내 주택 감정가격 산정은 어떻게 하나?
주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 주택융자를 통해 주택을 구입할 때 반드시 주택 감정절차를 거치게 됩니다. 융자를해주는 은행 측이 주택의 적절한 가치를 파악하기 위한 절차입니다. 주택가격 폭락사태이후 주택의 감정가는 거래되는 매물이 거의 숏세일이어서 혼동과 급락의 가격 구성으로 많은 은행들은 융자를 손님들에게 제공하면서 예측할수없는 주택 감정가로 인해 많은 어려움을 겪을수 밖에 없었습니다. 2010 년 5 월 부터 패니매와 프레디맥은 주택 감정가를 고의로 높게 올리는것을 차단하기위해 새롭게 시행된 “주택 감정 규정 (HVCC)”라는 새로운 규정을 통해 융자진행시 주택 감정가에 영향을 미칠수 있는 사람들은 주택 감정사를선택할 수 없도록하고, 오로지 융자은행들을 통해서만 주택 감정을 신청하고, 감정사와 은행, 모기지 브로커, 에이전트로와 서로 정보를 교환하지못하도록하여, 감정가가 높게나오로록 압력을 가하지 못하도록 하는규정을 발표하고, 바이어들에게는 에스크로 클로징 3 일전까지 감정서를 보내 주여야한다고 규정을 개정하였습니다.
주택 감정서는 은행에 허가를 받은 주택감정 메니지먼트사(Appraisal Management company)를 통해 선정된 감정사가 직접 해당 주택에 나가서 주택을 인스펙션을 하고 그 주택의 현 시세를 측량하여 보고서를 작성하여 주택감정 메니지먼트사(AMC)에 제출을 하고 주택감정 메니지먼트사(AMC)는그 보고서를 다시한번 확인 한 다음 은행에 제출하게 됩니다. 주택 감정사는 감정서 작성시 담보물이 될 주택을 그 주위에 위치한 주택들과 비교하여다음과 같은 기준으로 주택을 평가합니다.
마켓시세분석(CMA:Comparable Market Analysis)을 이용 감정가격을 산출합니다.
마켓시세분석은 MLS 통계를 통해 해당주택이 위치한 지역의 반경 1 마일 이내에서 최근 6 개월내 매매된 주택중 비슷한 규모의 실제 주택 매매가격에 대해 알아보고 해당 바이어가 구입하려는 주택의 주택전체의 컨디션 및 위치 등을 고려해 최종 가치를 산출합니다. 만약 6 개월내 매매된 주택이 적어도 2~3 채 이하일 경우에는 1 년까지도 거슬러 올라갈 수 있으며 반경 1 마일내 비교할만한 주택이 없을 경우엔 1 마일 이상에서 매매된 주택의 기록을 참고자료로 이용할 수 있습니다.
해당주택의 전망이 좋다거나 또는 퍼밋을 받은 증축 부분 등이 있을 경우에는 주택가치가 마켓시세보다 다소 올라갈 수 있으며 .건축허가와 최종 검사증이 수반되지 않은 증개축은 불법이며 이같이 법적으로 허가를 받지 않은 공간은 건물면적 계산에 들어가지 않으므로 당장 이용가치는 있을지언정 감정시 정당하게 값을 인정받을 수는 없고, 위치상의 결함이나 해당주택에 범죄사건등이 있었을 경우 주택감정 가격에 좋지 않은 영향을 미칠 수있습니다.
은행은는 감정서와 바이어의 매입가격 중 낮은 가격을 기준으로 융자액을 결정합니다.
하지만, 예상보다 낮은 감정가가 나왔을 경우 포기하지 말고 감정서류를 재 검토하도록 융자은행측에 요청을 할 수도 있습니다. 감정 재검토는 데스크 리뷰(Desk Review)와 필드 리뷰(Field Review)가 있는데, 주택의 가격이 많이 내려간 현 시장 상태를 고려하여 융자은행은 또 다른 감정회사를 통하여 처음에 은행에 제출된 감정서류를 바탕으로 현장에 나가서 재검토하는 데스크 리뷰(Desk Review) 를 많이 선호합니다.
감정가 보고서는 다음과 같은 내용으로 구성되어집니다.
우선 해당 주택에 대한 간략한 정보가 기재됩니다. 해당 주택의 주소, 바이어와 현 소유주 인적사항, APN, 재산세 현황 등의 정보가 포함됩니다. 만약 이 항목에 기재된 정보가 하나라도 틀렸다면 바로 대출은행에 연락해 정정해야 모기지 대출 지연을 막을 수 있습니다.
주택가치 결정에 중요한 영향을 미치는 지역 주택시장의 특징도 첫 번째 페이지에 기록됩니다. 해당 주택이 위치한 지역이 도심인지, 교외, 또는 전원지역인지에서부터 주변 주택개발 상황 등에 대한 정보가 기재됩니다. 또 지역 주택시장의 수요와 공급상황에 따라 주택 가치가 상승 중인지 아니면 하락 중인지 또는 정체 상태인지에 대한 감정사의 의견란도 있습니다. 보고서 첫 페이지 하단에는 해당 주택건물에 대한 정보가 자세히 기재됩니다. 우선 건물이 위치한 대지의 크기, 대지의 모양, 대지용도, 각종 유틸리티 연결 여부와 공급 형태, 홍수등 재해지역 여부에 대한 정보가 기입 됩니다.이어서 주택의 실질적인 가치를 좌우하는 건물에 대한 정보가 상세히 나열됩니다. 건축연도, 재건축이 실시됐다면 재건축 연도, 단독주택 여부, 지반형태, 건물 외벽형태, 창문형태 등에서부터 실내바닥 재질, 차고 크기와 형태, 냉난방 형태, 각종 주택시설 여부 등 건물에 대한 자세한 사항이 일목요연하게 정리됩니다.
다음에는, 가장중요한 정보인 비교대상 매물에 대한 정보(CMA)를 기록합니다.. 인근에서 최근 매매된 주택 중 비슷한 조건의 주택에 대한 매매가격 등 자세한 자료가 포함되는데 감정 대상 주택과 대개 비교 매물 3채 정도에 대한 정보가 도표 형식으로 기재돼는데 대부분의 은행은 이 자료를 최종 감정가 결정기준으로 합니다. 감정 대상 주택과의 거리, 각 매물의 매매가, 매매 일시 등은 물론 각 주택 건물의 크기, 침실 갯수, 욕실 갯수, 대지 넓이,건축 연도, 건물형태 등의 사항이 비교됩니다. 비교대상 매물은 대개 6개월 내에 매매된 주택들이 대상이 됩니다. 감정일 기준으로 6개월 내에 매매된 매물 중 해당 주택과 거리가 인접한 주택들이 감정가 보고서에 주로 포함됩니다. 거리가 멀 경우 학군 등 지역 환경에 차이가 발생해 적절한 주택가치 산출에 적합하지 않기 때문입니다.
최종감정가의 산출을 위하여 감정 보고서에 포함된 매물들을 단순 비교하는 작업은 어럽습니다. 조건이 정확하게 일치하는 주택은 없고 각 주택마다 자기만의 특성을 지니고 있기 때문입니다. 각 주택마다의 장단점이 주택가치의 높고 낮음을 결정하게 됩니다. 여기서 주택 감정사의 개인적인 판단이 어느정도 작용하게 됩니다. 감정사는 각 주택의 자세한 상황과 조건을 일일이 분석해 가치를 높여줄 만한 요소와 오히려 낮추는 요소를 가려냅니다. 예를 들면 감정 대상 주택의 View가 좋지만 비교 대상 주택에는 View가 없다면 감정 대상 주택의 가격을 올려주는 항목으로 감정의 개인적인 판단 아래 전망 요소가 가치로 반영되어 감정가격이 상향되어 명기됩니다. 이처럼 각 항목별로 비교해 가치가 결정되는데 감정가의 개인적인 판단이 작용하는 만큼 말썽의 요지도 많이 발생하게됩니다. 그러나, 대부분의 은행들은 이러한 데이타는 참고로하고, 최근 매매된 주택 자료를 바탕으로 제시된 CMA데이타에의한 감정가를 대출한도 결정 때 사용하는 것이 일반적입니다.
신규주택과 임대주택의 감정가격 산출
감정대상매물의 근처가 새로 개발된 주택 단지라서 최근 매매기록을 반영할수없을 때에는 ‘원가방식’(cost approach)이라는 다른 방식으로 감정가가 산출됩니다. 건물을 새로 지었을 때 소요될 것으로 예상되는 총 건축비용을 바탕으로 감정가격을 산출합니다. 우선 주택 건물을 건축할 대지비용과 . 주거공간을 건축할 경우 예상되는 평방피트당 건축비, 차고 건축비, 감가상각비 등을 반영하여서 최종의 감정가격을 산출하게됩니다. 투자용 주택에 대한 감정가를 산출할 때는 ‘수익 방식’(income approach)이 주로 사용됩니다. 투자용 주택이니만큼 해당 주택에서 발생할 것으로 예상되는 임대수익을 바탕으로 주택의 가치를 결정하는 방식입니다. 산출 방식은 생각보다 단순합니다. 감정대상 주택과 비슷한 조건의 주택에 적용되는 임대료 시세에 지역 임대시장에서 형성된 ‘임대료 배수’(gross rent multiplier)를 곱하여주기만 하면 됩니다. 예를 들어 지역 주택 임대시장의 평균 임대료 배수가 15이고 감정대상 주택의 예상 임대료가 연간 4만달러라면 예상되는 감정가는 약 60만달러입니다. 임대료 배수는 근방에 이미 거래된 투자용 주택의 임대료 시세를 통해서 산출이가능합니다.
이와같이 감정가격의 산출 내용을 이해하면, 집을 팔거나 구매할시에 가격의 적절한 산정에 많은 도움이 될것입니다
