'계약 가격'-감정가' 달라…에스크로 지연·취소 는다

 

최근 풀러턴에서 주택 구입 오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한 이모씨는 난감한 상황에 빠졌다.

리스팅 가격 57만9000달러에서 2만달러를 깎은 55만9000달러에 에스크로를 열었지만 융자를 받으려는 과정에서 감정가격이 53만5000달러만이 나왔기 때문. 이씨는 같은 길에 있는 이웃주택이 한달 전에 56만5000달러에 팔렸으므로 감정에는 별 문제가 없을 것으로 생각했었다. 　이씨는 예상치 못한 결과를 놓고 셀러와 가격조정을 놓고 협상을 진행하고 있다.

모기지 렌더들이 융자조건을 까다롭게 하면서 낮은 감정가격으로 인해 에스크로가 중도에 파기되는 사례가 자주 발생하고 있다.

전국 부동산중개인협회(NAR)자료에 따르면 계약에 합의된 가격과 감정가격 차이로 인해 거래가 취소되거나 지연되는 경우는 2009년 10%미만이었다. 그러나 이 수치는 2010년에 29%로 증가했다. 

NAR은 협회소속 에이전트의 3분의 1은 감정가격이 낮은 이유로 인해 에스크로 진행에 문제가 생긴 케이스를 경험했다고 밝혔다.　

감정가격이 약하게 나오는 이유는 은행들이 요구하는 감정조건이 까다로워졌기 때문이다.

모기지뱅커스협회(MBA)의 데이빗 스티븐스 CEO는 “과거에는 주택감정을 위해 최근에 팔린 이웃주택 3채를 골라 가격을 비교했지만 지금은 그때보다 2~3배 많은 주택의 거래가격을 비교하면서 감정가격이 짜게 나올 수 밖에 없다”고 설명했다.　

부동산 감정사협회의 대변인은 “감정사들은 비교대상 주택이 늘어나면서 구입하려는 주택과 비슷하지 않거나 심지어 차압이나 숏세일 주택의 거래가격도 포함시키게되면서 감정가격이 내려가는 현상이 발생하고 있다”고 지적했다.　

오퍼를 쓰는 대부분의 바이어측 에이전트는 해당주택 주변에서 최근 6개월내에 팔린 자료를 보고 가격을 결정한다.　

셀러와 바이어는 이미 가격에 합의해서 에스크로를 오픈했는데 감정이 낮게 나오면 거래가 취소되거나 양측이 합의해서 가격을 조정해야만 된다.　

은행은 감정가격의 80%만 융자를 해주기 때문에 구입가격과 감정가의 차이는 바이어가 현금 다운을 더하던지 아니면 셀러가 감정가대로 가격을 낮춰야 하는 문제가 발생한다.　

위의 이씨의 사례를 보자.　

은행은 감정가인 53만5000달러의 80%인 42만8000달러만 융자를 해준다. 이씨의 에스크로상 구입가격은 55만9000달러이므로 이씨는 이 가격의 80%인 44만7200달러의 융자를 생각하고 다운페이먼트를 준비했다. 그러나 감정가격이 낮게 책정되면서 이씨는 모자라는 금액만큼을 더 준비해야 된다는 얘기가 된다.　

이럴 경우 셀러는 판매가격을 감정가격으로 낮춰주거나 아니면 이씨가 2만4000달러(55만9000달러-53만5000달러)를 다운페이먼트에 얹어야 된다는 결론이 나온다. 아니면 셀러와 바이어가 1만2000달러씩 양보해서 판매가격을 54만7000달러로 하고 바이어는 원래 생각했던 다운페이먼트에 1만2000달러를 보태는 경우도 생각할 수 있다.　　

하지만 셀러와 바이어 양측이 조금도 양보할 수 없다고 버티면 에스크로는 깨질 수 밖에 없다. 계약조건상 바이어가 융자를 받지 못하면 에스크로를 취소할 수 있는 기간이 17일로 정해져 있으므로 이 기간내에 계약을 파기하면 된다.　

NAR은 지난 9월에 거래를 마친 에이전트중 13%는 에스크로 가격과 감정가격 차이로 인해 가격을 조정한 적이 있으며 거래가 깨진 케이스는 10%나 됐다.　

감정가격이 낮게 나오면 바이어입장에서는 나쁠 것은 없다. 바이어가 비싼가격에 주택구입 하는 것을 막을 수 있기 때문이다.　

리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 “셀러가 집을 마켓에 내놓기 전에 개인 경비(250달러~600달러)로 미리 감정을 해서 리스팅 가격을 정하면 나중에 감정가격과의 차이로 인한 문제를 최소화 시킬 수 있다”고 조언했다.　

유씨는 “가격차이로 인해 바이어가 취할 수 있는 옵션은 에스크로를 취소하거나 은행한테 재 감정을 요구해서 가격차이를 좁히는 방법이 있으며 셀러와 합의해서 가격을 조정할 수 도 있다”덧붙였다. 

박원득 부동산 전문기자

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융자 심사 기준

 융자를 신청하면 여러 가지 서류들을 검토하여 융자의 승인여부를 알려주는데 그 승인을 하는데는 몇 가지 기준이 있습니다. 그 기준 중에 가장 비중을 많이 차지하는 것이 Qualifying Ratio라고 하는 지출에 대한 수입의 비율입니다. 

흔히 융자 신청을 할 때에 qualify 해본다고 말하는 것이 바로 이 비율을 계산하는 것입니다. 이 비율은 두 가지로 구분되어 또 일컬어지는데 이들은 Housing Ratio (또는 Top Ratio) 그리고 Debt Ratio (또는 Bottom Ratio)라고 불립니다. Housing Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트를 수입에 대비한 비율이고 Debt Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트와 다른 월 지출을 합한 수치를 수입에 대비한 비율을 계산하는 것입니다. 

주택에 들어가는 모든 페이먼트란 흔히 월 페이먼트라고 말하는 원금과 이자, 1년에 두 번 나누어 내시는 재산세(Property Tax)를 월 분으로 계산한 금액, 화재 보험(역시 월 분으로 계산한 금액), Mortgage Insurance(다운을 20% 미만으로 하고 융자를 신청할 경우) 등이 있으며, 이 외에도 콘도나 Townhouse 형식의 주택에는 Homeowner`s Association Fee등이 있고, 만약 주택을 담보로 Equity Line of Credit이나 2nd 융자를 하신 것이 있다면 그 또한 이 주택에 대한 지출에 포함을 시켜야 합니다. 

Debt Ratio를 계산 할 때에는 위에서 말씀드린 모든 지출에 융자 신청인이 지불하고 있는 다른 빚에 대한 페이먼트를 포함 시켜야 합니다. 이 다른 페이먼트란 자동차 페이먼트, 크레딧 카드나 백화점 카드, 학생 융자의 페이먼트등을 말합니다. 

실제로 예를 들어보면, 주택 가격이 $300,000되는 주택을 20% 다운 페이먼트하고 살 경우, 융자 금액이 $240,000이 됩니다. 이자율을 6.75%라고 하면 30년 상환 융자의 경우, 원금과 이자인 월 페이먼트가 $1,556.64가 됩니다. 재산세는 한달에 약 $312.50정도가 되며, 화재 보험은 한달에 약 $70정도가 됩니다. 이 주택이 단독 주택이고 다른 페이먼트가 없으며 융자 신청인 가정의 월 수입을 약 $7,000이라고 하면 위에서 말씀드린 Housing Ratio를 계산 할 때에 27.7%가 되는 것입니다. 만약 위의 보기에서 융자 신청인이 자동차 페이먼트를 $300 하고 있고 다른 크레딧 카드에 빚이 $2,500 정도 있어서 약 $125을 월 페이먼트 한다고 가정하면 위에서 말씀드린 Debt Ratio는 33.8%가 됩니다. 

이렇게 비율을 계산하여 융자 심사 기준에 이 수치를 비교하게 되는데 은행의 보통 Qualify 기준은 Housing Ratio가 28% Debt Ratio가 36%입니다. 요즈음은 주택 가격들이 많이 올라있고 또 크레딧이 좋다거나 직장을 오래 다녔다거나 다운을 많이 한다거나 등의 다른 여러 가지 상황을 감안해서 Debt Ratio가 40%까지도 융자가 승인되기도 합니다. 

위에서 설명한 지출과 수입의 비율 계산에서 적용되는 숫자들에 대하여 몇 가지 덧붙여 설명을 하자면 인정받을 수 있는 수입은 같은 직장이나 같은 계통의 업종이나 비즈니스에 2년 이상 종사하여서 벌은 수입이어야 하며 직장인의 경우 세금을 제외하기 전인 Gross 수입을 이용하고 비즈니스를 하시는 경우 모든 지출을 다 제외하고 난 Net 수입을 이용하여 계산을 하게 됩니다. Overtime이나 보너스 혹은 다른 commission이 있을 경우 이것이 지난 2년 간 받아온 것이고 앞으로도 계속된다는 고용인의 증명이 있으면 Qualify시키는 수입으로 인정을 받을 수 있습니다. 또한 계속적으로 받고 있는 Social Security나 Spousal 또는 Child Support도 계속적으로 받는 것이 증명되면 수입으로 인정해 줍니다. 

융자 심사 기준에는 이것 외에도 담보로 하는 주택에 대한 심사, 크레딧 심사, 다운 페이먼트의 출처 등 여러 가지 기준이 있지만 그중 가장 중요한 것이 이렇게 Qualifying Ratio를 계산하여 융자 신청인이 융자를 받았을 때에 과연 페이먼트를 해나갈 수 있는지를 심사하는 것이라 하겠습니다

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주택융자 용어풀이•••1포인트<융자수수료>=이자율 0.25%에 해당

 

융자를 할 때 이자율 및 페이먼트 액수 뿐만 아니라 포인트, APR 등 여러 개념을 잘 이해하고 고려해야 좋은 융자를 이끌어낼 수 있다. 

주택을 구입할 때 집을 잘 고르는 것도 중요하지만 이에 못지 않게 중요한 것이 좋은 융자를 얻는 것이다. 좋은 융자란 물론 이자율이 낮은 것도 중요하지만 자신에게 맞는 상품을 선택하는 것이 더욱 중요하다.

융자 상품을 선택하는 데는 여러 가지 기준이 있지만 가장 간단하게는 우선 고정 이자율 융자 상품인지, 변동 이자율 융자 상품인지 결정해야 하고 융자 기간, 이자율 등도 함께 고려해야 한다.

이러한 것을 고려해 융자 상품을 선택하고 융자 다큐먼트를 받게 되면 많은 용어들이 등장한다.

이때 등장하는 용어 중 일반 소비자들이 헷갈려하는 용어들이 몇개 있다. 바로 포인트와 APR, 이자율 등인데 비슷해 보이는 이 용어들은 실제로는 많은 차이점을 보이며, 융자를 어렵게 보이게 하는 요인이기도 하다.

▷이자율

이자율은 융자은행이 주택구매자에게 돈을 빌려주면서 돈을 빌리는데 필요한 이자를 매긴 것이다. 이자율은 일반적으로 지수(Index)에 융자은행의 마진을 더해 정해지는데 일반적으로 융자은행의 마진은 2.5~2.75% 선이다.

지수로 많이 이용되는 것은 재무부 10년 채권 수익률 리보(LIBOR . London Interbank Offered Rates) 1년물 국채 수익률 등이다. 리보란 영국 런던에서 우량은행끼리 단기자금을 거래할 때 적용되는 금리로 국제금융시장의 기준금리로 활용되고 있다.

이중 고정 모기지의 지수로는 10년물 국채 수익률이 변동 모기지 지수로는 6개월 및 1년물 리보와 1년물 국채 수익률이 많이 이용된다. 따라서 모기지 이자율은 지수가 오르면 함께 오르고 지수가 내리면 함께 내리기 때문에 매일매일 달라지게 된다. 

▷포인트

융자 다큐먼트를 보면 이자율 몇 %에 포인트 얼마 하는 식으로 표기된다. 포인트는 쉽게 말하면 융자 수수료로 대부분의 모기지 회사는 융자를 내주는 데 필요한 프로세싱을 하면서 이에 대한 대가로 융자 수수료인 포인트를 징수한다. 

이때 융자자가 높은 포인트를 주면 융자은행에서는 보통 보다 낮은 이자율을 부과한다. 이미 융자자로부터 수수료를 많이 받고 융자를 내주는 만큼 이자율을 낮춰줘도 충분한 수익을 확보하기 때문이다.

따라서 융자는 포인트를 높게 주고라도 낮은 이자율을 받는 것이 장기적으로 유리하다. 

또 포인트는 융자 이자 비용과 같이 세제 혜택을 받을 수 있다. 그렇다고 포인트를 많이 주고 이자율만 낮추는 것이 능사는 아니다.

중간에 재융자를 하지 않고 집을 오래 보유할 계획이라면 당장은 부담이 좀 많더라도 낮은 이자율을 받는 것이 유리하지만 단기간에 팔 계획이거나 재융자할 생각이라면 포인트를 높게 하는 것이 오히려 손해가 되기 때문이다.

보통 1포인트는 1%로 만약 30만달러를 융자한다면 1포인트는 3000달러인 셈이다. 일반적으로 1포인트의 효과는 이자율 0.25%의 증감과 같다고 본다. 

▷APR

APR은 Annual Percentage Rate의 약자로 융자시 지불하는 포인트등 총 비용을 고려해 산출된 연이자율이다. 즉 융자액 대비 실제로 내는 페이먼트 비율을 말한다. 만약 이자율보다 APR이 높다면 포인트를 비롯한 각종 융자비용을 많이 지불하는 프로그램으로 볼 수 있다. 

따라서 융자를 할 때는 이자율 뿐 아니라 APR도 따져봐야 한다. 

▷수수료(Fees)

수수료는 융자를 프로세싱하는데 들어가는 각종 비용을 말한다. 메신저 비용이나 프로세싱 비용 다큐먼트 비용 같은 것을 말한다. 

또한 융자를 받을 때 융자브로커를 고용하면 융자 브로커가 고객을 위해 적당한 융자 프로그램을 찾아주고 신청 및 펀딩을 대신 해주면서 부과하는 비용도 포함된다. 

포인트가 융자은행에 주는 수수료라면 수수료(Fee)는 융자 브로커에게 주는 비용인 점에서 차이가 난다. 따라서 수수료는 정해진 것이 없다. 다만 대부분의 융자 브로커들은 융자금액의 0.5~1.0% 정도를 수수료로 부과한다. 여기에 프로세싱에 들어가는 각종 비용이 추가된다 

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주택융자시 포인트(Point)가 불필요한 이유

 주택융자시 포인트(Point)가 불필요한 이유

주택모기지를 쇼핑하는 경우 유난히 싼 이자율로 모기지를 얻을 수 있다는 광고를 접하게 됩니다. 그러나 막상 융자신청을 하려고 할 경우 1% 또는 그 이상의 포인트(points)를 내야 한다는 이야기를 듣게 됩니다. 이러한 경우에 있어서 ‘포인트’라는 것은 소위 “디스카운트 포인트(Discount Point)” 라고 하여 모기지이자율을 낮추려고 하는 경우에 지불되는 수수료를 말합니다(1포인트는 융자금액의 1%에 해당되는 금액임.) 

즉 여기에서 말하는 포인트란 ‘미리 지불하는 이자(Prepaid Interest)’로써 미리 일정한 금액의 수수료를 지불하는 대신 이에 상승하여 이자율을 낮출 수 있게 됩니다. 예를 들어 30년고정모기지의 이자율이 6.000 %라고 한다면 만일 1%의 포인트를 내면 이자율은 5.750%정도로 낮아지게 되며 2%의 포인트를 낼 경우 이자율은 5.375%까지 낮출 수가 있습니다.

포인트를 지불하고 이자율을 낮추는 것이 무조건 나쁘다고는 할 수 없을 것입니다. 그러나 과연 포인트를 내고 이자율을 낮추는 것이 유리할 지 아닐지의 여부는 해당 모기지를 얼마동안 보유할 것인가에 따라 달라지게 된다는 사실을 항상 염두에 두어야 할 것입니다. 

예를 들어 $40만불 융자를 얻을 경우 이를 6.000%에 얻었을 때에 비하여 5.750%에 얻었을 경우 1년에 $1,000불을 절약할 수 있습니다. 그런데 1%의 포인트는 $4,000불이므로 포인트로 지불되는 비용이 상쇄되기 까지는 4년정도가 소요되게 됩니다. 만일 3-4년후에 이사를 가거나 재융자를 하여야 할 경우 굳이 포인트를 내면서 이자율을 낮추어야 할 이유가 없게 된다는 결론이 나오게 됩니다. (예를 들어 3년 또는 5년변동모기지를 얻으면서 포인트를 내고 이자율을 낮춘다는 것은 매우 어리석은 결정입니다. 왜냐하면 3년 또는 5년후에는 이자율이 변동되어질 것이기 때문에 이자율을 낮춤으로써 얻을 수 있는 혜택은 전혀 없기 때문입니다.) 

최근 실시된 한 연구조사에 따르면 많은 사람들이 모기지를 얻을 때 자신이 얼마동안 모기지를 보유할 것인가를 제대로 예상하지 못하고 포인트를 지불함에 따라 결국 포인트를 내지 않고 조금 높은 이자율로 융자를 얻는 경우보다 오히려 손해를 보았다고 합니다. 

1996년부터 2003년까지 취급된 3,785개의 주택모기지에 대하여 (i) 포인트금액, (ii) 이자율 그리고 (iii) 융자기간등을 기준으로 분석한 결과 많은 사람들이 모기지보유기간을 실제보다 길게 예상하였다고 합니다.

이들의 경우 평균 모기지보유기간은 37.5개월로써 포인트로 지불한 금액이 상쇄될 수 있는 기간에 훨씬 못미쳤던 반면 해당 포인트비용을 상쇄할 수 있을 만큼 충분한 기간동안 모기지를 보유한 경우는 오직 1.4%에 불과하였다고 합니다.

물론 조사대상기간인 1996년부터 2003년이라는 기간동안은 모기지이자율이 계속 하락하였고 주택가격은 상승하는 추세를 나타냄에 따라 상대적으로 모기지재융자가 급격하게 늘어났고 이에 따라 상대적으로 모기지를 보유하는 기간이 매우 짧아졌다는 것을 간과하여서는 안될 것입니다. 즉 모기지이자율의 환경이 급변함에 따라 포인트를 지불하였더라도 재융자를 할 경우 그 이상의 혜택을 볼 수 있었을 수도 있다는 이야기입니다. 

그러나 ‘포인트’라는 비용이 발생하였다는 이유로 인하여 그 반대의 현상도 충분히 일어날 수 있습니다. 즉 포인트에 관련하여 이미 들어간 비용으로 인하여 일종의 거부심리(power of denial)가 생겨남에 따라 이자율 환경의 변화(예: 이자율 하락)에 민감하게 적응하기가 어렵게 됩니다. (이러한 거부심리의 현상은 요즘에도 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 예를 들어 $50만불을 페이옵션모기지로 얻은 경우 이자율이 8%이상이 되는 경우 이를 재융자하여 이자율을 2%정도 낮출 수 있을 경우 연 $1만달러정도를 절약할 수 있음에도 불구하고 재융자시 지불해야 하는 조기상환벌금 1% 또는 2%때문에 재융자를 주저하는 사람들을 흔히 보게 됩니다.)

또한 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 얻은 경우 설령 이자율이 떨어지더라도 결국 떨어진 이자율은 현재 얻은 모기지의 이자율에 비하여 별다른 차이가 없기 때문에 구태여 재융자를 할 필요가 없다는 것인데 이는 애당초 구태여 포인트를 지불할 필요가 없었다는 것을 말해줍니다.

이처럼 일부러 포인트를 지불하면서까지 낮은 이자율로 모기지융자를 얻으려 할 경우 오랜 기간동안 해당 모기지를 보유하는 경우에만 이에 따른 혜택을 충분히 볼 수 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다. 만일 자신이 얼마동안 모기지를 보유할 지 확실치 않은 경우 이자율이 다소 높더라도 포인트를 지불하지 않는 것이 여러모로 유리할 수 있습니다. 

따라서 모기지를 쇼핑하는 경우 유난히 싼 이자율의 모기지광고를 접하게 되는 경우 숨겨진 포인트와 같은 수수료를 징구하지 않는가의 여부를 우선적으로 점검하여야 할 것입니다. 마치 자동차 리스(Lease) 광고에서 보듯이 남들과 비교가 안될 정도로 싼 월페이먼트로 선전되고 있으나 막상 알고 보면 적지 않은 금액을 다운페이해야 한다는 조건이 붙어 있는 것처럼 주택모기지의 경우에도 이와 비슷한 사례들이 있다는 사실을 염두에 두고 잘 구별하여 올바른 의사결정을 하여야 할 것입니다.

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융자 준비 서류

 

최근 융자 시장의 어려움으로 인하여 주택 융자 받기가 점점 더 어려워지고 있다. 주택을 구입하는 융자를 해야 하거나 현재 가지고 있는 융자를 재융자 해야 하는 경우에 주택 융자의 심사기준이 좁아지는 만큼 더 세밀한 준비를 해야 하겠다. 융자를 받아야 하는 신청인의 상황이 각기 다르기는 하지만 은행에서 융자를 승인하는 일반적인 심사기준에 따라 필요한 기본적인 서류들은 다음과 같다. -소득 증명서류(Verification of Income) 융자를 받는 신청자는 융자를 받고나서 매달 융자에 대한 매달 페이먼트를 감당할 수 있는 소득들이 있는지를 증명해야 한다. 소득증명은 월급을 받는 직장인의 경우 지난 2년 동안의 W-2와 최근 한 달 동안의 월급 사본이 필요하다. 한 달에 한 번 월급을 받는 경우는 2달치(2장)를 준비하고 2주(14일)에 한번 받는 경우는 3장을 준비한다. 15일에 한 번씩 받는 경우는 2장이면 된다. W-2가 없는 경우는 세금보고서로 대신 할 수 있다. 자영업을 하고 있는 경우는 지난 2년 동안의 세금 보고서가 필요하며 세금보고를 해주는 공인 세무사로부터 자영업을 지난 2년 동안 혹은 그 이상 했다는 편지가 필요하다. 그밖에 정기적인 수입이외에 특별수당을 받은 서류 커미션 예금한 돈에 대한이자 소득 소셜 시큐리티로 받은 소득 등도 필요하다. 별거수당 이혼수당 생활비 자녀 양육비등도 소득에 해당함으로 증명할 수 있도록 사본을 준비한다. -자산 증명서류(Verification of Assets) 주택구입 융자 및 재융자를 할 때 다운페이 하고 나서 2개월에서 3개월 동안 융자 페이먼트를 할 수 있는 여유자금을 보여야 한다. 현재 거래하고 있는 은행의 이름과 주소 그리고 구좌번호들을 자세히 적어둔다. 체킹 구좌 세이빙 구좌를 비롯한 모든 은행 구좌는 2개월에서 3개월분의 스테이트먼트를 준비해 둔다. 그 밖에 주식에 투자한 서류 은퇴연금 구좌의 서류도 사본을 만들어 놓는다. 융자를 다 갚은 자동차의 소유권 서류도 자산으로 인정받으므로 사본을 만들어 둔다. 주택구입의 융자인 경우 에스크로에 미리 준 계약금의 수표도 앞과 뒷면의 사본을 만들어 둔다. 그리고 다운페이의 전부나 일부가 기프트인 경우는 돈을 주는 사람의 이름 전화번호 그리고 주소가 필요하다. -크레딧에 대한 서류들(Credit Requirement) 크레딧 상황이 양호하고 점수가 높으면 낮은 이자로 융자를 보다 쉽게 받을 수 있다. 따라서 현재 자신의 크레딧을 살펴보고 크레딧이 없거나 모자라면 전문가와 상의하여 크레딧을 만들고 보충해야 한다. 만약 나쁜 기록이 있으면 빨리 해결하야 한다. 요즈음 바뀐 크레딧의 심사기준으로 보면 최소한 680점은 넘어야 좋은 프로그램으로 신청할 수 있다. -다른 증명서류들 직장증명서와 임대 증명서가 필요하다. 직장증명서는 지난 2년 동안의 고용상태를 증명해야 한다. 지난 2년 동안에 직장을 옮겼다면 고용된 모든 회사로부터 고용증명이 필요하므로 그 전 회사의 이름과 주소 전화번호 일한 기간을 적어놓아야 한다. 임대증명서는 지난 2년 동안의 거주지에 대한 임대증명이다. 임대를 하고 있었다면 임대증명을 해 줄 수 있는 사람이나 임대회사의 전화번호와 주소가 필요하다. 임대증명을 해 주는 측에서는 임대기간 한 달의 임대료 임대기간동안 임대료를 제 시간에 잘 내었는지 등을 기입하는데 크레딧이 부족할 때에는 크레딧을 보충하는 서류로도 사용할 수 있다.

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주택 바이어를 위한 ‘크레딧’-무료 크레딧 첵크

 최근 1년의 기록이 가장 중요 좋은 크레딧은 두 말할 나위 없이 미국 생활의 필수. 특히 주택 구입을 앞둔 소비자라면 더 많은 관심을 기울여야 한다. 크레딧과 관련된 핵심 포인트를 짚어본다. 연체 있으면 융자에 영향 집 구입전 3개월전에는 크레딧 리포트 점검 필수 코사인 한것도 기록 올라 ▲렌더들이 보는 크레딧 기록 일반적으로 렌더들은 지난 1년간의 크레딧을 기록을 특히 중시한다. 이 기간 자동차 융자 페이먼트 30일 이상 연체가 두 번 이상 이거나 크레딧카드 페이먼트가 30일 이상 늦은 경우가 세 번 이상이라면 유의해야 한다. 특히 부동산과 관계된 페이먼트, 렌트나 모기지가 30일 이상 연체됐다면 융자에도 영향을 미칠 수 있다. 크레딧 점수를 나타내는 FICO스코어의 35%는 페이먼트를 제 때 납부했느냐가 좌우한다. 또 크레딧 카드를 사용할 때는 제한액까지 전부 쓰는 것보다 50% 정도 남겨두는 것이 현명하다. 대부분 크레딧 기록은 7년간 지속되며 파산시에는 10년간 기록이 남게 된다. 그러나 이런 경우라도 지난 2년간 각종 페이먼트 납부 기록이 좋다면 렌더측에서 정상을 참작한다고 전문가들은 설명한다. ▲크레딧 스코어 ‘FICO 스코어’는 렌더가 돈을 빌려줬을 때 소비자가 돈을 제대로 갚을지 여부를 통계학적으로 분석한 점수다. 최근에는 크레딧 스코어가 전통적으로 대출 여부와 대출 액수를 결정지었던 ‘LVR: Loan to Value Ratio’보다 더 많이 사용되고 있다. LVR은 구입하는 주택의 감정가 중 바이어가 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 분석해 주는 지수. 통상 크레딧 스코어 자체만으로 대출을 받을 수 있는지가 결정되지는 않는다. 실제로 크레딧 스코어가 600점 이상만 넘으면 모기지를 받을 수는 있다. 렌더들은 FICO 스코어를 미 3개 크레딧 회사인 트랜스유니온(TransUnion), 익스피리언(Experian), 에퀴팩스(Equifax)로부터 모두 받은 뒤 높은 점수와 낮은 점수는 제외하고 중간 점수를 기준으로 삼는다. 예를 들어 3개사로부터 각각 650, 670, 690점이 나왔다면 이중 670점이 FICO 스코어로 사용된다. 그러나 크레딧 스코어는 홈 바이어가 어떤 모기지 금리를 받을 수 있는지에 대해서 결정적인 요소로 작용한다. 크레딧 스코어가 낮을수록 금리는 높아지게 마련이다. 실제로 크레딧 스코어 720점을 기준으로 그 이상과 그 이하의 이자율은 0.5~0.25%가량 차이가 나는 것으로 알려졌다. 크레딧 스코어는 특정 시기의 개인의 재정 능력을 측정하는 잣대이기 때문에 수시로 변하게 마련이다. 따라서 높아질 때도 있고 낮아질 때도 있다. 예를 들어 차를 사기 위해 자동차 론을 받았다면 수입에 비해 빚이 많아져 크레딧 스코어는 낮아진다. 반면 크레딧 파일에서 오류가 정정된다면 크레딧 스코어는 다시 오를 수 있다. ▲주택구입 계획이라면 3개월전 체크 크레딧에 잘못된 기록이 올라가 있을 경우 크레딧 기관을 통해 교정을 해야 하는데 이때 일반적으로 30일 정도가 걸린다. 따라서 주택구입에 따른 융자를 하기 2-3개월 전에 크레딧 리포트를 점검하고 잘못된 사항을 수정하는 것이 바람직하다. 지난해부터 개정된 법규에 따라 연 1회 에퀴팩스 등 3대 크레딧 기관으로부터 무료 크레딧 리포트를 받아볼 수 있다. 웹사이트(www.annualcreditreport.com)에 들어가 리포트를 다운받은 후 크레딧을 꼼꼼히 체크해본다. 잘못된 크레딧에 대해서는 크레딧 기관에 어필한다. ▲변제 불능도 융자 가능 크레딧카드 상환액을 갚지 않아 컬렉션 에이전시 등에 넘어간 경우 크레딧카드 업체는 ‘변제 불능’(charge off)으로 판정한다. 이 같은 ‘변제 불능’이 최근 2년내 발생했다면 융자에 적잖은 영향을 미치게 된다. 하지만 2년이 지났다면 융자도 가능하다. 단 빚진 돈은 반드시 갚아야 한다. 빚을 그대로 둔 채 모기지를 얻은 경우 차후 크레딧카드 회사에서 주택소유주를 대상으로 담보권(lien)을 걸릴 소지가 있기 때문이다. ▲코사인도 크레딧기록 올라 타인의 융자에 대해 코사인을 해주는 것도 역시 대출금 상환에 대한 의무가 있는 것이기 때문에 크레딧 기록에 오른다. 그러나 대부분 렌더들은 코사인으로 인한 페이먼트는 당사자가 착실히 페이먼트를 납부하고 있다는 것만 보여주면 ‘코사이너’ 즉 융자 신청자의 채무액에 포함시키지 않는다. 렌더들이 크레딧 심사를 할 때는 융자 신청자의 현재 부채를 중요하게 생각하기 때문에 코사인으로 인한 대출금이 융자 신청자의 채무액에 포함되느냐 또는 포함되지 않는가하는 문제는 소홀히 넘길 수 없다. 이해광 기자

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온라인 모기지 숨겨진 함정은?

 

서브프라임 사태로 인해 최근 대형 금융기관들의 모기지 융자 조건들이 크게 까다로워지고 이자율도 높아지면서 기존의 금융기관보다 비교적 수수료와 이자율이 저렴한 온라인 모기지 융자에 대한 소비자들의 관심이 높아지고 있다. 전문조사 기관인 ‘포레스터 리서치’에 따르면 지난해 온라인을 통해 모기지 정보를 얻거나 실제 융자를 얻은 경우는 전체 모기지 융자 건수의 25%에 달했다. 전반적으로 온라인 융자는 기존의 금융기관에 비해 수수료나 이자율이 낮은 것이 사실이지만 일부 사이트는 과대광고 등을 통해 소비자를 우롱하거나 허위로 모기지 신청을 받는 경우도 있어 주의해야 한다. 기존 금융기관 비해 수수료·이자율이 비교적 낮긴 하지만 과대광고 사례 많고 일부 융자 브로커는 허위신청 부추기기도 특히 초기 유학생이나 소수민족, 저소득층 등 크레딧이 나쁘거나 아예 없는 신청자들의 약점을 일부 부도덕한 렌더나 융자 브로커들이 악용해 허위나 위조 신청을 부추기는 경우도 있다. 직접적으로는 이들 신청자들은 설상 모기지를 받았더라도 시중금리보다 월등히 높은 이자율을 울며 겨자 먹기로 지불하면서 수천, 많게는 수만달러의 돈을 낭비하고 있다. 연방 모기지 공사 프레디맥과 컨수머 리포츠지가 조언하는 온라인 모기지 주의사항에 대해 알아본다. 부동산 전문지 ‘리얼티 타임스’가 소비자 500여명을 대상으로 실시한 설문조사에서도 76%가 모기지 금리나 정보를 얻기 위해 인터넷을 사용한다고 답했다. 또 75%는 가격이 저렴하다면 앞으로 오프라인보다 온라인을 통해 모기지 융자를 얻을 계획이라고 답했다. 컨수머 리포츠지는 온라인 모기지의 경우 오프라인에 비해 신속한 처리절차 등이 장점으로 꼽히고 있지만 개인정보 보안 등에 대해 주의해야 한다고 조언하고 있다. 컨수머 리포츠는 최근 유명한 온라인 융자 사이트인 ‘로워마이빌스닷컴’(www.LowerMyBills.com)을 통해 기자가 직접 융자를 시험 신청했다. 이 사이트는 융자를 직접 해주지는 않고 브로커들과 융자 기관들을 연결해 가장 낮은 이자율과 수수료를 찾아주는 사이트다. ‘로워마이빌스닷컴’이 제시한 이자율은 비교적 낮았지만 문제는 일단 소비자가 이 사이트에 등록한 후부터 빗발치는 융자 브로커와 에이전트로부터의 마케팅 전화였다. 이메일은 물론 밤 늦은 시간까지 전화를 통해 융자를 받아주겠다는 에이전트의 연락이 끊이지 않았다. 이자율·페이먼트 너무 낮다면 ‘의심’ 이 사이트에 융자를 시험 신청한 컨수머 리포츠의 크리스 피처라 기자는 “이 사이트는 인터넷 광고를 통해 51만달러를 빌려주고 한달 페이먼트는 1,498달러만 받는다고 했는데 원금은 고사하고 이자도 절반을 갚지 못하는 이런 경우는 절대로 발생할 수 없다”며 “51만달러를 융자 받으면 최소한 월 3,200달러를 페어먼트로 지불해야 30년 상환이 가능하다”고 말했다. 전문가들은 일단 인터넷을 통해 모기지 상품을 샤핑할 때는 상식적인 부분부터 살펴봐야 하는데 이자율이나 월페이먼트 그리고 수수료가 상식을 벗어날 정도로 낮으면 일단 의심을 해봐야 한다고 조언한다. 전문가들이 권장하는 인터넷 허위 모기지 사이트 식별하는 방법들은 다음과 같다. ▲웹사이트의 보안장치에 대해 철저히 체크한다. 개인정보 노출 등의 우려는 없는지 누가 정보를 갖게 되는지도 확인한다. 사이트의 프라입서 규정을 훑어보면 된다. ▲가장 중요한 이자율 산정기준이 무엇인지 파악한다. 일부의 경우 크레딧 스코어를 우선하지만 다운페이먼트 액수에 따라 이자율이 달라지기고 하기 때문이다. ▲융자 승인까지 소요되는 시간 등도 점검 대상, 자칫 클로징 절차가 늦어질 수도 있기 때문이다. ▲페이먼트가 연체됐을 때 이자율 계산이 어떻게 산정되는지를 확인한다. ▲충분한 샤핑을 통해 이자율을 비교해 본다. 다양한 웹사이트는 물론 오프라인도 빠뜨리지 말자. 은행이나 모기지융자사, 크레딧 유니온, 모기지 브로커 등이 제시하는 이자율이 다를 수 있다. ▲총 모기지 융자액수가 집의 시가보다 오히려 많은가. ▲클로징 비용을 꼼꼼히 챙긴다. 숨은 비용은 없는지도 점검 항목. 대부분 사이트들의 경우 신청이 들어가면 이에 대해 알려준다. ▲오프라인만큼 충분한 애프터서비스를 받을 수 있을지도 체크해야 한다. ▲신청서 파일을 확인, 법적으로 모기지 신청자에게 제공돼야 하는 여러 신청서 양식과 동의서 등이 모두 포함됐는지를 확인한다. ▲전문가들은 검증이 된 웹사이트인 www.hsh.com, www.bankrate.com 등 통하면 비교적 정확한 정보를 얻을 수 있다고 밝히고 있다. ◆모기지 사기를 당했을 때 대처법 모기지 은행협회에서는 소비자가 간단한 질문에 답하고 거주지 우편번호를 기입할 경우 거주하는 지역에 해당되는 신고 접수를 할 수 있는 정부기관 주소와 연락처를 링크해 주는 웹사이트(www.StopMortgageFraud.com)를 운영하고 있다. 일반적으로 캘리포니아에서는 융자업계의 라이선스 발급과 처벌을 담당하는 가주 기업국(Dept. of Corporation)에 신고를 하면 된다. 기업국 무료 신고전화는 (866)275-2677, 웹사이트는 www.corp.ca.gov/comp/fsdinst.htm이다. <백두현 기자>

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크레딧 보충하는 법, 신용카드 하나라도 만드는게 중요

 

미국은 철저한 신용 사회라고 말한다. 미국에 살면서 크레딧을 조사받아야 하는 경우는 아주 많다. 텔레비전 같은 전자제품을 사거나 자동차를 살 때 자동차를 임대(Lease)할 때 주택을 임대할 때나 사무실과 가게 등을 임대할 때 주택 융자를 할 때 사업체 구입 융자를 받을 때 등 수없이 많다. 이런 수 많은 경우 좋은 크레딧을 가지고 있으면 별 문제 없이 하고자 하는 일이 잘 진행되지만 크레딧이 없거나 점수가 좋지 못할 경우에는 안 좋은 조건과 높은 이자를 내어야 한다. 그리고 주택을 임대해야 하는 경우에는 임대를 못 받거나 다른 사람의 이름을 빌려서 해야 하는 경우도 있다. 그래서 좋은 크레딧을 항상 유지하는 것은 이민 생활을 하는 우리들에게는 아주 필수적이다. 먼저 크레딧이 전혀 없는 경우에 처음 혼자의 힘으로 크레딧을 만들려면 아주 어렵다. 얼마간의 돈을 적립(Deposit) 해 놓고 크레딧 카드를 받는 경우가 제일 많다. 이런 경우에는 크레딧으로 사용할 수 있는 한도 액수가 적은 카드를 주는 것이 보통인데 적은 액수라도 카드를 받아서 사용하고 기간 안에 페이먼트를 잘 하면 크레딧 카드의 한도 액수는 나중에 올릴 수가 있다. 일단 하나의 크레딧 카드가 생기면 하나의 크레딧 기록이 생기므로 두번째 부터는 조금 수월해 진다. 비자나 마스터 카드 보다는 백화점 카드가 받기에는 보편적으로 쉬운 편이다. 크레딧이 없거나 부족할 때 할 수 있는 다른 방법은 다른 사람의 크레딧에 조인하는 방법이다. 좋은 크레딧 기록을 가지고 있는 크레딧 카드에 이름을 넣어주는 방법인데 한 개의 카드에만 이름이 올라가므로 그 카드의 좋은 기록이 그대로 새로 가입한 사람의 크레딧에 올라간다. 지난주의 기고가 나가고 난 뒤에 \"여러 명에게 가지고 있는 몇 개의 크레딧 카드에 조인을 해 주었는데 크레딧 상으로 불이익이 없느냐\"는 문의를 받았다. 정확한 상황은 잘 모르겠으나 한 사람이 여러 사람에게 몇 개의 카드로 조인을 해 주었다고 해도 해준 사람이나 받은 사람의 크레딧 리포트에는 조인한 사실은 나타나지 않는다. 그러나 이렇게 다른 사람의 크레딧에 조인하는 것은 임시방편일 뿐이다. 잠시의 도움을 받아서 부족한 크레딧을 보충하는 것이므로 자신의 크레딧은 자신이 키우고 꾸준하게 쌓아가는 것이 중요하다. 가지고 있는 크레딧을 잘 보존하는 방법은 모든 페이먼트를 정해진 기간에 잘 내는 것이다. 주택 융자나 자동차 융자는 항상 페이먼트를 해야 하는 날과 유예기간이 있다. 예를 들어서 주택융자는 매월 1일이 내는 날이지만 15일 간의 유예기간이 있다. 그래서 융자은행에서는 매월 15일까지 페이먼트를 받아야 한다. 15일이 지나면 연체료가 가산되며 이 연체료는 매달 내어야 하는 금액의 5% 정도이다. 그리고 그 달의 30일까지 페이먼트가 들어가지 않으면 크레딧에 30일 늦은 기록이 올라간다. 30일의 늦은 기록이 올라가면 크레딧 점수가 많이 내려가는 것은 당연하다. 늦게 낸 기록이 올라간 달에는 크레딧 점수가 크게는 80점부터 적게는 40점까지 내려간다. 자신의 크레딧 상태가 어떠한지 최소한 일년에 한 번 쯤은 조사를 해보는 것이 바람직하다. 특히 흔한 이름을 가지고 있는 사람은 다른 사람의 크레딧 기록이 올라오기 쉬우므로 반드시 정기적으로 조사를 해 보아야 한다.

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누구나 모르는 융자이야기

누구나 모르는 융자이야기

그간 집을 사드린 바이어 중 가장 짧은 기간에 에스크로 들어간 고객은 3일정도 7-8개정도의 주택을 보고 바로 결정 한 분 도계시고, 어떤 분은 약 1년에걸쳐 140개정도의 집을 보신 분도 계십니다, 중도에 포기하고도 싶었지만, 본인의 의지가 150개를 보고 사신다고 굳게 세워져 있고, 제 자존심도 있고 해서, 인내로서 봉사(?)해 나가다보니, 다행이 140개조금넘어서보시고 에스크로를 오픈하였습니다. 물론 이런 분들을 특별한 분이시기는 합니다, 이렇게 평균 1달 전후 정도 주택을 돌아보고, 정성스러이 오퍼도 쓰고 하여 에스크로가 오픈되었는데 융자가 거절된 경우도있습니다. 사실은 바이어가 중간에 특별한 재정적 변화가 있거나, 집안에 안 좋은 일이 있기 전에는 일어나서는 안되는 일이나, 생각보다는 자주 일어납니다. 에이전트 입장에서는 그 동안 공들여온 바이어의 홈스위트홈에대한 주택구매의 꿈이 깨지는 것도 그렇지만, 몇 개월의 시간과 정성 어린 노력이 무산되니 에이전트 역시 참 난감할 수밖에 없습니다. 왜 이러한 현상이 발생할까요?. 일전에 Channel 44.2 TV에서 하는 부동산 관련 프로그램에 초청받아 그 회에 주제인 융자관련 방송 프로그램에서 몇몇 모인 부동산 에이전트로부터 제가 궁금해하던 공통적인 애기를 들었고, 융자에이전트 분들과 얘기를 나누어본 결과 공감할 수 있었습니다. 보통 백인들은 오퍼를 넣으면 일반 융자건, FHA건 30일 틀로징 일자를 제시하는 경우가 많은데, 저희들은 보통 45일에서 60일정도를 오퍼에 써넣습니다. 이는 셀러스 마켓에서 오퍼경쟁이 붙었을 경우 상당한 불이익을 당하는 포인트입니다. 무턱대고 준비되지 않은 바이어에게 집부터 보여주는 일부 에이전트에게도 책임이 크다고 생각합니다 만, 마켓에 수박하나 사러 갈 경우에도 같이 먹을 사람수대로 살갯수를 정하여 그에 해당되는 예산을 감안하며 가는데. 많은 경우 우리는 이사갈 지역은 물론, 얼마만한 사이즈에 방이 몇개고 무었이 내가 주로봐야 하는 포인트를 안 정해놓고 예산도 정하지 않은 경우가 많습니다. 주택을 구매하기위하여서는 적어도 어느지역, 얼마에, 내가 좋아하는 포인트, 내가 싫어하는 포인트등을 정해놓고 이를 수정하고 변경하여도 마음에드는 내집 마련이 힘들기 마련인데, 적어도 주택을 구매하시려고 마음을 정하셨으면, 기본적으로 아래와 같은 서류를 미리 준비하여 사전점검을 하셔야합니다. 슬기로우신 분들은 아예Application까지 제출하여 Pre-approval이 아닌 Approve를 받아 즉시, 융자 절차를 진행할 수 있게 하여 클로징 기간을 단축하여 오퍼 선정시 경쟁력을 높입니다.

융자신청시 필요한 준비서류

남의 돈을 빌려 쓰기가 얼마나 어려운지를 실감하지 못하시거나,  그마저도 에이전트가 해주어야 하는 것으로 혼동하시는 분들도 계시고, 융자는 주택융자전문가분들이 계시기에 많은 얘기를 들으셨겠지만 지금부터 설명 드리는 내용이 대부분의 분들은 생소한 경우가 많으실 것입니다. 제일 중요한 점은 평생 살집을, 가장 큰 자산인 주택을 구매하기 위하여서는 적게는 2-3달전부터 길게는 1-2년전부터 대비를 하고 준비를 하고 개선을 하여야 할 것입니다. 준비된 분이 항상 승리하십니다, 수입이나, 혹은 재정적인 문제가 있으시면1-2년전부터 전체적인 정리를 하시고 준비를 하셔야 합니다. 2-3달전부터는 크레딧 리포트를 정밀하게 검토하여야 합니다. 크레딧 리포트는 개인마다 차이는 있지만 최소 5-6장에서 수십 장이 되는 경우가 많습니다. 일반인들이 일고 이해하기에는 어려운 점이 있느니,주택융자 전문 에이전트 분에게 검토를 의뢰하여, 크레딧도 조정하는 것이 좋습니다. 대부분의 바이어 분들은 680-700정도면 괜찮은줄아시나, 그래도 좋은 이자율을 받으려면 720이 넘는 것이 좋을 것입니다. 일단, 2년치의 수입증명자료와 크레딧 리포트가 있으면 융자가 어느 정도 나오는지 알 수가 있습니다. 여기에 다운페이먼트 할 금액을 합산하여 감안하면  구매주택의 규모가 나올 것입니다.수입이 좋고 다운페이먼트가 없으시면 최소 5%이상만 다운페이먼트하시면 될 것이고, 수입의 증명이 안되면, 30%이상을 다운페이먼을하면 융자신청이 가능하실 것 입니다. 또한, 수입 자체가 증명하기 어려운 경우에는Bank statement만 가지고 융자가 가능한 프로그램도 있습니다, 당연히 어렵고 까다롭지만, 이러한 융자를 얻기 위해서는 크레딧이 720이상이어야하고, 크레딧 레포트 상에 별다른 흠집이 없어야 합니다, 은행은 모든 서류를 까다로히 검토할 것이니 많은 준비가 요구됩니다. 다른, 좋은 융자 프로그램은, Home path와 잘알고 계시는 FHA 융자가 있을 것입니다. 우선 FHA는 다운페이먼트를 3.5%이상만 하면 되고, 금리가 5월중순 현재 30년고정 기준 일반 융자는 3.88%이나 FHA는 3.5%로 상당히 차이가 나고, 크레딧 점수도 640이상이면됩니다. 바이어스 마켓인 경우 클로징 코스트 지원도 가능하나 부담이 많은 PMI를 내야 하는 단점과 승인이 상대적으로 오래 걸리고, 감정과 주택 Condition등을 까다롭게 심사합니다, 일전에 저희 셀러가 내놓은 집을 슬기로운 바이어가 FHA로 20%를 다운하여 PMI는 피하고 낮은 금리를 적용 받는 사례도 보았습니다. 물론, 셀러입장에서는 감정사가 페인트칠과 몇 가지 수리를 지적하는 어려움이 있었으나, 대신 바이어가 Full Price 오퍼를 낸 상태와 30일 크로징 조건이라 셀러바이어 모두 협조하여 잘 마무리하고 매매를 종결하였습니다. . Home path는 Fannie Mae에서 자신이 보유하고 있던 REO 매물에 적용하여주는 특별한 방법으로, 매물이 제한되어있기는 하나, 감정을 안 하여 클로징 시간이 많이 단축됩니다, 또한, 주택을 Remodeling하여 내놓으므로 즉시입주가 가능합니다, 또한, 매물이 시장에 나온 후 15일이내는 투자자가 오퍼를 접수할 수 없게 하여 실 입주자를 보호하여줍니다, 주택가격은 대신 정상적인 시장가격 정도로 시장에 내놓습니다. Homeopath의 가장 좋은 점은 3%이상만 다운하면 되며, 최대6.5%까지 클로징 코스트 크레딧을 줍니다.  물론 바이어스 마켓때의 사례지만, 바이어 한 분은 3%다운에 4.5% 크레딧을 받아 결과적으로는 이사비만 들이고 집을 사 신분도계십니다. 그러나, 위의 예를 들은 몇 가지의 사항은 인컴은 좋은데 다운페이가 없거나, 다운페이는 있는데 인컴이 부족한 분들에게 해당되고, 물론 크레딧도 좋아야하고, 흠집도 없어야하며, 더많은 증빙서류를 요구하는등 조건이 까다롭습니다. 즉, 오랜기간동안의 준비와 재정의 개선이 필요합니다. 요즈음 가끔 라디오나 매스컴에 젊은 부동산 에이전트가 나와 바이어 분들에게 준비와 노력해야 할 부분들을 얘기하지 않고 3-4%다운에 집을 살수 있다고만 얘기합니다, 그에 따른 다른 준비와 제한사항 등을 자세히 알려주어야 하는데, 그렇치 못하니, 바이어 분들이 혼동되는 것이 당연합니다. 특히, 지나간 몇 년간 경제가 너무 어려워 파산과 차압, 숏세일 하신 분들은 융자를 받을 수 있는 제한을 잘 알고 계셔야 할 것입니다.  이 기준은 주택융자은행마다, 정부 정책적으로 자주 바뀌므로 수시로 알아보셔야 할것입니다. FHA는 크레딧 620-640이 넘으면 되고, 숏세일은 3년이상, 파산(Chapter7)은 2년이상, 차압은 3년이상이 지나야 합니다, 일반융자는 크레딧 640-680이 넘어야 하고, 상황따라 차이가 나나 숏세일은 2년이상, 파산(Chapter7)은 4년이상, 차압은 7년이상이 지나야 융자신청 할 수있는 자격이 회복됩니다.

어떨수없이 차압,파산,숏세일 하신분들도있고 인컴이 부족한분, 다운페이먼트가 부족한분, 크레딧이 않좋은분들,  좋은 이자를 받고 싶으신분등 이러한 것들을 대략적으로 염두에두고 자기에게 적합한 융자를 받을수있게 준비한 후 주택 쇼핑을 다녀야할것입니다. 융자가 않나온다는분들은 대부분 죄송하지만 다운페이 준비가 부족하고 인컴증명도 어려우시거나, 크레딧이 많이 낮으분이시거나, 차압,숏세일, 파산후 유예기간이 더 필요하신 분들 일 것입니다. 이분들은 정말 죄송하나 융자가 안나온다고 말씀하시는데, 안나오는 것이 아니고 

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