사업체 리스 계약(Lease Agreement)

 

 

▶ 브 라이언 안 <메트로 에스크로 / Sr. Escrow Officer>

사업체를 매매할 때에 가장 골치아프고 힘든 과정이 다름 아닌 임대계약(Lease Agreement)에 관한 것이다.

 

바이어는 사업체를 구입할 때 반드시 임대계약을 조건(Contingency)으로 에스크로를 오픈한다. 그만큼 사업체 리스계약은 비즈니스를 운영함에 있어 중요하고 핵심적인 사항이기때문이다.

 

특히 부부 또는 가족중심으로 운영되는 스몰비즈니스에서는 비즈니스 운영 비용 중 렌트가 가장 큰 몫을 차지하기 때문에 사업체 리스계약은 핵심이다.

 

오늘은 리스에는 어떠한 종류가 있고 리스를 체결할 때 주의해야 할 사항은 무엇인지 살펴보자.

 

리스에는 다음과 같이 세 가지 종류로 나눌 수 있다.

 

첫째, 그로스 리스(Gross Lease)가있다.

 

이 리스는 임대인(Lessee)이 계약된임대기간 중 정해진 렌트만 내는 것이다. 건물에 관련된 재산세(PropertyTax), 보험료(Insurance Premium), 유지비(CAM) 등의 모든 비용은 건물주가 부담한다. 임대인에게는 가장 좋은 계약이라 할 수 있다.

 

둘째, 네트 리스(Net Lease)가 있다.

 

이것은 임대인이 기본 렌트 이외에 건물에 관련된 재산세, 보험료, 유지비 등을 임대인이 추가로 부담하는 것을 말한다. 건물에 관련된 추가비용(재산세, 보험료, 유지비) 중 한 가지만 부담하면 싱글네트(Single Net),두 가지를 부담하면 더블네트(DoubleNet), 세 가지를 다 부담하면 트리플네트(Triple Net) 리스라고 한다. 건물주가 가장 선호하는 계약이라 할 수있다.

 

과거에는 이러한 트리플네트 리스가 많이 없었다. 하지만 건물 가격이상승하면서 많은 건물주들이 이 트리플네트 리스로 옮겨가고 있다.

 

여기서 주의할 것은 건물주들이기본 렌트비는 낮게 책정하지만 건물유지비(CAMS)를 높게 올림으로서 실질적인 렌트비용은 비싸다는점이다.

 

셋째, 퍼센티지 리스(PercentageLease)가 있다.

 

이 리스의 렌트 계산은 매월 또는매년 정해진 기본 렌트(Base Rent)에해당 사업체의 월 또는 연매상(GrossSales)금액의 퍼센티지를 더하여 계산된다. 이 리스계약은 대형 프로퍼티회사에서 많이 쓰는 방법인데 아주복잡하고 까다로운 조건들로 되어 있기 때문에 임대 계약을 하기 전에 반드시 상법 변호사의 자문을 받기를권한다.

 

건물주는 다음의 두가지 방법으로임대인에게 리스를 준다.

 

첫째는 뉴 리스(New Lease)를 줄수 있다.

 

전 임대인과의 리스계약은 완전히소멸되고 새로운 리스계약을 체결하는 것을 말한다. 이러한 경우 건물주는 새로운 임대인에 대하여 철저한신용 조사(Credit Check Up)를 하고,그 동안의 물가상승을 감안하여 렌트비를 책정한다. 또한 새로운 임대인은 시큐리티 디파짓(Security Deposit)을 새로 해야 하는데, 대개의 경우 전임대인에 비해 높은 금액을 요구하는 경우가 많다.

 

뉴 리스를 하는 경우에는 상법 전문 변호사를 통해서 리스 계약서에있는 조건들을 면밀히 살펴 보아야한다.

 

둘째는 어사인먼트 오브 리스(Assignmentof Lease)를 할 수 있다.

 

사업체 거래 시 많이 쓰이는 임대계약 방법이다. 전 임대인과의 남은리스계약을 그대로 양도 받는 것으로, 현재 셀러가 가지고 있는 리스 계약 조건을 바이어가 그대로 승계하는 것을 말한다.

 

이 계약의 가장 큰 특징은 임대 문제 발생 시 건물주가 바이어는 물론,셀러에게까지도 보상을 요구할 수 있다는 것이다. 사업체를 인수한 바이어가 렌트비를 못 내는 경우 건물주는 그 전 혹은 그 전전 주인까지 보상을 물을 수 있다.

 

어사인먼트 오브 리스를 하는 경우 원 리스 계약을 자세하게 살펴보아야 하며 양도 계약조건도 꼼꼼히챙겨서 실수가 없도록 해야 할 것이다. 어사인먼트 오브 리스에 관한 상세한 계약조건은 상법 전문 변호사의도움을 받을 것을 권한다.

 

리스 계약을 연장할 수 있는 옵션(Option to renew)은 어떻게 행사할까?참으로 중요한 사항이다. 리스 계약상의 권리를 제때에 행사하지 못하면 사업체를 잃을 수도 있는 엄청난결과를 초래 할 수 있다.

 

리스 계약 연장의 옵션 조항과 행사기간은 개개인의 리스 계약조건에 따라 다르겠지만, 행사기간은 대개 리스 만료 약 9개월~6개월 사이에 행사토록 하고 있다(물론 리스 계약마다 다르기 때문에 본인의리스 계약서를 반드시 확인을 해야함).

 

임대인은 대체적으로 리스 만료약 9개월~6개월 사이에 리스 연장옵션 행사 여부를 서면으로 작성하여 건물주(Landlord)에게 직접 전달또는 내용증명이나 등기 우편으로 통보해 주어야 한다. 왜냐하면 리스 옵션 행사를 구두로 하는 것은 법률적인 효력이 없기 때문에 반드시 서면으로 통보하여 증거를 남김으로서 소중한 자기 사업체를 지켜야 할 것이다.

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메니저와 건물 관리, 16유닛 이상 아파트·상가엔 '상주 매니저' 있어야

 

메니저와 건물 관리, 16유닛 이상 아파트·상가엔 '상주 매니저' 있어야[LA중앙일보] 

플러밍·히팅·전기 시스템 상태, 항상 최적으로 유지되도록 점검
구조변경 등 공사 플랜 준비하고 수리 땐 업자의 업무 지휘·감독 

부동산 투자의 첫단계는 건물을 사는 것이고 다음단계는 바로 관리다. 관리만 잘하면 부동산은 저절로 굴러간다. 그러나 초보 투자자들의 경우 아파트나 상가를 사고나서 어떻게 해야할지 몰라 고민하는 경우가 있다. 유닛수가 적은 아파트나 상가일 경우 규모가 커지면 전문 매니지먼트 회사한테 맡기는 것이 마음 편하다.

▶매니저 종류

건물 타입에 따라 세가지가 있다. '외부 매니저'와 '상주 매니저' '기관 매니저'다.

외부 매니저는 여러개의 건물을 관리한다. 부동산 관리회사를 지칭하는 것으로 부동산 브로커 면허가 있어야 한다.

상주매니저는 건물에 입주해 있는 사람을 말한다. 아파트의 경우 16유닛이상은 캘리포니아 주법에 따라 매니저가 상주해야 한다.

16유닛 이하의 경우 오너가 아파트에 살고 있지 않으면 건물주나 매니저의 연락처를 잘 보이는 곳에 적어놔야 한다. 플러밍 문제 등 비상시 연락을 위해서다.

상주 매니저는 외부 매니저와 달리 부동산 브로커 면허를 필요로 하지 않는다.

기관 매니저는 부동산 투자기관으로 부터 고용된 사람이다. 투자기관이란 은행의 부동산 관리팀이나 보험회사 정부 에이전시 부동산 투자신탁 또는 일반 펀드들이다.

따라서 기관 매니저는 소형 상가나 아파트보다는 초대형 상업용 건물을 관리한다.

▶매니저가 하는일

　건물 매니저는 세가지 중요한 임무가 있다. 첫째 렌트수입을 극대화시키고 둘째 건물 유지비용을 최소화 시키며 셋째 건물가치를 상승시키는 일이다. 세가지 중요한 임무를 수행하기위해 다음과 같은 임무를 갖는다.

1.렌트 스케줄을 설정하고 최대의 렌트수입을 위해 뛴다.

2.빈 유닛의 주인을 찾아야 한다. 아파트건 사무실이건 빈 유닛이 있으면 당장 수입이 줄어든다. 렌트 공백을 최대한 줄여야 한다.

3.플러밍이나 히팅 전기시스템을 항상 최적의 상태로 유지시켜야 한다. 건물 관리의 핵심은 바로 플러밍과 설비 전기에 있다. 그외 다른 구조적인 문제는 쉽게 발생하지 않는다.

4.지붕에 새는 곳이 있는지 확인하고 깨진 창문이 있는지 문이 제대로 열리고 닫히는지 점검해야 한다.

5.건물을 항상 청결하게 유지하고 안전상태를 수시로 체크해야 된다.

6.자격있는 테넌트를 찾아야 한다. 크레딧 히스토리를 검토하고 과거 퇴거조치된 경험이 있는지 알아본다. 

7.리스계약서를 작성하고 렌트비를 받는다. 필요할 경우 전문 변호사의 도움을 얻어 퇴거절차도 진행시킨다.

8.월단위와 연단위로 수입.지출을 건물주한테 보고한다.

9.건물수리시 업자 공사업무를 지휘.감독한다.

10.모기지 페이먼트와 재산세 보험료 유틸리티 등 건물 유지를 위한 지출을 집행한다.

11.렌트소득을 트러스트 어카운트에 입금한다. 개인돈과 렌트비를 섞는다면 불법행위가 된다.

12.건물의 리모델링과 구조변경 등 크고 작은 공사에 대한 플랜을 준비하고 업자들로부터 견적도 받는다.

▶매니저 비용

아파트 상주 매니저는 샐러리제로 받는다.대개의 경우 샐러리의 일부 또는 전부를 아파트 무료 거주로 대체하기도 한다. 기관 투자자에 소속된 매니저도 샐러리로 받는다.

외부 매니저는 전체 건물 렌트 인컴에 대해 일정비율로 받는다. 매니지먼트 커미션은 대략 5%~10%정도지만 건물의 형태나 사이즈에 따라 이보다 많거나 적을 수 도 있다.

▶건물관리 계약

일단 매니저나 건물관리회사를 선정했으면 계약서를 만들어야 한다. 

매니지먼트 계약서는 건물주와 관리회사와의 고용관계이며 반드시 서면으로 작성해야 한다.

이 계약서에는 양자간의 책임과 의무 권리 커미션에 대한 내용을 담고 있어야 한다. 리스 등 테넌트 관리에 대한 모든 규정도 포함해야 한다. 

매니지먼트 계약서는 아파트 소유주 협회나 부동산 보드 사무용품점 또는 부동산전문 변호사한테서 얻을 수 있다. 

박원득 부동산 전문기자 

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TIC와 1031 교환

 

TIC(Tenant-In-Common) 부동산 투자가 주류사회에서 관심을 모으기 시작한 것은 2002년 연방국세청(IRS)이 ‘Revenue Procedure 2002-22’를 발표 함으로 TIC 투자가 1031교환(1031 Exchange)에 적법하도록 가이드라인을 내면서 부터다. 이는 곧 1031 교환을 통해 양도소득세(Capital Gain Tax)를 내지 않으려는 부동산 투자가들에게 자산 관리에 따른 골머리를 앓지 않아도 된다는 점이 어필했기 때문이다. 실제 2002년 미미하던 TIC산업이 2006년 200억달러를 상회할 정도로 급성장 하고 있다. TIC의 성장 배경을 알려면 1031과 관련한 다음과 같은 IRS규정을 살펴볼 필요가 있다. 1. 부동산을 팔고 45일내 대처할(replacement property) 부동산을 찾아야 한다. 2. 위에 찾은 물건을 판 날짜에서 180일 안에 사야 한다. 문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 괜찮은 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박하다는 것이다. 이 때문에 매룰을 못 구하고 세금을 내는 경우가 있으며 또 세금을 피하려다 마음에도 없는 부동산을 사는 경우도 허다하다. 또 물건을 찾더라도 커머셜 융자가 까다롭고 자기가 현금을 더 넣어야 하는 경우도 있으며 자신이 관리해야 하거나 매니지먼트 회사를 고용해야 하고 테넌트를 새로 넣거나 내어 보내야 하는 경우 등 많은 일들이 있다. 어떤 경우는 빌딩관리가 너무 번거로워서 이젠 부동산 투자에서 은퇴하고 싶어도 매각 후 세금 문제가 생기므로 억지로 가지고 있는 경우도 종종 본다. 그런 반면 TIC의 특징을 살펴보면 다음과 같다. ▲TIC 부동산 투자는 35명 이하의 소유주가 자신이 소유한 지분만큼 이익배당, 택스 셸터(tax shelters) 배당 등을 받게 된다. 파트너십이나 주식회사와 달리 개인 소유주에게 권리증(deed)과 타이틀 보험이 주어지며 TIC 투자를 주최하는 ‘스폰서’(sponsor)가 1031교환시 필요한 (45일) replacement property identification, acquisition, financing, closing까지 다 패키지로 해놓은 상태에서 프라퍼티 매니지먼트 회사만 소유주가 투표해서 선출한다. ▲TIC 프라퍼티에 들어 있는 리스 테넌트 대부분은 유수의 기업이다. 그러므로 렌트 수입이 안정되어 있고 대부분 TIC 투자가는 투자금액의 6%에서 9% 정도의 연 수익배당을 매달 받는다. 이는 지난 수년간 자신이 소유한 건물의 시가는 올랐는데 그에 맞는 렌트 수익이 적은 경우 TIC 를 활용하면 실제 에쿼티에 걸맞은 수익을 낼 수 있다. ▲TIC 프라퍼티는 전문 관리회사가 운영하기에 직접 관리 할 때 생기는 수리, 메인테넌스, 렌트 챙기기 등 관리상 어려움이 없다. ▲TIC 는 주로 보험회사나 연금제도 또는 부동산투자신탁(REIT) 등 큰 단체에서 투자하는 등급의 부동산에 투자하기에 일반개인으로서는 가져볼 수 없는 최상급의 부동산을 소유할수있는 기회가 있다. ▲TIC 프라퍼티는 미전역에 있으며 상가, 오피스 빌딩, 고급 아파트 등 로케이션과 종류가 다양하고 보통 최저 투자금액이 20만달러에서 시작함으로 분산투자가 가능해 위험부담을 줄일수 있다. ▲1031 교환의 경우 파는 부동산에서 나오는 현금이 replacement property 를 살 때 부족하거나 남는 경우가 종종있다. 이럴때에는 자신이 현금을 더 투자하든지 세금의 일부를 내어야 한다. 그러나 TIC 투자는 지분 소유가 융통성이 있어 이런 부작용은 거의 없다. ▲TIC 투자가는 자기 소유분 만큼 빌딩이 담보된 모기지를 분담 받는다. 그러나 이모기지는 사전에 합의된 비상환청구권 유자(non-recourse loan)이다. 즉, 만약 빌딩이 차압되어도 투자가 개인에게는 투자금액 이상은 책임이 없다. 이점은 개인이 건물을 살때 융자액에 대해 책임져야하는 점보다 유리하다. ▲1031 교환을 해 본 사람이면 45일이란 기간이 대체 부동산을 찾기에는 너무 짧다는 것을 알 것이다. TIC 투자는 거의 어느때고 좋은 프라퍼티 를 찾을수 있으며 45 일이면 충분히 여유있게 선택할수 있다. ▲1031 교환을 하다가 45일 안에 replacement property를 못 찾아 결국 세금을 내거나 또는 180일 동안 딴 변화들로 에스크로가 중단되는 경우를 종종 본다. TIC 투자는 스폰서가 프라퍼티를 사면서 due-diligence 와 non-recourse financing 을 해놓은 상태에서 진행됨으로 중단되는 경우는 거의 없다. 세상에 어느 상품도 모든 사람에게 다 맞지는 않다. TIC 투자도 마찬가지이나 아래와 같은 투자가들에게 적합하다. △매달 정기적이며 안정된 수입을 기대하는 경우 △빌딩 관리 걱정에서 벗어나고 싶거나 △ 크레딧이 가장 좋은 테넌트를 유치하고 △분산투자를 하고 싶거나 △턴 키 방식(Turn-Key solution)으로 1031 교환을 하고 싶은 경우에 적합하다. 그리고 TIC 투자는 장기 부동산 투자로 가능한한 공동투자가들은 건물이 팔릴 때(보통 4-7년)까지 같이 투자 하는 것이 바람직한데 가끔은 개인 투자가가 그 중간에 팔아야 할 경우가 생긴다. 이때 대부분의 경우는 같은 빌딩에 투자한 다른 투자가들이나 TIC 스폰서가 살 수 있으나 서로 가격이 합의되지 않으면 투자가는 자신의 개인 건물을 시중에 파는 것과 마찬가지로 중개인을 고용하거나 광고 등을 통해서 최고의 가격을 노릴 수 있다. TIC 소유권은 일반 건물 소유권과 같이 Grant Deed 와 Title Insurance 로 보장되어 어느 때라도 딴 사람에게 양도할 수 있고 유산도 딴 부동산과 마찬가지로 할 수 있다. (Real Estate Platform TIC only). TIC 부동산 투자는 주류사회에서도 부동산 투자 경력이 있거나 자금여력이 있는 사람들 사이에 활용되고 있으며 대부분의 스폰서들은 투자가의 개인재산이 100만달러 이상인 사람을 기준으로 홍보를 하고 있다. 그러므로 TIC 투자에 관심 있는 사람은 그 활용도를 잘 알고 있는 변호사, CPA, 부동산 브로커와 상담하는 것이 바람직하다

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임대용 부동산 1년에 얼마나 벌까

 

임대용 부동산 1년에 얼마나 벌까-알아둬야 할 계산법들 

투자용 부동산 구입에 대한 관심이 매우 높다. 임대료 상승 등으로 수익성이 올라갈 것으로 기대하는 투자자들이 앞다퉈 투자용 부동산 구입에 나서고 있다. 투자용 부동산에 대한 수요가 높아지면서 부동산 가격은 오르며 귀한 몸 대접을 받고 있다. 수익성 부동산에 대한 투자 성패는 수익성이 판가름한다. 부동산의 수익성을 철저히 따져 본 뒤 구입에 나서야 실패 확률을 줄인다. 투자용 부동산의 수익성을 판단하는 몇가지 방법을 알아본다.

투자금 대비 수익·자본환원율·미래가치 등 다양

■캐시 온 캐시 수익률
(Cash on Cash Return)

임대 수익을 현금 투자분으로 나누어 계산한 비율이다. 재산세 납부 이전의 임대 수익을 부동산 구입 때지불한 현금 다운페이먼트로 나누면 캐시 온 캐시 수익률이 산출된다.

수익성 부동산의 현금 흐름을 판단하기 위해 사용되는 비율로 현금 흐름을 중시하는 투자자들이 중시하는 비율이다.

120만달러짜리 아파트를 구입할 때 현금 30만달러를 다운페이먼트로 지불하고 나머지는 대출을 통해 구입하는 경우를 예로 들어 보겠다.

관리비 등 비용을 제외한 아파트의 월 임대 순익이 5,000달러일 경우 구입에 따른 캐시 온 캐시 수익률은 연간 임대 순익 6만달러를 현금 투자분 30만달러로 나눈 20%가 된다.

■가격 대비 임대 수입
(Gross Rent Multiplier: GRM)

부동산 가격을 임대 수입으로 나눠 계산하는 가격 대비 임대 수입(GRM) 방법도 부동산의 가치를 판단할 때 흔히 사용되는 방법이다.

가격 대비 임대 수입을 계산하는 방식은 부동산 가격을 연간 총 임대 수익으로 나누기만하면 된다.

예를 들어 부동산 가격이 100만달러이고 연간 총 임대 수익이 10만달러라면 가격 대비 임대 수입은 10이 된다. 가격 대비 임대 수입이 높으면 가격이 비싸거나 임대 수익이 상대적으로 낮음을 의미한다.

가격 대비 임대 수입은 부동산의 가치를 산출하기보다는 다른 매물과 시세를 비교하는데 주로 사용된다.

가격 대비 임대 수입을 계산할 때 비용 부분이 포함되지 않기 때문에 적정 수익률을 파악하기는 데는 무리가 따른다.

그러나 임대 수익이 비슷한 다른 매물에 비해 가격이 비싸게 책정됐는 지를 파악하는 데 도움이 된다. 특히 상가나 사무실 건물보다는 아파트 매물의 가격을 비교할 때 많이 사용된다.

■자본 환원율
(Capitalizaton Rate)

상업용 부동산 투자성을 판단하는데 가장 많이 사용되는 방법이 바로 자본 환원율이다. 흔히 캡 레이트라고도 불리는 자본 환원율은 투자 대비 수익률을 의미한다.

셀러가 제시한 리스팅 가격이 해당 부동산의 수익과 비교해 적정한 지를 판단하는 데 도움이 된다.

캡 레이트는 연간 순영업 이익(net operating income)을 부동산 가격으로 나누어 계산하면 된다.

예를 들어 100만달러짜리 상가건물의 연간 총 임대 수익이 약 10만달러이고 관리 비용이 연간 약 1만달러라면 순영업 이익은 9만달러이고 캡 레이트는 약 9%가 되는 것이다.

순영업 이익은 연간 총 임대수익에서 각종 비용을 제외하는 방식으로 계산하는데 비용 항목에는 감가 상각비와 대출 이자 등은 포함되지 않는다. 세입자의 신용도가 높아 안전 자산으로 분류될 경우 일반적으로 낮은 캡 레이트가 적용된다.

반면 투자 위험도가 높다고 판단되는 부동산의 경우 셀러가 높은 캡 레이트를 제시하는 것이 일반적이다. 시중 은행 이자율이 오를 경우 캡 레이트 역시 상승하는 경향이 있다.

■내부 수익률
(Internal Rate of Return:IRR)

내부 수익률은 투자로 지출되는 현금의 현재 가치와 그 투자로 유입되는 미래 현금 유입액의 현재 가치가 동일하게 되는 수익률을 의미한다.

즉 미래의 현금 수입액이 현재의 투자 가치와 동일하게 되는 수익률이다.

그러므로 어떤 투자의 내부 수익률이 9%라고 한다면 이것은 투자의 원금이 건물 보유기간에 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의 복리 증가율과 같은 의미라고 할 수 있다.

앞서 예로 든 100만달러짜리 상가 건물의 경우를 예로 내부 수익률을 산출해 보겠다. 현금 30만달러를 다운페이먼트로 투자하고 나머지 금액은 대출을 통해 건물을 구입한 것으로 가정하겠다.

또 해마다 임대료가 약 3%씩 인상되고 10년 후 처분한다고 가정하면 내부 수익률은 약 18.7%가 된다. 일반적으로 내부 수익률이 캡 레이트보다 높기 때문에 부동산 매매 때 두 비율을 함께 검토하면 구입 결정에 도움이 된다.


<준 최 객원기자>

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ABC(주류판매 라이선스) 이전에 CUP(조건부사용허가) 체크를

 

바이어가 한인타운의 식당을 인수했다. 창업한 지 20년이 넘고 비어 앤 와인 라이선스가 있는 구이집이었다. 주류판매(ABC) 라이선스는 아무런 문제 없이 이전이 되었으니 이제는 장사를 잘 하는 일만 남았다. 장사는 잘 되었다. 인수한 지 3개월이 되었을 즈음 빌딩안전국으로부터 단속이 나왔다. 이 가게는 조건부사용허가(Conditional Use Permit)가 없으니 술을 팔 수 없다는 것이다. 주인은 전 주인에게 항의를 해보았으나, 그 역시 몰랐다는 것이다. 이 업소의 CUP는 이미 15년 전에 죽어 있었다. 그동안 주인이 7차례나 바뀌었지만 아무도 모르고 있었던 것이다. 특히 주류를 판매하는 업소일 경우에는 CUP 때문에 에이전트가 애를 먹는 경우가 많다. 심지어는 CUP의 개념조차 모르는 에이전트조차 있을 정도다. 최근 별대표 식당에 하드리커 라이선스에 24시간 영업 허가를 받아준 GSD 파트너스 스티브 김 대표로부터 CUP에 대해 알아보았다. -CUP란 무엇인가. \"시 정부 관할 관청에서 업소에 내주는 영업 허가다. 업소는 해당 시의 공간이다. 여기서 장사를 하는 기준을 정해주는 것이다. 예를 들어 술을 파는 시간을 정해주거나 일정 시간에 시큐리티 가드를 고용하라는 것 등이다.\" -ABC 라이선스와는 어떻게 다른가. \"주정부에서 발행하는 ABC 라이선스의 이전은 개인과 개인과의 관계다. 즉 라이선스 명의가 바뀌는 데 아무런 하자가 없으면 무사 통과다. 하지만 CUP는 업주와 시 당국과의 관계다. ABC는 사람을 따라 가지만 CUP는 장사를 하는 땅에 따라간다고 할 수 있다\". 술 판매 제한시간이 ABC와 CUP 규정이 다를 수 있다. 이럴 경우 영업 시간이 짧은 쪽이 \'이긴다\'. ABC 라이선스를 이전하기 전에 반드시 CUP를 체크해야 한다. CUP 없이는 ABC 라이선스를 못받는다고 보면 된다.\" -어떤 업종에 어떠한 규정이 있나. \"주로 술을 파는 업종에 대해 규제가 심하다. 식당이나 바 리커스토어 등이다. 특히 하드리커를 파는 경우에는 비어 앤 와인보다 더 까다롭다. 규정에는 술 파는 시간 규제 낱개 판매 금지 시큐리티 가드 고용 그리고 조명등이나 감시 카메라를 설치하라는 것 등이 대표적이다. 그리고 병술 판매 금지 낙서 제거 여자 종업원을 손님 자리에 앉히게 못하게 하는 등 다양한 규제가 있다.\" -CUP는 어디서 알아보나. \"해당 시의 도시계획국(planning department)에서 알아볼 수 있다. 전화상으로도 문의가 가능하다. 주소만 알려주면 CUP 여부 있다면 어떠한 조건이 있는지 갱신 기간이 언제인지 등을 알려준다. 갱신 기간은 1 2 3 5 7 10년 등으로 다양하다. 대부분 5년 정도로 보면 된다. 문제는 ABC는 매년 갱신하라고 메일을 해주지만 CUP는 통보를 해주지 않는다. 업주가 알아서 챙겨야 한다. 많은 한인 업주들이 본의 아니게 실수를 하는 이유가 여기에 있다.\" -죽은 CUP를 살리는 절차가 복잡한가. \"시에 주민 공청회를 신청해야 한다. 시에 들어가는 공식적인 비용은 땅 사용 신청서 평면도 지적도 같은 서류 비용으로 6280달러 반경 500피트 공청회 게시 열람 비용으로 500~1000달러 거기에 반경 지도 제작 비용으로 1000~1500달러가 들어간다. 개인이 할 수 있기는 하다. 하지만 워낙 첨부 서류가 많아 전문 기관에 맡기는 것이 비용 시간 절약을 한다. 갱신을 하는 경우에도 다시 살리는 절차와 마찬가지다. 걸리는 시간은 대개 4~6개월로 잡는다.\" 강용석 객원기자  

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오너캐리

 사업체 매매는 주택 매매와 달리 주정부에 UCC 설정시 담보 가능 요즘 들어 소위 '오너캐리'로

이루어지는 거래를 심심찮게 본다. 바이어는 은행융자를 받기가 하늘의 별따기고 셀러는 예금금리가 낮아 차라리 개인융자를 해주고 이자수익을 얻는 것도 괜찮은 것 같다. 오너캐리는 셀러가 바이어의 매매자금의 일부를 빌려주는 거래형태를 말한다. 예를 들어 30만달러 주택을 살 때 10만 달러는 현금으로 지불하고 20만 달러를 셀러에게 빌리는 것이다. 빌린다는 개념은 실제로 셀러가 바이어에게 20만 달러를 빌려주어 에스크로에 입금되는 것이 아니라 일종의 미수금 형식으로 매달 일정액을 갚는 것을 의미한다. 이 때 셀러와 바이어는 오너캐리에 대해 어음(Note)과 신탁증서(Deed of Trust with Assignment of Rents)를 작성하여야 한다. 어음에는 오너캐리의 조건 즉 이자율 만기 월상환액 지급기일 등이 명시되고 신탁증서는 셀러의 구상권을 보장하기 위해 해당주택에 담보를 설정하는 데 필요하다. 가끔 어음만을 가지고 와서 담보설정을 해놓았다고 잘못 알고 계신 분들이 있다. 어음 원본은 셀러가 보관하며 공증된 신탁증서 원본은 해당 카운티에 등기된다. 셀러는 등기된 원본을 한달 정도 후 카운티에서 받게 된다. 에스크로가 종결되면 오너캐리와 관련된 문서 원본은 셀러가 보유하게 된다. 사업체 매매의 경우라면 오너캐리시 어음과 보증계약서(Security Agreement)를 작성한다. 주택매매와 달리 사업체는 UCC(Uniform Commercial Codes)를 주정부에 설정함으로써 일종의 담보를 걸 수 있다. 오너캐리는 은행융자가 있는 거래에 비해 변수가 적어 클로징이 상대적으로 쉽게 된다. 하지만 문제는 에스크로가 끝난 다음이다. 셀러는 매달 페이먼트를 받거나 연체시 대응하는 것이 다소 불편할 수 있다. 오너캐리 콜렉션을 대행해주는 회사를 이용하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 바이어는 페이먼트에 관한 기록을 잘 보관해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 셀러에게 돈을 다 갚았을 때다. 셀러에게 어음이 페이오프 되었다는 자필서명을 받고 공증된 담보권해제서류(Full Reconveyance)를 받아 카운티에 등기해야 한다. UCC가 설정된 경우라면 UCC-3를 받아 주정부에 보내야 한다

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부동산 공동투자와 1031 익스체인지

 부동산 공동투자는 파트너십 코퍼레이션 LLC(Limited Liability Company) TIC(Tenancy-in-Common) 등이 대표적인 형태이다. 옛말에 \'뭉치면 산다\'고 했다. 부동산 투자도 마찬가지여서 여러명이 자금을 모으면 다음과 같은 시너지 효과를 꾀할 수 있다. 첫째 크고 좋은 부동산을 살 수 있다. 투자용 부동산은 A B C D급으로 나눌 수 있는데 A B급의 장점은 좋은 위치에 위치한 새 건물에 신용이 좋은 테넌트들이 입주해 있어 안전하고 수입이 안정돼 있다는 점이다. 보통 기관투자가나 보험회사에서 주로 구입한다. 일반 개인은 혼자 구입하기 어렵지만 공동으로 힘을 모으면 가능하다. 둘째 은행 융자조건이 유리하다. 좋은 위치 좋은 테넌트들이 있기에 은행들이 융자를 좋은 조건에 해준다. 예를들어 부동산 투자전문회사인 SCI에서는 뉴저지의 샤핑센터를 6900만달러에 구입하고 4200만달러를 융자받았는데 조건은 10년 고정에 이자율 5.83%이었다. 당시 프라임 이자율이 8.25%이었던 점을 감안할 때 개인 투자가가 얻기 힘든 좋은 융자 조건임을 알 수 있다. 셋째 관리회사를 따로 둬 편리하다. 어떤 귀한 물건과 마찬가지로 구입만큼 관리가 중요하다. 특히 입주자의 권리가 강한 미국의 투자용 부동산은 외부관리를 잘 하는 것도 중요하지만 테넌트 관리도 못지 않게 조심스럽다. 공동투자해서 크고 좋은 부동산을 구입하면 일반적으로 그 건물에 걸맞는 전문 관리회사를 고용하기 때문에 개인은 관리부담에서 벗어날 수 있다. 넷째 매달 수익율이 개인투자에 비해 높다. 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익은 매달받는 임대 수입과 시가 상승이다. 그리고 이 두가지를 합한 것이 총수입이며 두가지 중 어느 하나도 무시할 수없이 중요하다. 일부 투자가들은 매달 수입은 별로 없어도 나중에 시가가 상승하면 만족하다고 하는데 이와 반대로 전문 부동산 투자회사는 매달 수익과 시가 상승을 동시에 기대한다. 이렇듯 공동투자는 여러모로 유리하지만 자신의 지분을 마음대로 팔거나 1031 익스체인지를 하기 어려워 많은 투자가들이 외면해 왔다. 예를 들어 투자가 10명이 자금을 모아 파트너십 주식회사 LLC 형태로 건물을 사면 Grant Deed 와 타이틀보험이 그 단체(entity) 명의로 등록된다. 투자가는 단체의 일부를 소유하지만 건물을 직접 소유하는 것은 아니다. 연방 국세청(IRS)에서는 이를 간접 소유권(Indirect Ownership Interest)이라 칭한다. 그러므로 10명중 한명이 형편상 자신의 소유지분을 팔고 싶을 때 나머지 9명이 건물 전체를 팔고싶지 않는 한 매각에 어려움을 겪을 수 있으며 1031 익스체인지도 불가능하다. 이러한 단점을 보완한 방법이 IRS에서 Revenue Procedure 2002-22를 통해 발표한 TIC 공동투자이다. TIC로 부동산에 공동투자하면 자신의 지분만큼 Grant Deed와 타이틀보험을 투자가가 직접 소유하게 된다. 또 IRS에서 TIC 소유권을 일반 부동산과 동일하게 취급하기에 소유지분의 판매가 자유롭고 다른 어느 부동산과도 1031 익스체인지가 가능하다

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은퇴와 부동산 투자

은퇴란 이제까지 손에 쥐고 살아 온 삶의 여정에서 물러난다는 의미를 내포하는 말로 들린다. 어느 면으로는 이제 편히 쉬게 되겠다는 의미도 되지만 인생 여정이 이제 끝나 간다는 서운한 생각도 들게 되는 말이다. 어느 분의 은퇴식에 참석한 일이 있다 축사를 하기 위하여 연단에 오르신 분은 은퇴하는 분을 위하여 다시 힘이 솟구치게 하는 말씀을 하시는 것을 들은 적이 있다. 은퇴란 이제까지 인생 여정을 달려오느라고 낡아진 타이어를 다시 바꿔 끼고 다시 달리겠다고 다짐하는 준비 과정이라는 것이다. 이제는 모든 일정에서 물러나야 하는 힘이 빠진 의미가 아니라 다시 새 삶을 출발한다는 의미로 볼 때 그러한 마음가짐은 필요하리라고 생각이 된다. 어찌 됐건 인생의 삶에서 없어서는 안 될 것이 있는데 이것은 삶을 구현하는데 필요한 물질적인 필수 조건이다. 며칠 전에 전화로 상담하여 온 고객은 은퇴를 눈앞에 둔 분이었는데 어떻게 투자하는 것이 현명하겠느냐는 것을 물었다. 많은 재산을 소유하신 분은 물론 이러한 말이 해당 되지 않겠지만 서민층에서 볼 때, 특히 이민 1세들이 살아 온 여정에서는 너 나 할 것 없이 바쁘게 살아 온 것뿐이지 은퇴를 위한 준비가 제대로 마련되지 않은 것이 현실이라고 본다. 많은 분들이 자영업에 종사하여 온 실정이라 은퇴를 위한 연금이나 은퇴 계획을 마련하는 것 없이 달려오다가 은퇴라는 순간을 맞이하는 경우가 허다하리라고 여겨지기 때문이다. 이분도 예외는 아니어서 은퇴 할 나이를 코앞에 두고 은퇴 준비를 생각 하는 것이다. 은퇴 준비를 하기 위해서는 우선 자신이 은퇴하면 어느 정도의 수입이 필요한 지를 예상해야 한다. 예를 들어 소셜시큐리티 연금을 제외하고 최소한 5,000달러는 더 있어야 하는 분이 수입원 마련을 위해 부동산에 투자한다면 현 시세를 기준으로 할 때 적어도 캐시 100만달러는 투자해야 월 5,000달러의 순익이 발생하게 된다. 그것도 100만달러를 100만달러짜리 상용부동산에 전부 캐시로 지불하고 매입 할 경우에 가능한 일이다. 다시 말하면 캐시 투자한 금액에 대한 회수분이 연 6%는 되어야 된다는 것이다. 만일 330만달러하는 부동산을 30%에 해당하는 100만달러를 다운하고 부동산을 구입하였다면 연 수입으로 70%에 해당하는 은행 융자금을 불입하면 남는 캐시가 없는 것이 현실이다. 이러한 계산으로 미루어 보면 50%를 캐시로 다운하고 매입한 부동산이 월 5,000달러의 순익을 기대한다면 적어도 200만달러를 다운하고 400만달러짜리 부동산을 매입했을 때 가능하다는 말이 된다. 서민의 입장에서 볼 때 100만-200만달러를 손에 쥔다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 이미 오래 전에 부동산을 매입하여서 오늘에 이르렀다면 월 5,000달러의 캐시가 나오는 부동산은 매입 시기에 따라서 상이 하겠지만 10년 단위로 보면 약 4분의 1 내지는 5분의1의 가격에 해당하였을 것이다. 적어도 이러한 경향은 과거 30여년의 실제 경험을 통하여 입증한 수치임으로 은퇴를 준비하기 위하여 부동산을 매입하는 것도 젊었을 때부터 준비하여야 된다는 원칙이 성립 될 수 있다. 이러한 자금이 없는 분이라 할지라도 필요한 수입원을 찾는 일은 누구에게나 필요한 것이다. 은퇴를 하신다 하여도 노동력이 아직 있는 분이라면 노동력이 많이 소요 되지 아니하는 사업체를 생각 하여 볼 수 있다. 요즘 각광을 받고 있는 코인런드리나 코인 카워시 비즈니스가 이에 속한다. 이러한 사업체의 수익은 어느 정도나 될까? 이것도 부동산을 포함하는 경우로 그렇지 않은 경우가 서로 상이하다. 사업체에만 투자하는 경우는 연 평균 18%의 수입이 발생함으로 월 5,000달러의 수입을 원한다면 35만달러의 자금이 소요되며 부동산을 포함하는 경우에는 연 12%의 수입이 예상됨으로 50만달러 이상의 자금을 필요로 하게 된다. 최근 모텔과 같은 사업체 겸 부동산에 투자하시는 경향이 높아지고 있는데 이는 노동력이 많이 소요되지 아니함으로 운영하기에 수월하다는 이점이 있기 때문이다. 그러나 사업체는 여전이 사업체임으로 운영 여하에 따라서 수입의 많고 적음이 결정됨으로 위에서 언급한 수치는 사업체운영이 정상으로 이루어 질 때에 기대 할 수 있는 수치임을 감안하여야 할 것이다. 

은퇴란 이제까지 손에 쥐고 살아 온 삶의 여정에서 물러난다는 의미를 내포하는 말로 들린다. 어느 면으로는 이제 편히 쉬게 되겠다는 의미도 되지만 인생 여정이 이제 끝나 간다는 서운한 생각도 들게 되는 말이다. 어느 분의 은퇴식에 참석한 일이 있다 축사를 하기 위하여 연단에 오르신 분은 은퇴하는 분을 위하여 다시 힘이 솟구치게 하는 말씀을 하시는 것을 들은 적이 있다. 은퇴란 이제까지 인생 여정을 달려오느라고 낡아진 타이어를 다시 바꿔 끼고 다시 달리겠다고 다짐하는 준비 과정이라는 것이다. 이제는 모든 일정에서 물러나야 하는 힘이 빠진 의미가 아니라 다시 새 삶을 출발한다는 의미로 볼 때 그러한 마음가짐은 필요하리라고 생각이 된다. 어찌 됐건 인생의 삶에서 없어서는 안 될 것이 있는데 이것은 삶을 구현하는데 필요한 물질적인 필수 조건이다. 며칠 전에 전화로 상담하여 온 고객은 은퇴를 눈앞에 둔 분이었는데 어떻게 투자하는 것이 현명하겠느냐는 것을 물었다. 많은 재산을 소유하신 분은 물론 이러한 말이 해당 되지 않겠지만 서민층에서 볼 때, 특히 이민 1세들이 살아 온 여정에서는 너 나 할 것 없이 바쁘게 살아 온 것뿐이지 은퇴를 위한 준비가 제대로 마련되지 않은 것이 현실이라고 본다. 많은 분들이 자영업에 종사하여 온 실정이라 은퇴를 위한 연금이나 은퇴 계획을 마련하는 것 없이 달려오다가 은퇴라는 순간을 맞이하는 경우가 허다하리라고 여겨지기 때문이다. 이분도 예외는 아니어서 은퇴 할 나이를 코앞에 두고 은퇴 준비를 생각 하는 것이다. 은퇴 준비를 하기 위해서는 우선 자신이 은퇴하면 어느 정도의 수입이 필요한 지를 예상해야 한다. 예를 들어 소셜시큐리티 연금을 제외하고 최소한 5,000달러는 더 있어야 하는 분이 수입원 마련을 위해 부동산에 투자한다면 현 시세를 기준으로 할 때 적어도 캐시 100만달러는 투자해야 월 5,000달러의 순익이 발생하게 된다. 그것도 100만달러를 100만달러짜리 상용부동산에 전부 캐시로 지불하고 매입 할 경우에 가능한 일이다. 다시 말하면 캐시 투자한 금액에 대한 회수분이 연 6%는 되어야 된다는 것이다. 만일 330만달러하는 부동산을 30%에 해당하는 100만달러를 다운하고 부동산을 구입하였다면 연 수입으로 70%에 해당하는 은행 융자금을 불입하면 남는 캐시가 없는 것이 현실이다. 이러한 계산으로 미루어 보면 50%를 캐시로 다운하고 매입한 부동산이 월 5,000달러의 순익을 기대한다면 적어도 200만달러를 다운하고 400만달러짜리 부동산을 매입했을 때 가능하다는 말이 된다. 서민의 입장에서 볼 때 100만-200만달러를 손에 쥔다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 이미 오래 전에 부동산을 매입하여서 오늘에 이르렀다면 월 5,000달러의 캐시가 나오는 부동산은 매입 시기에 따라서 상이 하겠지만 10년 단위로 보면 약 4분의 1 내지는 5분의1의 가격에 해당하였을 것이다. 적어도 이러한 경향은 과거 30여년의 실제 경험을 통하여 입증한 수치임으로 은퇴를 준비하기 위하여 부동산을 매입하는 것도 젊었을 때부터 준비하여야 된다는 원칙이 성립 될 수 있다. 이러한 자금이 없는 분이라 할지라도 필요한 수입원을 찾는 일은 누구에게나 필요한 것이다. 은퇴를 하신다 하여도 노동력이 아직 있는 분이라면 노동력이 많이 소요 되지 아니하는 사업체를 생각 하여 볼 수 있다. 요즘 각광을 받고 있는 코인런드리나 코인 카워시 비즈니스가 이에 속한다. 이러한 사업체의 수익은 어느 정도나 될까? 이것도 부동산을 포함하는 경우로 그렇지 않은 경우가 서로 상이하다. 사업체에만 투자하는 경우는 연 평균 18%의 수입이 발생함으로 월 5,000달러의 수입을 원한다면 35만달러의 자금이 소요되며 부동산을 포함하는 경우에는 연 12%의 수입이 예상됨으로 50만달러 이상의 자금을 필요로 하게 된다. 최근 모텔과 같은 사업체 겸 부동산에 투자하시는 경향이 높아지고 있는데 이는 노동력이 많이 소요되지 아니함으로 운영하기에 수월하다는 이점이 있기 때문이다. 그러나 사업체는 여전이 사업체임으로 운영 여하에 따라서 수입의 많고 적음이 결정됨으로 위에서 언급한 수치는 사업체운영이 정상으로 이루어 질 때에 기대 할 수 있는 수치임을 감안하여야 할 것이다. 

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꼭 서면으로 해야 융자조건.매상확인

 리스계약 등, 말로만 했다간 디파짓 떼일수도 ▶부동산을 조건부 조항을 두고 거래할 경우 진행 날짜를 준수하고 문제가 생겼을 때 서면으로 통보해 상대방의 동의를 얻어야 한다. 주택이나 사업체이건 에스크로를 열 때면 바이어는 조건부 조항(contingency)을 단다.주택의 경우에는 융자나 익스펙션 감정 등이 있으며 사업체는 리스계약 매상확인 융자조건 등이 바로 그것이다. 1주일 동안 매상 체크를 해서 매상이 정확하고 전체 매입가의 50%에 해당하는 융자를 무사히 얻고 원하는 리스 계약이 완결되면 사업체를 사겠다는 조건부 약속이다. 그런데 매상에 만족하지 않을 경우에는 바이어는 에스크로를 깨게 된다. 요즘에는 매상을 확인하는데 걸림돌이 많아 에스크로를 열기 전에 확인하는 경우가 많지만 어찌 되었던 사업체 매매는 물건너가게 되는 것이다. 어떤 이유로 에스크로가 깨졌던 다음에 발생하는 문제는 디파짓 머니의 향방이다. 조건부 조항이 안 맞을 경우에는 바이어는 디파짓을 가져갈 수 있다. 그렇게 되려면 셀러가 취소 합의 서류에 사인을 해줘야 하는데 이를 거부할 때 문제가 생긴다. 셀러는 \"바이어가 살 마음이 없었는데 남의 가게 비밀만 캤다\"며 시비를 걸고 바이어는 \"장사도 안되는 가게의 매상을 부풀려 바가지를 씌우려 했다\"며 맞대응을 한다. 이럴 경우 애를 먹는 쪽은 에스크로 회사다. 에스크로는 아무런 결정권이 없기 때문이다. 어느 한쪽이 일방적으로 디파짓을 돌려달라고 해도 소용없는 일인데 심지어는 협박까지 당하기도 한다. 원만한 해결점이 보이지 않으면서 시간은 자꾸 흘러간다. 심지어는 1년을 넘기기까지 한다. 해결하려면 법정에 호소해야 하지만 디파짓 1~2만달러에 변호사를 찾아가기도 쉽지 않다. 3년 시한이 지나면 디파짓은 주정부 재산으로 귀속된다. 애가 타기는 에이전트도 마찬가지. 커미션은 이미 물건너갔지만 신경이 여간 쓰이는 것이 아니다. 이런 경우 일종의 감정 싸움이 많다. 하지만 열었던 에스크로를 어떤 방식으로라도 마무리하지 않으면 매물은 팔 수가 없다. 바이어는 다른 물건을 살 수는 있지만 디파짓이 걸려 있을 것이고 셀러는 팔려던 물건을 팔 수 없게 되었으니 이익을 볼 사람은 아무도 없다. 어떤 종류의 조건부 조항이든 정해진 날짜가 정해진다. 기간을 얼마로 한 것인지는 바이어 셀러의 합의에 달렸다. 정해진 기간을 지나면 바이어는 조건부 조항에 대해 아무런 반론을 제시하지 못한다. 혹시라도 늦어질 것 같으면 연장 요청을 셀러에게 서면으로 하고 셀러의 동의를 얻어야 한다. 좋은 게 좋은 거라는 한국식 사고 방식은 미국에서는 통하지 않는다. 조건부 조항에 대해 연장 요청도 안하고 나중에 딜을 깨면서 디파짓을 모두 돌려달라고 해보았자 셀러의 반응은 차가울 것이다. 모든 조건부 조항의 진행을 날짜를 지켜가면서 서면으로 하면 아무런 문제가 없는 것이 디피짓 머니의 향방이다. 케빈 강 객원기자

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위생허가 취득 후에도 정기적 검사 받아야

 사업체를 새로 오픈하거나 인수할 때 취득해야 할 인허가 중에 공중위생허가(public health license)가 있다. 한인들이 많이 운영하고 있는 식당 마켓 리커스토어 햄버거샵 커피샵 주스 바 아이스크림 가게 등 식품을 취급하는 업종은 위생허가를 취득해야만 한다. 이 허가는 에스크로가 종결되면 해당 카운티나 시 보건국에 신청해야 하는데 허가를 취득한 업소는 보건 당국으로부터 \'법적 관리 제재\'를 받게 된다. 법적 관리 제재는 인허가를 취득한 후 세금만 납부하는 일반 라이선스나 퍼밋과는 달리 위생 허가를 취득한 업소는 주 보건국에서 제정한 식품 위생법에 따라 위생 법규를 준수하여 좋은 위생 상태를 유지하고 있는지를 보건 당국으로부터 정기적으로 검사를 받아야 한다. 또 검사를 통해 위생 상태의 문제와 법규 위반에 대한 지적을 받게 되고 심각한 경우에는 영업 정지나 면허 박탈과 같은 제재를 받을 수 있음을 뜻한다. 대부분의 LA 카운티 지역과 샌버나디노 리버사이드 카운티 지역에 있는 요식업소나 식품 취급 업소에서는 정문에 붙여 있는 ABC 같은 표식을 쉽게 볼 수 있는데 이는 보건국의 위생 검열에 따른 해당 업소의 위생 등급이다. 위생 등급제가 시행된 이후 지난 7 8년 동안 요식 업소나 식품 취급 업소의 위생 상태는 눈에 띄게 개선되었고 요식 업소에서 발생하기 쉬운 식중독 사고가 현저히 줄었다는 통계가 나왔다. 그리고 업소를 찾는 고객들이 위생 등급을 잘 인식하고 있기 때문에 위생 등급이 좋지 않은 업소는 매상이 감소하고 있어 업소들은 좋은 위생 등급을 받아야 하고 또 유지해야할 필요가 있다. 위생 허가가 있는 업소는 공인식품위생관리사(certified food handler:CFH)가 업소 내에 1명 이상 상주하도록 법으로 규정하고 있어 해당 사업체를 인수할 때 CFH 자격증을 반드시 취득해야 한다. CFH 자격증은 업소 명의로 발행되는 것이 아니고 개인에게 부여하는 자격증이기 때문에 셀러가 지니고 있던 자격증은 사용할 수 없고 바이어가 새로 취득해야 한다. CFH 자격증은 보건국에서 승인한 기관에서 8시간 교육을 받고 자격 시험을 치른 후 취득할 수 있다. 교육을 통해 식품위생법을 배우게 되는데 영어 스패니시중국어 일어 한국어로도 강의를 듣고 시험을 치를 수 있다.

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주류 판매 허가(ABC 라이선스)가 있는 사업체를 매매

 

주류 판매 허가(ABC 라이선스)가 있는 사업체를 매매할 때는 가주 사업체 및 직업 규정에 의해 반드시 에스크로를 통하도록 되어 있다. 사업체 매매를 위한 인스트럭션에 바이어가 주류통제국으로부터 ABC 라이선스를 취득해야만 에스크로가 종결될 수 있다는 조건을 명시해야 한다. 만일 바이어가 라이선스를 취득하지 못하면 에스크로는 취소된다. ABC 라이선스의 종류에는 80가지가 있다 한인들이 주로 취급하는 라이선스는 \'20-off sale beer & wine(병마개를 따지 않은 밀봉 상태로 비어와 와인만 판매하는 타입 그로서리 마켓이 있다)\' \'21--off sale general(밀봉 상태로 하드 리커까지 파는 리커스토어가 여기에 해당한다)\' \'41-on sale beer & wine-eating place(업소 안에서 음식과 함께 비어와 와인을 마실 수 있는 장소로 식당 등이 있다)\' 그리고 \'47-on sale general- eating place\'(업소 안에서 음식과 함께 하드 리커도 마실 수 있는 장소) 등이 있다. 해당 업소는 업소에 허가된 술 종류만 판매할 수 있고 오프 세일 타입(off-sale type)의 라이선스가 있는 업소 즉 마켓이나 리커스토어 내에서는 술병을 따서 마실 수 없다. ABC 라이선스를 신청할 때 고려해야 하는 사항으로는 바이어인 신청자는 사업체 매입 자금의 출처를 명확하게 밝혀야 한다는 것이다. 자금 출처가 부동산이나 사업체를 매각한 자금인지 은행 융자를 했는지 친인척에게 빌린 돈인지 아니면 외국에서 보내온 송금인지를 밝혀야 하고 그리고 증빙 서류를 제시해야 한다. 또 보유한 구입 자금을 6개월 전 은행 구좌에 입금시켜 잔고 증명을 준비하는 게 유리하다. 주류통제국에서 자금 출처를 조사하는 까닭은 마약 자금이나 범죄 자금의 유입 그리고 돈 세탁을 방지하기 위해서이다. 또 주류통제국에서는 신청자의 지문 채취를 통해 법무부에 신원 조회를 하여 과거의 범죄 기록이나 형사 처벌을 받은 기록이 있는지를 확인한다. 만일 신청자가 음주 운전에 적발된 기록이 있다면 신청양식에 그 사실을 명시해야 한다. 음주 운전 기록이 2번 이상이라면 라이선스 취득이 어렵다. 그리고 신청자의 지난 5년 간의 경력 거주지와 직장에 관한 사항도 밝혀야 한다.

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사업체 매상 확인

 

사업체를 매매할 때 매매 가격을 결정하는 여러가지 요소가 있다. 그 중에서 키포인트는 해당 사업체의 총매상고(Gross Sales Volume)라고 할 수 있다. 매매계약이 진행되는 에스크로 기간에 셀러는 자신이 제시했던 매상을 입증하기 위해 매상 기록을 비롯해 렌트비 인건비 등 운영 경비와 지출내역 그리고 한 달 순수익이 어느 정도 되는지 등의 자세한 내용을 부동산 에이전트를 통해 바이어에게 전달하고 설명하게 된다. 매상은 총수익과 순수익을 산출할 수 있는 근거가 되기 때문에 에스크로 기간에 바이어는 매상을 확인하는 과정을 수행하게 된다. 그런데 매상 확인 절차를 거치지 않거나 잘못하여 사업체를 잘못 샀다거나 혹는 속았다는 등 말썽과 논란이 거래가 끝난 후에도 일어나고 있음을 간혹 볼 수 있다. 바이어 A는 구입하려는 사업체에 경험이 많고 충분한 운영 능력이 있어 매상 확인을 하지 않고 사업체 구입을 결정하였고 반면 바이어 B는 특별한 이유없이 셀러가 정직해 보여서 또는 가게를 소개하는 동안 에이전트가 믿음직스럽고 성실해서 매상을 확인하지 않고 사업체 구입을 결정했다고 하자. 바이어 A처럼 해당 업종의 충분한 경험과 능력으로 셀러의 기존 운영 방식과 달리 하여 최신 장비와 시설에 투자하고 광고를 늘리는 등의 방법을 통해 사업체를 성장시킬 수 있는 복안과 노하우가 있어 매상 확인 없이 사업체를 구입한다면 별 문제가 없을 것이다. 하지만 바이어 B처럼 \"셀러를 며칠동안 만나보니 정직한 사람같다\" \"친구로부터 이 가게와 셀러에 대해 많은 이야기를 들어 잘 안다\" \"가게를 소개하는 에이전트가 믿음직스럽고 또 에이전트가 이 가게가 좋은 가게라고 말한다\" 등의 이유로 매상 확인 없이 구입을 결정한다면 거래가 끝난 후에도 많은 문제가 발생할 수 있다. 사업체 판매 가격을 더 올려받기 위해 매상을 비롯한 다른 조건들을 실제보다 부풀려 제시하는 일부 셀러들의 잘못한 행태로 인해 매매 거래 중이나 거래 후에도 문제가 발생하는 경우가 있으므로 사업체 구입은 철저한 매상 확인 절차가 필요하다. 매상 확인은 에스크로를 오픈하기 전에 하는 경우도 있고 에스크로를 오픈하고 난 후 셀러와 바이어가 매상 확인 기간을 정하고 매상확인을 조건부 조항(Contingency)으로 명시하여 에스크로 도중 실시하기도 한다

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테넌트 에스토펠

 얼마전에 4유닛 아파트를 사고파는 에스크로를 클로징했다. 은행융자가 없는 현금 거래라 나름대로 수월한 편이었다. 하지만 언제나 복병은 있는 법. 테넌트와의 임대계약서가 문제가 되었다. 

아파트처럼 임대소득이 있는 주택 매매시에 셀러는 임대차계약서와 임대수입 장부(Rent Roll)를 에스크로 오픈과 동시에 바이어에게 제공해야 한다. 

바이어 입장에서는 집가격이 오르는 것도 중요하지만 달달이 나가는 비용을 임대수익이 커버할 지 계산해봐야 하기 때문이다. 

4유닛 중 1유닛이 보증금이 문제가 되었다. 셀러는 보증금으로 얼마를 갖고 있다고 하였지만 정작 임대계약서에는 보증금이 아니라 마지막 달 월세로 적혀있었기 때문이다. 셀러는 세입자가 일방적으로 고친 것이라고 주장하였다. 하지만 꼼꼼한 바이어는 이에 대한 확인을 요구했다.

셀러에게 테넌트 에스토펠(Tenant Estoppel)을 받아오라고 했다. 에스토펠은 세입자가 직접 작성해 준 임대차관련 증명서이다. 누가 세입자인 지 계약기간은 언제부터 언제까지인 지 보증금은 얼마 되있는 지 월 집세는 얼마인 지 기타 다른 금전적 이슈가 있는 지 등을 세입자가 적고 서명하게 되어 있다. 

하필이면 셀러는 이 유닛에 사는 세입자와 최근에 다투었다. 에스토펠에 서명받기가 너무나 껄끄러운 것이다. 우여곡절 끝에 셀러는 이 유닛에 대해서도 테넌트 에스토펠을 받아왔고 거기에는 보증금 얼마라고 적혀 있었다. 나중에라도 세입자가 확인을 해주었기에 다행이었다. 

'에스토펠'의 사전적 의미는 먼저 한 주장에 반대되는 진술을 뒤에 하는 것을 금한다는 뜻이다. 

따라서 새 건물주인인 바이어가 에스토펠을 갖고 있는 것이 여러모로 안전하다. 에스크로는 임대차계약서와 테넌트 에스토펠 그리고 렌트롤에 적힌 보증금과 월세 현황에 근거하여 크렛딧을 정산한다. 셀러가 세입자에게 받아놓은 보증금과 미리 받아놓은 한달 치 월세를 클로징날짜에 준하여 바이어에게 크레딧을 준다.

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4유닛 이하 구입시 주의사항, '거주 증명서'로 렌트비 확인···유닛수도 서류와 대조해 봐야

 

4유닛 이하 구입시 주의사항, '거주 증명서'로 렌트비 확인···유닛수도 서류와 대조해 봐야[LA중앙일보]  개별 개스·전기 계측기, 주차장·세차장도 점검    소액 부동산 투자자들이 선호하는 것이 바로 인컴유닛이다. 이중에서도 4유닛 이하의 유닛을 선호하다. 아무래도 4유닛까지 주거용으로 분류되다보니 적은 다운페이먼트로 구입이 가능하기 때문이다. 소규모 유닛에 오퍼를 쓰기전 여러가지를 검토하면 구입후 관리가 쉬어지고 낭패를 보는 일도 없다. 다음은 유닛 구입시 주의사항이다. ▷테넌트 거주 증명서(Tenant Estoppel Certificate) 인컴 유닛은 테넌트의 월 렌트비를 보고 구입한다. 따라서 렌트비만큼은 정확해야 한다.건물 구입후 셀러가 말했던 렌트비와 차이가 나면 매월 손해를 보는 것은 기본이고 유닛가격도 떨어진다. 렌트비는 테넌트가 밝히는 것이 제일 정확하다. 간혹 양심불량 셀러들이 가게 매상 속이듯이 실제로 거둬들이는 렌트비보다 부풀려 말하는 경우가 있다. 유닛의 렌트비를 확인하기위해서는 테넌트 거주 증명서를 받아두는 것이 좋다. 테넌트 거주 증명서는 은행에서 요구하는 것은 아니다. 하지만 매매시 바이어가 받아둬야 나중에 법적 문제가 발생할 때 증거자료로 사용할 수 있다. 테넌트는 거주 증명서에 나와 있는 내용에 대해 책임을 지기 때문이다. 테넌트 거주 증명서에는 테넌트의 리스 기간과 월 렌트비를 적도록 되어 있다. 테넌트 이름과 유닛에 거주하는 사람들의 수 까지 기록되어 있다. 또 거주 증명서에는 리스 계약서를 첨부하도록 되어 있으므로 이를 잘 읽어봐야 한다. 그 이유는 전 주인과 테넌트와의 특별한 계약(예를들면 돈을 더 주고 건물내 창고를 쓰게 한다든가 하는 약속)관계 때문이다. 이러한 것들은 새주인이 꼭 알아둬야 한다. 더 정확하게 하려면 리스 계약서외에 테넌트와 셀러간에 구두로 약속한 내용들이 있는지도 물어보는 것이 좋다. ▷유닛수 유닛은 타이틀 프로파일에 나타난 기록보다 실제 유닛이 적거나 많을 때가 있다. 혹시 불법으로 개조된 것 일수도 있으므로 반드시 유닛수를 서류상과 대조해서 확인하는 것이 좋다. 만약 틀리다면 셀러한테 그 이유를 물어보고 시청에서 개조공사 허가여부를 알아봐야 한다. ▷주차장 4유닛 건물에 주차공간이 3대라면 한 유닛 거주자는 차를 건물안으로 들여올 수 없다. 이럴경우 세입자끼리 파킹랏 때문에 싸움이 일어 날 수 있다. 과거 조닝에 따라 지어진 건물에 대해 바이어가 주차문제를 해결할 필요는 없다. 하지만 테넌트끼리 충돌이 나면 결국 건물주가 해결해야 한다. 특히 LA는 주차문제가 갈수록 심각해질 것으로 예상되므로 이왕이면 주차공간이 충분히 확보된 물건을 선택하는게 좋다. ▷유틸리티 미터 아파트의 경우 건물주가 물값을 대고 테넌트는 전기및 개스요금을 부담한다.(테넌트가 물값을 부담하는 경우도 있다.) 따라서 유틸리티 미터가 각 유닛마다 별도로 설치되어 있는 것이 건물 관리상 수월하다. 개스및 전기 미터가 한 곳으로 되어 있다면 건물주는 각 유닛별로 나눠 계산하기가 힘들어 진다. ▷세탁장 세탁기도 유닛별로 나뉘어져 있어야 테넌트가 이용하기 편리하다. 건물전체에 한 곳에만 설치되어 있는 것보다 유닛마다 있는 것이 훨씬 좋다. 테넌트 편의조건도 유닛을 사고팔때 중요한 역할을 한다. ▷주변 여건 LA유닛도 동네에 따라 수준이 달라진다. 유닛 건물앞에서 젊은사람들이 어슬렁 거린다거나 모여서 떠드는 것은 좋지 않다. 만약 심야에도 사람들이 몰려 떠든다면 피하는 것이 상책이다. 술냄새까지 풍긴다면 \'노굿\'이다. 유닛조닝이 단독주택 거주지만은 못하더라다도 같은 값이면 조용한 곳을 선택하는게 나중에 팔때 유리하다. 박원득 기자

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투자대비 이윤 가장 많은 편- 세탁소

 

1주일에 6일만 일하고 연휴에는 무조건 문을 닫는다. 영업시간도 짧고. 따라서 종업원이 많이 필요하지 않다. 세탁소의 ‘영원한’ 장점이다. 단점이 없는 것은 아니다. 무더운 작업장과 종업원을 고용한다고는 하지만 그래도 쉽지 않은 작업환경 등이 만만한 것은 아니다. 요즘 한인들의 세탁소 추세는 월 매상이 꽤되는 규모있는 업소를 많이 찾는다는 것이다. 한인들의 경제 규모가 커지기도 했지만 집값 상승으로 투자에 여유가 생겼기 때문이기도 하다. 바이어의 20%는 월 5만이 넘는 가게를 찾는다는 것이 업계의 추론이다. 인도계와 아르메니아인들도 세탁소 시장을 급속히 잠식하고 있다. 이들의 특징은 엄청 싼 가격으로 경쟁하고 있다는 것이다. ▷초보자에게 적합한 가게 월 매상 2~3만짜리가 무난하다. 은행 융자가 쉽게 나오고 투자액 대비 이윤이 가장 많이 남는다. 종업원도 풀타임 3명이면 충분하다. 또 운영이 간단하고 매상이 비교적 안정적이다. 세탁소는 지역에 따라 적지 않은 차이점이 있다. 백인 지역은 렌트비가 비싸고 손님이 까다롭기는 해도 경기에 민감하지 않다. 손님 질도 높다. 하지만 영어가 짧은 이민 초보자에게는 그리 권할만한 동네는 아니다. 히스패닉 지역은 세탁 단가가 비교적 싸고 현금 회전율이 높다. 또 같은 소수민족이라는 공감대가 있어서인지 까다롭지 않아 장사하기가 용이하다. 흑인 지역에도 장단점이 있다. 드라이크리닝이 많고 셔츠가 적어 마진이 좋다. 단점은 너무 늦게 옷을 찾아간다는 것이다. 백인 지역에서 1주일 만에 옷을 찾아간다면 흑인 지역은 2~3주 걸린다. 따라서 흑인 지역은 컨베이어에 여유가 있어야 한다. ▷ 권리금과 렌트비 여느 업종과 마찬가지로 공식은 없다. 다만 월1만5000달러 이하는 8~10배 1만5000~2만은 10~12배 2~3만은 13~15배 3만 이상은 17~18배 정도로 본다. 월 2만5000달러 14배를 주고 산다면 35만달러가 된다. 적정 렌트비는 월 매상의 12~15%선. 따라서 2만5000달러 매상이면 렌트비가3000~3500달러선이면 무난하다. ▷적정 세탁비 경쟁이 심한 곳에서는 세탁물 한 피스당 무조건 1달러를 받는 곳이 있다. 매상이 되더라도 이런 업소는 이윤이 거의 없다. 중산층 지역을 기준으로 본 적정 가격은 바지 3~3.75달러. 수트 7~9달러 런드리 셔츠 1.25~1.75달러 브라우스 3.5~4.5달러선이다. ▷위치 가장 중요한 것은 주차장이다. 세탁물을 맡기려고 걸어오는 고객은 없다. 스트리트 파킹만 되는 곳은 피한다. 수퍼 마켓을 낀 대형몰이 가장 좋다. 그로서리 사러 오면서 세탁물을 맡기기 때문이다. 대형 몰은 이미 상권이 형성되어 있기 때문에 낮시간대에도 고객이 있다는 장점이 있다. 또 사거리 어느 방향에서도 들어올 수 있어 세탁소 위치로는 최고로 친다. 렌트비는 당연히 비싸다고 보면된다. 중형 물도 나쁘지 않다. 히스패닉 동네이고 뒤쪽으로 주택가가 있으면 무난하다. 단점은 낮 시간대는 바쁘지 않고 아침 저녁에만 손님이 몰린다는 것이다. LA쪽에서는 주차장이 넉넉한가 외곽 지역에서는 대형 수퍼 마켓과 얼마나 떨어진 곳에 위치하고 있느냐가 관건이다. ▷매상 올리는 법 타 업종과 마찬가지다. 친절해야 한다. 세탁소 비즈니스의 성공 여부의 80%는 카운터에서 좌우한다. 아무래도 여자가 상냥하게 대하는 것이 좋다. 세탁소는 로컬 장사다. 아이템을 추가해 대박을 터트리는 식당 같은 업종이 아니다. 역설적으로 쉽게 망하는 비즈니스도 아니다. 서비스업이라는 점을 염두에 두고 첫째도 친절 둘째도 친절 셋째도 친절이다. 그동안 한인들이 꾸준히 세탁업에 종사하는 바람에 주류 사회에서도 \'세탁소는 코리안\'이라는 인식이 있다는 것도 세탁업의 또다른 장점이기도 하다. ▷이런 가게는 금물 매상이 1만5000달러 이하이거나 세탁 단가가 적정가격을 훨씬 밑도는 곳 너무 가난한 동네 주차장이 아예 없는 곳 등은 아무리 싸게 나오더라도 피하라. 또 업소를 매입하기 전에는 오염 여부도 확실히 챙겨야 한다. ▷기계 상태 3세대 기계는 2007년 10월말까지 사용할 수 있다. 새 기계는 40파운드의 경우 4~5만달러 80파운드는 7~8만달러 선이다 4세대 기계는 2020년까지 사용한다

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사업체매매 필수 Checklist

 사업체매매 필수 Checklist

I. 에스크로회사가 필요로하는 사항: 사업체매매 에스크로를 진행하는 데, 에스크로회사는 판매자, 구입자, 부동산 에이전트로부터 다음과 같은 정보가 필요합니다. 

01 판매자(Seller)가 에스크로회사에 제공하는 사항

    ①ABC 라이센스, 셀러 퍼밋 등 각종 라이센스에 있는 판매자의 정확한 이름

    ②코퍼레이션으로 소유하고 있을 경우, 회사 서류: 예) Article of Incorporation, Domestic Stock 

    Statements 등

    ③각종 라이센스, 퍼밋 사본

    ④조세형평국 (State Board of Equalization) 및 EDD (Employment Development Department) 어카운

    트 넘버

    ⑤지난 3년간 사용했던 DBA (Doing Business As) 이름 및 사업장 주소

    ⑥건물 리스계약서 사본 및 건물주 연락처

    ⑦건물 보증금(Security Deposit) 및 월 렌트비 

    ⑧장비에 대한 리스계약 여부

    ⑨장비(Fixtures & Equipment) 목록

    ⑩매매대금에 포함된 자산항목 및 구성액수(Purchase Money Allocation)

    ⑪은행융자 현황 및 UCC-1 설정권자에 대한 정보

    ⑫프렌차이즈 매매의 경우, 프렌차이즈 회사 연락처

    ⑬오너 캐리일 경우, 총 액수, 월 페이먼트, 이자율, 만기 등에 대한 정보

    ⑭재산세 등 선지급 비용 영수증

02 구입자(Buyer)가 에스크로회사에 제공하는 사항

    ①구입자의 법적 이름 및 연락처

    ②코퍼레이션으로 소유할 경우, 회사 서류: 예) Article of Incorporation, Domestic Stock 

    Statements 등

    ③매매자금 조달 방법: 예) 오너 캐리, 은행융자, 판매자의 기존 융자 인수 등

    ④은행융자 정보: 담당자, 융자금액 등 

    ⑤리스계약 취득 여부 혹은 새로운 리스계약서 사본

    ⑥새로운 리스계약에 따른 보증금 및 월 렌트비 지불 방법

    ⑦기존 상호를 사용할 것인 지 새로운 DBA를 등록할 것인 지 여부

03 부동산 에이전트가 에스크로회사에 제공하는 사항

    ①구매계약서: 판매자와 구입자 양측이 서명한 구매계약서와 카운터 오퍼 사본

    ②커미션 정보: 커미션을 받을 브로커, 에이전트 이름 및 연락처와 커미션 %

    ③컨틴전시 (Contingency) 조건 여부

II. 판매자(Seller)가 점검하는 사항    

    ①전문적인 부동산 에이전트 선택

    ②장비 (Fixtures & Equipment) 목록을 작성하고 구입자의 확인을 받을 것

    ③ABC 라이센스가 있을 경우, 해당 ABC에 라이센스 이전 신청을 할 것 

    ④건물 리스계약서 사본을 구입자에게 전달하고 건물주 연락처를 줄 것

    ⑤리스계약이 되어 있는 설비/장비가 있다면 리스계약서 사본을 구입자에게 전

    달하고 계약 인수 여부 확인. 리스회사에 연락하여 인수 시 혹은 취소 시 소요되는 비용을 

    확인하고 구입자와 상의할 것

    ⑥EDD와 조세형평국(State Board of Equalization)에 연락하여 사업체 매매 사실을 알리고 어

    카운트 클로징 할 준비를 할 것

    ⑦재산세, 보험료, 렌트비 등 선지급 비용의 분할(Proration)을 위해 영수증 확인 

    ⑧사업체 매매차익 및 매매대금 항목구성(Purchase Money Allocation)에 따른 세금 문제 확인

    ⑨전화회사, DWP 등 연락하여 소유권 변경을 알릴 것

    ⑩구입자의 영업시작일 전날 인벤토리를 확인하고 에스크로회사에 알릴 것

III. 구입자(Buyer) 가 점검하는 사항    

    ①부동산 에이전트와 긴밀한 협조

    ②구매계약서상의 매상조사 조건 여부

    ③장비 (Fixtures & Equipment) 목록을 작성하고 확인할 것

    ④ABC 라이센스가 있을 경우, 해당 ABC에 라이센스 이전 신청을 하고, 이전공고를 사업장 

    정면 눈에 잘 띄는 곳에 30일 동안 붙일 것(Posting)  

    ⑤기존 리스계약 검토 및 리스계약(신규 혹은 기존계약 인수)을 위해 가능한 빨리 건물주   

    에게 연락할 것. 리스계약에 대한 전문가의 자문을 구할 것

    ⑥융자은행 선정 및 융자에 필요한 서류 제출

    ⑦사용할 상호명(DBA) 결정 및 해당 카운티에 상호등록 (Fictitious Business Name Statement 

    Filing)

    ⑧각종 라이센스 및 퍼밋 신청: 예) City Business License, Fire Department, 

    ⑨Health Department, Employment Development Department, State Board of Equalization, Food Stamp 

    등 

    ⑩판매자의 장비 리스계약을 인수할 것인 지 아닌 지를 결정

    ⑪비즈니스를 하는데 대한 제약조건 유무와 ABC 라이센스가 있을 경우 시간제한, 

    설치물 제한의 유무 확인 

    ⑫보험 회사 선정, 견적 의뢰 혹은 판매자의 보험을 인수받을 것인 지 결정  

    ⑬잔금 및 에스크로 클로징 비용 준비

    ⑭전화회사, DWP 등 연락하여 소유권 변경을 알릴 것. 판매자의 동 비용 완불 여부 확인 

    ⑮영업시작일 전날 인벤토리를 확인하고 에스크로회사에 알릴 것

    *기타: 은행 구좌 오픈, 판매자가 SBE와 EDD에 세금을 완납했는 지 확인, 오너 캐리를 전액 

    상환(Payoff)할 때 UCC-3 (담보권 설정 해제)를 받아 주정부에 등록할 것

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