한발 빨리 투자주택 잘 선택하는법.
미국의 시스템중 가장부러운 것이 오랜기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건, 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일것입니다. 아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족함으로, 잣대를 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다, 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로, 영향을 받을수있으나, 상대적인 평가, 특정 기간동안, 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어형성됩니다.꺼꾸로 얘기하면 부동산의 매매에 있어서 모든 자료와 정보는 개방되어있어서 행운이나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 경우는 아주 어렵다는 얘기입니다.
그러나, 이렇게 지나간 매매가격과 수치적대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에 의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다.
우선,첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면, 이미, 안정된지역이 있고, 그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을 살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한, 잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별표처럼 길게 뻗어나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이 빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들숙날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길게 편중 발전되는 신규지역을 따라다니며 투자합니다만, 안목을 가지신 분은 가격이오른, 신규개발이 진행되는 사이의 Niche area를 선책하여 투자하니, 실패의 확률도 적고, 몰려다니며 신규개발, 올른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다.
둘째로는 지역적 매매흐름을 예측하여야합니다, 주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른지역보다 높은 것이 당연할것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 비활발한지역을 표시하고 찾다보면 다음에 활발해질 지역을 찾아낼수가 있을 것입니다.
세번째로는, 투자대 렌트회수율이 높은곳을 선정하여야합니다, 렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA와 재산세를 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.
넷째로는 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다. 예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 25만불정도할것입니다, 2006년에 투자하신분들은 가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을 것이고, 2000년초의 장기 투자자하신분들은 몇 년뒤면 상당히 상승한 가격에 만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다.
부동산투자하는 분들중 성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의 것이라는 생각하에 정보를 직접수집 관리하며, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들 입니다.
