경제와 부동산의 관계
부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다
일전에 모일간지에서 시니어주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년사이의 밀레니엄 세대 분들 중
60대이후의 시니어분들의 가장 큰 고민이 노후의 거주 주택의 확보라는 것을 우리 모두 알고 있습니다.대형투자 부동산 건축 회사들은 높은 투자회수를 일으킬 수 있는 대상을 시니어주택으로 보고 연간 11%이상의 수익율을 내세우며 투자자들을 모집하고 있습니다. 현재로서는 이러한 투자대상인 시니어 주택은 일반인들에게 그림의 떡인 50만불이 넘는 고급 시니어 주택이거나, 월 3-5,000불을 지불하는 Senior home care service 건축물로 아직은 부담스러운 가격으로, 중산층 이상만을 목표로 건축하여 놓고 분양과 입주가 안되는 것을 단편적으로 다룬 것으로 생각됩니다. 그러나, 장기적으로 보면 이 역시 100% 분양이 되고 입주가 될 것입니다. 다만, 현재 사정으로는 건축회사 들은 실질적으로 시니어들이 필요한 소형 주택이나 소형 콘도들은 돈이 안되니 신경을 않쓰는것입니다. 정부에서 라도 섹션8이 포함되는 시니어아파트나, 정부보조 아파트를 신축하여야 하나, 정부는 전혀 이러한 문제에 대하여서는 신경을 쓰지 않고 당분간은 정책에도 반영을 하지는 않을 것 같습니다. 정부가 이러한 문제를 해결해 주어야 한다는 것은 아니지만 적어도 어느정도 지원과 정책은 있어야한다고 생각하며, 설사 정부가 정책에 반영하고 신경을 쓰더라도 베이비붐시대인 40세이후의 분들의 누적되는 노후 주택의 절대 부족 문제는 갈수록 정말 심각 할 것입니다.
금융경제와 실물경제
우리가 생각하는 경제는 거래되는 대상에 따라 실물경제와 금융경제로 구분할 수 있습니다. 실물경제는 일반적인 노동, 상품, 서비스를 통한 생산자, 소비자 물가지수, 경제성장률, 국내총생산 같은 실물상품이 거래가 되는 지표를 통해 경제가 호황인지 불황인지를 알 수 있고, 금융경제는 화폐, 주식, 채권, 금융파생상품 등을 통한 거래지표를 통해 현 금융경제의 상황을 알 수 있습니다.
대개는 서로 보완되어가며 경제의 흐름을 이루나, 최악적으로는 국가부도까지 염려하던 금융경제가 실물경제에 큰 악영향을 미친 사례는 2000년도 중반의 금융대란에 의한 부동산폭락으로 인한 경제혼란을 들 수 있습니다. 이로 인하여, 실물경제를 주도하는 가장 큰 맥인 부동산 경제의 흐름이 붕괴되자 모든 실물경제도 뒤이어 어려움을 겪게 된 것입니다. 너무 심각한 상태에 빠지자, 정부는 다시, 양적완화라는 금융경제를 통하여 흐름을 다시 잡게 됩니다. 실물경제의 가장 큰 흐름인 부동산과 무형인 금융자산차이는, 좁은 의미로 부동산은 아무리 가격과 가치가 하락하여도 실물은 남아 있게 되고, 시간이 지나 회복되거나 다시 오르게 되면 실물로서 자산의 한부분으로 자리를 잡아 상승율에 의한 투자회수를 가져다주고, 렌트를 통한 정기적인 이익을 가져다줍니다. 이에 반하여 화폐와 주식, 예금 등은 가치가 머무르거나, 금융경제의 흐름에 따라 휴지조각이 될 수도 있습니다.
현재가치와 미래가치
부동산에 관심있는분들이 꼭 알아야하는 용어중의 하나가 “현재가치(현가할인)”입니다. 현재가치가 중요한 이유는 단순합니다. 돈의 가치는 현재로고정되고, 주변 물가는 계속오르면 1년전의 같은 금액으로는 올해의 동일한 상품을 구매할수가 없습니다. 원래 빅맥지수는 국가간의 화폐가치를 산정하는 지수이나, 예를들어 빅맥지수을 통해 미국내의 돈의 가치 변화는, 2000년의 미국의 빅맥지수를 보게되면 2.54불입니다. 2019년 현재의 빅맥지수는 5.74불입니다. 즉 지나간 20여년간 2.25배가 상승한것입니다.
즉, 이는 2019년에 빅맥을 하나 먹으려면 2000년에 비해 2배이상의 돈이 필요하다는 얘기입니다. 만약에 지나간 20년동안 돈을 예금하여놓았거나 지폐로 보관하고 있었다면 돈의 미래가치는 반이하로 줄어들었다는 얘기가 됩니다.
정부는 경제가 좋아진다는데, 왜? 우리는 더 힘들어지나?
정부가 주도하는 거시경제만의 정책은 투자 확장에의한 공장가동율 70%이상, 실업률 1%전후, 최소임금의 인상등으로 경제를 일단 활성화시키는데에는 성공을 했으나 실물경제로의 영향은 미치지 못하였습니다. 이 이유가 바로 경제가 좋아진다고 정부와 메스컴은 얘기하나, 우리는 더 힘들어지는것같다고 느끼는 이유입니다.
에를 들어 최소임금에의한 지출의 증대로인한 경제활성화 혜택이 실물경제로 오지 않고 Ralps, 아마존 같은 대기업의 몫으로만 돌아가 다시 금융경제로 회수되므로 실물경제에 원동력인 자영업자, 혹은 중소기업들은 인건비, 자대, 금융비때문에 더욱 힘들어 지는것입니다. 이를 위하여서는 실물경제의 상품가격을 높여 어려움을 해소해주어야하나, 정부는 인플레이션을 우려하여 물가상승 억제책을 펼치고 있습니다. 시간이지나며 자연스럽게 두분야의 불합리점이 잘 녹아들어 인플레이션이 일어나지 않기를 바랄뿐입니다.
실물인 부동산만이 미래가치를 보장하고 보완합니다
위에서, 말한대로 정부가 정책을 잘 펼치건, 자연스럽게 해결이 되건, 그동안 눌려왔던 물가는 한번 급상승후 완만히 오를것이고 이로인한 자산가치의 하락을 막기위한 적절한 자산 투자와 대비책은 꼭 필요할것입니다.
다음은 2000년부터 2019년까지의 몇몇 상품의 상승율을 조사해봤습니다.
빅맥지수는 2.54불에서 5.74불로 226%
최소임금은 5.75불에서 14.25불(LA) 247%
온스당 Gold가격은 283.17불에서 1,514불로 534%
주가지수인 다우존스는 16,684에서 26,944로 160%
Nasdaq 지수 6,009에서 8,015로 33%
Mortgage/30년 8.05%, 2019년 현재 3.75%
단편적인 분석이기는 하나, 전체적인 실물 물가지수는 2배정도 올랐고, 전체적으로 금융상품은 아주 저조한 투자회수를 가르키고, 단지 Gold만이 금융대란과 저금리유지등의 특수사항으로 5배이상이 올랐습니다.일반적인 투자자의 통로인 주식은 처참할정도로 저토록 저조한 투자회수를 기록했습니다. 2000년도에 금융과 주식 시장에 뛰어 들었다면 주식으로는 막대한 손해를 보았을 것이고, 2000년에 금을 사서 금고에 그대로 현재가지 보관하고 있었다면 5배 이상이라는 큰이익을 보았을것이나, Gold시장 역시, 단기적인 가격의 오르고내리에 마음졸이며 오르면 사고 내리면 파는, 대규모투자자의 흔들고 빼기식의 가격 조정으로 혼란스러운 동안 많은 손해를 본분들이 많을것입니다. 반면에 부동산은 중간주택가격위주로 살펴보면, 그라나다힐스의 방3개, 1500SF 단독주택이 2000년도에는 234천불이었고 2019년 현재는 665천불정도 가격을 형성하여 280%의 상승율을 보입니다. 즉, 2000년에 이지역에 주택에 거주하신 분들은 434천불의 투자회수와, 경비를 제외 하고 평균 2천5백불 렌트를 기준하면, 2000년이후 60만불의 추가적 렌트 투자 수입이 있을것입니다. 2000년에 그라나다힐스에 작은 주택을 사놓고 차분히 기다리신분들은 가격상승과 렌트수입으로 100만불정도의 수입을 올린것입니다. 그러면, 왜, 일부분들은, 이러한 굳건한 투자회수를 맛보지 못하는것일까요?
금이건, 주식이건, 부동산이건 장기적으로 보면 가격의 오름세가 완만한 상승을 곡선을 그립니다. 단지 월, 년등 단기간에는 소폭의 오르고 내림일 반복됩니다. 즉, 단기차익을 노려, 단기간의 오르고 내림에 기준을두고, 소위 상승세 때사고, 하락세때파는 악수를 두기 때문입니다.
투자를 고려하시는 고객분들에게 항시 말씀드리는 기본사항은 적어도 10년을 보고 사고, 투자용으로 사는경우 적어도 5년이상을 보유하실 계획으로 구매하시라고 말씀드립니다.
금융 주식등 무형의 상품은 정부의 정책과 경제환경등 외부의 충격으로 가격이 변동되고 최악에는 공중으로 분해되어 사라지거나, 더하여 부채를 안게되는 사태도 발생하나, 부동산은 거의 외부 충격에 영향을 받지 않습니다 실물경제에 속한 부동산은 무형의 금융자산/상품에 비하여 사라지지않는 실물자산이며, 또한, 가격상승의 투자회수와 렌트라는 고정수입이 매력인 실물경제의 블루칩입니다.
