최근 풀러턴에서 주택 구입 오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한 이모씨는 난감한 상황에 빠졌다.
리스팅 가격 57만9000달러에서 2만달러를 깎은 55만9000달러에 에스크로를 열었지만 융자를 받으려는 과정에서 감정가격이 53만5000달러만이 나왔기 때문. 이씨는 같은 길에 있는 이웃주택이 한달 전에 56만5000달러에 팔렸으므로 감정에는 별 문제가 없을 것으로 생각했었다. 이씨는 예상치 못한 결과를 놓고 셀러와 가격조정을 놓고 협상을 진행하고 있다.
모기지 렌더들이 융자조건을 까다롭게 하면서 낮은 감정가격으로 인해 에스크로가 중도에 파기되는 사례가 자주 발생하고 있다.
전국 부동산중개인협회(NAR)자료에 따르면 계약에 합의된 가격과 감정가격 차이로 인해 거래가 취소되거나 지연되는 경우는 2009년 10%미만이었다. 그러나 이 수치는 2010년에 29%로 증가했다.
NAR은 협회소속 에이전트의 3분의 1은 감정가격이 낮은 이유로 인해 에스크로 진행에 문제가 생긴 케이스를 경험했다고 밝혔다.
감정가격이 약하게 나오는 이유는 은행들이 요구하는 감정조건이 까다로워졌기 때문이다.
모기지뱅커스협회(MBA)의 데이빗 스티븐스 CEO는 “과거에는 주택감정을 위해 최근에 팔린 이웃주택 3채를 골라 가격을 비교했지만 지금은 그때보다 2~3배 많은 주택의 거래가격을 비교하면서 감정가격이 짜게 나올 수 밖에 없다”고 설명했다.
부동산 감정사협회의 대변인은 “감정사들은 비교대상 주택이 늘어나면서 구입하려는 주택과 비슷하지 않거나 심지어 차압이나 숏세일 주택의 거래가격도 포함시키게되면서 감정가격이 내려가는 현상이 발생하고 있다”고 지적했다.
오퍼를 쓰는 대부분의 바이어측 에이전트는 해당주택 주변에서 최근 6개월내에 팔린 자료를 보고 가격을 결정한다.
셀러와 바이어는 이미 가격에 합의해서 에스크로를 오픈했는데 감정이 낮게 나오면 거래가 취소되거나 양측이 합의해서 가격을 조정해야만 된다.
은행은 감정가격의 80%만 융자를 해주기 때문에 구입가격과 감정가의 차이는 바이어가 현금 다운을 더하던지 아니면 셀러가 감정가대로 가격을 낮춰야 하는 문제가 발생한다.
위의 이씨의 사례를 보자.
은행은 감정가인 53만5000달러의 80%인 42만8000달러만 융자를 해준다. 이씨의 에스크로상 구입가격은 55만9000달러이므로 이씨는 이 가격의 80%인 44만7200달러의 융자를 생각하고 다운페이먼트를 준비했다. 그러나 감정가격이 낮게 책정되면서 이씨는 모자라는 금액만큼을 더 준비해야 된다는 얘기가 된다.
이럴 경우 셀러는 판매가격을 감정가격으로 낮춰주거나 아니면 이씨가 2만4000달러(55만9000달러-53만5000달러)를 다운페이먼트에 얹어야 된다는 결론이 나온다. 아니면 셀러와 바이어가 1만2000달러씩 양보해서 판매가격을 54만7000달러로 하고 바이어는 원래 생각했던 다운페이먼트에 1만2000달러를 보태는 경우도 생각할 수 있다.
하지만 셀러와 바이어 양측이 조금도 양보할 수 없다고 버티면 에스크로는 깨질 수 밖에 없다. 계약조건상 바이어가 융자를 받지 못하면 에스크로를 취소할 수 있는 기간이 17일로 정해져 있으므로 이 기간내에 계약을 파기하면 된다.
NAR은 지난 9월에 거래를 마친 에이전트중 13%는 에스크로 가격과 감정가격 차이로 인해 가격을 조정한 적이 있으며 거래가 깨진 케이스는 10%나 됐다.
감정가격이 낮게 나오면 바이어입장에서는 나쁠 것은 없다. 바이어가 비싼가격에 주택구입 하는 것을 막을 수 있기 때문이다.
리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 “셀러가 집을 마켓에 내놓기 전에 개인 경비(250달러~600달러)로 미리 감정을 해서 리스팅 가격을 정하면 나중에 감정가격과의 차이로 인한 문제를 최소화 시킬 수 있다”고 조언했다.
유씨는 “가격차이로 인해 바이어가 취할 수 있는 옵션은 에스크로를 취소하거나 은행한테 재 감정을 요구해서 가격차이를 좁히는 방법이 있으며 셀러와 합의해서 가격을 조정할 수 도 있다”덧붙였다.
박원득 부동산 전문기자
