TIC와 1031 교환

 

TIC(Tenant-In-Common) 부동산 투자가 주류사회에서 관심을 모으기 시작한 것은 2002년 연방국세청(IRS)이 ‘Revenue Procedure 2002-22’를 발표 함으로 TIC 투자가 1031교환(1031 Exchange)에 적법하도록 가이드라인을 내면서 부터다. 이는 곧 1031 교환을 통해 양도소득세(Capital Gain Tax)를 내지 않으려는 부동산 투자가들에게 자산 관리에 따른 골머리를 앓지 않아도 된다는 점이 어필했기 때문이다. 실제 2002년 미미하던 TIC산업이 2006년 200억달러를 상회할 정도로 급성장 하고 있다. TIC의 성장 배경을 알려면 1031과 관련한 다음과 같은 IRS규정을 살펴볼 필요가 있다. 1. 부동산을 팔고 45일내 대처할(replacement property) 부동산을 찾아야 한다. 2. 위에 찾은 물건을 판 날짜에서 180일 안에 사야 한다. 문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 괜찮은 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박하다는 것이다. 이 때문에 매룰을 못 구하고 세금을 내는 경우가 있으며 또 세금을 피하려다 마음에도 없는 부동산을 사는 경우도 허다하다. 또 물건을 찾더라도 커머셜 융자가 까다롭고 자기가 현금을 더 넣어야 하는 경우도 있으며 자신이 관리해야 하거나 매니지먼트 회사를 고용해야 하고 테넌트를 새로 넣거나 내어 보내야 하는 경우 등 많은 일들이 있다. 어떤 경우는 빌딩관리가 너무 번거로워서 이젠 부동산 투자에서 은퇴하고 싶어도 매각 후 세금 문제가 생기므로 억지로 가지고 있는 경우도 종종 본다. 그런 반면 TIC의 특징을 살펴보면 다음과 같다. ▲TIC 부동산 투자는 35명 이하의 소유주가 자신이 소유한 지분만큼 이익배당, 택스 셸터(tax shelters) 배당 등을 받게 된다. 파트너십이나 주식회사와 달리 개인 소유주에게 권리증(deed)과 타이틀 보험이 주어지며 TIC 투자를 주최하는 ‘스폰서’(sponsor)가 1031교환시 필요한 (45일) replacement property identification, acquisition, financing, closing까지 다 패키지로 해놓은 상태에서 프라퍼티 매니지먼트 회사만 소유주가 투표해서 선출한다. ▲TIC 프라퍼티에 들어 있는 리스 테넌트 대부분은 유수의 기업이다. 그러므로 렌트 수입이 안정되어 있고 대부분 TIC 투자가는 투자금액의 6%에서 9% 정도의 연 수익배당을 매달 받는다. 이는 지난 수년간 자신이 소유한 건물의 시가는 올랐는데 그에 맞는 렌트 수익이 적은 경우 TIC 를 활용하면 실제 에쿼티에 걸맞은 수익을 낼 수 있다. ▲TIC 프라퍼티는 전문 관리회사가 운영하기에 직접 관리 할 때 생기는 수리, 메인테넌스, 렌트 챙기기 등 관리상 어려움이 없다. ▲TIC 는 주로 보험회사나 연금제도 또는 부동산투자신탁(REIT) 등 큰 단체에서 투자하는 등급의 부동산에 투자하기에 일반개인으로서는 가져볼 수 없는 최상급의 부동산을 소유할수있는 기회가 있다. ▲TIC 프라퍼티는 미전역에 있으며 상가, 오피스 빌딩, 고급 아파트 등 로케이션과 종류가 다양하고 보통 최저 투자금액이 20만달러에서 시작함으로 분산투자가 가능해 위험부담을 줄일수 있다. ▲1031 교환의 경우 파는 부동산에서 나오는 현금이 replacement property 를 살 때 부족하거나 남는 경우가 종종있다. 이럴때에는 자신이 현금을 더 투자하든지 세금의 일부를 내어야 한다. 그러나 TIC 투자는 지분 소유가 융통성이 있어 이런 부작용은 거의 없다. ▲TIC 투자가는 자기 소유분 만큼 빌딩이 담보된 모기지를 분담 받는다. 그러나 이모기지는 사전에 합의된 비상환청구권 유자(non-recourse loan)이다. 즉, 만약 빌딩이 차압되어도 투자가 개인에게는 투자금액 이상은 책임이 없다. 이점은 개인이 건물을 살때 융자액에 대해 책임져야하는 점보다 유리하다. ▲1031 교환을 해 본 사람이면 45일이란 기간이 대체 부동산을 찾기에는 너무 짧다는 것을 알 것이다. TIC 투자는 거의 어느때고 좋은 프라퍼티 를 찾을수 있으며 45 일이면 충분히 여유있게 선택할수 있다. ▲1031 교환을 하다가 45일 안에 replacement property를 못 찾아 결국 세금을 내거나 또는 180일 동안 딴 변화들로 에스크로가 중단되는 경우를 종종 본다. TIC 투자는 스폰서가 프라퍼티를 사면서 due-diligence 와 non-recourse financing 을 해놓은 상태에서 진행됨으로 중단되는 경우는 거의 없다. 세상에 어느 상품도 모든 사람에게 다 맞지는 않다. TIC 투자도 마찬가지이나 아래와 같은 투자가들에게 적합하다. △매달 정기적이며 안정된 수입을 기대하는 경우 △빌딩 관리 걱정에서 벗어나고 싶거나 △ 크레딧이 가장 좋은 테넌트를 유치하고 △분산투자를 하고 싶거나 △턴 키 방식(Turn-Key solution)으로 1031 교환을 하고 싶은 경우에 적합하다. 그리고 TIC 투자는 장기 부동산 투자로 가능한한 공동투자가들은 건물이 팔릴 때(보통 4-7년)까지 같이 투자 하는 것이 바람직한데 가끔은 개인 투자가가 그 중간에 팔아야 할 경우가 생긴다. 이때 대부분의 경우는 같은 빌딩에 투자한 다른 투자가들이나 TIC 스폰서가 살 수 있으나 서로 가격이 합의되지 않으면 투자가는 자신의 개인 건물을 시중에 파는 것과 마찬가지로 중개인을 고용하거나 광고 등을 통해서 최고의 가격을 노릴 수 있다. TIC 소유권은 일반 건물 소유권과 같이 Grant Deed 와 Title Insurance 로 보장되어 어느 때라도 딴 사람에게 양도할 수 있고 유산도 딴 부동산과 마찬가지로 할 수 있다. (Real Estate Platform TIC only). TIC 부동산 투자는 주류사회에서도 부동산 투자 경력이 있거나 자금여력이 있는 사람들 사이에 활용되고 있으며 대부분의 스폰서들은 투자가의 개인재산이 100만달러 이상인 사람을 기준으로 홍보를 하고 있다. 그러므로 TIC 투자에 관심 있는 사람은 그 활용도를 잘 알고 있는 변호사, CPA, 부동산 브로커와 상담하는 것이 바람직하다