융자를 신청하면 여러 가지 서류들을 검토하여 융자의 승인여부를 알려주는데 그 승인을 하는데는 몇 가지 기준이 있습니다. 그 기준 중에 가장 비중을 많이 차지하는 것이 Qualifying Ratio라고 하는 지출에 대한 수입의 비율입니다. 흔히 융자 신청을 할 때에 qualify 해본다고 말하는 것이 바로 이 비율을 계산하는 것입니다. 이 비율은 두 가지로 구분되어 또 일컬어지는데 이들은 Housing Ratio (또는 Top Ratio) 그리고 Debt Ratio (또는 Bottom Ratio)라고 불립니다. Housing Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트를 수입에 대비한 비율이고 Debt Ratio는 주택에 들어가는 모든 페이먼트와 다른 월 지출을 합한 수치를 수입에 대비한 비율을 계산하는 것입니다.
주택에 들어가는 모든 페이먼트란 흔히 월 페이먼트라고 말하는 원금과 이자, 1년에 두 번 나누어 내시는 재산세(Property Tax)를 월 분으로 계산한 금액, 화재 보험(역시 월 분으로 계산한 금액), Mortgage Insurance(다운을 20% 미만으로 하고 융자를 신청할 경우) 등이 있으며, 이 외에도 콘도나 Townhouse 형식의 주택에는 Homeowner`s Association Fee등이 있고, 만약 주택을 담보로 Equity Line of Credit이나 2nd 융자를 하신 것이 있다면 그 또한 이 주택에 대한 지출에 포함을 시켜야 합니다.
Debt Ratio를 계산 할 때에는 위에서 말씀드린 모든 지출에 융자 신청인이 지불하고 있는 다른 빚에 대한 페이먼트를 포함 시켜야 합니다. 이 다른 페이먼트란 자동차 페이먼트, 크레딧 카드나 백화점 카드, 학생 융자의 페이먼트등을 말합니다.
실제로 예를 들어보면, 주택 가격이 $300,000되는 주택을 20% 다운 페이먼트하고 살 경우, 융자 금액이 $240,000이 됩니다. 이자율을 6.75%라고 하면 30년 상환 융자의 경우, 원금과 이자인 월 페이먼트가 $1,556.64가 됩니다. 재산세는 한달에 약 $312.50정도가 되며, 화재 보험은 한달에 약 $70정도가 됩니다. 이 주택이 단독 주택이고 다른 페이먼트가 없으며 융자 신청인 가정의 월 수입을 약 $7,000이라고 하면 위에서 말씀드린 Housing Ratio를 계산 할 때에 27.7%가 되는 것입니다. 만약 위의 보기에서 융자 신청인이 자동차 페이먼트를 $300 하고 있고 다른 크레딧 카드에 빚이 $2,500 정도 있어서 약 $125을 월 페이먼트 한다고 가정하면 위에서 말씀드린 Debt Ratio는 33.8%가 됩니다.
이렇게 비율을 계산하여 융자 심사 기준에 이 수치를 비교하게 되는데 은행의 보통 Qualify 기준은 Housing Ratio가 28% Debt Ratio가 36%입니다. 요즈음은 주택 가격들이 많이 올라있고 또 크레딧이 좋다거나 직장을 오래 다녔다거나 다운을 많이 한다거나 등의 다른 여러 가지 상황을 감안해서 Debt Ratio가 40%까지도 융자가 승인되기도 합니다.
위에서 설명한 지출과 수입의 비율 계산에서 적용되는 숫자들에 대하여 몇 가지 덧붙여 설명을 하자면 인정받을 수 있는 수입은 같은 직장이나 같은 계통의 업종이나 비즈니스에 2년 이상 종사하여서 벌은 수입이어야 하며 직장인의 경우 세금을 제외하기 전인 Gross 수입을 이용하고 비즈니스를 하시는 경우 모든 지출을 다 제외하고 난 Net 수입을 이용하여 계산을 하게 됩니다. Overtime이나 보너스 혹은 다른 commission이 있을 경우 이것이 지난 2년 간 받아온 것이고 앞으로도 계속된다는 고용인의 증명이 있으면 Qualify시키는 수입으로 인정을 받을 수 있습니다. 또한 계속적으로 받고 있는 Social Security나 Spousal 또는 Child Support도 계속적으로 받는 것이 증명되면 수입으로 인정해 줍니다.
융자 심사 기준에는 이것 외에도 담보로 하는 주택에 대한 심사, 크레딧 심사, 다운 페이먼트의 출처 등 여러 가지 기준이 있지만 그중 가장 중요한 것이 이렇게 Qualifying Ratio를 계산하여 융자 신청인이 융자를 받았을 때에 과연 페이먼트를 해나갈 수 있는지를 심사하는 것이라 하겠습니다
