▶ 브 라이언 안 <메트로 에스크로 / Sr. Escrow Officer>
사업체를 매매할 때에 가장 골치아프고 힘든 과정이 다름 아닌 임대계약(Lease Agreement)에 관한 것이다.
바이어는 사업체를 구입할 때 반드시 임대계약을 조건(Contingency)으로 에스크로를 오픈한다. 그만큼 사업체 리스계약은 비즈니스를 운영함에 있어 중요하고 핵심적인 사항이기때문이다.
특히 부부 또는 가족중심으로 운영되는 스몰비즈니스에서는 비즈니스 운영 비용 중 렌트가 가장 큰 몫을 차지하기 때문에 사업체 리스계약은 핵심이다.
오늘은 리스에는 어떠한 종류가 있고 리스를 체결할 때 주의해야 할 사항은 무엇인지 살펴보자.
리스에는 다음과 같이 세 가지 종류로 나눌 수 있다.
첫째, 그로스 리스(Gross Lease)가있다.
이 리스는 임대인(Lessee)이 계약된임대기간 중 정해진 렌트만 내는 것이다. 건물에 관련된 재산세(PropertyTax), 보험료(Insurance Premium), 유지비(CAM) 등의 모든 비용은 건물주가 부담한다. 임대인에게는 가장 좋은 계약이라 할 수 있다.
둘째, 네트 리스(Net Lease)가 있다.
이것은 임대인이 기본 렌트 이외에 건물에 관련된 재산세, 보험료, 유지비 등을 임대인이 추가로 부담하는 것을 말한다. 건물에 관련된 추가비용(재산세, 보험료, 유지비) 중 한 가지만 부담하면 싱글네트(Single Net),두 가지를 부담하면 더블네트(DoubleNet), 세 가지를 다 부담하면 트리플네트(Triple Net) 리스라고 한다. 건물주가 가장 선호하는 계약이라 할 수있다.
과거에는 이러한 트리플네트 리스가 많이 없었다. 하지만 건물 가격이상승하면서 많은 건물주들이 이 트리플네트 리스로 옮겨가고 있다.
여기서 주의할 것은 건물주들이기본 렌트비는 낮게 책정하지만 건물유지비(CAMS)를 높게 올림으로서 실질적인 렌트비용은 비싸다는점이다.
셋째, 퍼센티지 리스(PercentageLease)가 있다.
이 리스의 렌트 계산은 매월 또는매년 정해진 기본 렌트(Base Rent)에해당 사업체의 월 또는 연매상(GrossSales)금액의 퍼센티지를 더하여 계산된다. 이 리스계약은 대형 프로퍼티회사에서 많이 쓰는 방법인데 아주복잡하고 까다로운 조건들로 되어 있기 때문에 임대 계약을 하기 전에 반드시 상법 변호사의 자문을 받기를권한다.
건물주는 다음의 두가지 방법으로임대인에게 리스를 준다.
첫째는 뉴 리스(New Lease)를 줄수 있다.
전 임대인과의 리스계약은 완전히소멸되고 새로운 리스계약을 체결하는 것을 말한다. 이러한 경우 건물주는 새로운 임대인에 대하여 철저한신용 조사(Credit Check Up)를 하고,그 동안의 물가상승을 감안하여 렌트비를 책정한다. 또한 새로운 임대인은 시큐리티 디파짓(Security Deposit)을 새로 해야 하는데, 대개의 경우 전임대인에 비해 높은 금액을 요구하는 경우가 많다.
뉴 리스를 하는 경우에는 상법 전문 변호사를 통해서 리스 계약서에있는 조건들을 면밀히 살펴 보아야한다.
둘째는 어사인먼트 오브 리스(Assignmentof Lease)를 할 수 있다.
사업체 거래 시 많이 쓰이는 임대계약 방법이다. 전 임대인과의 남은리스계약을 그대로 양도 받는 것으로, 현재 셀러가 가지고 있는 리스 계약 조건을 바이어가 그대로 승계하는 것을 말한다.
이 계약의 가장 큰 특징은 임대 문제 발생 시 건물주가 바이어는 물론,셀러에게까지도 보상을 요구할 수 있다는 것이다. 사업체를 인수한 바이어가 렌트비를 못 내는 경우 건물주는 그 전 혹은 그 전전 주인까지 보상을 물을 수 있다.
어사인먼트 오브 리스를 하는 경우 원 리스 계약을 자세하게 살펴보아야 하며 양도 계약조건도 꼼꼼히챙겨서 실수가 없도록 해야 할 것이다. 어사인먼트 오브 리스에 관한 상세한 계약조건은 상법 전문 변호사의도움을 받을 것을 권한다.
리스 계약을 연장할 수 있는 옵션(Option to renew)은 어떻게 행사할까?참으로 중요한 사항이다. 리스 계약상의 권리를 제때에 행사하지 못하면 사업체를 잃을 수도 있는 엄청난결과를 초래 할 수 있다.
리스 계약 연장의 옵션 조항과 행사기간은 개개인의 리스 계약조건에 따라 다르겠지만, 행사기간은 대개 리스 만료 약 9개월~6개월 사이에 행사토록 하고 있다(물론 리스 계약마다 다르기 때문에 본인의리스 계약서를 반드시 확인을 해야함).
임대인은 대체적으로 리스 만료약 9개월~6개월 사이에 리스 연장옵션 행사 여부를 서면으로 작성하여 건물주(Landlord)에게 직접 전달또는 내용증명이나 등기 우편으로 통보해 주어야 한다. 왜냐하면 리스 옵션 행사를 구두로 하는 것은 법률적인 효력이 없기 때문에 반드시 서면으로 통보하여 증거를 남김으로서 소중한 자기 사업체를 지켜야 할 것이다.
