주택가격이 떨어진다는데-밸리코리안뉴스 기고 칼람
지난 몇주간 오래된 몇몇고객분이 오랜만에 전화를 주셔서 주택가격이 떨어지는데 어떻습니까? 하며 투자할 주택을 둘러보았습니다. 결론은 아무도 오퍼를 넣지 않으셨습니다. 이런분들은 촉이 빠르시므로 현재의 주식이 최상의 가격이고
주식시장의 불안으로 2-3개월뒤에는 주식에서 자금을 회수할 생각을 가지고있고,그 동안 관망만하던시장을 다시 둘러본것입니다.아직은 주식보다는 월등히 좋다는 판단은 서지않고, 장기적인 투자는 어차피 어느정도 가격이 올라도 상관 없으므로 조금더 관망하겠다는 생각들인것 같습니다.부동산 전문인으로서 느끼는 요즈음 부동산시장의 체감은 지나간 5-6년래 최악이라고 생각합니다. 단지, 반짝하고 8월중순정도에 활발해진이후 다시 모든것이 잠잠합니다. 바이어들은 기다렸던것이 맞아들어가니 조금더 기다리겠다며 한발 더뒤로 물러서고, 셀러들은 가격을 올바르게 조정하기시작합니다, 여기서 얘기하는 셀러의 가격 조정은 터무니없이 높게 내어놓았던가격에서 Fair market price로 내린것을 의미 합니다. 바이어들은 내린다더니 정말 가격이 내리는구나 하고 생각합니다만, 사실은, 말로만 가격이 올라 갔고, 말로만 가격이 내리는 것입니다.전월에 얘기하듯이 정치적 여건이 개선되기전에는 별대책이 없는것 같습니다. 무언가 새로운 대책이 세워지면, 인플레와 금리인상, 급여인상, 고용율 개선과 정부는 이미 주택시장에 무언가 대책을 강구하지 않으면 경제가 꼬인것을 풀지 못한다는것을 알고있으므로, 어떤 형태로던 주택시장 활성화 방안을 내어놓을 것입니다. 단지, 어느순간에 모든것들이 맞아 떨어지면서 정신없는 물가상승과 금리, 주택가격의 상승을 맞을것으로 생각됩니다. 우물쭈물하다 내 이럴 줄 알았다고 급히 따라가봐야 소용이 없을것입니다.
왜, 신문과 학자가 얘기하는 부동산 정보는 현시장 현황과 안맞는가?
똑 같은 시기에 같은지역의 부동산 시장에대한 평가와 분석은 상반되는 경우가 많습니다. 서로다른 매체는 물론, 같은 날 같은신문에서조차 1면은 주택매매지수가 최고라고 나오는데 다른면에서는주택경기가 최악이라고 분석된 기사가 나옵니다. 왜그럴까요?. 부동산 시장의 한 사이클이 다른 시장과는달리 굉장히 긴이유가 가장큼니다. 아시다시피 부동산은 경기와 정부정책 외부요인, 계절별로 매매현황이 다름니다. 필드에서뛰는 에이전트는 바뻐서 이리 띄고 저리뛰고하는데, 고객분은 전화하여 “한가하시죠 골프나 치시지요”라고 말을 건네면 어떻게 설명할수도 없고 참 어렵습니다. 조금 바쁩니다 하면, 신문보니 요즈음 부동산 경기가 엉망이라 조용하다고하던데, 틀린말은 아님니다, 들으신, 보신정보가 발생된 시기는 짧게는 4개월에서 10여개월 전의 정보이기때문에 그렇습니다. 이번달에 시장에나온매물은 에스크로 들어가서 매매가 완료될때까지가 평균 60일에서 70일이 걸립니다, 그러면, 팔린매물에대한 통계가 다시 분석되고 서류화되는데 최소 30일이상, 저희눈에 들어오는 신문과 학자들의 분석정보를 보려면 다시 최소 2-3주는걸리니, 오늘 최신의 정보를 보고는 있으나 실제의 수치들은 적어도 4개월에서 10개월전의 수치들 입니다. 만약 필드에 있는 에이전트나, 특별한, 조사에의해 금월의 생생한 정보가 있는경우 아마 거의 상반되 결론이 나오기 마련이고, 자료를 보시는분들은 자기의 잣대를 가지고 보기때문에 아마 똑같은 매체를 보신분들도 다른 이견을 가지고계신경우가 많습니다. 전문가의 일은 전문가에게 맡기고 자문을 구하는것이 옳을 것입니다
지나달 밸리와 산타클라리타의 주택시장을 분석해보겠습니다.
밸리의 주택시장현황
2014년1월부터 밸리는 총 12,337채의 주택이 매물로나와 7,878채가 팔렸습니다.즉, 36%인4,459채의 매물은 팔리지 않고 재고로 누적되었고, 안타깝게도 계속 재고물량은 늘어가고있습니다. 이는 당연한 얘기지만, 과다 물량은 주택가격의 하락으로 연결된다는것을 의미하며,실제로, 이미 가격이 많이 조정되기 시작하였습니다. 후반기시장은 전반기시장보다 규모가 훨씬작으므로 내년 봄까지 재고누적의 증가는 계속 늘어날것입니다.
반면에8월은 1,506채가 매물로 나와 999채가 매매되어 년평균보다 약간 낮은 33%의 이월 재고가 발생하였습니다. 에스크로가 오픈된 주택의 평균거래가격은 주택당 548천불이며, 시장에 나와 판매가 종결된 일수.즉, 주택 판매 평균 소요일은 80일정도가 걸렸습니다.거래된 형태를 보면 숏세일은 6.7%정도를 차지하고. 은행매물은 3.1%밖에 차지하지않습니다. 즉, 숏세일과 은행매물은 전체거래의 10%미만을 차지합니다. 재작년만해도 90%이상이 숏세일과 은행매물거래였다는것과 비교하여보면 얼마나 시장에 변화가 있다는것을 알수있고, 변화된 상황이 시장의 부진함으로 아직 시장에반영되지않아 숏세일로 인한 통계상 허수가 바로잡히려면 상당한시일이 아직 걸릴것입니다.
산타클라리타의 주택시장
산타클라리타의 2014년 시장에 매물로나온 누적된 주택의 수는 3,717채입니다, 밸리의 사분의일정도의 시장입니다. 이중 매매가 종결된 주택은 2,528채입니다 32%인 1,189채는 매물로 머물러 있습니다. 그래도 밸리보다는 좋은 수치를 기록하고 있습니다. 8월한달 단기간의 현황은, 441채의 매물이 새로 나오고 362채가 매매종결되어 18%만이 재고로 이월되어 밸리보다는 상당히 활발한 8월이었던것 같습니다.그전에는 밸리보다 더 어렵고 바이어가 없는 시장이었습니다만. 시장 개선이 밸리보다는 빨리 진행이 되는것으로 생각됩니다.매물의 매매소요시간은 73일이며, 평균거래 주택당가격은 438천불, 숏세일과 은행매물점유는 8%정도선으로 밸리보다는 차압율이 낮을것을 알수있습니다. 특이한점은 리스팅계약의 만료, 즉, 리스팅계약은 통상 6개월전후를 하게 되는데, 이계약기간내에 팔지못한 건수가 새로나온 매물의 수와 비교하면 11%정도가 됩니다, 밸리와 비교하면 계약기간내 못파는 리스팅이 6%인 밸리보다 두배 가까히 많습니다.
경제적인 여건의 부진함으로 일어나는 주택시장의 뒤틀림에 미시적인 차원에서의 주택시장내에서만의 상황은 이제는 모두가 주택가격은 올라간다는 생각을 하고있고, 여기에 잠재수요와 대기수요, 즉, 주택대란이후 주택구매를 하지않고 기다려온 젊은 세대와, 가족수의 증가에따라 주택확장을 하여오지않은 가족들, 어려움속에 주택을 처분하여 임대를 살아오신분들등 이러한 주택 실수요자분들이 경기가 좋아지면 제일먼저 눈을 돌리는것이 주택구매일것이나, 지나간 7년간 신축주택은 거의 0%에 가깝습니다, 자연증가에의한 주택 신축수는 매년 5백5십만채정도가 적합하다고 합니다. 지난 7년간의 자연증가 절대 주택수요와 잠재, 대기수요자의 수요를 합하면, 얼마나 주택이 부족할것인지는 확연합니다. 항상 모든 경제는 항상 상승세이고 그상승세속에 작은 오르내림이 있습니다, 주택역시 그 작은 오르내림을 보지마시고 전체적인 흐름을 보시는것이 타당할것입니다.몇년간의 오르내림을가지고 주택시장을 평가하여서는 않될것입니다. US Censes의 중간주택가격의 변동을 보면 지역마다 차이는 있어도 적어도 매10년마다 100-200%가 올랐다는 수치를 간과하여서는 않될것입니다
