후회하는분과 미소짓는분
오늘 아침 5년째 집을 보시고 계신분이 갑자기 관심있는 집을 보았으면 하시며, 전주에 신문을 보았는데 주택가격이 떨어진다고 신문에서 보았는데 집을 사야하느냐고 여쭈어보십니다, 이분은 5년전에 지금 살고 있는 낡은 집을 처분하고 조용히 콘도에서 살고 싶다며, 집을 보기 시작하신분이고 그이후 매년 작년에 샀어야되었나보다 하고 후회로 보내신분이십니다. 신문이나 통계자료는 다시한번 말씀드리지만 부동산 거래의 특성상 거래시점으로부터 4-개월 이전의 자료입니다.
작년 가을에 이어 올봄까지 주택가격은 보합세 혹은 약간 하락세를 보이다가 생각보다는 빠른 조정시기를 거쳐 안정세를 보이고 있습니다. 아마 7,8월에는 올초 정기의 자료를 가지고 신문과 메가진들이 집값이 떨어진다고 소란을 피우다가 9월 정도면 조용해질것입니다.
이번달은
이번달은 주택구매에 성공과 실패한 사례를 몇분 예를들어 살펴보겠습니다
시기를 놓쳐 오도가도 못하는 다운사이징 고객
위의
위의 고객분에게는 올해 가을가기전에 꼭 거주하시는집을 매매하시고 이사를 하시라고, 조금더 자세히 설명을 드렸습니다. 지금사시는 단독주택은 가격이 보합세로 5년전 52만정도의 가격에서 62만으로 올랐다가 58만정도로 조정된상태입니다. 5년전 사시고자 했던 38만불짜리 예쁜 타운홈은 지금은 61만불정도로 지금 집을 매매하여도 추가로 보태어 사야합니다. 5년전에 사셨으면 차액 10만불정도를 통장에 넣고 여유있게 이사하셨을 것이고, 타운홈은 Equity 가 23만정도가 쌓여, 총33만 정도의 자산증가에 미소짓고 계셨을 것입니다.
기준없는 선택으로 제자리걸음하는 구매주택 가격
이
이 바이어분은 집을 보실때 Flash와 줄자를 휴대하십니다, 집을 거주자입장이 아닌 건축업자 입장에서 완전 분해 분석 연구하시는분이었습니다. 가장 중요한 투자회수와 거주의 편이성등은 보시지 않고, 마당이 없어야 관리하기좋고, 집은 각구역이 독립적이어야하고, 수영장은 없어야하고, 수리할곳이 없고, 집안은 독립적으로 구분되어 있어야한다는 기준으로구매하신 집은, 마당이 없어 BBQ도 할수없고, 언덕이 있어 답답하고, 집안에 들어가면 구불구불하여 답답합니다. Location도
움푹들어간 이주택을 8년전 58만불에 구매하였고, 지금은 64만불정도로 가격이 10%정도 올랐읍니다. 반면에 당시 제가 권고해드린 그라나다힐스의 수영장이 있는 오픈 구조의 밝고 환한 단독주택은 당시 52만정도 였고 지금은 78만에 육박하여 가격이 50%정도 상승하였습니다. 바이어분은 당시 왜 그런 기준으로 결정했고 전문가의 말에 귀를 기울이지 않았는지 모르겠다고 하지만, 당시는 나름대로 완벽히 연구하고 분석했다고 생각하여 아무런 권고도 받아들이지 않으심이 자산손해와 거주에 불편하신 주택을 구매하시는 결과를 초래했습니다.
융자가 않되는줄 알고 포기한 바이어분
많은 바이어들은 상황에 따른 융자기준을 이해하지 못합니다. 정부의 무이자 다운페이 지원, 택스보고 없이 직장에 근무여부만 확인하는 프로그램, 통장의 입출금만을 보고 승인하는 프로그램, 3%다운페이 프로그램, 즉, 다운페이가 부족하거나 인컴이 부족하여도 이를 지원하는 프로그램이 등이 있습니다. 이 바이어 분은 수입이 부족하다고 생각하며 주택구매를 아예 포기하셨으나, 혹시,하며 문의하신분입니다. 회사에서 받은 주택지원금과 현금으로 받는 수입을 보면 충분한것으로 생각되어 직장확인 프로그램으로 선택하여 융자받아, 자그마한 타운하우스단지에 집을 마련하셨습니다. 융자는전문 융자회사에서 도와드려야하지만, 그이전에 어떤길이 제일 나에게 적합하고 좋은길이란것은 에이전트에게 문의하시고 은행문을 두드리는것이 더욱 좋은 답을 얻을수 있는 길일 것입니다.
젊은 바이어분의 과감한 자금 지렛대이용
젊은 바이어분은 좋은 수입에 18만불 현금을 보유하고 부동산에 투자를 하고싶어 안달이난 분이었습니다 2012년 스티븐슨렌치에 Home path 프로그램으로 3Bed 타운홈을 1.5%를 다운하고 $208,000에 구매하고, 렌트는 1800불로 융자금상환 1,030불, HOA 320블, 재산세 215불을 을 제외하면 월 235불이 흑자로 좋은 시작이었습니다.
다시 2번째집은 Copper Hills에 10만불을 다운하여 38만불짜리 새 집을 구매 2,300불에 렌트를주고 경비를 제외하고 매월 195불의 흑자를 내게됩니다. 3번째 집은 8만불을 다운하여 32만불짜리 콘도를 발렌시아에 구매하고, 이를 2300불에 렌트를 주어 80불의 흑자를 유지하게됩니다. 일전에 만나서 2018년멀 기준 투자회수 정산서를 계산하여 보니 20만불 투자에 자산가치는 구매시의 988천불에서 현재는 158만불로 늘고 매월 손익계산은 6년전의 렌트비 총액이 6400불에서 8150불로 증가하였습니다. PayOff가되는 63세에는 현가로 8000불이넘는 렌트비가 그대로 수입이 될것이고, 주택가격상승율로인한 자산가치증가는 더 든든한 자산이 될것입니다. 이분은 자기의 노후대책은 100% 달성 했고 50세 조기 은퇴하여 인생을 즐기겠다고 하고 계십니다.
바이어 셀러분들에게 꼭 당부하고 싶은말이 있습니다, 은행과 융자브로커, 변호사, 인스팩터분들 물론, 타이틀이나 에스크로등 협력업체는 자기분야의 일을 잘 도와드립니다. 그러나, 모든 흐름을 읽는 에이전트는 서류 및 정보를 빠짐없이 읽어보고 검토,보완하여 바이어 셀러의 결정을 도와드리게됩니다. 에이전트는 중간에서 바이어와 셀러의 이익을 총괄적으로 대변할 수 있는 네거리에 서있는 교통경찰관으로 보시면됩니다. 부동산관련일은 에이전트에게 길을 물은후 분야별 전문가를 찾는것이 시간과 물질적인 사항을 절약하는 길일것입니다.
어째튼위에서
어째튼위에서 언급한것과 같이 주택을 매매하시는 셀러분은 복잡하게 생각하면, 더욱더 혼란에 빠지게되는 경우가 많은니, 가급적 구매하신 부동산은 파시지말라고 권고드리지만, 필요하여, 팔아야하면 파시는 것이 좋을것이고, 바이어분들은 단기적인 측면은 무시하고, 투자의 회수율과 장기적인 측면을 면면히 살피어 사셔야 할것입니다. 바이어건 셀러건, 많은 분들이 우물쭈물하다가 매번 “살걸 팔걸”하는 딜레마에 빠지는경우가 많은 것 같습니다. 특히, 가장 중요한 요소인 가격적인 측면은 절대적으로 계절적요인과 단기적인 오르고 내림에는 영향을 받지말고, 소신대로 빨리 움직이는 것이 제일 좋은 방법일 것입니다.
