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식당 오픈/ 인수시 필요한 라이센스

비즈니스를 새로 오픈하거나 인수할 때, 바이어는 구입하는 비즈니스에 어떤 퍼밋이 필요한지 확인하여 에스크로가 종결되는 시점이나, 비즈니스 인수하는 날을 전후로 하여 해당 관청으로부터 라이센스나 퍼밋을 취득해야 합니다. 비즈니스 운영에 필요한 라이선스, 퍼밋에 대한 정보는 에스크로가 종결되기 전에 셀러로부터 얻거나, 에스크로 회사나 부동산 에이전트에게 문의하여 얻을 수 있습니다. 식당 운영에 필요한 일반적이고 기본적인 라이센스와 퍼밋은 다음과 같습니다.

첫 번째, 시정부 사업허가(city business license)입니다. 비즈니스가 소재한 해당 시청에 가서 소정의 수수료를 내고 사업허가를 신청합니다. 수수료 지불 영수증만으로 영업을 시작할 수 있고, 시 허가증은 2~4 주안으로 우편으로 받게 됩니다. 업종에 따라 소방국이나 경찰국의 허가가 요구되기도 하는데, 예를 들어 당구장이나 무도장, 게임 아케이드, 사우나 같은 업종은 경찰국의 허가를 받아야하고 상황에 따라 주민 공청회를 해야 하는 경우도 있습니다.

두 번째, 판매세 허가(seller’s permit)입니다. 손님으로부터 판매세(sales tax)를 받는 업소를 인수하는 바이어는 주 조세평형국(State Board of Equalization)으로부터 이 허가를 받아야 하고, 영업을 하면서 매달 또는 매분기별로 손님으로 받은 세일스 택스를 보고해야 합니다. 또한 바이어는 인수하는 비즈니스 안에 있는 장비, 기구, 설치물에 대한 장비세(equipment tax)를 비즈니스를 인계하는 셀러를 통해 납부해야 합니다.

셀러는 에스크로가 종결되면 최근 보고한 분기부터 영업 마지막 날까지의 세일즈 택스와 바이어로부터 받은 장비세를 주평형국에 내고 셀러스 퍼밋 어카운트를 종결해야 합니다.

세 번째, 비즈니스에 종업원을 고용한 경우, 주 고용개발국(EDD: Employment Develop ment Department)에 어카운트를 개설하고 매분기마다 세금을 내야합니다. 셀러는 미납된 마지막 분기의 세금을 정리하고 어카운트를 종결해야 합니다. 만일 셀러가 세일즈 택스나 EDD 택스를 정리하지 않고 비즈니스를 인계하게 되면 세금이 바이어에게 넘어가는 승계의 의무(successor’s liability)가 있으므로 셀러는 반드시 이들 세금을 정리해야 하며, 이 때문에 에스크로 회사는 바이어를 보호하기 위해 에스크로가 종결될 때 셀러에게 지급될 대금의 일부를 지급 유예합니다. 에스크로가 끝나고, 셀러가 세일즈 택스와 EDD 세금을 주평형국과 EDD에 완납한 후 이를 완납했다는 완납증명서(certificate of payment)를 받아 에스크로 회사에 제출하면 에스크로 회사는 유예했던 대금을 셀러에게 돌려주게 됩니다.

네 번째, 공중위생허가(public health permit) 입니다. 식당, 주점, 마켓, 리커스토어, 커피샵, 주스바, 햄버거샵, 아이스크림샵 등 식품을 취급하는 업소는 카운티 보건국이나 시 보건국(health department)으로부터 공증위생허가를 받아야 하고, 이 허가를 유지하기 위해 보건국으로부터 업소의 위생상태에 대한 위생검열(inspection)을 정기적으로 받아야 합니다.

에스크로가 끝나고 바이어가 비즈니스를 인수하게 되면 바로 해당 지역 보건국에 소유주가 변경된 사실을 보고하고 검열을 받아야 합니다.

다섯 번째, 공인식품위생관리사(CFH: Certified Food Hander) 자격증입니다. 공중위생허가(health permit)가 있는 업소는 공인식품위생관리사를 업소 내에 1명 이상 상주하도록 법으로 규정하고 있습니다. CFH 자격증은 업소 명의로 발행되는 것이 아니고 개인에게 부여되는 자격증이므로 셀러가 지니고 있던 자격증은 사용할 수 없고, 바이어가 새로 취득해야 합니다. CFH 자격증은 보건국에서 승인한 교육기관(CFH program provider)에서 8시간의 교육을 이수하고, 자격시험을 치른 후 취득할 수 있습니다.

영어, 스패니시, 중국어, 일어 그리고 한국어로도 강의를 듣고 시험을 를 수 있습니다

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금융대란시 모기지 연체 의 비애

 

감춰진 일그러진 주택시장의 한 면

숏 세일, 차압의 증가.

요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압, 퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다.  

오늘은 LA에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며, 모기지 내기가 어려운 상황에, 광고에 “퇴거중지, 한 푼도 안내도 살게 해드립니다” 라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고, 그동안 매월 $2500불이던 모기지를 $800만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고, 갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다. 변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며, 그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다. 저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고, 결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고, 모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고, 다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다.
이 변호사사무실은 LA에 소재하고, 오래전부터 “차압중지, 퇴거방지, 집 찾아드립니다”, 라도 광고를 합니다. 이 변호사사무실관계로  주택은 물론 비즈니스, 렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어,  여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다, 특히, 라이센스가 없는 사무장이나, 한인타운내의 유수한 회사에서 일하는 에이전트도 명함과 전단지에 이러한 내용을 인쇄하여 어려우신 분들을 찾아다니며 더욱더 어렵게 만들고 있습니다. 대부분 이런 상황에 처하신 분들은 지속해서 줄여진 금액도 지불을 하지못하고. 지불을 못하는 순간 변호사사무실은 손을 떼므로 당연히 은행이 가만히 있지 않는 것은 물론 괘씸죄로 더욱더 어려운 처지에 처하시게 되는 것을 여러 번 보았습니다.    
미국 사회가 워낙 이 소송의 나라이므로 편법 소송과 방법을 통하여 그럴 수도 있다고 생각 하지만, 적어도 한 점의 양심은 있어야 되지 않나 하는 생각이 들었습니다. 이러한 분들이 선택하는 방법은 다음 3가지 중의. 첫째는, 은행과 잘 협상하여 성공적으로 숏 세일을 마치어 원활히 모기지를 탕감 받고, 2-3년 후 정상적인 한가지 방법일 것입니다 경제활동을 재개하거나, 둘째는 은행에 자산을 자진 반납하는 Deed-in-lieu Foreclosure로 차압보다는 불이익을 덜 받습니다, 셋째는 이도 저도 아닌 불법과 편법의 방법을 알아내고, 이리저리 없는 돈만 소비하고 편법의 올가미에 휩쓸려 마지막에는 차압으로 종결되어 평생 빛으로 걸머지고 가거나 혹은 파산 신청으로 마무리하는 경우입니다, 이런 경우는 대개 7-10년간 경제활동이 거의 불가능합니다.

원래 모지기조정과 숏세일등은 부동산 에이전트와 변호사만이 할 수 있습니다. 편법 변호사들은 부동산에 대한 노하우가 없으므로 숏 세일을 하기가 어려우므로, 대개 3안으로 처리를 유도하고, 모든 책임은 의뢰자에게 돌아가도록 합니다. 2안의 경우에는 차압보다는 불이익이 덜하므로 불가피한 경우에 차압을 대신하여 선택하는 방법이겠습니다.
최근들어 잦은 이러한 상담 받는 몇몇분들의 사정을 듣다 보니 조금 이상한 생각이 들어 부동산 시장 거래내역을 조사해보았고, 정말 놀랬습니다.

이 자료는 Core logic과 MLS자료를 통하여 조사한 자료입니다.
지난  6개월간 밸리와 산타클라리타의 주택거래건수는 4,942건입니다. 놀랍게도 이중 7.2%인 356채가 Short sale, REO, NOD, Bankruptcy sale 거래가 된 것입니다. 단적으로 조사한 자료지만 상상을 못한 수치였고, 다음달에는 좀더 자세히 조사한 후 원인분석을 해볼예정입니다. 이중 그라나다힐수의 지난 6개월간 Non Standard 거래 주택의 수는 23채로 Short sales이 12채, NOD가 2채, REO/Auction이 8채, 기타 1채입니다. 너무 민감하게 생각할 필요는 없다고 생각하나 한번쯤은 주의 깊게 들여도 봐야할  상황인 것 같습니다. 그렇다고, 주택가격이 내린 것도 아니고, 거래의 건수가 현저히 줄어든것은 아니라 다행이라고 생각하지만, 정부와 경제학자들이 입을 모아 애기하는 경제의 급성장이나 안정은 아닌것 같습니다. 특히, 트럼프 정부의 부동산 정책에 대한 요지부동 복지부동의 정책으로 인하여 그럴 수도 있다고 봅니다.
그리고, 안타깝게도 편법과 불법의 길로 들어서는 분들의 얘기를 들어보면 공통적인 점이 있습니다. 주변의 분들이 그냥 눌러 살면 된다, 모기지 탕감을 해준다, 론모디를 하면 된다는 등의 책임질 수 없는 말을 아무 생각없이 해준다는 것입니다.  그러다 보니, 에이전트나 정상적인 론 브로커, 변호사, CPA분들은빨리 정리하고 새로운 경제활동을 시작하라고하나, 많은 분들이 편법 변호사를 찾아가는 것 같습니다. 이러한 변호사분나 라이선스가 없는 분들은 의뢰자가 론모디를하고 월 불입금을 낼 수 있는지, 중, 장기적으로 어떤 게 유리한지는 생각치 않습니다, 그냥 늦게 내게 해주고, 론모디를 하고 수임료만 받으면 되기 때문이고, 특징은 대개, 변호사가 직접 하지 않고 중간에 브로커 끼어서 수임을 받는다는 것입니다. 주변의 분들이 어려우면, 얘기들어 주고, 위로해주고, 돌아가는 길과 편법이 아닌 해당전문가를 찾아가도록 설득해주는 것이 맞다고 봅니다. 제발 책임질 수 없는 말을 하여 더욱더 어려운 분들을 더 큰 어려움과 혼란에 들지 않도록 했으면 하는 마음입니다.

갤리포니아주의 모기지 재조정 서비스 관련 법규에는 주정부가 발급한 부동산 브로커 또는 에이전트 면허 소지자와 변호사에 한해 모기지 재조정 관련 상담을 제공할 수 있습니다. 부동산 에이전트 면허 소지자의 경우 브로커의 관리감독을 받으면서 일을 해야 하고, 변호사는 반드시 본인이 직접 일을 처리해야 합니다.

은행에서 빌린 원금을 다 갚지 않아도, 집주인을 보호해주는 숏 세일도 감사하여야 하나 당연한 것으로 생각하고, 더 나아가 안 낸 모기지와 원금을 탕감하여 차압 한 은행으로부터 집을 공짜로 되찾는 방법이 있다고, 당연히 할 수 있는 것을 왜 안 하냐고 부추기는 똑독하신분들, 이러 분들에게 초등학교 1학년 도덕교과서를 보내고 싶습니다. 그리고, 이와는 달리 끝까지 힘닿는 대까지 최대한 노력하는 꼿꼿하게 정직한 삶을 사시는 분들에게 격려의 박수를 보 내드립니다

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LAUSD 주소를 입력하면 정확히 초중학교 학군 조회해드립니다

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투자용 주택구매 착안점

 

투자용 주택구매 착안점                     

⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고

Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음 

⦁$300,000이하의 집이 적절합니다  

$300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음

너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법 

⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집  

아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음 

⦁가급적 간단한 수리한후 렌트 

인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고 

유지보수비가 많이들어갑니다.

고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준)

수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정 

⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집 

방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다

SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리 

⦁학군 최우선

⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음 

같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈

Capital Gain은 다소 불리합니다  

⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음

300불전후의 유지관리 잘하는 HOA   

⦁정원유지관리가  쉬워야함

수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세

정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다.

(임대자는 잘관리하지 않음)

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이사할경우 인터넷, 전기,수도등의 연결신청등을 가격비교, 종류등을 자세히 안내하여주는 사이트

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School Ratings from GreatSchools

 학군과 학교 평가에대한 서치 

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Section8 아파트나 단독주택 찾는 방법

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포어클로저 VS 숏 세일

 

많은 사람들이 포어클로저랑 숏 세일의 차이점을 인식하지 못하고 둘이 똑같지 않나 하고 생각하시는 경우가 아직도 참 많다. 포어클로저는 집 모기지를 제대로 내지 못할때 은행에서 집을 빼앗아 가는것을 말한다. 따라서 포어클로저는 변호사나 다른 전문가를 통해서 내포어클로저를 신청하는것이 아니라 그냥 가만히 돈 안내고 있으면 은행이 알아서 집을 빼앗아 가는 것이다. 물론 은행이 손해보는 전 금액 뿐만 아니라 변호사비 및 다른 추가비용까지 전부다 부담을 해야 한다. 다시 말해서 포어클로저를 하게되면 현재 지니고 있는 비지니스나 다른 재산, 특히 부동산이나 은행에 있는 돈은 내돈이 아니게 된다는 것이다. 만약 월급을 받고 있다면 월급 차압도 얼마든지 가능하다. 예를 들어 은행에 빌린돈이 40만불인데 은행이 포어클로저를 해서 집을 팔고 나머지 손해본 금액이 10만불이라고 한다면 집 주인은 그 10만불에 대해서 고스란히 책임을 져야 한다는 것이다. 정말 운이 좋아서 은행이 그 10만불을 감해 준다 하더라도 10만불이 자신의 소득이로 인정이 되어서 다음해에 세금보고시 10만불에 대한 소득세를 내야 한다는 것이다.

하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한 위치에 있게 된다.

숏 세일이란 무엇인가?

우리가 요즘 많이 듣는 새로운 단어중 숏 세일이 그 중에서 가장 많이 들을 수 있는 단어임에는 분명하다. 하지만 이것이 무엇인지 정확하게 알고있는 사람이 그리 많지만 않다. 우선 숏 세일이란 “집 모기지가 집 가격보다 많은 경우 은행과의 협상을 통해서 집을 없애고 빚도 없애는 방법”이다. 단돈 1불도 손해 않보는 미국 은행에서 몇만불에서 몇십만불을 손해 본다는것이 현실적으로 말이 않된다. 솔직히 아주 특별한 경우가 아니라면 은행에서 왜 손해보는 일을 하겠는가? 하지만 이게 현실이다.

은행은 다른 여러가지 이유로 해서 포어클로저를 피하려고 한다. 물론 모기지를 조금만 늦게 내고 뻑하면 하는 소리가 포어클로저 한다고 떠들어 대지만 실지로는 단순히 말로만 그렇게 떠드는 것이지 은행자체적으로는 포어클로저를 되도록 피하려고 한다. 포어클로저 해서 집 팔면 은행이 남는 장사 아니냐라고 생각하는데 만약 은행이 집 포어클로저 해서 돈이 남는다면 그건 은행몫이 아니라 집 주인 몫이다. 따라서 은행이 남는 장사를 하는것은 아니다. 따라서 포어클로저를 하게된다면 홈 오너는 절대 이득볼게 없는것은 너무나 당연하고 은행또한 이득볼게 없다는 것이다. 따라서 이런 이유로 인해서 은행은 비록 금전적으로 손해를 좀 보더라도 숏 세일을 선호하고 권장하는 것이다.

현재 모기지가 힘들거나 집 가격이 너무 많이 떨어져서 도저히 버틸수가 없을때 단순히 집을 포기한다는 생각은 절대 금물이다. 집을 포기한다고 모든 모기지가 없어지는것은 절대 아니기 때문이다. 집을 포기한다는 것은 집을 포어클로저 한다는 것이고 포어클로저 한 후에는 그 후폭풍에 견디지 못해서 90% 이상이 결국은 개인 파산을 하게된다. 하지만 숏 세일을 하는 경우에는 후폭풍에 대한 염려가 없다. 우선 은행이 자기들이 금전적으로 손해본다는것을 인정하고 숏 세일을 승인해 주는 것이기 때문에 나머지 잔금에 대한 걱정이 없다는 것이다. 물론 집을 담보로 에쿼티를 뽑았다거나 투자용 주택인 경우에는 예외가 좀 있기는 하지만 그래도 원금에 비한다면 새발의 피(?) 정도밖에는 되지가 않는다.

또한 크레딧 상으로도 포어클로저에 비해 짧은 기간안에 추스리고 다시 크레딧을 쌓기에 너무나 좋은 방법이다.

숏 세일은 불가능하다?

숏 세일이 힘들다고, 불가능하다는 소문이 무성하다던데..

숏 세일은 결코 쉬운 과정이 아니다. 실지로 Metropolitan Area에 있는 숏 세일의 성공률을 본다면 7%정도 수준이다. 결국 집 14채중 하나만 숏 세일에 성공한다는 것이다. 하지만 이것은 어디까지나 통계일뿐이다. 결국 너도나도 숏 세일 전문가라고 외치는 상황에서 결코 높은 성공률이 나올 수 없다. 숏 세일에 대한 정확한 지식과 제대로된 접근 방법을 모르고 그냥 뛰어든다면 성공률이 거의 0%에 가까울 것이다. 하지만 제대로 준비된 전문회사를 통해서 숏 세일을 진행한다면 성공률은 70%이상이 될것이고, 프라임 부동산 & 세무사 같이 전문적인 지식을 가지고 다른 회사에 의뢰하는 것이 아니라 자체적으로 은행과의 직접적인 협상을 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 성공률이 거의 98% 이상이 되는 것이다. 숏 세일이 힘든것은 사실이다. 하지만 제대로된 전문 회사를 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 거의 모든 케이스가 성공한다는 사실을 알아야 한다.

숏 세일을 신청할때 가장 많이 하는 실수로는 집을 살때와 마찬가지로 아는 사람한테, 집을 사줬으니까 등 그야말로 아무나한테 숏 세일을 맡기는 경우가 많기 때문이다. 극단적으로 얘기하자면 집을 사주는것은 자기가 꼼꼼이 보고 따지면 되기 때문에 부동산 라이센스를 가진 사람 아무에게나 부탁해도 된다. 물론 가격이나 조건이 좋아야 한다는것은 조금 양보를 해야한다. 하지만 특히 숏 세일은 경우에는 전문적인 지식과 경험이 없으면 홈 오너에게 치명적인 결과를 미치게된다. 일반적으로 숏 세일이 진행하다가 성공하지 못하면 할 수 없이 포어클로저로 들어가게 되고 거기에 따른 불이익은 고스란히 홈 오너가 떠안아야 하는 것이다. 

숏 세일 리스팅 에이전트를 찾는 방법

일반적으로 홈 오너들이 집을 팔려면 집을 팔아주려는 에이전트를 찾는건 식은죽 먹기이다. 너도나도 집을 팔아주겠다고 할것이다. 하지만 집을 팔아주는 에이전트는 한명으로 정해야 하고 숏 세일을 해줄 에이전트나 부동산도 하나로 정해야 한다. 그럼 어떤 에이전트나 부동산에게 숏 세일을 의뢰해야 하는 것인가? 우선 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산이 직접 숏 세일을 진행하는지를 알아봐야 한다. 특히 숏 세일은 집을 매매하는 것이기 때문에 변호사나 부동산이 아니고는 진행할수 없는 것이 원칙이다. 따라서 라이센스가 있는지를 확인해 봐야 한다. 자신의 라이센스를 가지고 합법적으로 일을 해야만 자기가 하는 일에 책임을 지고 최선을 다히게 되는 것이다.

두번째로는 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산은 단순히 리스팅만 하고 그 뒤에 모든 서류작성이나 은행과의 협상은 다른 회사에게 의뢰를 한다면 보다 적극적인 협상도 힘들 뿐더러 문제가 있을때 적절한 대응이 힘들고 은행과의 연락도 제대로 취하기 힘들어진다. 따라서 숏 세일의 성공률이 떨어질뿐 아니라 홈 오너들에게 수수료를 요구하는 경우도 생기게 된다. 물론 수수료를 요구하는것이 불법이지는 않지만 일반적으로 은행이 수수료를 제공하는것으로 되어 있기 때문이다. 세번째로, 숏 세일을 진행할 에이전트나 부동산이 숏 세일의 경험이 있는지, 성공률은 좋은지 그리고 일을 진행하는데 있어서 최근 은행의 동향이나 정책에 민감한지를 따져서 성공하기 힘든 숏 세일을 좋은 조건으로 성공시킬 수 있는 그런 에이전트나 회사를 선정해야 하겠다. 숏 세일이나 포어클로저 후에 은행에서 차압이나 다른 법적인 조치를 취할 수 있나요?

포어클로저를 하게되면 은행은 집을 경매를 통해서 처분하게 된다. 이 경매를 통해서 집을 팔게 되면 주인이 바뀌는 것이고 만약 팔지 못한다면 처음 융자를 해준 은행으로 집은 돌아가게 된다. 이렇게 은행이 다시 소유권을 가지게 되면 부동산을 통해서 집을 팔게 되는데 이게바로 Bank Owned Property이다.(은행소유물건). 이렇게 되면 보통 은행이 빌려준 돈과 실질적으로 은행이 받게 되는 돈에는 차이가 생기게 되는데 이렇게 차이가 나는 금액은 은행은 홈 오너에게 책임을 묻게 된다. 따라서 이런경우 변호사를 통해서 홈 오너를 고소하게된고 홈 오너는 그 금액을 갚아 나가거나 은행이 여러가지 재산에 대한 압류를 하거나 월급 차압 또는 다른 부동산에 저당을 잡는 방법등 온갖 방법을 동원해서 자기들의 손해를 최소한으로 하려고 한다. 이런이유로 포어클로저를 하지 말라고 하는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 은행과의 협상으로 집을 파는 것이기 때문에 은행에서는 그 손해보는 금액에 대해서 숏 세일을 승인해주기전 공제해줄것을 약속하는 것이고 숏 세일 세틀먼을 한다는 것이 은행측에서 빌려준 돈보다 적은 금액이지만 그것으로 만족한다는 전제하에 숏 세일을 승인해주고 세틀먼을 하는것이다. 따라서 일반적으로 은행은 자기가 손해보는 금액에 대해서 손실 처리를 하게되고 홈 오너에게는 더이상의 다른 조치는 취하지 않게 된다.

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숏세일 진행단계

 

주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다.

1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체) 


2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체)

3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계
   쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다.

4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)
   쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고
   쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다.

보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해 
숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다)

5.Offoer Pakage Submitt 의 단계
   리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다.

6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가
    있는지 검토하게 된다.
7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다.

8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계
   담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다. 
   Negotiator 한명당, 대략 100개 정도의 파일을 담당하게 되므로  1-2달 정도의 기다림의 시간이 필요하다.

9.B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계
  은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는 절차로 은행측이 고용한 감정사를 약속된 시간에 보내서 BPO Report를 받게 된다.   (또다시,7-10 일가량 소요)

10.Escalate up to Investorline 의 단계
  모기지론을 은행에서 일반 고객들에게 할때, 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자
  (예를들어, Bank to Bank 아님, Bank to Fanimae 나 Fredimac같은 투자은행의 승인을 받으므로 숏세일도 궁극적으로 그들의(자본주) 승인을 받아야만 하게끔 되어 있다) 15일-30일 소요.


11.Closing Dept -Approval 의 단계
   Investorline의 승인을 받게 되면 각종 조건들이 수정 변경되어 숏세일을 할 수 있도록,최종 승인이 결정되어 편지로 부동산 에이전트에게 전달 된다.


12.Escow Open 의 단계
   최종 승인이 남 이후 쎌러와 바이어가 에스크로를 오픈할 수 있다.
    A. Inspection 
    B.Termite Inspection
    C. Apprasal (Buyer's Choice)
    D. Loan

13.Escrow Close 의 단계 
    위의 언급한 30-45일의 에스크로 단계를 거쳐 최종적으로 판매가 마무리 된다.

1부터 13의 수많은 단계 단계마다 특별한 노하우가 필요한 에이전트를 선정하는 건 정말 중요한  요소인 것이다

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숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?

 숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?

숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다. 

숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다. 

foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다. 

숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다. 

숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다. 

그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다. 

다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다. 

<예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Quit Claim Deed)에 서명을 해드린 경우 입니다. 집 문서는 타인의 명의로, 그리고 주택권리포기 문서에 서명했으므로 주택에 대한 권리는 모두 넘어가 버리고, 손님에겐 주택 페이먼트와 융자에 대한 책임만 원래대로 은행에 (Trust Deed) 그대로 남아있게 됩니다. 

이러한 경우 주택권리를 이양받은 분이 주택권리를 주장하게 되며 이로 인해 복잡하고 어렵고 까다로운 법적인 공방이 일어날 수 있으므로 조심해야 합니다. 숏세일이 끝이 나기 전에는 Grant Deed (집문서) 이양을 해서는 안됩니다. 

숏세일 진행은 집을 사고팔고 할 때처럼 꼭 Escrow를 통해서 하시는 것이 가장 현명한 방법이며 손님을 보호할수 있는 방법입니다. 

<예 #2> Grant Deed와 Quit Claim Deed 에 서명한 후 주택 페이먼트는 할 필요가 없으나 원래 주택페이먼트의 ½ 만 자기나 자기 회사에 지불하고 있으면 1년 이상 살게 해준다고 할 경우인데 아주 조심하셔야 합니다. 거의 모두가 foreclosure로 넘어가게 됩니다. 

<예 #3> Grant Deed에 서명해주고 난 다음 거의 일년 혹은 그 이상을 무료로 살 수 있게 해준다고 한후, 일단 서류에 서명 받은뒤, 몰래 2차, 3차 주택 담보융자를 여러 융자회사나 은행들에게 동시(일명 “샷건” (Shot Gun))에 신청하여 수만불 혹은 수십만불씩 받아 챙기고 자취를 감추어 버리는 경우가 있습니다. 따라서 엄청난 책임과 피해를 손님들이 고스란히 떠맡게 될 수도 있습니다. 물론 이 때에도 주택융자에 대한 책임을 손님이 지게 되며 법적 소송도 받을수 있으며 골치 아프게 됩니다. 

많은 사람들이 숏세일을 한다고 하지만 법적인 하자없이 더이상의 손해나 피해가 없는지, 재대로 진행을 하는지를 꼭 확인하고 하셔야 합니다. 주택 융자페이먼트를 하는 것과 융자에 대한 책임을 지는 것은 당연한 일이나 경제사정이나 그 외의 개인적 이유로 꼭 숏세일을 해야 할경우에는 제대로 하는것이 중요합니다.

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부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제

 

부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제

부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.

그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?

첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.

이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.

둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).

셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.

요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다

부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.

그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?

첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.

이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.

둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).

셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.

요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다

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리스팅 기간 끝나기전 취소하면…에이전트에 금전적 보상 해줘야 사망하거나 파산 선고땐자동으로 계약관계 종결

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리스팅 기간 끝나기전 취소하면…에이전트에 금전적 보상 해줘야

사망하거나 파산 선고땐자동으로 계약관계 종결 

셀러와 리스팅 에이전트간의 계약은 서로의 합의에 의하거나 법에 의해 자동적으로 파기될 수 있다.

모든 계약은 서로의 약속이 끝나면 자동적으로 없어진다. 부동산도 마찬가지다. 셀러와 에이전트와의 리스팅 계약도 모든 조건이 완료되면 끝나게 되어 있다.

그러나 예외없는 법률은 없다고 부동산 리스팅 계약도 언제든지 취소될 수 있다.

부동산 리스팅 계약 파기에는 크게 두가지 부류로 나뉘어 진다. 하나는 양자간의 행동으로 일어나는 것이고 나머지 하나는 법적으로 무효가 되는 것이다.

▶양자간의 행동으로 계약을 끝낼때

1.리스팅 기간 만료

계약서에는 언제까지라는 날짜가 명시되어 있다. 만약 그 기간내에 집을 팔지 못하고 서로가 재 계약을 하지 않는다면 기존의 리스팅 계약서는 효력을 상실하게 된다. 보통의 리스팅 계약서는 기간이 6개월이지만 합의에 의해 조정할 수 있다.

2.상호합의

서로간의 합의로 리스팅 계약을 없애기로 약속하면 간단하게 끝난다. 에이전트한테는 손해가 될 수 있지만 가장 간단하게 종결지을수 있는 방법이다.

3.에이전트의 포기

에이전트가 개인적인 문제로 리스팅 갖기를 포기하면 계약관계는 쉽게 종결된다. 흔한 경우는 아니지만 에이전트측에서 리스팅 계약을 취소할때도 있다.

4.셀러가 파기 선언

리스팅 계약서는 일종의 고용계약서라고 보면된다. 고용주는 언제라도 계약관계를 취소할 수 있다.

단 리스팅 기간이 끝나기전에 취소하면 에이전트한테 금전적인 보상을 해줘야 한다. 계약을 파기했기 때문이다. 

또 오픈으로 리스팅을 줘도 그동안 에이전트가 쓴 광고비 등은 지불해줘야 한다. 하지만 계약취소로 인한 금전적 보상은 필요없다.

그러나 셀러의 파기선언이 통하지 않을 때가 있다.

여러명이 부동산을 구입했는데 이중 한 사람이 에이전트다. 만약 공동 소유자인 이 에이전트가 다른 오너들의 승인아래 리스팅 계약을 받았다면 공동 소유자들은 리스팅 파기를 선언할 수 없다. 에이전트가 해당 부동산에 조금이라도 관련이 있다면 셀러가 사망하거나 파산 정신적인 한정치산자가 돼도 계약파기를 당할 수 없도록 되어 있다.

한가지 더 예를 들어보자. 건축업자가 집을 짓는데 자금이 모자라 에이전트가 돈을 빌려줬다. 건축업자는 집을 다 지으면 독점 리스팅을 주겠다고 약속했다.

그런데 집이 완공되기 전에 업자가 사망했다. 이럴 경우 사망으로 인해 에이전트의 리스팅 계약은 자동으로 취소되지 않는다.　

▶법에 의해 계약을 끝낼때

1.사망하거나 정신적인 한정치산자

에이전트와 셀러 둘 중의 한 사람이 사망하거나 정신적으로 문제가 있다고 판결받으면 계약관계는 자동으로 종결된다.

2.파산선고

한쪽이라도 파산선고를 받으면 리스팅 계약은 더 이상 효력을 발생하지 않는다. 

셀러가 파산하면 집이 렌더한테 넘어가기 때문에 소유권을 박탈당한다. 에이전트가 파산하면 경제적인 행동에 제한을 받기때문에 이 또한 계약종결의 원인이 된다.

3.부동산의 소멸

리스팅 계약의 주인공인 부동산이 없어졌다면 그 계약은 존재할 필요가 없다. 부동산 소멸은 화재나 치명적인 오염 지진으로 붕괴되었을 때 등이다.

4.라이센스 박탈

리스팅을 갖고 있는 에이전트가 불법적인 행동으로인해 부동산국으로부터 라이센스를 박탈당하면 자동적으로 리스팅 계약서는 종결된다.

박원득 기자

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재산세 낮출 수 있다

재산세 낮출 수 있다 

현재 집 가격에 비해 높은 재산세를 낮추는 과정과, 이의 신청기간, 그리고 마지막으로 주의사항들을 알아본다.

1. 재산세 이의 신청방법(The Property Tax Dis-pute Process)
a. 재산세 하향 조정 신청서를 작성한다.(decline-in-value reassessment application)이 form은 Assessor의 website에서 down 받을 수 있다.
b. Application에 Sales com을 2개 쓰도록 되어 있는데 현재 자신의 집과 같은 조건이지만 주택 경기 침체로 싸게 거래된 집 주소를 쓴다. 단 당해 1월 1일 의 value를 기준으로 하고 적당한 com이 없다면 늦어도 3월 31일 이전에 close된 집을 Com으로 써야 한다.

2. 신청기간
a. 7월 2일부터 9월 15일 까지 - county tax assessor가 8월 1일 까지 재산세 평가를 마쳤을 경우 이 기간 안에 재산세 이의 신청을 해야 한다.
b. 7월 2일부터 11월 30일 까지 - Tax Assessor가 8월 1일 까지 재산 평가를 마치지 못했을 경우 혹은 신청했던 application이 거절당했을 경우 이 기간 안에 appeal 할 수 있다.
c. 모든 county는 매해 4월 1일 까지 당 해의 정규 재산 평가 기간을 신문지상이나 보도 매체에 공고하게 되어있다.
3. 주의 사항
a. 재산세 이의신청 기간 중이라도 재산세는 제때에 정확히 지불해야 10%의 벌금을 피할 수 있다. 
b. Sales com을 쓸 때 정규적으로 거래된 com을 써야 한다. 재산세를 더 많이 내려볼 의향으로 Foreclosure된 property나 가족끼리 싸게 거래된 주택의 com은 쓸 수 없다. 
c. Sales com은 현재 자신의 집과 비슷한 크기이어야 한다. 비슷한 것이 여럿 팔렸다면 지신의 집에서 가까운 것을 Com으로 써야 한다. 
d. Sales com을 찾기가 용이하지 않을 경우 평소에 안면이 있는 부동산 업자나 Title officer에게 의뢰할 수 있다.
e. 재산세 하락은 한시적이다. 일단 올해 재산세가 내려가도 내년의 경제 상황에 따라 2%이상 올라갈 수 도 있다.

많은 사람들이 재산세 이의 신청이 매우 복잡하다고 알고 있지만 사실 그렇지 않다. 사람들이 지레 겁을 먹고 신청을 하지 않는다. 총 해당자의 7%만이 이의 신청을 하고 있다는 통계가 있다. 2008년에 재산세 이의신청이 받아들여졌다면 2008년 재산세를 지불했다 하더라도 줄어든 부분을 Credit으로 Refund 받게된다. 

불경기에 한푼이라도 절약해야 하지 않겠는가?  

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내집 별채건축이 가능할까요?

 내집 별채건축이 가능할까요?    

렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.   

2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다

그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다

내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.

ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우

ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우

ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다

ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우

위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다

ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다

기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다  

ü  뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다

최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다

ü  뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

주차장 규제 면제

ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다

ü  반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다

ü  Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택

ü  기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우

ü  ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우

ü  Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우  

위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다 

추가 다른 규제와 기준   

ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우

별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다

2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니

유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다

시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다

LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.

계획과 설계·허가·시공 절차

위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.

첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.

둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다

셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다

넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다

마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다

건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다

2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된  건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다,  이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다.  이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고,  수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.

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아무도 알려주지 않는 주택매매시 꼭 알아야 할 중요 포인트

아무도 알려주지 않는 주택매매시 꼭 알아야 할 중요 포인트 

오랜 기간 바이어 셀러분들을 도와드리면서도 갈수록 어렵다고 생각하는 것이 서류검토와 바이어, 혹은 셀러를 보호하기 위한 주변사항 검토입니다. 이러한 진행사항을 위해 바이어 셀러분들과 대화를 나누다가 놀라는 경우가 많습니다. 어떤 분은 집을 사고파 는 동안 사인 몇 번 한 것이 전부라고 하시는 분도 있습니다. 무지하면 용감하다고 하나 살펴보면 너무나도 많은 제재와 확인할 사항들이 많습니다. 보험과 마찬가지로 사고가 없으면 모르고 넘어가나, 문제가 생기면 귀중한 첫번째 자산인 아름다운집의 꿈이 일순간에 무너질 수도 있습니다 꼭 알아야 할 몇 가지 중요한 사항을 설명들입니다. 

 주택을 사고 팔 때 몇번의 인스팩션을 하는지 아시나요?

주택을 사고 팔 때 다음과 같이 적어도 6번의 인스팩션을 합니다, 여기에 추가적으로 하는 인스팩션은 굴뚝, 하수도, 심각한 경우에는 석면, 구조물 인스팩션도 하게 됩니다

1. 홈인스팩션: 바이어가 고용한 인스팩터가 집의 상태, 가전제품의 동작여부, 히터와 에어컨 등과 수영장, 기본적인 집의 구조 점검을 하게 됩니다. 만약 치명적인 결함이 발견되면, 바이어는 계약을 취소할 수 있습니다 

2. 셀러가 하는 TDS(Transfer Disclosure Statement): 셀러가 주택전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야할 사항과, 과거에 수리한내역들을 기록하여 바이어에게 제출합니다

3. 바이어/셀러 agent visual inspection: 에이전트가 전체적인 사항을 점검합니다, 눈에 보이는 시각적인 인스팩션만을 합니다

4. 정부규제에대한 Inspection: 9A report, Retrofitting inspection등,  물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 사항과 심지어는 마당에 심은 보호수도 인스팩션하고 인스팩션내용은 물론 미비점은 셀러가 완결하고, City혹은 County에 보고하여 야합니다.

5. 터마이트 인스팩션:  의무사항은 아니나, 인스팩션과 터마이트가 있을 시 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리합니다. 

6. Final walk Through: 바이어가 홈인스팩션시의 상태와 다른 것이 있는지와 수리의뢰 한 것이 완결되었는지를 인스팩션합니다 

GFE가 무었인지아시나요? 

융자예상비용서,(GFE:Good Faith Estimates)는 융자 비용에 대한 내역서 입니다. 이 예상비용서는 바이어가 융자를 받는 내용을 정확히 이해하고, 융자여부를 결정하는데 중요한자료로서, 바이어가 융자신청서를 체출하면 반드시 은행은 바이어에게 3일이내로 제시하도록 되어 있습니다. 바이어는 높은 비용내역이 있으면 할인을 요구하거나, 융자신청서를 취소할 수도 있습니다

Closing Estimate는 왜 꼭 검토해야하나요? 

바이어, 셀러모두 주택을 매매할때드는 비용을 당연히 어느정도 알고 있으나, 정확한 예상비용을 알기 위하여 데스크로의 Closing Estimate를 요청합니다. 비용의 내용을 이해하고, Closing비용 예산을 세우는데 기초가 됩니다 

리스팅 가격 자신 없으면 감정을 하세요 

셀러가 제일 어려운 것이 시장에 내놓는 가격을 결정하는 것입니다. 에이전트가 최대한 지원을 하 여주지만, 자신 있는 리스팅 가격을 제시할 만한 경력과 경험을 가진 에이전트는 그리 많지 않을 것입니다. 비싸게 내놨나하고 갸우뚱거리지 마시고, 싸게 내놨다고 후회하지 마시고, 확신이 없으시면 자신의 집을 감정해보라고 충고 드립니다.  감정비 오백불정도가 몇만불의 차이를 알려준다면 이보다 더 좋은 방법은 없을 것입니다 

집을 사고 팔기전에는 꼭 CPA와 상의 하십시요.

에이전트는 모든 상황을 이해하고 바이어와 셀러분들에게 도움을 드리지만, 개인의 자산에 관한 사항은 여러가지가 복잡하게 얽히었고, 개인적인 사항은 에이전트에게 얘기하기 힘듭니다. 꼭, 집을 사고 팔기 전에는 반드시 CPA 에게 절세와 예상 세금에 대한 사항을 조언 받으시기 바랍니다 

주택이 위치한곳이 재해지역에 포함되는지 꼭 확인하십시요

에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) report를 받게 됩니다. 이 안에는 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지를 자세히 알려줍니다. 치명적인 문제가 있으면 주택계약을 취소할 수 있습니다 

집을 팔고 사고 동시에 해야할경우?

COP(Contingency for Sale of Purchase of Other Property )라는 매매조건이 있습니다. 내 집이 팔리거나, 이사갈집을 구해야만이 계약이 성립된다는 주택매매조건이 있습니다. 에이전트가 일정조정에 힘을 들기는 하지만 집을 팔고바로 이사 가야하는 바이어 셀러에게는 상당히 좋은 시스템입니다.  

TDS(Transfer disclosure statement)는 꼭 작성하고 검토하십시오

셀러는 TDS 양식에 현재의 집의 상태를 자세히 기록하게 됩니다, 이는 바이어에게 집의 상태를 알리기 위함도 있지만 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하거나, 문제시 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박 할수 있습니다. 집의 상태가 조금이라도 이상하면 감추지 말고 이를 TDS에 반영하는 것은 셀러가 자기자신을 보호하는 다른 방안이기도 하며, 바이어 입장에서는 앞으로 거주할 집에 대한 자세한 내용을 아는 것이기도 합니다.

Preliminary Report가 무엇인지 아시나요? 

부동산 등기등본 열람서 입니다,  원래 본인들이 에스크로와 직접 처리하는 서류를  우리는 대개 에이전트를 통하여 처리하거나 받습니다. 읽어보시는 일도 드뭅니다. 그러나 Preliminary report, 꼭 읽어 봐야할 할서류입니다, 매입하려는 주택의 판매자가 실소유권자 확인, 부동산의 용도제한(CC&R’s :covenants, conditions, and restrictions), 소유자의 등기형태, 재산세의 구성(Mello roos 혹은 Special assessor가 있는지 꼭 확인)과 체납여부, 가압류여부, 융자금액, 차압과 NOD 여부와 해당 주택의 토지에 대한 지적도가 포함되어 있습니다

위에 설명 드린 위의 부분은 아주 일부분에 속한 사항입니다, 바이어 셀러분들은 에스크로가 들어가면 일이 종결 된 것으로 생각하시지만, 사실은 에이전트 입장에서는 시작입니다. 그리고 조심히 다루어야 할 법률적이거나 회계적인 사항, 지역 제재사항, 꼭 지키거나 이행해야 할 사항 등이  많습니다. 그래도 위에 말씀드린 몇가지 사항은 바이어셀러분들이 꼭 이해하고 혹은 짚고 넘어가야 할 사항입니다 

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주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !

주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !   

주택융자 금리가 그동안 양치기소년처럼 계속 오를것이라는 압박감을 주다가  2018년들어, 급격히 오르기 시작했습니다, 그것도 원래 예상했던 매년간 0.5%정도의 인상율을 훨씬 상회한 1%넘게 올랐습니다. 아시다시피, 우리는 트럼프 대통령이 선출된 후, 부동산 관련 전문인들 사이와 부동산시장에 관심있는 분들이 한결같이 입을 모았던 중점적인 사항은, 부동산 재벌인 트럼프가 부동산경기 부양을 위하여 많은 정책과 부양계획을  내놓을 것이라는 예측이었으나, 부동산 부양계획은 차제 하더라도 오히려 주택소유자에게 불리한 세제개편으로 우리의 어려움을 더 하여 주고 있습니다. 더욱이, 조용히 구체적인 경고나 알림없이 이미 올라버린 무서운 금리는 주택바이어들에게 큰 어려움을 주고있고 갈수록 어려움은 더 심해질것입니다. 특히, 변동 금리를 가지신분은 몇 백불이 아니라 같은 융자 금액에 대하여 많게는 천불을 넘게 더 내야하는 부담감을 줄 것 입니다. 금융대란이후에 매년 10-30% 씩 오르던 주택 가격은 정부의 노력과 시간이 지나면서 자연스럽게 진정이 되어 다행이나, 금리의 경우는 이제 부동산시장에 다른 어려움의 시작으로 보면 됩니다, 정부의 목표 금리는 당분간 6.5%정도라고하니 그나마 다행입니다, 믿기 어려우시겠지만 81년도 전후의 모기지금리는 18%전후였고, 지나간 50여년간의 평균 모기지금리는 9%대입니다. 이러한 지나간 장기 기록으로 보면 아직도 5%대의 금리수준은 나쁜편은 아닙니다.

다음은 30만불 융자시 기준 금리별 월 지불해야하는 페이먼트를 정리해보았습니다

 

2013년이후 주택을 구매하신분들은 30만불융자기준 $1,265의 월 모기지를 지불하여오셨습니다. 10월기준 5%금리를 기준하면 30만불을 융자받는분들의 경우는 $1,610을 지불하기 시작하여야하며, 2013년도보다 27%정도를 더내는것입니다. 이는 지불금액도 문제이나 구매가능 주택가격이 3분의 2로 줄어든것입니다. 즉, 같은 월 페이먼트 기준으로 보면 2013년도에는 50만정도에 살수있는 집을 올해는 39만불짜리주택 정도밖에 못산다는 결과가 됩니다. 그동안의 주택가격 상승과 금리에따른 구매가능 액수로 계산해보면 5년전에 비해 2배이상의 Buying power가 필요하다고 보시면 됩니다니다.  

위의 도표를 보면 더욱 자세히 알수 있습니다, 재산세와 HOA를 제외하고 월 2천불을 주택구매하는데 지출이 가능하다고보면,  2013년 도에 50만불짜리 집이 구매가능하였으나,  올해에는 39만불, 정부기준 금리인 6.5%까지 오르면 32만불, 1996년도와 같은 10%대가 되면 반토막인 23만불의 주택구매가 가능하게됩니다. 앞으로 이러한 금리 인상과 주택 가격 상승을 더하여 보면 주택구매 가능지수가 지금보다도 훨씬 떨어질것입니다. 

올해가 주택시장의 판도가 바뀌는 중요한 한해가 될 것 입니다. 한집건너 숏세일이 나오던 시기에 개인적으로 조금친한 분들에게는 지금 주택을 사는 것이 좋다고 권고를 하였고 일반적인 고객분들에게는 밀어부치는 것 같아서, 바라보기만 하였습니다만, 이제는 분명히 말씀드립니다. 바이어분들은 조금무리가 가더라도 지금 구매하시라고,. 아직은 그렇게 늦지는 않았습니다, 더욱이, 패밀리사이즈가 늘어나 주택을 확장하거나, 은퇴를 위하여 다운사이징하시는 분들,  수입이 늘어 더 큰 집으로 확장하여 가시는 분들의 경우는 서둘러야할것입니다. 성수기로 접어드는 내년 봄에 그동안 다소 보합세를이루던집값의 탄력상승과 그 동안오른 금리, 이세가지가 합쳐지면 구매가능지수는 더욱더 낮아지고 같은 예산으로 구매가능한 주택의 가격은 더욱 떨어질 것 입니다. 투자주택을 가지고 계신분들은 역시, 대개 가격 선행상승지역에 보유하고 계실 터이니 후행지역으로 갈아타시고 중장기적인 안목으로 바라보는 것이 좋을것입니

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집살까요, 팔까요?

 

집살까요, 팔까요?  

부동산시장에 대한 글을 쓰다 보면 같은 흐름의 말을 반복하게 됩니다.  가졌던 직업 중 가장 많은 시간을 보내었던 업무가 복잡한 일을 풀어서 정리하고 기획을 하는 일이었습니다.   많은 복잡한 일과 여기에 관계된 사람과의 일을 푸는 것은 흡사 엄두가 않나는 엉킨 실타래 같으나, 정리해보면 대개 몇 가지로 줄기의 흐름이 분류 되고 주 분류된 일을 어떻게 풀어나갈 것인지 일정 별로 정리하면 되는 일입니다. 간단한 일 같지만 각Factor별 많은 경우의 수와 일이 전개돼 나갈 때의 방향에 대해 필요한 Simulating은 많은 집중력이 필요합니다.  사실, 에세이가 돠었든 , 전문적 글을 쓰는 경우도 목차만 정리되면 실은 70%를 완성된 것이고 나머지는 가지를 채워 이해를 도우면 되는 것입니다.  반복되어 거론하는 이론은 몇 개의 줄기에 속한다고 보시면 되겠고 그 몇 개의 줄기만 잘 이해하여도 부동산 시장의 동향은 잘이해하실 수 있을 것입니다.  오늘은   두가지의 큰 줄기 살펴보고자 합니다.  왜? 정부가 유지하려는 기준금리가 6.5%정도이고 금리 오르고 내림의 Trend와 왜? 앞으로 적어도 한 세대 동안 주택가격이 끊임없이 오를 것인지에 대하여 말씀드리겠습니다

아래의 통계는 US CENSUS 에서 통계를 집계하기시작 한 1965년이후의 중간주택가격에 대한 분석테이블입니다

2015년은 Zillow의 통계를 기준하였습니다. 10년단위로 작게는 56%에서 120%까지 주택가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.

1965년대비 40년후 2005년에는 정확히 10배가 올랐습니다.  2007년 전에 사신 분들은 투자회수를 많이 하셨고, 2007년에 주택대란에도 불구하고 주택을 지금까지 보유하신분들 중 역시 괜찮은 투자회수를 하셨을것입니다 단지, 여러 채 사재기하여 단기차익 노리고 투기하신분들은 당연히 손해를 보셨을 것입니다, 매번 얘기하지만 적어도 집을 사실 때 7년이상 보유하시면 땅과 주택은 확실한 보답을 합니다.   아래의 도표상, 얼핏 보면 주택가격이 2005년과 2015년을 기준 -21%가 하락한 것같아보이나, 사실은 2007년 주택대란 시 $251,000까지올라간 주택가격에 대한 하락 율입니다. 자세히 살펴보면, 20007년당시의 주택가격 대비하여 현재 80%정도까지는 주택가격이 회복되었다는 것을 의미합니다.  아시지만 올 4월부터는 주택가격이 오른다고 모두들 난리입니다. 달러도 강세이고, 실업률도 최저치이고, 금리도 아직은 좋은 이자율을 가지고 있고, 경제전반에 걸쳐 아무도 주택가격이 하락한다는 언급은 하지 않고 있습니다. 경기가 좋아지고 봉급생활자의 통장에 예금액수가 늘다 보면 제일먼저 눈을 돌리는 것이 주택구매일 것입니다. 아이들이 늘어 큰집으로 이사가야 하는 가정도 그렇고, 이제는 결혼적령기에 접어든 세대도 다 같은 생각일 것입니다. 바로, 보금자리마련. 반면에 주택신축은 작년 중순부터 소극적 물량 외에는 전무하여왔습니다.  매번 말씀 드리는 수요공급의 원칙에 의하여 한번 동요되어 너도나도 집사야 된다는 생각으로 바꾸어 집착하면 당연히 주택가격은 널 뛸 것입니다 그 후에는, 어느 정도 완만한 상승세를 보일 것입니다. 아마, 요즈음 매스컴에서 언급하는 버블 론은 향후에 당연히 마저  회복되어야 할 위에서 말씀 드린  20%의 가격과 더하여 공급부족으로 인한 급상승을 얘기하는 것일것입니다. 지금의 가격이 버블이라는 것이 아니라 급상승 할 주택가격에 대하여 예정된 버블이라고 얘기하는 것입니다. 즉, 주택가격은 급상승한다는 언급으로 바꾸어 이해하여도 될 것입니다.

반면에 밸리지역은 확연히 미국전체의 통계와는 다릅니다. 1985년에서 1995년까지는 미국전체의 평균치에도 못 미쳤고, 중간주택가격도 미국전체 가격 보다 30%정도 높은정도이나,  2005년에는 미국전체 중간가격 대비 2.5배로 급격한 상승을 하였습니다. 10년후 2015년은 미국 전체 중간주택가격대비 2.9배나 됩니다.  특이 할 점은, 20005년대가격대비 8%가 낮다는 것은 주택대란으로 하락한 가격이 거의 회복 되었다는 것을 의미합니다.

다음은 금리에 대해서 알아보겠습니다, 지나간 50여년동안 가장 낮은 금리는 현재의 4%전후입니다, 그렇다면 가장 높았던 금리는 1981년 10월의 18.45%입니다 상상이 가십니까?  현재 금리의 4.6배입니다. 5%이하의 금리는 미국 역사상 지난 몇 년간의 좋은 시기일 뿐입니다. 작년에 정부가 발표한 목표 금리   6.5%가 현재는 높아 보이지만, 전체적의 흐름으로 보아서는 그리 높은 이자율이 아닙니다. 

다음은 도표를 보시면, 현재 4%에 20만불을 융자받아 신분들은 월 $954을 지붛하게  됩니다. 그러나 정부의 목표금리인 6.5%인경우에는 30%정도가 증가된 $1,264불, 제가 미국에 와서 12년전에 첫주택장만시 9.5%를 싸다며 융자를 받았는데, 현재의 $954불보다도   50%가넘게 더 지불하는 $1,467을 내야 합니다.  어떻게 생각하세요, 지금 당장 주택을 장만하고 싶지 않으십니까?

지금 주택보유하신분들은 에이전트에게 감정을 의뢰해보십시오, 2007년 가격의 80-90%는 회복하였습니다. 그 어렵던 시기 폭락한 가격의 30-40%오른 것 상상을 못하셨을겄 입니다.  아마, 2-3년 지난 뒤 사고 싶어도 재고가 없거니와, 그로 인하여 바이어가 선호하는 좋은 주택을 고를 기회도 없어지고, 금리가 비싸 월모기지 부담 때문에 구매주택의 규모를 줄여야 합니다.  지금 조금어려우시더라도 징검다리 놓고 건너갈 예비는 하십시요. 그냥 머물러계시면 건너갈 길이 너무 멀어지고 후회하게 됩

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자녀의 주택구매에 도움을 주고 싶은 분들에게-밸리코리안뉴스 기고

 

자녀의 주택구매에 도움을 주고 싶은 분들에게-밸리코리안뉴스 기고

2007년 주택대란 이후 지나간 시기 동안 젊은 주택 실수요자들은 주택구매를 거의 하지 않았다고 하여도 과언이 아닙니다. 주변의 30세전후의 신혼부부들을보면 주택을 소유한 부부들은 거의 없습니다. 

물론 지나간 몇년동안 부동산 대란으로 인하여 부동산에 대한 매력이 떨어진것도 있지만, 왜그럴까요? 이런 젊은부부들중 맞벌이 하는경우에는 차이가 나지만 몇만 에서 몇십만불까지 통장에 넣어두고있는 부부들이 많습니다. 사실, 신규주택의 건축이 2007년이후 중지 된것과 마찬가지입니다. 2007년도이후에는, 요즈음에 시작된 소규모 건축이외에는 신규건축은 전무하다고 봐야합니다. 이러한 젊은 부부 만이 아니고 지나간 8년여동안 주택구매를 자제하고있던 주택소요자연증가 요인들, 기존에 가족이 늘어나 더 넓은 집이 필요한 중년층, 숏세일이나 경기가 좋지 않아 집을 잃어버린 분들, 경기가 좋아지면 타주나 외부에서 들어올 유입 인구들, 경기가 풀리면 무엇이 제일 먼저 문제가 될것인지는 자명합니다. 수요공급의 법칙에 따라 모두가 부족한 재고의 주택구매를 위하여 많은 고생을 하게될것입니다..  

금리 3% 초반의 꿈같은 시절도 지나갔고, 주택이건, 콘도이건 약간의 다운으로 구매하면 관리,수리비,재산세등 비용을 다 제외하고도 몇백불씩 남는 좋은 투자조건은 역시 이미 다 자나간 일입니다. 지나간 몇년간 어려운 분들이나, 젊은 분들에게 말씀드리던 얘기가 있습니다. 힘들어도 조금 무리가 되어도 포기하지 말고, “징검다리 돌하나를 놓으십시오”, 제대로 된 다리를 놓겠다고 기다리거나, 떨어진 지나간 주택가격과 주택가격이 다시 폭락한다는 소문에 연연 하다가는 얼마 후 더 상승한 주택 가격과, 정부목표인 6.5%정도 이상으로 상승해버린 금리로, 그나마 징검다리 없이 홈 스위트홈의 개울을 건너려면 많은 추가자금과 어려움이 필요하다고 말씀 드립니다. 예를 들어, 상승할 주택가격은 차제하더라도, 재작년 금리기준 3.25%인경우20%다운에 월 2천불씩내는 분은 58만불정도 가치의 집을 구매하실수 있었으나, 6.5%로 금리가 오르면 같은 조건에 40만불의 집을 구매할 수밖에 없습니다. 재작년에는 40만불이면 그래도 방3개짜리 단독주택 구매가 가능하였습니다만. 6.5%오른 상태에서는 58만불 가치의 현가할인 페이먼트와,그에 더하여 그사이 오른 주택가격을 더 지불하여야하므로, 아마, 똑같은 재정상태로는 조그마한 콘도정도를 살수 있을 겄입니다. 

이제야 이러한 추세를 이해하시는지, 요즈음들어, 자녀들의 집구매에 나서는 부모님들의 문의를 자주받습니다. 그나마, 지금이라도 서두르시는분들은 어느정도 막차를 탄다고 볼수있습니다. 그렇지만, 아무런, 준비나, 자녀분과의 상의없이 그냥 주택구매에 나서는 분들이 많으셔서, 다음달에는 자녀의 주택을 구매하는데에 따른 각종 세금 문제에대하여 말씀드리고 이번컬럼에는 자녀와 주택을 구매하기전에 사전에 확인하여야하는 점들과 준비하여야하는 것들을 말씀드리겠습니다. 

제일중요한것은 자녀분들의 의지입니다

자녀분들과 같이 집을 사거나 의논하는경우는 대개, 첫째는 부모가 여유만만한 자녀들을 보다못해 나선경우입니다. 이런 경우에는 대개 부모님이 다운패이를 지원해주고 자녀들이 월 모기지를 내야하는데, 다운패이가가 있건, 수입이 확실하건, 아주게으르거나 나름대로 아주 바빠서 주택구매는 이차적인문제로미루어둔 자녀들일것입니다. 자녀들이 집을 사야겠다는 의지가 생기도록 두 가지 측면에서 설득해야 합니다. 지금의 렌트비나 월모기지가 비슷하나, 모기지의 이자와 재산세는 세금을 감면 받으니 월등히 지출이 줄어들것이고, 매년 렌트비는 계속 상승하나, 주택을 보유하게되면, 재산가치의 증가와 매월지출하는 모기지중 원금상환 폭만큼 에퀴티가 계속 늘어난다고 설명을 하시고. 둘째는, 어떠한 방법을 동원하든 에이전트가보여주는 주택을 같이 보게 하여, 홈 스위트홈을 갖고 싶어하는 충동이 생기게 하여야 한다는 점입니다.

 

자녀분들의 재정상태를 정비하십시오

자녀분들에게 주택을 사는 것을 권장하거나 도움을 주고 싶은 분들의 대부분이 이 자녀에게 의견을 확답을 받지 않은 상태에서, 즉, 바이어가 준비되지도 않은 상태에서, 다운페이와 모기지 페이먼트에대하여 조사도않해보고 주택을 먼저 둘러보시는 경우가 있는데 서로가 시간낭비이고, 할 일을 꺼꾸로 하는 셈이 됩니다. 자녀분들 세대는 월수입과 통장에 얼마 있는지는 부모에게도 예외 없이 알리고 싶어하지 않습니다, 더욱이, 특별한 개인사정이나, 크레딧문제, 학자금융자, 뜻하지 않은 채무 등은 당연히 부모에게 사정을 알리고 싶지 않을 것입니다. 그러나 위에서 말씀드린 바와 같이 왜 주택을 구매하여야 하는지를 잘 설명하고 설득하여 자녀분의 재정상황을 잘 정리하시어 어느 정도의 다운페이에, 어느 정도의 월 모기지 불입이 가능한지를 정한 후 다음단계로 넘어가야 할 것입니다. 까다로운 자녀분들에게는, 나에게는 않보여줘도 돼니 에이전트나 주택금융담당자와 직접 얘기를 해보고 결정하라는 슬기로움도 있어야 할것 입니다 

주택 구매자금에 대한 준비를 하시기 바랍니다

자녀분이 부모님 은퇴 후 살집을 구매하는데 도움을 주겠다고 하거나, 자녀에게 도움을 줄 터이니 주택을 구매하라고 권고할 경우, 자녀분들의 확실한 의지를 확인하는 방법은 사려는 집의 규모와 적절 월 모기지 지출규모산정을 위하여 세금보고자료와 크레딧 레포트 발행 승인서, 다운페이먼트 증빙서류 등을 준비하여달라 고하면 알 수 있습니다. 실제로 자녀가 부모의 노후대비 주택구매를 도움준다고하거나, 자녀의 주택을 구매하는데 도움 준다고 문의하시는 분들에게는 일단을 대상주택을 정하기 위한 시야를 넓히기 위하여 몇 개의 집을 보여드리고 자녀분의 의지를 확인하고 관련자료를 보내주시도록 하면 거의 연락이 없으십니다. 에이전트도 힘들고 부모님들도 힘듭니다, 제일먼저 열고들어가야 할 관문은 집을 구매할 자금의 확보에 있습니다 그래야 집의 규모도 적절한 모기지 금액도 알 수 있습니다.

구매대상 주택의 규모와 위치를 같이 조율하십시요.

대상주택의 규모가 정해지면 반드시 자녀분들과 주택을 같이 보러 다니시도록 권장합니다. 사정상 주일만시간이 난다면 주말에도 둘러보시고, 주중에 동행을 못하여도, 대략적인 취향을 알 수 있어 자녀들이 선호하는 집을 찾을 수 있을 것입니다. 부부간에도 집을 보는 관점이 틀린 데 세대가 틀린 자녀분들은 확연히 틀립니다. 자녀들은 내 말을 따라줄 것이다, 내가 좋다면 좋아할 것이다라는 말은 그 동안의 경험으로 보면 100% 틀립니다. 동몽이상입니다.

지금이라도 늦지 않았습니다, 그러나 꼭 서둘러서 행동에 옮기십시오.  

위에서 말씀 드렸지만, 좋은 시절은 다 지나고, 이제는 점점 더 주택의 구매가 어려워지는 시기는 계속될 것입니다. 그래도, 지금이라도 더 늦기 전에,더 힘들어 지전에 본격적으로 자녀들을 위한 도움을 행동에 옮겨야 할 것입니다. 그러나, 예산의 규모도 본인의 생각도 확인하지 않고 용감하게 준비하지 않은 행동을 옮긴다면, 자녀분도, 부모님도, 도와드리는 에이전트도 힘들어지는 것은 물론, 부모와 자녀간에 골이 생길수도 있습니다. 차분차분하게 단도직입적으로 자녀들과 우선 대화를 트고 행동에 옮기면, 모든 것이 잘 풀리고 분명히 적절한 시기에 아름답고 따듯한 홈 스위트홈을 구매하게 될 것입니다. 

케 니 조

웨스턴부동산그룹 대표

밸리부동산협회 자문위원

부동산전문 칼람리스트

베스트부동산 부사장(전)

남가주한인부동산협회 회장(전)

밸리한인부동산협회 회장(전)

남가주한인부동산협회 고문(전)

남가주한인부동산협회 이사장(전)

SAU USA CEO

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도대체 주택시장이 왜이래 ? 신문에서는 좋다던데.

 

도대체 주택시장이 왜이래 ?

거래가 없습니다 부동산시장이 좋아졌고 부동산값이 오르고 거래가 늘었다고는하지만, 셀러도 바이어도 꽁꽁 묶여있습니다.  네가티브한 이상 현상은 좋은 시장 조건하에서도 이상한 현승을 불러 일으킬 것입니다. 추수감사절이 엍마 않남았는데도 주말에는 온통 오픈하우스 간판입니다.

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