 설명드린 점 잘 이해하시고, 서류를 잘구비하거나 크레딧관리에 만전을 기하고 좋은 에이전트와 잘 상의하시어 잘 구비하신 Application을 접수하면 분명히 원하시는 렌트를 구하실수 있을 것입니다.

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투자용 주택구매 착안점

 

투자용 주택구매 착안점                     

⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고

Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음 

⦁$300,000이하의 집이 적절합니다  

$300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음

너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법 

⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집  

아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음 

⦁가급적 간단한 수리한후 렌트 

인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고 

유지보수비가 많이들어갑니다.

고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준)

수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정 

⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집 

방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다

SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리 

⦁학군 최우선

⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음 

같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈

Capital Gain은 다소 불리합니다  

⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음

300불전후의 유지관리 잘하는 HOA   

⦁정원유지관리가  쉬워야함

수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세

정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다.

(임대자는 잘관리하지 않음)

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재산세 낮출 수 있다

재산세 낮출 수 있다 

현재 집 가격에 비해 높은 재산세를 낮추는 과정과, 이의 신청기간, 그리고 마지막으로 주의사항들을 알아본다.

1. 재산세 이의 신청방법(The Property Tax Dis-pute Process)
a. 재산세 하향 조정 신청서를 작성한다.(decline-in-value reassessment application)이 form은 Assessor의 website에서 down 받을 수 있다.
b. Application에 Sales com을 2개 쓰도록 되어 있는데 현재 자신의 집과 같은 조건이지만 주택 경기 침체로 싸게 거래된 집 주소를 쓴다. 단 당해 1월 1일 의 value를 기준으로 하고 적당한 com이 없다면 늦어도 3월 31일 이전에 close된 집을 Com으로 써야 한다.

2. 신청기간
a. 7월 2일부터 9월 15일 까지 - county tax assessor가 8월 1일 까지 재산세 평가를 마쳤을 경우 이 기간 안에 재산세 이의 신청을 해야 한다.
b. 7월 2일부터 11월 30일 까지 - Tax Assessor가 8월 1일 까지 재산 평가를 마치지 못했을 경우 혹은 신청했던 application이 거절당했을 경우 이 기간 안에 appeal 할 수 있다.
c. 모든 county는 매해 4월 1일 까지 당 해의 정규 재산 평가 기간을 신문지상이나 보도 매체에 공고하게 되어있다.
3. 주의 사항
a. 재산세 이의신청 기간 중이라도 재산세는 제때에 정확히 지불해야 10%의 벌금을 피할 수 있다. 
b. Sales com을 쓸 때 정규적으로 거래된 com을 써야 한다. 재산세를 더 많이 내려볼 의향으로 Foreclosure된 property나 가족끼리 싸게 거래된 주택의 com은 쓸 수 없다. 
c. Sales com은 현재 자신의 집과 비슷한 크기이어야 한다. 비슷한 것이 여럿 팔렸다면 지신의 집에서 가까운 것을 Com으로 써야 한다. 
d. Sales com을 찾기가 용이하지 않을 경우 평소에 안면이 있는 부동산 업자나 Title officer에게 의뢰할 수 있다.
e. 재산세 하락은 한시적이다. 일단 올해 재산세가 내려가도 내년의 경제 상황에 따라 2%이상 올라갈 수 도 있다.

많은 사람들이 재산세 이의 신청이 매우 복잡하다고 알고 있지만 사실 그렇지 않다. 사람들이 지레 겁을 먹고 신청을 하지 않는다. 총 해당자의 7%만이 이의 신청을 하고 있다는 통계가 있다. 2008년에 재산세 이의신청이 받아들여졌다면 2008년 재산세를 지불했다 하더라도 줄어든 부분을 Credit으로 Refund 받게된다. 

불경기에 한푼이라도 절약해야 하지 않겠는가?  

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내집 별채건축이 가능할까요?

 내집 별채건축이 가능할까요?    

렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.   

2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다

그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다

내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.

ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우

ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우

ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다

ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우

위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다

ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다

기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다  

ü  뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다

최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다

ü  뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

주차장 규제 면제

ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다

ü  반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다

ü  Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택

ü  기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우

ü  ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우

ü  Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우  

위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다 

추가 다른 규제와 기준   

ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우

별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다

2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니

유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다

시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다

LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.

계획과 설계·허가·시공 절차

위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.

첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.

둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다

셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다

넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다

마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다

건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다

2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된  건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다,  이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다.  이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고,  수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.

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부동산 투자의 기본 원칙

 부동산 투자의 기본 원칙 
어느 모임에서 스트레스에대하여 얘기를 나누다가, 직업에대한 통계에서 부동산 에이전트가 두번째로 스트레스를 많이 받는 직업이고, 이로 인하여 단명할수도 있다는 얘기를 듣고 충격을 받았습니다. 부동산에이전트의 기본업무는 고객에게 좋은 집을 사드리고, 셀러에게는 좋은가격에 적절한 시일내에 팔고자하는 집을 매매하여드리고, 더 나아가서는 귀중한 자산인, 고객이 평생 모으신 적게는 몇 십만불에서 몇 백만불이상의 재산집행에 대하여  고객의 의사결정을 도와야 하니, 이로 인하여 받는 정신적 압박과, 많은 유형의 고객을 상대하고, 과중한 Paper work에서 기인한다고 봅니다. 이로 인한 정신적 부담이 스트레스로 가중되어 두번째로 스트레스 많이 받는 직업군으로 분류된 것 같습니다. 이렇게 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로, 아주 조심스러워야 합니다, 저 역시 단순 매매가아닌, 투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다, 그리고 항상 마지막에는 최종의 책임은 본인이 지는 것이고, 또한,오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 상향곡선을 그리니, 절대로 단기차익을 노리는 투자는 하지 마시라고 권고합니다.얼마전에 투기해놓고 투자했다고 우기지 말라는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다. 자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분, 저분, 이동네 저동네 기읏 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고, 투자했는데 자산의 손해를 보았노라고, 정부와 경제를, 충고하여 준 친구를, 부동산에이전트를 모아서 나에게 손해를 끼친 사람들이라고 불평하는 것을  많이 듣고 경험한 저로서도 정말 맞는 말이라고 생각했습니다. 부동산 가격의 변동은 총체적으로 보면 평균적으로 통상 10년 사이클에 100%이상이 오른다는것 만은 잊지 마시라고 조언하고 가급적 한번 투자 하면, 보유할수있는한 최대한 기간까지 유지하시라고 권고합니다. 켈리포니아 Realtor협회에서의 통계를 보면, 1977년에서 2007년까지의 중간 단독주택 가격의 변동은 다음과 같습니다. 1977년의 7만불을 시작으로 30년뒤인 2007년에는무려  57만불로, 급 상승하였습니다.  무려 700%나 급상승한가격이고, 그중2002년에서 2007년, 5년간은 무려 120%나 급 상승하였습니다. 이통계가 2000년 중반 주택가격 폭락 전의 비 정상적인 가격 급상승 곡선으로 생각되어, 1970년부터 2000년까지의 다른 30년 기간의 가격 변동을 살펴 보았습니다. 1970년의 중간주택가격이 2만5천불을 시작으로 30년후인 2000년도에는 22만불로 상승하여, 780%까지 상승하였습니다. 원래 살펴보려던  1977년부터 2007년가지의 급상승 기간보다도 더 급한 상승율입니다. 10년 단위로 2.6배가 오른 결과에 더 이상 설명을 드리지 않아도 될것입니다. 평생을 흔들리지않고 부자의 부를 누리는 대부분의 사람들은 대개 부동산 부자일것입니다.주식투자와 부동산 투자 어느것이 위험성이 많을 까요? 라는 질문을 받은적이 있습니다. 대답은 자본적 투자회수를 추구하는 부동산 투자는 괜찮지만, 수익적 투자회수를 추구하는 부동산 투기는 주식투자보다 더 위험합니다. 주식투자는 대개 부동산투기 만큼 액수가 많지않고, 깡통구좌를 만들어 가면서 하는분은 생각보다 드뭅니다. 대개 최악에는 원금정도를 손해보게됩니다. 그러나, 부동산 투기는 별 생각없이 융자라는 레버리지를 이용하여 투기를 하게되고, 이에대하여 손해를 볼경우에는 갚아야 할 돈으로 연결이 되나, 당연히 원금과 추가 손해금액이 자신의 손해로 그대로 돌아옵니다. 현금 10만불로25%다운하고 더하여 30만불을 융자받아서 40만불을 투기한 경우 잘못 투기하여서 30%를 손해보았다고 생각하면  원금에, 부대비용원가를  합치면40%정도의 손해를 보게되고, 투자원금과 추가로 투자원금만큼이 추가로  갚아야할 부채로 돌아와 원금 10만불 잃고, 추가로 10만불이 부채로 다가 오게됩니다. 그러나 다행이 숏세일과 파산 신청 같은 좋은 면죄부 제도가 있어 다시 재기의 기회를 가질수 있게됩니다. 반면에 2000년도 중반 부동산 가격 급상승과 급하락이 연결된 시기 이전인 2000년 초반에 주택을 구매하신 후 장기보유하신분들은, 향후 부동산 가격이 서서히 상승하게 되면,  장기적인 보유로 인한 혜택을 모두 받아 만족스러운 투자회수를 누리게 될것입니다

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렌트비 미납자에 대한 강제퇴거 절차

 렌트비  미납자에 대한 강제퇴거 절차

요즈음 같은 불경기와 주택가격 폭락으로 이사한 어려운 세입자들이 렌트비를 제때에 납부하지 않아 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다.
주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 법적인 절차를 밟아서 집행하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면 건물주가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.
특히, 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌쁘려지는 비양심적인 행동도 간혹 눈에 뜀니다.
기본적으로 경험이 많은 분들의 공통적인 얘기가  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 즉,  연체가 되면 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하고, 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다.    
그러나 ,  주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해 변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.
세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail은 수령을 거부할 수도 있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데 사흘 퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 한다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  꼭 집고 넘어가야 할 점이 있습니다, 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 반드시 확인하고  직장에 전화하여 근무여부를 확인토록 하고, 이전에 살던 주택소유자에게 전화로를 걸어 거주확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지 만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다 

케 니 조 

베스트부동산 부사장 

부동산 전문 칼럼니스트

(전)밸리부동산협회 회장

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잘못 알고 있는 주택시장의 5가지 상식

 잘못 알고 있는 주택시장의 5가지 상식

여러 Client 분들을 만나 뵈면, 어떤 경우에는 현실과 동떨어진 정보에 대하여 여쭈어 보시는 경우가 있습니다. 대개는 신문을 보거나, 주변분 들로부터 들은 정보입니다. 잘못알고계시는 상식은 잘못된 주택 매매 의사결정으로 이어져 많은 시간과 자산의 손해를 보게됩니다. 이러한 정보는 주변의 나서기 좋아하는 분들이나 참견하기 좋아하는 분들의 책임질수없는 충고, 훈수인경우가 많습니다. 이런 분들에게, 혹시(?) CPA, 변호사, 융자회사, 부동산 브로커등의 전문가들에게 물어보셨냐고 여쭈어보면 대개가 “그게아니고”라며, 우물쭈물하십니다. 왜 전문가에게 문의를 않고 우회를 하는지,사실 그 동안 한인 커뮤니티에서 많은 분들이 관련 전문가들이 아닌 분들에게 들은 정보를 가지고 확신 없이 의사결정을 하는 것을 보았고 그로 인하여 시간과 자산적 손해를 많이 보시는 것을 보았습니다. 관련 전문가들은 사정을 잘 해야려, 정확한 해결방법과 길을 알려드릴 것입니다.  책임질 수 없는 훈수 두시는 분들이 아닌 전문가분들에게 꼭, 문의하여 시간과 돈을 절약하시기를 바랍니다.

첫째, 신문기사와 부동산 평가보고서는 정확하다. 

어느 매스컴에서 현재 주택시장은 아직도 거품이라고 말하며, 은행 주택재고가 1,000만채이고, 이 매물이 나오면 주택시장은 다시 가격이 떨어질 것이라고 큰 제목의 기사를 내놓아 때아닌 문의에 골치 아팠던 적이 있습니다, 미국 전체의 주택수가1 억3천2백만채정도인데 1,000만채라는 통계는100채중 8채정도가 은행소유 매물이라는 수치인데, 제 생각에는 주택융자를 연체중인 주택소유자를 모두 포함하여서 그렇게 논한 것 같습니다, 내용 모르는 분들은 1,000만채의 은행재고가 있는데, 무슨 주택가격이 오르겠느냐고 물으십니다, 이와 같이 매스컴의 보여주기 기사에 대하여서는, 언론사의 인력부족과 전문성결여로 이해할 수도 있으나, 조금만 자세히 들여다보면 잘못된 기사라는 것을 금방 이해하실 수 있을 겁니다. 또한, 부동산 평가, 경제전문가들의 자료는 대개 실제시장 혹은 상황보다는 2-4개월이 늦어진 정보입니다. 통계정보에 의하여 분석하다 보니, 이달의 통계는 한 두 달 뒤에 발표가 될 것이고, 바이어나 셀러 분들은 이러한 통계를 바탕으로 한 기사나 리포트를 당연히 세달 이나 네 달 후 접하게 됩니다.  다른, 분야와 마찬가지지만 부동산도 장기적으로는 꾸준히 오르지만 3-6개월단위로 사이클이 변경됩니다. 그러다보니, 저에게 몇 달 전의 시장상황을 가지고 요즈음 경기가 좋지요, 나쁘지요하고 물으면 “아뇨”라는 반대의 대답을 할수밖에 없습니다. 바이어 셀러분들이 가지고계신정보가 분명히 틀린것은 아니지만, 한사이클전의 것이기때분입니다.

둘째, 주택재고는 충분하다 

경제가 좋아지기 시작하면, 제일먼저 모두가 눈을 돌리는 것이 내 집 장만일 것입니다, 지난 몇 년 동안 집을 구매하지 않은 신규 주택구매수요자, 대기수요자인 4-5년전에 고등학교나 대학을 졸업하여 직장생활을 하여온 젊은 층들, 결혼, 출산 등 식구가 늘었음에도 주택의 규모를 확장하지 않고 주시만하던 그룹들, 자연 인구 증가에 따른 주택의 수요 등 이렇게 주택의 구매욕구가 지난 몇 년간 주택가격의 폭락으로 눌려왔습니다. 반면에, 지나간5년여간 주택의 신규건축이 전무합니다. 이렇게 볼 때 주택수요의 급증이라는 것은 피할 수가 없고 재고의 절대부족상황을 가져올 것입니다. 

셋째, 은행매물(Shadow inventory)때문에 주택시장이 혼란해질 것이다

아직도 은행매물이 있어 주택시장이 혼란을 가져온다는 말씀을 들은 적이 있습니다. 주택가격의 버블론 뒤에 항상 붇어다니는 것이 있습니다Shadow inventory, 은행보유 매물이 쏟아져 나오면 주택가격이 폭락하고 버블이 붕괴된다는 말입니다. 아직 업데이트된 통계가 없지만 2012년 초350만채인 은행재고매물이 2012년말기준 230만채 정도로 줄어들었습니다. 230만이라는 수치만을 보면, 엄청난 숫자로 느껴지지만, 이를 시티 별로 나누어보면 시티당 평균25채정도에 불과 합니다, 미국전체의 주택재고인 1억3천2백만채의 1.7%밖에 않되는 재고수치입니다. 지금은 다시 대폭 줄었겠지만, 2012년기준 100채중 1.7채의 비중을 차지하는 은행재고가 주택가격의 폭락을 초래한다는 것은 정말 이해하기가 힘든 말입니다. 

넷째, 부동산가격 상승은 물가상승율에 못미친다

주택국에서는 주택거래가격을 오래 전부터 집계하여 발표하고 있었습니다, 1960년도초의 중간주택가격은 20,700불입니다, 20005년은 223,100불입니다, 10년단위로 200%가 올라 총 10.7배가 오른것입니다, 우리가 보통 얘기하는 10년단위 주택가격이 한배가된다는 말의 두배인 10년단위 200%정도가 올랐습니다.  주택가격을 폭락시켰던 지나간 몇 년만을가지고 주택시장을 평한다는것은 맞지않습니다. 이제, 주택시장이 정상으로 돌아오면 그동안 비정상적으로 일그러졌던 주택소요에대한 급증가와 이에따른 수요의 부족으로 정상적인 가격상승율에 알파의 상승율을 더한, 혼란과 경쟁의 시장이 될것입니다. 부동산재벌이나 부동산투자에 성공하신 분들은 공통적으로 투자의 기간을 최소 10년이상을 봅니다. 1-2사이클정도를 지나면 다른 어느 투자보다도 투자회수율이 높기 때문입니다.  

 다섯째, 주택가격은 다시 떨어질것이다. 

지나간 10년간은 건국이래로 평균 통계 율에 비한 최악의 주택가격 폭락사태와 위에서 얘기한 잘못 생각하고 있는 주택의 재고규모, 특히, 대기수요와 잠재수요에 더한 신규슈요가 지나간 5년여간 거의 구매의 움직임이없었고, 신축규모도 거의 전무하니 결론적으로 공급이 수요치에대하여 절대 부족할것이고, 이로 인하여 주택가격은 급격히 상승하다가 어느정도 보합세를 유지한후 안정세로 돌아갈것으로 보입니다. 지나간 통계와 여러정황으로볼때는 지역별 및 주택의 특성상 차이는 있을것이나 대개 최소 20%에서 50%의 급상승이 3년내로 유지되다가 정상적인 시장으로 돌아갈것으로 사료됩니다.  

아무도 예측 못하는 불안한 요소들이 존재하고 있는 주택시장 상황에서도 바이어건 셀러건 주택을 구매하거나, 시장에 내놓아야 하는 이유는 많습니다. 이상하게 집과 관련되면 귀가 얇아집니다, 또 주변에서 워낙 책임 없는 훈수도 많이 두고, 그러나 확실한 것은 자기의 주관이 있으면 주택시장의 현실을 직시할 수 있고 사고 싶은 집을 적시에 적절한 가격으로 살수 있고 팔 수 있읍니다, 이런분들은 귀를 기울어야 할 충고와 듣지 않아야 할말이 무언지 정확히 아는 분들입니다. 그러나 안타깝게도, 간혹, 잘못된 판단과 한쪽면만의 정보를 가지고 움직이다가, 후회하거나 중요한 시기를 놓치는 경우가 있는 것을 봅니다. 제일 중요한 것은, 정확한 자료를 가지고있는전문가와 상의하고 자기 나름대로 기준을 세운 판단에 의한 주택의 매매나 투자입니다. 

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