얼마전에 4유닛 아파트를 사고파는 에스크로를 클로징했다. 은행융자가 없는 현금 거래라 나름대로 수월한 편이었다. 하지만 언제나 복병은 있는 법. 테넌트와의 임대계약서가 문제가 되었다.
아파트처럼 임대소득이 있는 주택 매매시에 셀러는 임대차계약서와 임대수입 장부(Rent Roll)를 에스크로 오픈과 동시에 바이어에게 제공해야 한다.
바이어 입장에서는 집가격이 오르는 것도 중요하지만 달달이 나가는 비용을 임대수익이 커버할 지 계산해봐야 하기 때문이다.
4유닛 중 1유닛이 보증금이 문제가 되었다. 셀러는 보증금으로 얼마를 갖고 있다고 하였지만 정작 임대계약서에는 보증금이 아니라 마지막 달 월세로 적혀있었기 때문이다. 셀러는 세입자가 일방적으로 고친 것이라고 주장하였다. 하지만 꼼꼼한 바이어는 이에 대한 확인을 요구했다.
셀러에게 테넌트 에스토펠(Tenant Estoppel)을 받아오라고 했다. 에스토펠은 세입자가 직접 작성해 준 임대차관련 증명서이다. 누가 세입자인 지 계약기간은 언제부터 언제까지인 지 보증금은 얼마 되있는 지 월 집세는 얼마인 지 기타 다른 금전적 이슈가 있는 지 등을 세입자가 적고 서명하게 되어 있다.
하필이면 셀러는 이 유닛에 사는 세입자와 최근에 다투었다. 에스토펠에 서명받기가 너무나 껄끄러운 것이다. 우여곡절 끝에 셀러는 이 유닛에 대해서도 테넌트 에스토펠을 받아왔고 거기에는 보증금 얼마라고 적혀 있었다. 나중에라도 세입자가 확인을 해주었기에 다행이었다.
'에스토펠'의 사전적 의미는 먼저 한 주장에 반대되는 진술을 뒤에 하는 것을 금한다는 뜻이다.
따라서 새 건물주인인 바이어가 에스토펠을 갖고 있는 것이 여러모로 안전하다. 에스크로는 임대차계약서와 테넌트 에스토펠 그리고 렌트롤에 적힌 보증금과 월세 현황에 근거하여 크렛딧을 정산한다. 셀러가 세입자에게 받아놓은 보증금과 미리 받아놓은 한달 치 월세를 클로징날짜에 준하여 바이어에게 크레딧을 준다.
