숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?
숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다.
숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다.
foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다.
숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다.
숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다.
그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다.
다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다.
<예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Quit Claim Deed)에 서명을 해드린 경우 입니다. 집 문서는 타인의 명의로, 그리고 주택권리포기 문서에 서명했으므로 주택에 대한 권리는 모두 넘어가 버리고, 손님에겐 주택 페이먼트와 융자에 대한 책임만 원래대로 은행에 (Trust Deed) 그대로 남아있게 됩니다.
이러한 경우 주택권리를 이양받은 분이 주택권리를 주장하게 되며 이로 인해 복잡하고 어렵고 까다로운 법적인 공방이 일어날 수 있으므로 조심해야 합니다. 숏세일이 끝이 나기 전에는 Grant Deed (집문서) 이양을 해서는 안됩니다.
숏세일 진행은 집을 사고팔고 할 때처럼 꼭 Escrow를 통해서 하시는 것이 가장 현명한 방법이며 손님을 보호할수 있는 방법입니다.
<예 #2> Grant Deed와 Quit Claim Deed 에 서명한 후 주택 페이먼트는 할 필요가 없으나 원래 주택페이먼트의 ½ 만 자기나 자기 회사에 지불하고 있으면 1년 이상 살게 해준다고 할 경우인데 아주 조심하셔야 합니다. 거의 모두가 foreclosure로 넘어가게 됩니다.
<예 #3> Grant Deed에 서명해주고 난 다음 거의 일년 혹은 그 이상을 무료로 살 수 있게 해준다고 한후, 일단 서류에 서명 받은뒤, 몰래 2차, 3차 주택 담보융자를 여러 융자회사나 은행들에게 동시(일명 “샷건” (Shot Gun))에 신청하여 수만불 혹은 수십만불씩 받아 챙기고 자취를 감추어 버리는 경우가 있습니다. 따라서 엄청난 책임과 피해를 손님들이 고스란히 떠맡게 될 수도 있습니다. 물론 이 때에도 주택융자에 대한 책임을 손님이 지게 되며 법적 소송도 받을수 있으며 골치 아프게 됩니다.
많은 사람들이 숏세일을 한다고 하지만 법적인 하자없이 더이상의 손해나 피해가 없는지, 재대로 진행을 하는지를 꼭 확인하고 하셔야 합니다. 주택 융자페이먼트를 하는 것과 융자에 대한 책임을 지는 것은 당연한 일이나 경제사정이나 그 외의 개인적 이유로 꼭 숏세일을 해야 할경우에는 제대로 하는것이 중요합니다.
