부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제
부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.
그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?
첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.
이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.
둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).
셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.
요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다
부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.
그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?
첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.
이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.
둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).
셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.
요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다
부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.
그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?
첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.
이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.
둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).
셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.
요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다
