메니저와 건물 관리, 16유닛 이상 아파트·상가엔 '상주 매니저' 있어야[LA중앙일보] 플러밍·히팅·전기 시스템 상태, 항상 최적으로 유지되도록 점검
구조변경 등 공사 플랜 준비하고 수리 땐 업자의 업무 지휘·감독
부동산 투자의 첫단계는 건물을 사는 것이고 다음단계는 바로 관리다. 관리만 잘하면 부동산은 저절로 굴러간다. 그러나 초보 투자자들의 경우 아파트나 상가를 사고나서 어떻게 해야할지 몰라 고민하는 경우가 있다. 유닛수가 적은 아파트나 상가일 경우 규모가 커지면 전문 매니지먼트 회사한테 맡기는 것이 마음 편하다.
▶매니저 종류
건물 타입에 따라 세가지가 있다. '외부 매니저'와 '상주 매니저' '기관 매니저'다.
외부 매니저는 여러개의 건물을 관리한다. 부동산 관리회사를 지칭하는 것으로 부동산 브로커 면허가 있어야 한다.
상주매니저는 건물에 입주해 있는 사람을 말한다. 아파트의 경우 16유닛이상은 캘리포니아 주법에 따라 매니저가 상주해야 한다.
16유닛 이하의 경우 오너가 아파트에 살고 있지 않으면 건물주나 매니저의 연락처를 잘 보이는 곳에 적어놔야 한다. 플러밍 문제 등 비상시 연락을 위해서다.
상주 매니저는 외부 매니저와 달리 부동산 브로커 면허를 필요로 하지 않는다.
기관 매니저는 부동산 투자기관으로 부터 고용된 사람이다. 투자기관이란 은행의 부동산 관리팀이나 보험회사 정부 에이전시 부동산 투자신탁 또는 일반 펀드들이다.
따라서 기관 매니저는 소형 상가나 아파트보다는 초대형 상업용 건물을 관리한다.
▶매니저가 하는일
건물 매니저는 세가지 중요한 임무가 있다. 첫째 렌트수입을 극대화시키고 둘째 건물 유지비용을 최소화 시키며 셋째 건물가치를 상승시키는 일이다. 세가지 중요한 임무를 수행하기위해 다음과 같은 임무를 갖는다.
1.렌트 스케줄을 설정하고 최대의 렌트수입을 위해 뛴다.
2.빈 유닛의 주인을 찾아야 한다. 아파트건 사무실이건 빈 유닛이 있으면 당장 수입이 줄어든다. 렌트 공백을 최대한 줄여야 한다.
3.플러밍이나 히팅 전기시스템을 항상 최적의 상태로 유지시켜야 한다. 건물 관리의 핵심은 바로 플러밍과 설비 전기에 있다. 그외 다른 구조적인 문제는 쉽게 발생하지 않는다.
4.지붕에 새는 곳이 있는지 확인하고 깨진 창문이 있는지 문이 제대로 열리고 닫히는지 점검해야 한다.
5.건물을 항상 청결하게 유지하고 안전상태를 수시로 체크해야 된다.
6.자격있는 테넌트를 찾아야 한다. 크레딧 히스토리를 검토하고 과거 퇴거조치된 경험이 있는지 알아본다.
7.리스계약서를 작성하고 렌트비를 받는다. 필요할 경우 전문 변호사의 도움을 얻어 퇴거절차도 진행시킨다.
8.월단위와 연단위로 수입.지출을 건물주한테 보고한다.
9.건물수리시 업자 공사업무를 지휘.감독한다.
10.모기지 페이먼트와 재산세 보험료 유틸리티 등 건물 유지를 위한 지출을 집행한다.
11.렌트소득을 트러스트 어카운트에 입금한다. 개인돈과 렌트비를 섞는다면 불법행위가 된다.
12.건물의 리모델링과 구조변경 등 크고 작은 공사에 대한 플랜을 준비하고 업자들로부터 견적도 받는다.
▶매니저 비용
아파트 상주 매니저는 샐러리제로 받는다.대개의 경우 샐러리의 일부 또는 전부를 아파트 무료 거주로 대체하기도 한다. 기관 투자자에 소속된 매니저도 샐러리로 받는다.
외부 매니저는 전체 건물 렌트 인컴에 대해 일정비율로 받는다. 매니지먼트 커미션은 대략 5%~10%정도지만 건물의 형태나 사이즈에 따라 이보다 많거나 적을 수 도 있다.
▶건물관리 계약
일단 매니저나 건물관리회사를 선정했으면 계약서를 만들어야 한다.
매니지먼트 계약서는 건물주와 관리회사와의 고용관계이며 반드시 서면으로 작성해야 한다.
이 계약서에는 양자간의 책임과 의무 권리 커미션에 대한 내용을 담고 있어야 한다. 리스 등 테넌트 관리에 대한 모든 규정도 포함해야 한다.
매니지먼트 계약서는 아파트 소유주 협회나 부동산 보드 사무용품점 또는 부동산전문 변호사한테서 얻을 수 있다.
박원득 부동산 전문기자
