주택을 구입할 때 집을 잘 고르는 것도 중요하지만 이에 못지 않게 중요한 것이 좋은 융자를 얻는 것이다. 좋은 융자란 물론 이자율이 낮은 것도 중요하지만 자신에게 맞는 상품을 선택하는 것이 더욱 중요하다.
융자 상품을 선택하는 데는 여러 가지 기준이 있지만 가장 간단하게는 우선 고정 이자율 융자 상품인지, 변동 이자율 융자 상품인지 결정해야 하고 융자 기간, 이자율 등도 함께 고려해야 한다.
이러한 것을 고려해 융자 상품을 선택하고 융자 다큐먼트를 받게 되면 많은 용어들이 등장한다.
이때 등장하는 용어 중 일반 소비자들이 헷갈려하는 용어들이 몇개 있다. 바로 포인트와 APR, 이자율 등인데 비슷해 보이는 이 용어들은 실제로는 많은 차이점을 보이며, 융자를 어렵게 보이게 하는 요인이기도 하다.
▷이자율
이자율은 융자은행이 주택구매자에게 돈을 빌려주면서 돈을 빌리는데 필요한 이자를 매긴 것이다. 이자율은 일반적으로 지수(Index)에 융자은행의 마진을 더해 정해지는데 일반적으로 융자은행의 마진은 2.5~2.75% 선이다.
지수로 많이 이용되는 것은 재무부 10년 채권 수익률 리보(LIBOR . London Interbank Offered Rates) 1년물 국채 수익률 등이다. 리보란 영국 런던에서 우량은행끼리 단기자금을 거래할 때 적용되는 금리로 국제금융시장의 기준금리로 활용되고 있다.
이중 고정 모기지의 지수로는 10년물 국채 수익률이 변동 모기지 지수로는 6개월 및 1년물 리보와 1년물 국채 수익률이 많이 이용된다. 따라서 모기지 이자율은 지수가 오르면 함께 오르고 지수가 내리면 함께 내리기 때문에 매일매일 달라지게 된다.
▷포인트
융자 다큐먼트를 보면 이자율 몇 %에 포인트 얼마 하는 식으로 표기된다. 포인트는 쉽게 말하면 융자 수수료로 대부분의 모기지 회사는 융자를 내주는 데 필요한 프로세싱을 하면서 이에 대한 대가로 융자 수수료인 포인트를 징수한다.
이때 융자자가 높은 포인트를 주면 융자은행에서는 보통 보다 낮은 이자율을 부과한다. 이미 융자자로부터 수수료를 많이 받고 융자를 내주는 만큼 이자율을 낮춰줘도 충분한 수익을 확보하기 때문이다.
따라서 융자는 포인트를 높게 주고라도 낮은 이자율을 받는 것이 장기적으로 유리하다.
또 포인트는 융자 이자 비용과 같이 세제 혜택을 받을 수 있다. 그렇다고 포인트를 많이 주고 이자율만 낮추는 것이 능사는 아니다.
중간에 재융자를 하지 않고 집을 오래 보유할 계획이라면 당장은 부담이 좀 많더라도 낮은 이자율을 받는 것이 유리하지만 단기간에 팔 계획이거나 재융자할 생각이라면 포인트를 높게 하는 것이 오히려 손해가 되기 때문이다.
보통 1포인트는 1%로 만약 30만달러를 융자한다면 1포인트는 3000달러인 셈이다. 일반적으로 1포인트의 효과는 이자율 0.25%의 증감과 같다고 본다.
▷APR
APR은 Annual Percentage Rate의 약자로 융자시 지불하는 포인트등 총 비용을 고려해 산출된 연이자율이다. 즉 융자액 대비 실제로 내는 페이먼트 비율을 말한다. 만약 이자율보다 APR이 높다면 포인트를 비롯한 각종 융자비용을 많이 지불하는 프로그램으로 볼 수 있다.
따라서 융자를 할 때는 이자율 뿐 아니라 APR도 따져봐야 한다.
▷수수료(Fees)
수수료는 융자를 프로세싱하는데 들어가는 각종 비용을 말한다. 메신저 비용이나 프로세싱 비용 다큐먼트 비용 같은 것을 말한다.
또한 융자를 받을 때 융자브로커를 고용하면 융자 브로커가 고객을 위해 적당한 융자 프로그램을 찾아주고 신청 및 펀딩을 대신 해주면서 부과하는 비용도 포함된다.
포인트가 융자은행에 주는 수수료라면 수수료(Fee)는 융자 브로커에게 주는 비용인 점에서 차이가 난다. 따라서 수수료는 정해진 것이 없다. 다만 대부분의 융자 브로커들은 융자금액의 0.5~1.0% 정도를 수수료로 부과한다. 여기에 프로세싱에 들어가는 각종 비용이 추가된다
