주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19후 어디로 가나요?

 

주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19후 어디로 가나요?

모기지은행협회는 8월17일기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일연체는 9년만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일연체는 감소추세를 보여,

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불안한 미래와 노후에 대한 최고의 대책?

불안한 미래와 노후에 대한 최고의 대책?

주식시장이 이상하지요? 코로나 사태 전 28,000을 오가던 다우존스지수가 3월 중순 30년래 최악의 폭락으로 18,000까지 하락하였다가 다시 24,000까지 자기들끼리 호재와 악재를 논하며 오르락 내리 락하고 있습니다.
10년간 가꾸어 온 실업률이 다시 10년간 걸려야 회복이

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앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다

마지막 막차마저 놓치시렵니까?     

앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다
이번 여름에는 지난해와는 달리  골목 골목 오픈하우스 간판을 많이 보셨을 것 입니다.  전체적인 주택 거래는 2년전인 2017년 연말을 기점으로 계속 줄어들다가, 

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부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다

 

경제와 부동산의 관계

부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다

일전에 모일간지에서 시니어주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년사이의 밀레니엄 세대 분들 중

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후회하는분과 미소짓는분

 후회하는분과 미소짓는분
오늘 아침 5년째 집을 보시고 계신분이  갑자기  관심있는 집을 보았으면 하시며, 전주에 신문을 보았는데 주택가격이 떨어진다고 신문에서 보았는데 집을 사야하느냐고 여쭈어보십니다, 이분은 5년전에 지금 살고 있는 낡은 집을 처분하고 

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투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

 투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요, 않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 무조건 나갑니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고, 신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.  요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나, 시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.

기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다.
연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다. 또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다.
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한, 임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오, 라고 목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고, 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다.

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“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

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케니조 컬럼2019.03.23 20:47

“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

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“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”

 

이제 봄이 오고, 여름방학이 시작되는 6월까지 많은 분들이 가족이 늘어 집을 넓히거나, 직장이전 등의 이유로 새로운 렌트를 얻고자 동분서주하는 시기입니다. 그러나,요즈음에는 렌트 얻기가 왜? 집을 사는 것보다도 힘드냐고 하소연하시는 말씀을 자주 듣습니다. 결론은,  Landlord의 입장이 그전과는 달리, 실업률 증가, 차압, 숏세일, 수입의 감소에 의하여 Rent를 내지 못하는 Tenant가 급격히 증가하여 Eviction과 시간적, 재정적 손해를 경험하였기 때문이거나 사전에 조심스럽게 Tenant를 선정하기때문일 것입니다.가끔, 렌트가 몇 백불 싸게 나오거나, Rent 주택이 2-3달이 지나도 계속 마켓에 머물러 있는 경우가 있습니다, 틀림없이, 이 Rent주택의 Landlord는 과거 Tenant가 Rent를 밀려서 시간적 물질적 손해를 경험하신 분일 것 입니다. 전화해서 문의해보면, 완벽한 크레딧에 좋은 인컴을 가지고, 특히, 연체기록이 없어야한다고 전제를 합니다.

실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린 Tenant를 내보내려면 최소3개월이상걸리고, 1년이 넘게걸리는 경우도 있습니다, 한두달치 임대료와 년간 몇천불의 손해를 감수하더라도, 안정 된 직업과 좋은 크레딧을 갖고, 렌트를 밀리지 않고 낼 수 있는 Tenant를 찾는 것은 어떻게 보면 당연한것일겁니다.

내가 좋아하면 남들도 좋고, 싸면은 경쟁이 심해지는 것은 당연한 것이고, 다른 분보다 크레딧이 낮거나, 수입이 낮으면 제외되는 것은 당연할 것이고, 연체기록이 있거나 인컴이 확인되지 않으면 Landlord는 당연히 제일먼저 Application을 책상아래로 치워버릴것입니다. 통상, 렌트 계약의 종결 시 Landlord나 Tenant는 계약 종결  30일전에 문서로 통보 하게 되어 있습니다. 만약, 렌트기간이 2-3달 남은 상태서 다른 렌트를 구하러 다녀, 마음에 드는 주택을 찾아도, 어느 Landlord 건 한달 이상 집을 비워, 손해를 보며 계약을 해주지는 않습니다. 2-3달전엔는 지역선정과 대상 렌트 주택의 규모 정도를 파악하고, 약1달전부터 에이전트와 본격적으로 집을 보러 다녀야 할 것입니다. 주의점은 Rent계약후 거주하다가, 계약만료 이전에 나가려면 통상 잔여기간의 Rent를 모두 지불하여야 하는 점 알고 계셔 계약내용 중 Rent기간의 계약에 신중을 기하여야 할 것입니다.

그러면, Landlord는 어떤 Tenant를 좋아할까요? 첫째로는 Credit이 720이 넘으면 완벽한 것이고 최소 640은 넘어야 합니다, 둘째로는, 크레딧 리포트상에 Payment가 연체된 것이 없어야 합니다. 통장에 충분한 잔고가 있어도 정기적으로 내는 Payment연체가 있으면 Payment 지불 습관이 안 좋은 것으로 간주되어 렌트를 얻기가 불리해집니다. 특히, 거의 모든 Landlord측 에이전트는 현재 살고 있는 Landlord에게 전화를 하여 지나간 렌트 연체 여부와 거주태도등 특별한 점이 없는지를 조회합니다. 셋째, 수입과 렌트비의 비율이 적어도 40%는 넘어야 합니다, $2,000짜리 렌트를 기준하면 인컴이 5,000불은 되는 것이 좋고,수입에 대한 확인은 Bank Statement에 Deposit을 보고 확인하므로, 2-3달치의 Bank statement를 대개 요구합니다.

그러면, 반대로 Tenant입장에서는 어떻게 하면 렌트를 잘 얻을 수 있을까요? 물론, 제일먼저 크레딧이 좋아야 합니다, 그러나, 생각보다는 한인 커뮤니티는 크레딧에 대하여 신중히 생각하지 않습니다. 평소에 크레딧을 잘 쌓아야 하지만 만약, 부당한 Collection등 잘못 된 것은 편지나 설명으로 대신할 수 있으나, 항상, 1년에 한번은 무료 크레딧레포트를 크레딧 회사에 요청할 수 있으므로 미리 미리 본인의 크레딧내역을 검토하여 잘못된 것은 교정요청을 하고, 크레딧이 낮으면, 낮아진 이유를 찾아서 1-2달정도 신경을 쓰시면, 적어도 680이상으로 쉽게 올라감니다.차압이나, Short sale을 한 경우라도 주택모기지 외에는 연체가 없다면 설명을 하면 대개 수긍을합니다. 게으르거나, 재정관리를 잘못 한 것보다는 차압이나 숏세일은 인생에서 직장을 잃어버리거나 사고로 재정상의 문제로 일어난 것으로 이해하는 Landlord가 많습니다. 고의적 연체나 재정 관리 부족으로 인한 나쁜 습관적 연체는 Landlord. 라면 누가나다 꺼립니다.

그러면 이렇게 얼핏보기에도 까다롭고 어려운 렌트를 얻으려면 어떻게해야할까요? 좋은 에이전트를 만나야할것입니다. 에이전트들이 가장 어려워하는부분 중하나가 고객분들에게 렌트를 찾아드리는 것일겁니다.우선은 Tenant되시는분들이 위에서 언급한 사정을 이해하지못하고, 통장에 몇달치 Rent료가 있고, 수입도 좋은데(세금보고 않한) 에이전트가 딜도 해주고 가격도 깍아주어야한지않느냐고 요청하시며, 가격 조정은 커녕은 접수할 자격도 않되는것을 인정하지 않으십니다.에이전트 입장에서는 월 2천불자리 렌트를 소개하면 일년치 Rent의 2.5%정도인 600불정도가 회사로 입금됩니다. 회사 적립금, 보험, 제세공과금을 제외하면 집에가져갈수있는 금액은 100-150불정도입니다.이런 사정도 모르시고 뒷자석에 않으셔 이리로 저리로 가자고 하면 어느 누가 혼쾌히, 자기돈으로 기름값 지불해가면서 고객을 모시고 다닐 에이전트는 없을 것입니다. 연체가 있으면 Deposit을 1-2달을 더하겠다고 Application에 명시하거나, 근무하는 회사의 명함, 전 Landlord의 Good standing letter, 충분한 잔고와 매월 수입이 Deposit된 Bank statement를 첨부하는 것이 좋고, 특히, 내가 Landlord의 집을 좋아한다는 구구절절의 편지와 연체 혹은, Rent에 좋지않은 영향을 끼칠점에 대하여서는 상세히 사정을 조리있게 설명한 편지는 좋은 영향을 줄 것입니다..

위에서도 언급하였지만 5-6년전만해도 Credit report와 전 Landlord와 의 연체여부 조회 정도로 Tenant를 선정했었는데, 지금은 일자가 지날수록 Landlord는 지연되는 날 자만큼 Rent를 손해 보는 점을 감수를 하면서도 좋은 Tenant를 구하려 합니다. 여기에 더하여, 신규주택은 물론이고, 렌트 주택의 신축도 거의 없던 지나간 6-7년, 당연히 Rent 주택은 점점 부족 해지는 데에다, 경제가 좋아지면, 당연히, 도시유입인구가 많아지는 향후에는 점점 더 렌트 얻기가 어려워 질것 같습니다. 위에서 설명드린 점 잘 이해하시고, 서류를 잘구비하거나 크레딧관리에 만전을 기하고 좋은 에이전트와 잘 상의하시어 잘 구비하신 Application을 접수하면 분명히 원하시는 렌트를 구하실수 있을 것입니다.

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투자선택 한발 빨리 선택하는 방법

 한발 빨리 투자주택  잘 선택하는법.  

미국의 시스템중 가장부러운 것이 오랜기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건, 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일것입니다.  아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족함으로, 잣대를 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다, 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로, 영향을 받을수있으나, 상대적인 평가, 특정 기간동안, 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어형성됩니다.꺼꾸로 얘기하면 부동산의 매매에 있어서 모든 자료와 정보는 개방되어있어서 행운이나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 경우는 아주 어렵다는 얘기입니다.

그러나, 이렇게 지나간 매매가격과 수치적대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에  의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다. 

우선,첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면,  이미, 안정된지역이 있고,  그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을  살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한,  잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별표처럼 길게 뻗어나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이  빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들숙날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길게 편중 발전되는 신규지역을 따라다니며 투자합니다만, 안목을 가지신 분은 가격이오른, 신규개발이 진행되는 사이의 Niche area를 선책하여 투자하니, 실패의 확률도 적고,  몰려다니며 신규개발,  올른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다.

둘째로는 지역적 매매흐름을 예측하여야합니다, 주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른지역보다 높은 것이 당연할것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 비활발한지역을 표시하고 찾다보면 다음에 활발해질 지역을 찾아낼수가 있을 것입니다. 

세번째로는, 투자대 렌트회수율이 높은곳을 선정하여야합니다,  렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA와 재산세를 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.

넷째로는 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다.  예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 25만불정도할것입니다, 2006년에 투자하신분들은  가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을 것이고, 2000년초의 장기 투자자하신분들은 몇 년뒤면 상당히 상승한  가격에  만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다.

부동산투자하는 분들중 성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의 것이라는 생각하에 정보를 직접수집 관리하며, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들 입니다.

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투자용 주택구매 착안점

 

투자용 주택구매 착안점                     

⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고

Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음 

⦁$300,000이하의 집이 적절합니다  

$300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음

너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법 

⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집  

아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음 

⦁가급적 간단한 수리한후 렌트 

인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고 

유지보수비가 많이들어갑니다.

고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준)

수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정 

⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집 

방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다

SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리 

⦁학군 최우선

⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음 

같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈

Capital Gain은 다소 불리합니다  

⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음

300불전후의 유지관리 잘하는 HOA   

⦁정원유지관리가  쉬워야함

수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세

정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다.

(임대자는 잘관리하지 않음)

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재산세 낮출 수 있다

재산세 낮출 수 있다 

현재 집 가격에 비해 높은 재산세를 낮추는 과정과, 이의 신청기간, 그리고 마지막으로 주의사항들을 알아본다.

1. 재산세 이의 신청방법(The Property Tax Dis-pute Process)
a. 재산세 하향 조정 신청서를 작성한다.(decline-in-value reassessment application)이 form은 Assessor의 website에서 down 받을 수 있다.
b. Application에 Sales com을 2개 쓰도록 되어 있는데 현재 자신의 집과 같은 조건이지만 주택 경기 침체로 싸게 거래된 집 주소를 쓴다. 단 당해 1월 1일 의 value를 기준으로 하고 적당한 com이 없다면 늦어도 3월 31일 이전에 close된 집을 Com으로 써야 한다.

2. 신청기간
a. 7월 2일부터 9월 15일 까지 - county tax assessor가 8월 1일 까지 재산세 평가를 마쳤을 경우 이 기간 안에 재산세 이의 신청을 해야 한다.
b. 7월 2일부터 11월 30일 까지 - Tax Assessor가 8월 1일 까지 재산 평가를 마치지 못했을 경우 혹은 신청했던 application이 거절당했을 경우 이 기간 안에 appeal 할 수 있다.
c. 모든 county는 매해 4월 1일 까지 당 해의 정규 재산 평가 기간을 신문지상이나 보도 매체에 공고하게 되어있다.
3. 주의 사항
a. 재산세 이의신청 기간 중이라도 재산세는 제때에 정확히 지불해야 10%의 벌금을 피할 수 있다. 
b. Sales com을 쓸 때 정규적으로 거래된 com을 써야 한다. 재산세를 더 많이 내려볼 의향으로 Foreclosure된 property나 가족끼리 싸게 거래된 주택의 com은 쓸 수 없다. 
c. Sales com은 현재 자신의 집과 비슷한 크기이어야 한다. 비슷한 것이 여럿 팔렸다면 지신의 집에서 가까운 것을 Com으로 써야 한다. 
d. Sales com을 찾기가 용이하지 않을 경우 평소에 안면이 있는 부동산 업자나 Title officer에게 의뢰할 수 있다.
e. 재산세 하락은 한시적이다. 일단 올해 재산세가 내려가도 내년의 경제 상황에 따라 2%이상 올라갈 수 도 있다.

많은 사람들이 재산세 이의 신청이 매우 복잡하다고 알고 있지만 사실 그렇지 않다. 사람들이 지레 겁을 먹고 신청을 하지 않는다. 총 해당자의 7%만이 이의 신청을 하고 있다는 통계가 있다. 2008년에 재산세 이의신청이 받아들여졌다면 2008년 재산세를 지불했다 하더라도 줄어든 부분을 Credit으로 Refund 받게된다. 

불경기에 한푼이라도 절약해야 하지 않겠는가?  

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내집 별채건축이 가능할까요?

 내집 별채건축이 가능할까요?    

렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.   

2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다

그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다

내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.

ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우

ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우

ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다

ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우

위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다

ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다

기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다  

ü  뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다

최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다

ü  뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

주차장 규제 면제

ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다

ü  반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다

ü  Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택

ü  기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우

ü  ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우

ü  Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우  

위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다 

추가 다른 규제와 기준   

ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우

별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다

2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니

유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다

시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다

LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.

계획과 설계·허가·시공 절차

위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.

첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.

둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다

셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다

넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다

마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다

건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다

2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된  건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다,  이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다.  이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고,  수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.

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도대체 주택시장이 왜이래 ? 신문에서는 좋다던데.

 

도대체 주택시장이 왜이래 ?

거래가 없습니다 부동산시장이 좋아졌고 부동산값이 오르고 거래가 늘었다고는하지만, 셀러도 바이어도 꽁꽁 묶여있습니다.  네가티브한 이상 현상은 좋은 시장 조건하에서도 이상한 현승을 불러 일으킬 것입니다. 추수감사절이 엍마 않남았는데도 주말에는 온통 오픈하우스 간판입니다.

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왜 ? 주택가격이 폭락한다고 생각할까?

 

주택가격이 떨어진다는데-밸리코리안뉴스 기고 칼람 

지난 몇주간 오래된 몇몇고객분이 오랜만에 전화를 주셔서 주택가격이 떨어지는데 어떻습니까? 하며 투자할 주택을 둘러보았습니다. 결론은 아무도 오퍼를 넣지 않으셨습니다. 이런분들은 촉이 빠르시므로 현재의 주식이 최상의 가격이고

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주택 감정가격은 무얼 보고 결정하나요

 

내 주택 감정가격 산정은  어떻게 하나?  

주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 주택융자를 통해 주택을 구입할 때 반드시 주택 감정절차를 거치게 됩니다. 융자를해주는 은행 측이 주택의 적절한 가치를 파악하기 위한 절차입니다. 주택가격 폭락사태이후  주택의  감정가는 거래되는 매물이 거의 숏세일이어서 혼동과 급락의 가격 구성으로 많은 은행들은 융자를 손님들에게 제공하면서 예측할수없는 주택 감정가로 인해  많은 어려움을 겪을수 밖에 없었습니다. 2010 년 5 월 부터 패니매와 프레디맥은 주택 감정가를 고의로 높게 올리는것을 차단하기위해 새롭게 시행된 “주택 감정 규정 (HVCC)”라는 새로운 규정을 통해 융자진행시 주택 감정가에 영향을 미칠수 있는 사람들은 주택 감정사를선택할 수 없도록하고, 오로지 융자은행들을 통해서만 주택 감정을 신청하고, 감정사와 은행, 모기지 브로커, 에이전트로와 서로 정보를 교환하지못하도록하여, 감정가가 높게나오로록 압력을 가하지 못하도록 하는규정을 발표하고, 바이어들에게는 에스크로 클로징 3 일전까지 감정서를 보내 주여야한다고 규정을 개정하였습니다.
주택 감정서는 은행에 허가를 받은 주택감정 메니지먼트사(Appraisal Management company)를 통해 선정된 감정사가 직접 해당 주택에 나가서 주택을 인스펙션을 하고 그 주택의 현 시세를 측량하여 보고서를 작성하여 주택감정 메니지먼트사(AMC)에 제출을 하고 주택감정 메니지먼트사(AMC)는그 보고서를 다시한번 확인 한 다음 은행에 제출하게 됩니다. 주택 감정사는 감정서 작성시 담보물이 될 주택을 그 주위에 위치한 주택들과 비교하여다음과 같은 기준으로 주택을 평가합니다.

마켓시세분석(CMA:Comparable Market Analysis)을 이용 감정가격을 산출합니다.
마켓시세분석은 MLS 통계를 통해 해당주택이 위치한 지역의 반경 1 마일 이내에서 최근 6 개월내 매매된 주택중 비슷한 규모의 실제 주택 매매가격에 대해 알아보고 해당 바이어가 구입하려는 주택의 주택전체의 컨디션 및 위치 등을 고려해 최종 가치를 산출합니다. 만약 6 개월내 매매된 주택이 적어도 2~3 채 이하일 경우에는 1 년까지도 거슬러 올라갈 수 있으며 반경 1 마일내 비교할만한 주택이 없을 경우엔 1 마일 이상에서 매매된 주택의 기록을 참고자료로 이용할 수 있습니다.
해당주택의 전망이 좋다거나 또는 퍼밋을 받은 증축 부분 등이 있을 경우에는 주택가치가 마켓시세보다 다소 올라갈 수 있으며 .건축허가와 최종 검사증이 수반되지 않은 증개축은 불법이며 이같이 법적으로 허가를 받지 않은 공간은 건물면적 계산에 들어가지 않으므로 당장 이용가치는 있을지언정 감정시 정당하게 값을 인정받을 수는 없고, 위치상의 결함이나 해당주택에 범죄사건등이 있었을 경우 주택감정 가격에 좋지 않은 영향을 미칠 수있습니다.

은행은는 감정서와 바이어의 매입가격 중 낮은 가격을 기준으로 융자액을 결정합니다.
하지만, 예상보다 낮은 감정가가 나왔을 경우 포기하지 말고 감정서류를 재 검토하도록 융자은행측에 요청을 할 수도 있습니다. 감정 재검토는 데스크 리뷰(Desk Review)와 필드 리뷰(Field Review)가 있는데, 주택의 가격이 많이 내려간 현 시장 상태를 고려하여 융자은행은 또 다른 감정회사를 통하여 처음에 은행에 제출된 감정서류를 바탕으로 현장에 나가서 재검토하는 데스크 리뷰(Desk Review) 를 많이 선호합니다.  

감정가 보고서는 다음과 같은 내용으로 구성되어집니다.
우선 해당 주택에 대한 간략한 정보가 기재됩니다. 해당 주택의 주소, 바이어와 현 소유주 인적사항,  APN, 재산세 현황 등의 정보가 포함됩니다. 만약 이 항목에 기재된 정보가 하나라도 틀렸다면 바로 대출은행에 연락해 정정해야 모기지 대출 지연을 막을 수 있습니다.
주택가치 결정에 중요한 영향을 미치는 지역 주택시장의 특징도 첫 번째 페이지에 기록됩니다.  해당 주택이 위치한 지역이 도심인지, 교외, 또는 전원지역인지에서부터 주변 주택개발 상황 등에 대한 정보가 기재됩니다. 또 지역 주택시장의 수요와 공급상황에 따라 주택 가치가 상승 중인지 아니면 하락 중인지 또는 정체 상태인지에 대한 감정사의 의견란도 있습니다. 보고서 첫 페이지 하단에는 해당 주택건물에 대한 정보가 자세히 기재됩니다. 우선 건물이 위치한 대지의 크기, 대지의 모양, 대지용도, 각종 유틸리티 연결 여부와 공급 형태, 홍수등 재해지역 여부에 대한 정보가 기입 됩니다.이어서 주택의 실질적인 가치를 좌우하는 건물에 대한 정보가 상세히 나열됩니다. 건축연도, 재건축이 실시됐다면 재건축 연도, 단독주택 여부, 지반형태, 건물 외벽형태, 창문형태 등에서부터 실내바닥 재질, 차고 크기와 형태, 냉난방 형태, 각종 주택시설 여부 등 건물에 대한 자세한 사항이 일목요연하게 정리됩니다.
다음에는, 가장중요한 정보인 비교대상 매물에 대한 정보(CMA)를 기록합니다.. 인근에서 최근 매매된 주택 중 비슷한 조건의 주택에 대한 매매가격 등 자세한 자료가 포함되는데 감정 대상 주택과 대개 비교 매물 3채 정도에 대한 정보가 도표 형식으로 기재돼는데 대부분의 은행은 이 자료를 최종 감정가 결정기준으로 합니다. 감정 대상 주택과의 거리, 각 매물의 매매가, 매매 일시 등은 물론 각 주택 건물의 크기, 침실 갯수, 욕실 갯수, 대지 넓이,건축 연도, 건물형태 등의 사항이 비교됩니다. 비교대상 매물은 대개 6개월 내에 매매된 주택들이 대상이 됩니다. 감정일 기준으로 6개월 내에 매매된 매물 중 해당 주택과 거리가 인접한 주택들이 감정가 보고서에 주로 포함됩니다. 거리가 멀 경우 학군 등 지역 환경에 차이가 발생해 적절한 주택가치 산출에 적합하지 않기 때문입니다.

최종감정가의 산출을 위하여 감정 보고서에 포함된 매물들을 단순 비교하는 작업은 어럽습니다.  조건이 정확하게 일치하는 주택은 없고 각 주택마다 자기만의 특성을 지니고 있기 때문입니다. 각 주택마다의 장단점이 주택가치의 높고 낮음을 결정하게 됩니다. 여기서 주택 감정사의 개인적인 판단이 어느정도 작용하게 됩니다. 감정사는 각 주택의 자세한 상황과 조건을 일일이 분석해 가치를 높여줄 만한 요소와 오히려 낮추는 요소를 가려냅니다. 예를 들면 감정 대상 주택의 View가 좋지만 비교 대상 주택에는 View가 없다면 감정 대상 주택의 가격을 올려주는 항목으로 감정의 개인적인 판단 아래 전망 요소가 가치로 반영되어 감정가격이 상향되어 명기됩니다. 이처럼 각 항목별로 비교해 가치가 결정되는데 감정가의 개인적인 판단이 작용하는 만큼 말썽의 요지도 많이 발생하게됩니다. 그러나, 대부분의 은행들은 이러한 데이타는 참고로하고, 최근 매매된 주택 자료를 바탕으로 제시된 CMA데이타에의한 감정가를 대출한도 결정 때 사용하는 것이 일반적입니다.

신규주택과 임대주택의 감정가격 산출 

감정대상매물의 근처가 새로 개발된 주택 단지라서 최근 매매기록을 반영할수없을 때에는  ‘원가방식’(cost approach)이라는 다른 방식으로 감정가가 산출됩니다. 건물을 새로 지었을 때 소요될 것으로 예상되는 총 건축비용을 바탕으로 감정가격을  산출합니다. 우선 주택 건물을 건축할 대지비용과 .  주거공간을 건축할 경우 예상되는 평방피트당 건축비, 차고 건축비, 감가상각비 등을 반영하여서 최종의  감정가격을 산출하게됩니다. 투자용 주택에 대한 감정가를 산출할 때는 ‘수익 방식’(income approach)이 주로 사용됩니다. 투자용 주택이니만큼 해당 주택에서 발생할 것으로 예상되는 임대수익을 바탕으로 주택의 가치를 결정하는 방식입니다. 산출 방식은 생각보다 단순합니다. 감정대상 주택과 비슷한 조건의 주택에 적용되는 임대료 시세에 지역 임대시장에서 형성된 ‘임대료 배수’(gross rent multiplier)를 곱하여주기만 하면 됩니다. 예를 들어 지역 주택 임대시장의 평균 임대료 배수가 15이고 감정대상 주택의 예상 임대료가 연간 4만달러라면 예상되는 감정가는 약 60만달러입니다. 임대료 배수는 근방에 이미 거래된 투자용 주택의 임대료 시세를 통해서 산출이가능합니다.

이와같이 감정가격의 산출 내용을 이해하면, 집을 팔거나 구매할시에 가격의 적절한 산정에 많은 도움이 될것입니다  

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