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주택 장기보유자 새집장만시 재산세 감면 혜택


주택 장기보유자 새집장만시 재산세 감면 혜택

2020 년 11 월 캘리포니아 유권자들은 투표를 통하여 가주 발의 안 19 를 통과 시켰습니다. 이 법안은 주택보유하신 분으로 55 세 이상이거나 심각한 장애가 있거나 산불 또는 자연재해의 피해자가 현 주택의 가치와같거나 더 비싼 집으로 옮기더라도 재산세를 동일하게 혜택을 받을 수 있도록 기존의 법안을 개정한것으로특히, 형편이 어렵거나 은퇴를 앞둔 410 만 명에 이르는 55 세이상 고령자 분들에게는 획기적인 재산세 절감혜택입니다. 갤리포니아의 주택 재산세 부과 기준은 기준가격(Cash Value)의 1%가 기준이며, 실질적인 재산세납부 고지서는 재산세 1%와 로컬 텍스 및 멜로루즈 등의 스페샬 텍스를 포함하여 보통 과세표준 가격의1.15%에서 많게는 2%를 넘게 내는 경우도 있습니다. 재산세의 인상과 신규 주택구입시의 부과 기준은, 기존주택보유자의 재산세는 몇 십년전이라도 구매 당시의 시장가격을 기준으로 하며 매년 최대 2%까지 인상을 하게됩니다. 그러나 신규주택 구매자는 기존의 주택소유자가 재산세를 얼마 내건 상관없이 구매등기가격(CashValue)으로 재 산정되어 납부하게 됩니다.이번에 개정된 발의 안 19 는 55 세이후 은퇴 기간 중 재정 구성 요소 중 가장 큰 자리를 차지하는 주택의 규모를줄이거나 좀더 안락한 거주지로 옮기고자 하는 분들에게 지난 수십 년 동안 캘리포니아 유권자들이 통과 한 가장중요한 재산세 절감 조치입니다.일전에 만난 사업을 어느정도 정리하고 은퇴를 앞둔 분과 얘기하다가 이집에 얼마나 거주하셨냐고 여쭈어보니30 년정도 되었다고 합니다. 1990 년에 13 만불 주고 구매하셨고, 현재 재산세를 2,760 불정도 내시고 계시다합니다. 만약 이집을 팔면, 구매하시는 바이어는 4 배정도인 $11,500 불정도의 재산세를 내시게 될것 입니다.그동안의 Prop 60/90 의부부중 한명이 55 세이상이어야하는 재산세 감면 조건이 남가주의 제한된 9 개의카운티만 해당되고 주택가격이 같거나 작아야하며, 특히 평생 1 번만 혜택이 가능하여 이사를 가기도 어중간하여그냥 주택을 유지하고 계신 분이 많았습니다.

수혜대상
대상도 55 세 이상만이 아닌 장애인과 재해로 인해 집을 잃은 사람들이 새로운 집을 구매해야 하는 경우에도해당되며 캘리포니아 내에서 새로운 주택으로 이사할 때 최대 3 번까지 기존의 낮은 재산세율을 유지할 수있도록 했읍니다. 해당되시는 분들이 새집으로 이사하면서 기존이 낮은 재산세율을 적용 받으려면 신청한 후보통 승인될 때까지 3 개월 정도의 시간이 필요하며, 승인 받기 전에 미리 낸 재산세가 있다면 다시 산정해돌려받을 수 있읍니다.

수혜기회 및 회수
이 법안에 따라 기존의 재산세울이 적용되는 혜택 적용의 기회가 평생 1 회였으나 평생 3 회로 늘었읍니다.
이전에는 1 회 이상 집을 옮길 경우 이 혜택을 받을 수 없어, 은퇴 후 주택의 이전에 많은 망설임과 제한을주었습니다.

가능지역 확대
기존에는 남가주 지역 LA, 오렌지 카운티 등 9 개 카운티만 해당되었으나 개정된 새로운 규정은 혜택이 확대되어캘리포니아 내 전역으로 확대되어 지역과 관계없이 더 많은 분들이 혜택을 받게 되었습니다

집값 관련 규정 변경
이전에는 55 세 이상 주택 소유주나 장애인 그리고 자연재해 피해자가 집을 판 후 2 년 안에 마련한 새 주택의가격이 이전의 집과 같거나 더 낮아야 혜택을 받을 수 있었읍니다. 하지만 법안 변경으로 집값이 높아지더라도재산세 감면혜택이 적용됩니다. 그러나 감면을 받을 수 있는 주택의 가격은 최대, 기존의 가격에 100 만불이더해진 가격으로 제한됩니다

기존의 상속자 혜택
그동안 적용되던 Prop 58 과 193 은 부모 혹은 조부모의 집을 물려 받을 경우 본인이 거주하거나 혹은 거주하지않고 렌트 및 휴가의 용도로 사용하더라도 기존의 재산세가 적용되었습니다.
하지만 새 법안은 상속자가 이를 자신의 거주지(Primary residents)로 삼아야 하고 혜택을 최대 100 만달러로상한선을 뒀읍니다다. 예를 들어 180 만달러의 주택을 물려 받았다면 100 만달라는 기존의 물려받은 싼 가격의재산세가 적용되지만 나머지 80 만불은 현재 가격이 적용됩니다.

새로운 개정으로 인해 혜택이 축소되는 상속자
반면에 주택 상속자들의 재산세 부담이 높아질 수도 있읍니다. 기존의 주민 Prop. 58 에 의거하면 부모가 살던집을 증여, 매매 혹은 사후 상속 등의 과정을 통하여 자녀에게 양도했을 때 그 자녀들은 그 집을 렌트를 주던자신들이 들어와 거주하든 상관없이 부모가 현재 내던 재산세를 그대로 물려받아 재산세 감면 혜택을 받을 수있었다. 하지만 새로 통과된 주민 Prop. 19 는 집을 물려받은 자녀가 부모로부터 물려받은 집을 세컨드 홈으로사용하거나 렌트를 준다면 더 이상 재산세 감면을 받을 수 없고 현재의 주택 가치에 따른 재산세를 내야
하는것입니다. 즉, 부모가 30 년전에 산 주택에 대하여 2,500 불의 재산세를 내고있었다면, 만약 상속받은 자녀가이를 세컨홈이나 렌트를 주면, 현재의 가치에대한 재산세가 11,000 불이라면, 이금액을 상속받은 후 부터납부하여야 합니다. 이러한 문제로, 이 법은 낮은 재산세 기준으로 사망시 상업용 건물, 다세대 주택, 휴가 용주택을 자녀에게 양도하려는 부유 한 고객에게는 어려운상황을 줄것입니다.

실버세대분들의 은퇴시나리오
(1) 그동안 몇십년 살아온 주택의 가치도 많이 오르고 은퇴할 시기도 되어 복잡한 도시에서 벗어나 주택 가격도저렴하고 대지도 넓은 노후생활이 안락한 교외로 이사하고, 차액을 은퇴 자금으로 활용하여 여유로운 은퇴생활을 즐기고 싶어도 새로 구입한 주택으로 인해 부담해야 할 재산세를 비롯한 주택 유지비용이 부담되었던분들에게는 많은 혜택을 주는 개정안이며
 (2) 특히, 요즈음 자녀들과 같이 다세대 거주하기를 희망하여 더 큰집을 구매하는 분들에게도 비용지출의 좋은 절감안 일 것입니다.
(3) 그리고 길어진 수명으로 인하여 부족한은퇴수입을 보완하시려는 분들에게는 편법이지만 ADU 가 포함된 주택을 구매함으로 좋은 추가수입원이될것입니다. 이러한 사항은 그동안 초저금리로 젊은층과 중년층의 주택구매수요가 급격히 늘어난 이득점에실버세대들의 주택 재산세의 혜택까지 더해진다면 실버세대들은 항상 희미하게 보이던 은퇴계획을 구체적이고여유롭게 확립할수있는기회가 될것입니다

[ 본 기사의 소유권은 케니조/웨스턴리얼티가 보유하고 있습니다, 무단복제, 변경을 불허합니다]





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소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요?

 


소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요?

주택을 구매 후 에스크로가 시작되고어느정도 진행이 되면 에스크로에서 베스팅(Vesting)을 어떻게 할건지를 물어봅니다법률적인 사항이니 에스크로나 에이전트도 도와드릴수가 없고  알기쉽게 설명을 할수도 없어각 방법에대한 비교표를 전달해 드리는것이 할 수 있는 최선의 방법입니다.

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알고넘어갑시다 재산세



알고넘어갑시다 재산세
재산세의 부과방법
크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 일반 재산세는 매년 7월1일부터 다음 해 6월 30일까지 1년을 회계연도로 해서 1분기는 7월1일부터 12월 31일까지, 그리고 2분기는 1월1일부터 6월30일까지 2차례로 나누고 있다.1분기(11월 1일부터 12월 10일)와 2분기(2월1일부터 4월10일) 재산세 납기 기간의 만료일인 12월10일과 4월10일을 넘기게 되면 세금국은 재산세 금액의 10%에 해당하는 추징벌금을 부과한다. 여기서 주의해야 할 점은 세금국은 매년 단 한차례만 한 장으로 된 1, 2 분기 일반 재산세 고지서를 통합해서 발송하고
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숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!!


 숏세일전문팀이 차근차근 도와드립니다.!! 

Short Sales 이란 무엇인가 ?

주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을  말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다.

Short Sales 은 어떻게?

주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다

Short Sales이 모두 종결되면 ?

비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다.

어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ?

융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들,  집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요.

Short Sales 비용부담은 누가하나 ?

숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다

왜 은행은 Short Sales을 선호하는가  ?

은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅 상담합니다 보다 많은 비용을 지불하여야하므로, 은행입장에서는 주택소유자의 숏세일에 적극적으로 협조합니다 

연락처 케니조 213-342-1004



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소유권분쟁에 영향을 끼치는 "베스팅"


 소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅'

베스팅이란

주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다.

베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다.

‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼

티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor

ship)이다.

■테넌시 인 커먼

가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다.

그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언

이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.

그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다.

예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는

것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.

■조인트 테넌시

일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다.

두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년후 두명중 한명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을

남한테 팔 수는 있다.조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다.

그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.A,B,C 세명의 투자자가 있다. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 B,C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 조인트 테넌시가 적용 된다.조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시

똑같이 나눠야 한다는 점이다.세명이 100만달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 20만달러, 30만달러, 50만달러다이렇게 투자 금액이 틀려도 세명의 지분은 정확하게 3분의1씩이 된다.

■ 커뮤니티 프로퍼티

부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유

권을 갖는다.집 가격이 100만달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망하게 되면 생존한 배우자한테 절

반이 넘어간다.(유언이 없을 경우)커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문이다.그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

A와 B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분

을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다.몇년후 A가 사망했다. 이럴때 A의 몫은 C한테 넘어간다.

■커뮤니티 프라퍼티/서바이버십

부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다.조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테

팔 수 없다는 점이 틀리다.또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 된다.

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숏세일의 기본


 숏세일의 기본

 1994년 노스리지 지진으로 72명의 주민이 희생되었고많은 재산피해특히 많은 주택이 치명적인 피해를 보았습니다노스리지 지진이전의 주택시장에서는 숏세일은 아주 드물게 접할 수 있는어려운 분야의 일로 인식되어있었습니다이러다보니숏세일에대하여잘 아시는 분도없고그 과정에대하여 전문적인 지식이 있는분들도 드물었습니다숏세일이 잘 알려지기시작한 것은 노스리지 지진이후 밸리지역의 많은 주택들이 숏세일을 하므로 알려졌고, 2006년이후의 주택가격 붕괴로인해 시작된 숏세일매물이 현재까지 지속적으로 시장에나와 근래에와서는 팔려는 주택재고의 대부분을 차지할만큼 비정상적인 일반화가 되기시작하였습니다많은 분들이 숏세일을 아시는 것 같습니다만실제로는 숏세일을 해야할 위기에 봉착하신분들 조차도 숏세일이 무언지왜 해야하는지하고나서는 어떤일이 벌어지는지등에대하여 기본적인 사항도 모르시는경우가 많습니다아주 기본적인 숏세일의 기능과 역할에대하여 간단히 말씀드리자면숏세일이란주택가격의 하락으로 인하여 현재의 주택시장가격을 기준으로 소유주택의 가격이  은행으로부터 받은 주택 융자금액보다 낮경우 은행의 합의하에 융자 총 금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여주택융자금액을 청산하는것을 말합니다이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며전문인들이 주택소유주를 대신하여 은행과 상의하여 처리하게되며이에따른 융자금액의 손실과 발생하는 경비를 대부분을 은행이 손실처리 하는 것을 기본으로합니다. 그러나 통상, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다 은행과 상담을 할 수 있는 전문인이라함은 브로커의 관리를 받는 부동산 에이전트와변호사만이 해당되나변호사는 일을 반드시 본이이 직접해야만합니다변호사가 직접하지않거나법적인 라이선스도없는 회사나 개인이 숏세일을하거나오래살게 해준다거나차압당한 집까지 찾아준다는 유혹을하는 경우가 많으나대부분 숏세일이아닌 차압이나 파산으로 연결되어주택융자를 청산치못하고장기간 어려움에 처하는분들도 의외로 많습니다어려운경우에는 적어도 몇 명의 에이전트나 전문변호사에게 상담을하여 올바른 방법과 깨끗이 청산할수있는방법을 찾아야할것입니다숏세일시 들어가게되는 비용에 있어서숏세일을 하게되는 주택소유자는 별도의 비용은 들지 않습니다숏세일 전문가가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 은행과 합의 하여 정산되도록 도와드립니다또한 매매시 필요한 부동산 수수료도 역시 은행이 지불하게됩니다숏세일을 처리하는동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며숏세일이 끝날때까지 보유하신 집에 거주하실수 있읍니다숏세일이 성공적으로 모두 종결되면주택융자 채무에 대한 의무가 없어지고크레딧점수가 떨어지게되나대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다또한 숏세일과정이 은행과 협의가 잘되면 $3,000불정도의 이사비용을 지원 받을수 있고최근 일부 은행의 경우에는  적격한 분에게 $5,000~30,000까지의 이사비용도 보조해드립니다. 어려운 분들에게는 큰혜택인 숏세일을 하셔야 할 주택 소유자는페이먼트가 밀리기시작하거나 추후에 납부가 어려우신 주택소유자융자 재조정에 실패하신분집의 가치가 너무 떨어져 소유주택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들이 해당됩니다가장 궁금해하시는점으로는 은행이 빌려준 주택융자금보다도 적은 금액을 받으면서 숏세일을 승인하여주는 이유는 은행이 주택을 차압하여 장기간 보유하는데필요한 관리비용과경매를 처리를 하는데 소요되는 비용이 숏세일 비용보다 월등히 많은 비용을 지불하여야하므로은행입장에서는 비용이 절약되는 주택소유자의 숏세일에 적극적으로 협조하므로서류만 잘 갖추어 제출하고숏세일 전문가가 도와드리는데로 준비하고 협조하시면 별 어려움 없이 주택융자금의 청산을 할수있습니다다만주의하여야할점은 숏세일후에 은행은 청산 차액을 1099으로 발행합니다이는 세금보고시 수입으로 간주하여 수입으로 보고하여야하나올해까지는 수입으로 대체하는 것을 면제하여줍니다아직은 이를 연기할 기미가 보이지 않아 만약에 올 중반기 이후에 숏세일을하여 내년에 에스크로를 클로징한다면은행의 1099의 발행으로 주택소유자마다 상이하겠지만 적게는 정산 차액의 15%에서 30%까지를 세금으로 납부하여야할것입니다만약 숏세일 계획이 있으시면전문가와 상의를 하시고에스크로를 종결하여 숏세일 차액에대한 면세혜택을 받으셔야할 것입니다.  

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금융대란시 모기지 연체 의 비애

 


감춰진 일그러진 주택시장의 한 면

숏 세일차압의 증가.

요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다 

오늘은 LA에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며모기지 내기가 어려운 상황에광고에 퇴거중지한 푼도 안내도 살게 해드립니다” 라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고그동안 매월 $2500불이던 모기지를 $800만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다.
이 변호사사무실은 LA에 소재하고오래전부터 차압중지퇴거방지집 찾아드립니다”, 라도 광고를 합니다이 변호사사무실관계로  주택은 물론 비즈니스렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어 여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다특히라이센스가 없는 사무장이나한인타운내의 유수한 회사에서 일하는 에이전트도 명함과 전단지에 이러한 내용을 인쇄하여 어려우신 분들을 찾아다니며 더욱더 어렵게 만들고 있습니다대부분 이런 상황에 처하신 분들은 지속해서 줄여진 금액도 지불을 하지못하고지불을 못하는 순간 변호사사무실은 손을 떼므로 당연히 은행이 가만히 있지 않는 것은 물론 괘씸죄로 더욱더 어려운 처지에 처하시게 되는 것을 여러 번 보았습니다   
미국 사회가 워낙 이 소송의 나라이므로 편법 소송과 방법을 통하여 그럴 수도 있다고 생각 하지만적어도 한 점의 양심은 있어야 되지 않나 하는 생각이 들었습니다이러한 분들이 선택하는 방법은 다음 3가지 중의첫째는은행과 잘 협상하여 성공적으로 숏 세일을 마치어 원활히 모기지를 탕감 받고, 2-3년 후 정상적인 한가지 방법일 것입니다 경제활동을 재개하거나둘째는 은행에 자산을 자진 반납하는 Deed-in-lieu Foreclosure로 차압보다는 불이익을 덜 받습니다셋째는 이도 저도 아닌 불법과 편법의 방법을 알아내고이리저리 없는 돈만 소비하고 편법의 올가미에 휩쓸려 마지막에는 차압으로 종결되어 평생 빛으로 걸머지고 가거나 혹은 파산 신청으로 마무리하는 경우입니다이런 경우는 대개 7-10년간 경제활동이 거의 불가능합니다.

원래 모지기조정과 숏세일등은 부동산 에이전트와 변호사만이 할 수 있습니다편법 변호사들은 부동산에 대한 노하우가 없으므로 숏 세일을 하기가 어려우므로대개 3안으로 처리를 유도하고모든 책임은 의뢰자에게 돌아가도록 합니다. 2안의 경우에는 차압보다는 불이익이 덜하므로 불가피한 경우에 차압을 대신하여 선택하는 방법이겠습니다.
최근들어 잦은 이러한 상담 받는 몇몇분들의 사정을 듣다 보니 조금 이상한 생각이 들어 부동산 시장 거래내역을 조사해보았고정말 놀랬습니다.

이 자료는 Core logic과 MLS자료를 통하여 조사한 자료입니다.
지난  6개월간 밸리와 산타클라리타의 주택거래건수는 4,942건입니다놀랍게도 이중 7.2%인 356채가 Short sale, REO, NOD, Bankruptcy sale 거래가 된 것입니다단적으로 조사한 자료지만 상상을 못한 수치였고다음달에는 좀더 자세히 조사한 후 원인분석을 해볼예정입니다이중 그라나다힐수의 지난 6개월간 Non Standard 거래 주택의 수는 23채로 Short sales 12, NOD가 2, REO/Auction이 8기타 1채입니다너무 민감하게 생각할 필요는 없다고 생각하나 한번쯤은 주의 깊게 들여도 봐야할  상황인 것 같습니다그렇다고주택가격이 내린 것도 아니고거래의 건수가 현저히 줄어든것은 아니라 다행이라고 생각하지만정부와 경제학자들이 입을 모아 애기하는 경제의 급성장이나 안정은 아닌것 같습니다특히트럼프 정부의 부동산 정책에 대한 요지부동 복지부동의 정책으로 인하여 그럴 수도 있다고 봅니다.
그리고안타깝게도 편법과 불법의 길로 들어서는 분들의 얘기를 들어보면 공통적인 점이 있습니다주변의 분들이 그냥 눌러 살면 된다모기지 탕감을 해준다론모디를 하면 된다는 등의 책임질 수 없는 말을 아무 생각없이 해준다는 것입니다.  그러다 보니에이전트나 정상적인 론 브로커변호사, CPA분들은빨리 정리하고 새로운 경제활동을 시작하라고하나많은 분들이 편법 변호사를 찾아가는 것 같습니다이러한 변호사분나 라이선스가 없는 분들은 의뢰자가 론모디를하고 월 불입금을 낼 수 있는지장기적으로 어떤 게 유리한지는 생각치 않습니다그냥 늦게 내게 해주고론모디를 하고 수임료만 받으면 되기 때문이고특징은 대개변호사가 직접 하지 않고 중간에 브로커 끼어서 수임을 받는다는 것입니다주변의 분들이 어려우면얘기들어 주고위로해주고돌아가는 길과 편법이 아닌 해당전문가를 찾아가도록 설득해주는 것이 맞다고 봅니다제발 책임질 수 없는 말을 하여 더욱더 어려운 분들을 더 큰 어려움과 혼란에 들지 않도록 했으면 하는 마음입니다.

갤리포니아주의 모기지 재조정 서비스 관련 법규에는 주정부가 발급한 부동산 브로커 또는 에이전트 면허 소지자와 변호사에 한해 모기지 재조정 관련 상담을 제공할  있습니다부동산 에이전트 면허 소지자의 경우 브로커의 관리감독을 받으면서 일을 해야 하고변호사는 반드시 본인이 직접 일을 처리해야 합니다.

은행에서 빌린 원금을 다 갚지 않아도집주인을 보호해주는 숏 세일도 감사하여야 하나 당연한 것으로 생각하고더 나아가 안 낸 모기지와 원금을 탕감하여 차압 한 은행으로부터 집을 공짜로 되찾는 방법이 있다고당연히 할 수 있는 것을 왜 안 하냐고 부추기는 똑독하신분들이러 분들에게 초등학교 1학년 도덕교과서를 보내고 싶습니다그리고이와는 달리 끝까지 힘닿는 대까지 최대한 노력하는 꼿꼿하게 정직한 삶을 사시는 분들에게 격려의 박수를 보 내드립니다

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포어클로저 VS 숏 세일

 


많은 사람들이 포어클로저랑 숏 세일의 차이점을 인식하지 못하고 둘이 똑같지 않나 하고 생각하시는 경우가 아직도 참 많다. 포어클로저는 집 모기지를 제대로 내지 못할때 은행에서 집을 빼앗아 가는것을 말한다. 따라서 포어클로저는 변호사나 다른 전문가를 통해서 내포어클로저를 신청하는것이 아니라 그냥 가만히 돈 안내고 있으면 은행이 알아서 집을 빼앗아 가는 것이다. 물론 은행이 손해보는 전 금액 뿐만 아니라 변호사비 및 다른 추가비용까지 전부다 부담을 해야 한다. 다시 말해서 포어클로저를 하게되면 현재 지니고 있는 비지니스나 다른 재산, 특히 부동산이나 은행에 있는 돈은 내돈이 아니게 된다는 것이다. 만약 월급을 받고 있다면 월급 차압도 얼마든지 가능하다. 예를 들어 은행에 빌린돈이 40만불인데 은행이 포어클로저를 해서 집을 팔고 나머지 손해본 금액이 10만불이라고 한다면 집 주인은 그 10만불에 대해서 고스란히 책임을 져야 한다는 것이다. 정말 운이 좋아서 은행이 그 10만불을 감해 준다 하더라도 10만불이 자신의 소득이로 인정이 되어서 다음해에 세금보고시 10만불에 대한 소득세를 내야 한다는 것이다.

하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한 위치에 있게 된다.

숏 세일이란 무엇인가?

우리가 요즘 많이 듣는 새로운 단어중 숏 세일이 그 중에서 가장 많이 들을 수 있는 단어임에는 분명하다. 하지만 이것이 무엇인지 정확하게 알고있는 사람이 그리 많지만 않다. 우선 숏 세일이란 “집 모기지가 집 가격보다 많은 경우 은행과의 협상을 통해서 집을 없애고 빚도 없애는 방법”이다. 단돈 1불도 손해 않보는 미국 은행에서 몇만불에서 몇십만불을 손해 본다는것이 현실적으로 말이 않된다. 솔직히 아주 특별한 경우가 아니라면 은행에서 왜 손해보는 일을 하겠는가? 하지만 이게 현실이다.

은행은 다른 여러가지 이유로 해서 포어클로저를 피하려고 한다. 물론 모기지를 조금만 늦게 내고 뻑하면 하는 소리가 포어클로저 한다고 떠들어 대지만 실지로는 단순히 말로만 그렇게 떠드는 것이지 은행자체적으로는 포어클로저를 되도록 피하려고 한다. 포어클로저 해서 집 팔면 은행이 남는 장사 아니냐라고 생각하는데 만약 은행이 집 포어클로저 해서 돈이 남는다면 그건 은행몫이 아니라 집 주인 몫이다. 따라서 은행이 남는 장사를 하는것은 아니다. 따라서 포어클로저를 하게된다면 홈 오너는 절대 이득볼게 없는것은 너무나 당연하고 은행또한 이득볼게 없다는 것이다. 따라서 이런 이유로 인해서 은행은 비록 금전적으로 손해를 좀 보더라도 숏 세일을 선호하고 권장하는 것이다.

현재 모기지가 힘들거나 집 가격이 너무 많이 떨어져서 도저히 버틸수가 없을때 단순히 집을 포기한다는 생각은 절대 금물이다. 집을 포기한다고 모든 모기지가 없어지는것은 절대 아니기 때문이다. 집을 포기한다는 것은 집을 포어클로저 한다는 것이고 포어클로저 한 후에는 그 후폭풍에 견디지 못해서 90% 이상이 결국은 개인 파산을 하게된다. 하지만 숏 세일을 하는 경우에는 후폭풍에 대한 염려가 없다. 우선 은행이 자기들이 금전적으로 손해본다는것을 인정하고 숏 세일을 승인해 주는 것이기 때문에 나머지 잔금에 대한 걱정이 없다는 것이다. 물론 집을 담보로 에쿼티를 뽑았다거나 투자용 주택인 경우에는 예외가 좀 있기는 하지만 그래도 원금에 비한다면 새발의 피(?) 정도밖에는 되지가 않는다.

또한 크레딧 상으로도 포어클로저에 비해 짧은 기간안에 추스리고 다시 크레딧을 쌓기에 너무나 좋은 방법이다.

숏 세일은 불가능하다?

숏 세일이 힘들다고, 불가능하다는 소문이 무성하다던데..

숏 세일은 결코 쉬운 과정이 아니다. 실지로 Metropolitan Area에 있는 숏 세일의 성공률을 본다면 7%정도 수준이다. 결국 집 14채중 하나만 숏 세일에 성공한다는 것이다. 하지만 이것은 어디까지나 통계일뿐이다. 결국 너도나도 숏 세일 전문가라고 외치는 상황에서 결코 높은 성공률이 나올 수 없다. 숏 세일에 대한 정확한 지식과 제대로된 접근 방법을 모르고 그냥 뛰어든다면 성공률이 거의 0%에 가까울 것이다. 하지만 제대로 준비된 전문회사를 통해서 숏 세일을 진행한다면 성공률은 70%이상이 될것이고, 프라임 부동산 & 세무사 같이 전문적인 지식을 가지고 다른 회사에 의뢰하는 것이 아니라 자체적으로 은행과의 직접적인 협상을 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 성공률이 거의 98% 이상이 되는 것이다. 숏 세일이 힘든것은 사실이다. 하지만 제대로된 전문 회사를 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 거의 모든 케이스가 성공한다는 사실을 알아야 한다.

숏 세일을 신청할때 가장 많이 하는 실수로는 집을 살때와 마찬가지로 아는 사람한테, 집을 사줬으니까 등 그야말로 아무나한테 숏 세일을 맡기는 경우가 많기 때문이다. 극단적으로 얘기하자면 집을 사주는것은 자기가 꼼꼼이 보고 따지면 되기 때문에 부동산 라이센스를 가진 사람 아무에게나 부탁해도 된다. 물론 가격이나 조건이 좋아야 한다는것은 조금 양보를 해야한다. 하지만 특히 숏 세일은 경우에는 전문적인 지식과 경험이 없으면 홈 오너에게 치명적인 결과를 미치게된다. 일반적으로 숏 세일이 진행하다가 성공하지 못하면 할 수 없이 포어클로저로 들어가게 되고 거기에 따른 불이익은 고스란히 홈 오너가 떠안아야 하는 것이다. 

숏 세일 리스팅 에이전트를 찾는 방법

일반적으로 홈 오너들이 집을 팔려면 집을 팔아주려는 에이전트를 찾는건 식은죽 먹기이다. 너도나도 집을 팔아주겠다고 할것이다. 하지만 집을 팔아주는 에이전트는 한명으로 정해야 하고 숏 세일을 해줄 에이전트나 부동산도 하나로 정해야 한다. 그럼 어떤 에이전트나 부동산에게 숏 세일을 의뢰해야 하는 것인가? 우선 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산이 직접 숏 세일을 진행하는지를 알아봐야 한다. 특히 숏 세일은 집을 매매하는 것이기 때문에 변호사나 부동산이 아니고는 진행할수 없는 것이 원칙이다. 따라서 라이센스가 있는지를 확인해 봐야 한다. 자신의 라이센스를 가지고 합법적으로 일을 해야만 자기가 하는 일에 책임을 지고 최선을 다히게 되는 것이다.

두번째로는 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산은 단순히 리스팅만 하고 그 뒤에 모든 서류작성이나 은행과의 협상은 다른 회사에게 의뢰를 한다면 보다 적극적인 협상도 힘들 뿐더러 문제가 있을때 적절한 대응이 힘들고 은행과의 연락도 제대로 취하기 힘들어진다. 따라서 숏 세일의 성공률이 떨어질뿐 아니라 홈 오너들에게 수수료를 요구하는 경우도 생기게 된다. 물론 수수료를 요구하는것이 불법이지는 않지만 일반적으로 은행이 수수료를 제공하는것으로 되어 있기 때문이다. 세번째로, 숏 세일을 진행할 에이전트나 부동산이 숏 세일의 경험이 있는지, 성공률은 좋은지 그리고 일을 진행하는데 있어서 최근 은행의 동향이나 정책에 민감한지를 따져서 성공하기 힘든 숏 세일을 좋은 조건으로 성공시킬 수 있는 그런 에이전트나 회사를 선정해야 하겠다. 숏 세일이나 포어클로저 후에 은행에서 차압이나 다른 법적인 조치를 취할 수 있나요?

포어클로저를 하게되면 은행은 집을 경매를 통해서 처분하게 된다. 이 경매를 통해서 집을 팔게 되면 주인이 바뀌는 것이고 만약 팔지 못한다면 처음 융자를 해준 은행으로 집은 돌아가게 된다. 이렇게 은행이 다시 소유권을 가지게 되면 부동산을 통해서 집을 팔게 되는데 이게바로 Bank Owned Property이다.(은행소유물건). 이렇게 되면 보통 은행이 빌려준 돈과 실질적으로 은행이 받게 되는 돈에는 차이가 생기게 되는데 이렇게 차이가 나는 금액은 은행은 홈 오너에게 책임을 묻게 된다. 따라서 이런경우 변호사를 통해서 홈 오너를 고소하게된고 홈 오너는 그 금액을 갚아 나가거나 은행이 여러가지 재산에 대한 압류를 하거나 월급 차압 또는 다른 부동산에 저당을 잡는 방법등 온갖 방법을 동원해서 자기들의 손해를 최소한으로 하려고 한다. 이런이유로 포어클로저를 하지 말라고 하는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 은행과의 협상으로 집을 파는 것이기 때문에 은행에서는 그 손해보는 금액에 대해서 숏 세일을 승인해주기전 공제해줄것을 약속하는 것이고 숏 세일 세틀먼을 한다는 것이 은행측에서 빌려준 돈보다 적은 금액이지만 그것으로 만족한다는 전제하에 숏 세일을 승인해주고 세틀먼을 하는것이다. 따라서 일반적으로 은행은 자기가 손해보는 금액에 대해서 손실 처리를 하게되고 홈 오너에게는 더이상의 다른 조치는 취하지 않게 된다.

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숏세일 진행단계

 


주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다.




1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체) 


2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체)

3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계
   쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다.

4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)
   쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고
   쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다.

보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해 
숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다)

5.Offoer Pakage Submitt 의 단계
   리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다.

6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가
    있는지 검토하게 된다.
7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다.

8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계
   담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다. 
   Negotiator 한명당, 대략 100개 정도의 파일을 담당하게 되므로  1-2달 정도의 기다림의 시간이 필요하다.

9.B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계
  은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는 절차로 은행측이 고용한 감정사를 약속된 시간에 보내서 BPO Report를 받게 된다.   (또다시,7-10 일가량 소요)

10.Escalate up to Investorline 의 단계
  모기지론을 은행에서 일반 고객들에게 할때, 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자
  (예를들어, Bank to Bank 아님, Bank to Fanimae 나 Fredimac같은 투자은행의 승인을 받으므로 숏세일도 궁극적으로 그들의(자본주) 승인을 받아야만 하게끔 되어 있다) 15일-30일 소요.


11.Closing Dept -Approval 의 단계
   Investorline의 승인을 받게 되면 각종 조건들이 수정 변경되어 숏세일을 할 수 있도록,최종 승인이 결정되어 편지로 부동산 에이전트에게 전달 된다.


12.Escow Open 의 단계
   최종 승인이 남 이후 쎌러와 바이어가 에스크로를 오픈할 수 있다.
    A. Inspection 
    B.Termite Inspection
    C. Apprasal (Buyer's Choice)
    D. Loan

13.Escrow Close 의 단계 
    위의 언급한 30-45일의 에스크로 단계를 거쳐 최종적으로 판매가 마무리 된다.

1부터 13의 수많은 단계 단계마다 특별한 노하우가 필요한 에이전트를 선정하는 건 정말 중요한  요소인 것이다
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숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?


 숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?

숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다. 

숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다. 

foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다. 

숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다. 

숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다. 

그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다. 

다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다. 

<예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Quit Claim Deed)에 서명을 해드린 경우 입니다. 집 문서는 타인의 명의로, 그리고 주택권리포기 문서에 서명했으므로 주택에 대한 권리는 모두 넘어가 버리고, 손님에겐 주택 페이먼트와 융자에 대한 책임만 원래대로 은행에 (Trust Deed) 그대로 남아있게 됩니다. 

이러한 경우 주택권리를 이양받은 분이 주택권리를 주장하게 되며 이로 인해 복잡하고 어렵고 까다로운 법적인 공방이 일어날 수 있으므로 조심해야 합니다. 숏세일이 끝이 나기 전에는 Grant Deed (집문서) 이양을 해서는 안됩니다. 

숏세일 진행은 집을 사고팔고 할 때처럼 꼭 Escrow를 통해서 하시는 것이 가장 현명한 방법이며 손님을 보호할수 있는 방법입니다. 

<예 #2> Grant Deed와 Quit Claim Deed 에 서명한 후 주택 페이먼트는 할 필요가 없으나 원래 주택페이먼트의 ½ 만 자기나 자기 회사에 지불하고 있으면 1년 이상 살게 해준다고 할 경우인데 아주 조심하셔야 합니다. 거의 모두가 foreclosure로 넘어가게 됩니다. 

<예 #3> Grant Deed에 서명해주고 난 다음 거의 일년 혹은 그 이상을 무료로 살 수 있게 해준다고 한후, 일단 서류에 서명 받은뒤, 몰래 2차, 3차 주택 담보융자를 여러 융자회사나 은행들에게 동시(일명 “샷건” (Shot Gun))에 신청하여 수만불 혹은 수십만불씩 받아 챙기고 자취를 감추어 버리는 경우가 있습니다. 따라서 엄청난 책임과 피해를 손님들이 고스란히 떠맡게 될 수도 있습니다. 물론 이 때에도 주택융자에 대한 책임을 손님이 지게 되며 법적 소송도 받을수 있으며 골치 아프게 됩니다. 

많은 사람들이 숏세일을 한다고 하지만 법적인 하자없이 더이상의 손해나 피해가 없는지, 재대로 진행을 하는지를 꼭 확인하고 하셔야 합니다. 주택 융자페이먼트를 하는 것과 융자에 대한 책임을 지는 것은 당연한 일이나 경제사정이나 그 외의 개인적 이유로 꼭 숏세일을 해야 할경우에는 제대로 하는것이 중요합니다.

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부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제

 


부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제

부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.

그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?

첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.

이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.

둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).

셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.

요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다

부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.

그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?

첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.

이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.

둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).

셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.

요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다

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소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅'

 





소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅'

베스팅이란
주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다.
베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다.

‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼

티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor

ship)이다.

■테넌시 인 커먼

가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할

수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다.

그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언

이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.

그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다.

예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는

것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.

■조인트 테넌시

일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존

자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다.

두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년후 두명중 한명

이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을

남한테 팔 수는 있다.조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다.

그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.A,B,C 세명의 투자자가 있다. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D B,C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B C끼리는 조인트 테넌시가 적용 된다.조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시

똑같이 나눠야 한다는 점이다.세명이 100만달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 20만달러, 30만달러, 50만달러다이렇게 투자 금액이 틀려도 세명의 지분은 정확하게 3분의1씩이 된다.

■ 커뮤니티 프로퍼티

부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유

권을 갖는다.집 가격이 100만달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분

은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망하게 되면 생존한 배우자한테 절

반이 넘어간다.(유언이 없을 경우)커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문이다.그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

A B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분

 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다.몇년후 A가 사망했다. 이럴때 A의 몫은 C한테 넘어간다.

■커뮤니티 프라퍼티/서바이버십

부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티를 섞

은 형태라고 보면 된다.조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 틀리다.또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 된다

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미국의 이민 생활을 하시면서, 신뢰하고 성실한 부동산 중개인을 사람 알고 있다면 여러 가지로 도움을 받을 있는 경우가 많습니다. 또한 역시 어떤 형태이든 한번 인연을 맺은 고객에게는 도움을 있는 부동산 전문인이 되고자 노력합니다. 주택이나 비즈니스 매매 외에도 부동산 투자와 관련된 전반적인 방안 등에 대해관련정보를 고객과 함께 나누겠습니다.
저는 지나간 30 년간 비즈니스 컨설팅 경력과 첨단 사업의 경영 경험을 바탕으로 주택 일반 부동산의 매매서비스는 물론 고객들의 중요한 재산을 효율적으로 운용하기 위한 테크방안을 제시하며, 주택, 자용부동산, 비즈니스를 구입하고 매각하는 과정에서 필요로 하는 자문서비스를 제공합니다.
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