앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다

마지막 막차마저 놓치시렵니까?     

앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다
이번 여름에는 지난해와는 달리  골목 골목 오픈하우스 간판을 많이 보셨을 것 입니다.  전체적인 주택 거래는 2년전인 2017년 연말을 기점으로 계속 줄어들다가, 

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부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다

 

경제와 부동산의 관계

부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다

일전에 모일간지에서 시니어주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년사이의 밀레니엄 세대 분들 중

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IRS에서 주택매매가격의 15%를 무조건 떼가는 경우

 IRS에 주택매매가격의 15%를 예치해야하는경우

IRS, 미국 세법에서는 외국인인 경우 주택을 구매 후 매각할 시 무조건 에스크로에서 매각대금의 15% 떼어내어 IRS에 보내게 되어 있습니다. 만약, 주택매각시 에퀴티가 부족하면 주택매매대금에 15%에 부족한 금액을 보태어 IRS에 예치해야 합니다. 에스크로과정에서 에스크로에서 매각대금에서 떼어내어 IRS로 보내기 때문에 예외는 없다고 보면 됩니다.

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융자의 비용 - 알고 냅시다.

 

융자의 비용 - 알고 냅시다. 

집을 사는 바이어가 융자 신청을 할 때 은행이나 론 오피서로부터 예상되는 융자비용 명세서(Good Faith Estimate & Truth-in Lending)를 융자 신청 후 3 일 안에 서면이나 우편으로 받게 됩니다
그리고 융자서류(Loan Docs)가 나오면 에스크로 회사 (또는, 클로징 변호사)는 바이어의 다운 페이와 모든 경비를 포함한 견적서(Estimated HUD-1)를 작성하고

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알고넘어갑시다 재산세

알고넘어갑시다 재산세
재산세의 부과방법
크고 작든 부를 쌓아가면서 필연적으로 지불해야하는 것이 재산세이고, 이는 부동산이나 사업체에 모두 해당된다. 일반 재산세는 매년 7월1일부터 다음 해 6월 30일까지 1년을 회계연도로 해서 1분기는 7월1일부터 12월 31일까지, 그리고 2분기는 1월1일부터 6월30일까지 2차례로 나누고 있다.1분기(11월 1일부터 12월 10일)와 2분기(2월1일부터 4월10일) 재산세 납기 기간의 만료일인 12월10일과 4월10일을 넘기게 되면 세금국은 재산세 금액의 10%에 해당하는 추징벌금을 부과한다. 여기서 주의해야 할 점은 세금국은 매년 단 한차례만 한 장으로 된 1, 2 분기 일반 재산세 고지서를 통합해서 발송하고

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후회하는분과 미소짓는분

 후회하는분과 미소짓는분
오늘 아침 5년째 집을 보시고 계신분이  갑자기  관심있는 집을 보았으면 하시며, 전주에 신문을 보았는데 주택가격이 떨어진다고 신문에서 보았는데 집을 사야하느냐고 여쭈어보십니다, 이분은 5년전에 지금 살고 있는 낡은 집을 처분하고 

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주택 화재보험 (Hazard Insurance)-꼭 알아두세요

주택 화재보험 (Hazard Insurance)

주택융자시 금융기관에서 담보물에 대한 화재보험을 요구하는데, 보험 비용은 조건과 주택크기와 가격등담보상황에 따라 차이가 납니다. 융자 금액의 0.02%정도 예상하시면 됩니다.

주택보험 커버 사항

– 본 건물 (Dwelling)

화재 폭동 태풍 우박 천둥번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버한다.

그러나 지진 홍수 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지

않는다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다.

– 기타 건축물 (Other Structure)

본건물과 붙어있지 않은 차고 게스트 하우스 패티오 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해커버됩니다.

– 주택내 개인 소유물 (Personal Property)

가구 옷 등의 건물내의 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항. 보통 본건물 가치의 50% 를

보상범위로 정한다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을받을 수 있다. 그러나 디덕터블을 염두에 두고 클레임해야합니다.

– 주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use)

재앙에 의한 거주지 재건축시나 수리하는 기간동안 주거지 사용불능으로 의해 쓰여지는 호텔비식비 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다. 본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다.

– 개인손해 배상 (Personal Liability)

직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해외광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때

이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액

이상을 권유합니다. 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 퍼서널 엄버렐라(Personal Umbrella)

보험을 따로 가입할 수 있습니다.

– 의료비용 (Medical Payment)

외부인이 본건물내에서 부상을 입었거나 음식물 등을 제공받고 질병이 발생할 경우 환자가

병원비용 으로 청구할 수 있는 보상금액입니다. 상해보상 청구를 하지않고도 병원비용을 청구할수 있기에 꼭 필요한 조항입니다.

위의 6 가지의 조항이 모두 포함이 된 HO3-주택 보험이 일반적으로 주택소유자들에게 많이 권해지는주택보험입니다

콘도나 타운하우스를 구입할 때, 단독주택에 비해서는 일반적으로 보험에 대해 신경을 덜 쓰게 됩니다.

관리비에 보험료가 일반적으로 포함돼 있어, 따로 보험에 가입할 의무는 없었기 때문입니다. 그러나 지난 2010 년 4 월부터 패니매와 프레디맥이 융자조건을 강화하면서 콘도나 타운하우스를 구입할 때 HOA 가커버하는 건물 손상에 대해 보상하는 보험 뿐 아니라 소유주들은 건물내부에 대한 추가보험(HO-6)을별도로 반드시 가입해야 합니다. 패니매가 요구하는 HO-6 보험 가입 범위는 주택 감정가격의 20%이며주택 구입융자 뿐 아니라 재융자를 받을 때도 적용이 됩니다

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소유권분쟁에 영향을 끼치는 "베스팅"

 소유권 분쟁 등 영향 끼치는 '베스팅'

베스팅이란

주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다.

베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다.

‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼

티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor

ship)이다.

■테넌시 인 커먼

가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다.

그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언

이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.

그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다.

예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는

것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.

■조인트 테넌시

일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다.

두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년후 두명중 한명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을

남한테 팔 수는 있다.조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다.

그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.A,B,C 세명의 투자자가 있다. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 B,C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 조인트 테넌시가 적용 된다.조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시

똑같이 나눠야 한다는 점이다.세명이 100만달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 20만달러, 30만달러, 50만달러다이렇게 투자 금액이 틀려도 세명의 지분은 정확하게 3분의1씩이 된다.

■ 커뮤니티 프로퍼티

부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유

권을 갖는다.집 가격이 100만달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망하게 되면 생존한 배우자한테 절

반이 넘어간다.(유언이 없을 경우)커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문이다.그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

A와 B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분

을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다.몇년후 A가 사망했다. 이럴때 A의 몫은 C한테 넘어간다.

■커뮤니티 프라퍼티/서바이버십

부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다.조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테

팔 수 없다는 점이 틀리다.또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 된다.

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소유권(VESTING)의 형태?

소유권(VESTING)의 형태? 

오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한후에 이서류 저서류 사인을하다가 보면 에스크로에서 부동산 소유규권등기(VESTING)를 어떻게 하실겁니까? 하고 물어 옵니다.

모든 부동산의 법적인 소유자가 누구인지를 알 수 있게 해주는 서류가 타이틀(등기)입니다.

소유권 형태의 방법에 따라 나중에 재산의 증여, 상속, 신탁, 양도에 따른 소득세 같은 문제들이 발생할 수 있고,  또한 사망,이혼 등의 예기치 못한 일로 인한 소유권 분쟁 문제가 발생할수도 있으니, 부동산을 취득할때에는 사전에 전문가들과 상의하여 소유권 형태를 신중히 결정하는 것이 좋습니다.

단독 소유(Severalty)

개인 혹은 법인(법인은 법적으로 개인으로 봅니다)이 단독으로 부동산을 구매하고, 소유하는 형태입니다.언제라도 제한없이 매매할수 있으며,  상속도 가능합니다

재산공유(Tenancy in common)

주로 투자자들을 위한 소유권의 형태로 두사람 또는 그 이상의 소유자가 되며 부부도 가능합니다.

투자지분만큼 소유권을 공동소유하며, 특별히 명시하지 않으며, 지분의 권리는 동등한 것으로 간주합니다. 각각의 공동소유주는 자기가 소유한만큼 팔수도 있고, 유언에 의한 소유권이전도 되나, 유언이 없는 경우는 상속자에게  이전됩니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다

공동명의(Joint tenancy)

두명이상이 부동산을 똑 같은 지분으로 소유하는 형태이며, 분할하여 판매 할수 없습니다 구성원 중 1명이 사망할시에는 지분은 나머지 사람에게 평등하게 분배됩니다. 부부 일 경우 법원의 판결을 통하지 않고 자동으로 지분이 자동으로 배우자에게 넘어가  많이 선택하는 방법입니다. 생존자에게로 자동으로 소유되는 권리는 유언이나 상속보다 우선합니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다

파트너(Tenancy in Partner)

두명이상이 사업체를 소유하는 형태입니다, 부동산을 매매 할 경우에는 반드시 모든 동업자가 동의 하여야 합니다. 동업자중 1명이 사망할 경우에는 유산 상속자가 지분을 상속받고 동업자가 됩니다. 파트너의 유산권만이 판결확정채권자에 의해 강제 판매될수있습니다

부부공유재산(Community Property)

부부인경우만 가능합니다,  결혼생활 중 취득한 모든 부동산은 이 소유권의 형태를 갖게됩니다.

매매를 위하여서는 부부가 모두 동의(사인)을 하여야 하며, 부부는 자기지분 만큼 자기 임의 대로 유언을 따로 할수도있읍니다. 그러나 결혼 전에 취득한 재산은 해당되지 않슴니다. 유언이 없으면 유언검인에 의하여 법원에서 판매를 하며 소송비용을 부담해야 합니다. 다른 사람에게 양도한다는 유언이 없으면 사망자의 지분은 배우자에게 이전되며 생존한 배우자는 세제상 혜택을 받을 수 있습니다.어느한쪽 배우자의 채무이행을위하여 재산전체가 강제매각대상이됩니다

부부공유재산-생존자권부(Community Property right of survivorship)

Community property와 동등하며, 단지 부부중 한쪽이 사망하는 경우 별도의 법적절차를 거치지않고 상속이되어,빠른 상속과 세제상의 혜택을 받습니다. 세금의 의무도 없으며 유언증인도 필요치 않습니다. 단, 주의점은 각 배우자가 결혼전이나, 결혼기간동안 발생한 채무를 갚아야할 책임이 있습니다. 즉,어느한쪽 배우자의 채무이행을위하여 재산전체가 강제매각대상이됩니다

과거에는 부부간에 많은분들이 보통 부부공유재산의 형태인 Community Property로 등기하였으나 얼마전부터는 Community Property right of survivorship의 형태가 새로 분류되었고, 부부간에 재산이 별도의 절차없이 자동으로 생존한 공동배우자에게 이전되므로 부부간에는 보통 제일 많이 선택하는 방법입니다. 켈리포니아주는 부부간 결혼이후에 생긴 재산은 무조건 부부의 공동소유로 인정합니다. 우스갯 소리지만, 남편이나 아내,몰래 시스템상 부동산을 사기가 어렵지만,  만약에  혼자명의로 사놓아도 배우자가 공동소유를 주장하면 당연히 소유권의 일부를 배려하여야합니다.

그래서 보통, 부부중 한분의  명의로 하고 싶다고해도, 상대배우자의 Quitclaim deed (재산권 포기증서)를 반드시 공증받아 에스크로에 제출하여야하는이유도 기본적으로  켈리포니아주는 결혼 후 발생한 여하한 재산도 부부공동재산으로 인정하므로, 둘중의 한분이 재산권을 포기를 해야하기때문에 그렇습니다.

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왜 나는 융자가 않나와?

 

주택융자가 않나오는 이유 

바이어 분들 중 융자에 대하여 세밀한 검토를 하지 않고 집을 먼저 둘러보시겠다고 하시는 분들이 생각보다 많습니다. 집을 현금으로 구매를 할 형편이 되지 않으니 은행으로부터 자금을 융통 받아 셀러에게는 현금으로 지불하는 것이니, 당연히 바이어분들은 부족한 자금을 메꾸어 줄 융자에 대하여 사전에 자세히 검토하고, 준비하여야 융자신청이 거절되거나, 혹은, 불리한 이자율감수를 하지 않을것입니다. 자세한 사항은 융자회사로부터 듣게 되고 융자 신청절차 시 아시게 되겠지만, 적어도 본인이 융자를 신청할 자격이 되는지와 준비하여야할서류에 대하여서는 사전에 확인하여야  일정에 맞추어 에스크로도 크로징 할 것입니다. 많이 들으시는 얘기지만 요즈음 융자가 않나온다면서요 하는 분들이 많습니다. 그러나, 사실은 대부분 융자신청자격이 없으신분들이 하시는 말씀입니다. 기본자격이 있으신 분들은 특별한 경우를 제뢰하고 당연히 융자가 나올것입니다, 오히려, 이러한 틀린 얘기를 귀담아듣고 깜짝놀랄정도로 수입도 좋고 자격이 있으신 분들이 한걸음 물러서 주택구입을 포기하고 주저 앉으신분을 종종 봅니다. 크레딧이 나쁘거나, 수입이부족하고, 파산, 차압등의 히스토리가 있으신분들은 자격이 없어서 융자 신청을 못하는 것이지 않나오는 것은 아닙니다. 크레딧점수가 적어도 640이상되고, 구매하실 주택의 규모에 맞는 수입이 있고, 파산, 차압의 히스토리가 있어도 해당 시간이 경과 된 분들은  특별한 사항이 아닌 한은 융자는 차질없이 나올것입니다. 신청자격이 없으신분들, 즉 융자신청접수를 할 수 없는 분들이 융자가 안나온다고 말씀하시는 것은 틀린 말입니다. 주택융자은행에서 주의 깊게 다루는 사항은 아래와 같습니다. 적어도 다음의 사항을 잘 알아 준비하시면 융자를 받으시는데 문제가 없으실것 입니다.본인의 크레딧 기록을 반드시 융자 신청 전 확인해봐야 합니다. 예상치 못했던 잘못된 기록과 과거 좋지 않은 신용 평가로 융자가 어렵거나 높은 이자율을 받는 불이익을 막을 수 있습니다.직장근무 기록등을 인컴(세금보고) 서류상의 내용과 확인해야합니다. 또한, 현재의 Pay stubs과 W-2 form을 준비해야합니다.융자를 위한 다운 페이먼트를 지불할 자금이 약 2개월 동안 은행구좌에있어야합니다. 본인의 수입 이외의 다른 모든 입금기록은 반드시 출처를 밝혀야 합니다. 특히, 주의 하여야 할 점은, 현금입금은 출처를 밝히기 힘드므로, 융자 신청 3개월 전부터는 출처 확인이 힘든 현금입금은 삼가해야 합니다. 에스크로에 주는 Deposit Check은  반드시 개인 Check여야 합니다.다운페이먼트나 Closing 비용 이외에 은행에 대략 3개월치 페이먼트의 자금이 본인의 은행 구좌에 넉넉히 있어 페이먼트에 문제가 없음을 보여 주기도 해야 합니다. 주식이나 펀드, 생명보험의 캐쉬 밸류, 401K등, 혹은, 2달치 이상 은행스테이트먼트로 자금을 확인 시켜주어도 됩니다.자영업을 하시는 손님은 2년치 개인 세금보고서, 2년치 회사 세금 보고서, 최근 Profit and Loss 스테이트먼트, 비지니스 라이선스 사본등이 필요합니다.만약, 비지니스 구좌의 돈을 다운페이로 쓰실때에는 CPA의 확인 letter가 필요합니다. 특히, 융자 신청인의 명의의 다른 부동산이 있는 경우 최근 모게지 스테이트먼트, 보험, 세금스테이트먼트를 부동산 별로 준비해 주셔야 합니다. 특히, 수입이 보유하고있는 모기지와 재산세, HOA등을 지불하고도 새로 융자받을 자금의 월지불금액이 충분하여야합니다. 만약, 최근에 집을 파셨고, 남은 금액을 디파짓이나 비용으로 쓰고자 하시는 경우,HUD-1 Uniform Settlement Statement 이 필요합니다.현재 렌트를 살고 계시면 집주인이나 아파트 매니저이름, 주소 및  전화번호가 필요합니다. 어찌보면 엄청나게 많은 서류가 필요하나, 주택구매를 위한 자금을 융자받기 위하여서는 반드시 요청하는서류이니 사전에 잘 구비하여놓으면 주택구매절자체 차질이 없으실것입니다 .

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투자선택 한발 빨리 선택하는 방법

 한발 빨리 투자주택  잘 선택하는법.  

미국의 시스템중 가장부러운 것이 오랜기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건, 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일것입니다.  아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족함으로, 잣대를 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다, 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로, 영향을 받을수있으나, 상대적인 평가, 특정 기간동안, 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어형성됩니다.꺼꾸로 얘기하면 부동산의 매매에 있어서 모든 자료와 정보는 개방되어있어서 행운이나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 경우는 아주 어렵다는 얘기입니다.

그러나, 이렇게 지나간 매매가격과 수치적대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에  의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다. 

우선,첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면,  이미, 안정된지역이 있고,  그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을  살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한,  잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별표처럼 길게 뻗어나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이  빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들숙날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길게 편중 발전되는 신규지역을 따라다니며 투자합니다만, 안목을 가지신 분은 가격이오른, 신규개발이 진행되는 사이의 Niche area를 선책하여 투자하니, 실패의 확률도 적고,  몰려다니며 신규개발,  올른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다.

둘째로는 지역적 매매흐름을 예측하여야합니다, 주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른지역보다 높은 것이 당연할것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 비활발한지역을 표시하고 찾다보면 다음에 활발해질 지역을 찾아낼수가 있을 것입니다. 

세번째로는, 투자대 렌트회수율이 높은곳을 선정하여야합니다,  렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA와 재산세를 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.

넷째로는 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다.  예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 25만불정도할것입니다, 2006년에 투자하신분들은  가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을 것이고, 2000년초의 장기 투자자하신분들은 몇 년뒤면 상당히 상승한  가격에  만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다.

부동산투자하는 분들중 성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의 것이라는 생각하에 정보를 직접수집 관리하며, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들 입니다.

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LAUSD 주소를 입력하면 정확히 초중학교 학군 조회해드립니다

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투자용 주택구매 착안점

 

투자용 주택구매 착안점                     

⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고

Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음 

⦁$300,000이하의 집이 적절합니다  

$300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음

너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법 

⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집  

아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음 

⦁가급적 간단한 수리한후 렌트 

인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고 

유지보수비가 많이들어갑니다.

고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준)

수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정 

⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집 

방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다

SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리 

⦁학군 최우선

⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음 

같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈

Capital Gain은 다소 불리합니다  

⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음

300불전후의 유지관리 잘하는 HOA   

⦁정원유지관리가  쉬워야함

수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세

정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다.

(임대자는 잘관리하지 않음)

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이사할경우 인터넷, 전기,수도등의 연결신청등을 가격비교, 종류등을 자세히 안내하여주는 사이트

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School Ratings from GreatSchools

 학군과 학교 평가에대한 서치 

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리스팅 기간 끝나기전 취소하면…에이전트에 금전적 보상 해줘야 사망하거나 파산 선고땐자동으로 계약관계 종결

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리스팅 기간 끝나기전 취소하면…에이전트에 금전적 보상 해줘야

사망하거나 파산 선고땐자동으로 계약관계 종결 

셀러와 리스팅 에이전트간의 계약은 서로의 합의에 의하거나 법에 의해 자동적으로 파기될 수 있다.

모든 계약은 서로의 약속이 끝나면 자동적으로 없어진다. 부동산도 마찬가지다. 셀러와 에이전트와의 리스팅 계약도 모든 조건이 완료되면 끝나게 되어 있다.

그러나 예외없는 법률은 없다고 부동산 리스팅 계약도 언제든지 취소될 수 있다.

부동산 리스팅 계약 파기에는 크게 두가지 부류로 나뉘어 진다. 하나는 양자간의 행동으로 일어나는 것이고 나머지 하나는 법적으로 무효가 되는 것이다.

▶양자간의 행동으로 계약을 끝낼때

1.리스팅 기간 만료

계약서에는 언제까지라는 날짜가 명시되어 있다. 만약 그 기간내에 집을 팔지 못하고 서로가 재 계약을 하지 않는다면 기존의 리스팅 계약서는 효력을 상실하게 된다. 보통의 리스팅 계약서는 기간이 6개월이지만 합의에 의해 조정할 수 있다.

2.상호합의

서로간의 합의로 리스팅 계약을 없애기로 약속하면 간단하게 끝난다. 에이전트한테는 손해가 될 수 있지만 가장 간단하게 종결지을수 있는 방법이다.

3.에이전트의 포기

에이전트가 개인적인 문제로 리스팅 갖기를 포기하면 계약관계는 쉽게 종결된다. 흔한 경우는 아니지만 에이전트측에서 리스팅 계약을 취소할때도 있다.

4.셀러가 파기 선언

리스팅 계약서는 일종의 고용계약서라고 보면된다. 고용주는 언제라도 계약관계를 취소할 수 있다.

단 리스팅 기간이 끝나기전에 취소하면 에이전트한테 금전적인 보상을 해줘야 한다. 계약을 파기했기 때문이다. 

또 오픈으로 리스팅을 줘도 그동안 에이전트가 쓴 광고비 등은 지불해줘야 한다. 하지만 계약취소로 인한 금전적 보상은 필요없다.

그러나 셀러의 파기선언이 통하지 않을 때가 있다.

여러명이 부동산을 구입했는데 이중 한 사람이 에이전트다. 만약 공동 소유자인 이 에이전트가 다른 오너들의 승인아래 리스팅 계약을 받았다면 공동 소유자들은 리스팅 파기를 선언할 수 없다. 에이전트가 해당 부동산에 조금이라도 관련이 있다면 셀러가 사망하거나 파산 정신적인 한정치산자가 돼도 계약파기를 당할 수 없도록 되어 있다.

한가지 더 예를 들어보자. 건축업자가 집을 짓는데 자금이 모자라 에이전트가 돈을 빌려줬다. 건축업자는 집을 다 지으면 독점 리스팅을 주겠다고 약속했다.

그런데 집이 완공되기 전에 업자가 사망했다. 이럴 경우 사망으로 인해 에이전트의 리스팅 계약은 자동으로 취소되지 않는다.　

▶법에 의해 계약을 끝낼때

1.사망하거나 정신적인 한정치산자

에이전트와 셀러 둘 중의 한 사람이 사망하거나 정신적으로 문제가 있다고 판결받으면 계약관계는 자동으로 종결된다.

2.파산선고

한쪽이라도 파산선고를 받으면 리스팅 계약은 더 이상 효력을 발생하지 않는다. 

셀러가 파산하면 집이 렌더한테 넘어가기 때문에 소유권을 박탈당한다. 에이전트가 파산하면 경제적인 행동에 제한을 받기때문에 이 또한 계약종결의 원인이 된다.

3.부동산의 소멸

리스팅 계약의 주인공인 부동산이 없어졌다면 그 계약은 존재할 필요가 없다. 부동산 소멸은 화재나 치명적인 오염 지진으로 붕괴되었을 때 등이다.

4.라이센스 박탈

리스팅을 갖고 있는 에이전트가 불법적인 행동으로인해 부동산국으로부터 라이센스를 박탈당하면 자동적으로 리스팅 계약서는 종결된다.

박원득 기자

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내집 별채건축이 가능할까요?

 내집 별채건축이 가능할까요?    

렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.   

2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다

그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다

내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.

ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우

ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우

ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다

ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우

위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다

ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다

기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다  

ü  뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다

최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다

ü  뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

주차장 규제 면제

ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다

ü  반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다

ü  Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택

ü  기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우

ü  ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우

ü  Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우  

위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다 

추가 다른 규제와 기준   

ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우

별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다

2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니

유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다

시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다

LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.

계획과 설계·허가·시공 절차

위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.

첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.

둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다

셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다

넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다

마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다

건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다

2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된  건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다,  이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다.  이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고,  수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.

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아무도 알려주지 않는 주택매매시 꼭 알아야 할 중요 포인트

아무도 알려주지 않는 주택매매시 꼭 알아야 할 중요 포인트 

오랜 기간 바이어 셀러분들을 도와드리면서도 갈수록 어렵다고 생각하는 것이 서류검토와 바이어, 혹은 셀러를 보호하기 위한 주변사항 검토입니다. 이러한 진행사항을 위해 바이어 셀러분들과 대화를 나누다가 놀라는 경우가 많습니다. 어떤 분은 집을 사고파 는 동안 사인 몇 번 한 것이 전부라고 하시는 분도 있습니다. 무지하면 용감하다고 하나 살펴보면 너무나도 많은 제재와 확인할 사항들이 많습니다. 보험과 마찬가지로 사고가 없으면 모르고 넘어가나, 문제가 생기면 귀중한 첫번째 자산인 아름다운집의 꿈이 일순간에 무너질 수도 있습니다 꼭 알아야 할 몇 가지 중요한 사항을 설명들입니다. 

 주택을 사고 팔 때 몇번의 인스팩션을 하는지 아시나요?

주택을 사고 팔 때 다음과 같이 적어도 6번의 인스팩션을 합니다, 여기에 추가적으로 하는 인스팩션은 굴뚝, 하수도, 심각한 경우에는 석면, 구조물 인스팩션도 하게 됩니다

1. 홈인스팩션: 바이어가 고용한 인스팩터가 집의 상태, 가전제품의 동작여부, 히터와 에어컨 등과 수영장, 기본적인 집의 구조 점검을 하게 됩니다. 만약 치명적인 결함이 발견되면, 바이어는 계약을 취소할 수 있습니다 

2. 셀러가 하는 TDS(Transfer Disclosure Statement): 셀러가 주택전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야할 사항과, 과거에 수리한내역들을 기록하여 바이어에게 제출합니다

3. 바이어/셀러 agent visual inspection: 에이전트가 전체적인 사항을 점검합니다, 눈에 보이는 시각적인 인스팩션만을 합니다

4. 정부규제에대한 Inspection: 9A report, Retrofitting inspection등,  물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 사항과 심지어는 마당에 심은 보호수도 인스팩션하고 인스팩션내용은 물론 미비점은 셀러가 완결하고, City혹은 County에 보고하여 야합니다.

5. 터마이트 인스팩션:  의무사항은 아니나, 인스팩션과 터마이트가 있을 시 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리합니다. 

6. Final walk Through: 바이어가 홈인스팩션시의 상태와 다른 것이 있는지와 수리의뢰 한 것이 완결되었는지를 인스팩션합니다 

GFE가 무었인지아시나요? 

융자예상비용서,(GFE:Good Faith Estimates)는 융자 비용에 대한 내역서 입니다. 이 예상비용서는 바이어가 융자를 받는 내용을 정확히 이해하고, 융자여부를 결정하는데 중요한자료로서, 바이어가 융자신청서를 체출하면 반드시 은행은 바이어에게 3일이내로 제시하도록 되어 있습니다. 바이어는 높은 비용내역이 있으면 할인을 요구하거나, 융자신청서를 취소할 수도 있습니다

Closing Estimate는 왜 꼭 검토해야하나요? 

바이어, 셀러모두 주택을 매매할때드는 비용을 당연히 어느정도 알고 있으나, 정확한 예상비용을 알기 위하여 데스크로의 Closing Estimate를 요청합니다. 비용의 내용을 이해하고, Closing비용 예산을 세우는데 기초가 됩니다 

리스팅 가격 자신 없으면 감정을 하세요 

셀러가 제일 어려운 것이 시장에 내놓는 가격을 결정하는 것입니다. 에이전트가 최대한 지원을 하 여주지만, 자신 있는 리스팅 가격을 제시할 만한 경력과 경험을 가진 에이전트는 그리 많지 않을 것입니다. 비싸게 내놨나하고 갸우뚱거리지 마시고, 싸게 내놨다고 후회하지 마시고, 확신이 없으시면 자신의 집을 감정해보라고 충고 드립니다.  감정비 오백불정도가 몇만불의 차이를 알려준다면 이보다 더 좋은 방법은 없을 것입니다 

집을 사고 팔기전에는 꼭 CPA와 상의 하십시요.

에이전트는 모든 상황을 이해하고 바이어와 셀러분들에게 도움을 드리지만, 개인의 자산에 관한 사항은 여러가지가 복잡하게 얽히었고, 개인적인 사항은 에이전트에게 얘기하기 힘듭니다. 꼭, 집을 사고 팔기 전에는 반드시 CPA 에게 절세와 예상 세금에 대한 사항을 조언 받으시기 바랍니다 

주택이 위치한곳이 재해지역에 포함되는지 꼭 확인하십시요

에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) report를 받게 됩니다. 이 안에는 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지를 자세히 알려줍니다. 치명적인 문제가 있으면 주택계약을 취소할 수 있습니다 

집을 팔고 사고 동시에 해야할경우?

COP(Contingency for Sale of Purchase of Other Property )라는 매매조건이 있습니다. 내 집이 팔리거나, 이사갈집을 구해야만이 계약이 성립된다는 주택매매조건이 있습니다. 에이전트가 일정조정에 힘을 들기는 하지만 집을 팔고바로 이사 가야하는 바이어 셀러에게는 상당히 좋은 시스템입니다.  

TDS(Transfer disclosure statement)는 꼭 작성하고 검토하십시오

셀러는 TDS 양식에 현재의 집의 상태를 자세히 기록하게 됩니다, 이는 바이어에게 집의 상태를 알리기 위함도 있지만 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하거나, 문제시 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박 할수 있습니다. 집의 상태가 조금이라도 이상하면 감추지 말고 이를 TDS에 반영하는 것은 셀러가 자기자신을 보호하는 다른 방안이기도 하며, 바이어 입장에서는 앞으로 거주할 집에 대한 자세한 내용을 아는 것이기도 합니다.

Preliminary Report가 무엇인지 아시나요? 

부동산 등기등본 열람서 입니다,  원래 본인들이 에스크로와 직접 처리하는 서류를  우리는 대개 에이전트를 통하여 처리하거나 받습니다. 읽어보시는 일도 드뭅니다. 그러나 Preliminary report, 꼭 읽어 봐야할 할서류입니다, 매입하려는 주택의 판매자가 실소유권자 확인, 부동산의 용도제한(CC&R’s :covenants, conditions, and restrictions), 소유자의 등기형태, 재산세의 구성(Mello roos 혹은 Special assessor가 있는지 꼭 확인)과 체납여부, 가압류여부, 융자금액, 차압과 NOD 여부와 해당 주택의 토지에 대한 지적도가 포함되어 있습니다

위에 설명 드린 위의 부분은 아주 일부분에 속한 사항입니다, 바이어 셀러분들은 에스크로가 들어가면 일이 종결 된 것으로 생각하시지만, 사실은 에이전트 입장에서는 시작입니다. 그리고 조심히 다루어야 할 법률적이거나 회계적인 사항, 지역 제재사항, 꼭 지키거나 이행해야 할 사항 등이  많습니다. 그래도 위에 말씀드린 몇가지 사항은 바이어셀러분들이 꼭 이해하고 혹은 짚고 넘어가야 할 사항입니다 

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주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !

주택 가격상승보다 더 무서운 금리인상 !   

주택융자 금리가 그동안 양치기소년처럼 계속 오를것이라는 압박감을 주다가  2018년들어, 급격히 오르기 시작했습니다, 그것도 원래 예상했던 매년간 0.5%정도의 인상율을 훨씬 상회한 1%넘게 올랐습니다. 아시다시피, 우리는 트럼프 대통령이 선출된 후, 부동산 관련 전문인들 사이와 부동산시장에 관심있는 분들이 한결같이 입을 모았던 중점적인 사항은, 부동산 재벌인 트럼프가 부동산경기 부양을 위하여 많은 정책과 부양계획을  내놓을 것이라는 예측이었으나, 부동산 부양계획은 차제 하더라도 오히려 주택소유자에게 불리한 세제개편으로 우리의 어려움을 더 하여 주고 있습니다. 더욱이, 조용히 구체적인 경고나 알림없이 이미 올라버린 무서운 금리는 주택바이어들에게 큰 어려움을 주고있고 갈수록 어려움은 더 심해질것입니다. 특히, 변동 금리를 가지신분은 몇 백불이 아니라 같은 융자 금액에 대하여 많게는 천불을 넘게 더 내야하는 부담감을 줄 것 입니다. 금융대란이후에 매년 10-30% 씩 오르던 주택 가격은 정부의 노력과 시간이 지나면서 자연스럽게 진정이 되어 다행이나, 금리의 경우는 이제 부동산시장에 다른 어려움의 시작으로 보면 됩니다, 정부의 목표 금리는 당분간 6.5%정도라고하니 그나마 다행입니다, 믿기 어려우시겠지만 81년도 전후의 모기지금리는 18%전후였고, 지나간 50여년간의 평균 모기지금리는 9%대입니다. 이러한 지나간 장기 기록으로 보면 아직도 5%대의 금리수준은 나쁜편은 아닙니다.

다음은 30만불 융자시 기준 금리별 월 지불해야하는 페이먼트를 정리해보았습니다

 

2013년이후 주택을 구매하신분들은 30만불융자기준 $1,265의 월 모기지를 지불하여오셨습니다. 10월기준 5%금리를 기준하면 30만불을 융자받는분들의 경우는 $1,610을 지불하기 시작하여야하며, 2013년도보다 27%정도를 더내는것입니다. 이는 지불금액도 문제이나 구매가능 주택가격이 3분의 2로 줄어든것입니다. 즉, 같은 월 페이먼트 기준으로 보면 2013년도에는 50만정도에 살수있는 집을 올해는 39만불짜리주택 정도밖에 못산다는 결과가 됩니다. 그동안의 주택가격 상승과 금리에따른 구매가능 액수로 계산해보면 5년전에 비해 2배이상의 Buying power가 필요하다고 보시면 됩니다니다.  

위의 도표를 보면 더욱 자세히 알수 있습니다, 재산세와 HOA를 제외하고 월 2천불을 주택구매하는데 지출이 가능하다고보면,  2013년 도에 50만불짜리 집이 구매가능하였으나,  올해에는 39만불, 정부기준 금리인 6.5%까지 오르면 32만불, 1996년도와 같은 10%대가 되면 반토막인 23만불의 주택구매가 가능하게됩니다. 앞으로 이러한 금리 인상과 주택 가격 상승을 더하여 보면 주택구매 가능지수가 지금보다도 훨씬 떨어질것입니다. 

올해가 주택시장의 판도가 바뀌는 중요한 한해가 될 것 입니다. 한집건너 숏세일이 나오던 시기에 개인적으로 조금친한 분들에게는 지금 주택을 사는 것이 좋다고 권고를 하였고 일반적인 고객분들에게는 밀어부치는 것 같아서, 바라보기만 하였습니다만, 이제는 분명히 말씀드립니다. 바이어분들은 조금무리가 가더라도 지금 구매하시라고,. 아직은 그렇게 늦지는 않았습니다, 더욱이, 패밀리사이즈가 늘어나 주택을 확장하거나, 은퇴를 위하여 다운사이징하시는 분들,  수입이 늘어 더 큰 집으로 확장하여 가시는 분들의 경우는 서둘러야할것입니다. 성수기로 접어드는 내년 봄에 그동안 다소 보합세를이루던집값의 탄력상승과 그 동안오른 금리, 이세가지가 합쳐지면 구매가능지수는 더욱더 낮아지고 같은 예산으로 구매가능한 주택의 가격은 더욱 떨어질 것 입니다. 투자주택을 가지고 계신분들은 역시, 대개 가격 선행상승지역에 보유하고 계실 터이니 후행지역으로 갈아타시고 중장기적인 안목으로 바라보는 것이 좋을것입니

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집살까요, 팔까요?

 

집살까요, 팔까요?  

부동산시장에 대한 글을 쓰다 보면 같은 흐름의 말을 반복하게 됩니다.  가졌던 직업 중 가장 많은 시간을 보내었던 업무가 복잡한 일을 풀어서 정리하고 기획을 하는 일이었습니다.   많은 복잡한 일과 여기에 관계된 사람과의 일을 푸는 것은 흡사 엄두가 않나는 엉킨 실타래 같으나, 정리해보면 대개 몇 가지로 줄기의 흐름이 분류 되고 주 분류된 일을 어떻게 풀어나갈 것인지 일정 별로 정리하면 되는 일입니다. 간단한 일 같지만 각Factor별 많은 경우의 수와 일이 전개돼 나갈 때의 방향에 대해 필요한 Simulating은 많은 집중력이 필요합니다.  사실, 에세이가 돠었든 , 전문적 글을 쓰는 경우도 목차만 정리되면 실은 70%를 완성된 것이고 나머지는 가지를 채워 이해를 도우면 되는 것입니다.  반복되어 거론하는 이론은 몇 개의 줄기에 속한다고 보시면 되겠고 그 몇 개의 줄기만 잘 이해하여도 부동산 시장의 동향은 잘이해하실 수 있을 것입니다.  오늘은   두가지의 큰 줄기 살펴보고자 합니다.  왜? 정부가 유지하려는 기준금리가 6.5%정도이고 금리 오르고 내림의 Trend와 왜? 앞으로 적어도 한 세대 동안 주택가격이 끊임없이 오를 것인지에 대하여 말씀드리겠습니다

아래의 통계는 US CENSUS 에서 통계를 집계하기시작 한 1965년이후의 중간주택가격에 대한 분석테이블입니다

2015년은 Zillow의 통계를 기준하였습니다. 10년단위로 작게는 56%에서 120%까지 주택가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.

1965년대비 40년후 2005년에는 정확히 10배가 올랐습니다.  2007년 전에 사신 분들은 투자회수를 많이 하셨고, 2007년에 주택대란에도 불구하고 주택을 지금까지 보유하신분들 중 역시 괜찮은 투자회수를 하셨을것입니다 단지, 여러 채 사재기하여 단기차익 노리고 투기하신분들은 당연히 손해를 보셨을 것입니다, 매번 얘기하지만 적어도 집을 사실 때 7년이상 보유하시면 땅과 주택은 확실한 보답을 합니다.   아래의 도표상, 얼핏 보면 주택가격이 2005년과 2015년을 기준 -21%가 하락한 것같아보이나, 사실은 2007년 주택대란 시 $251,000까지올라간 주택가격에 대한 하락 율입니다. 자세히 살펴보면, 20007년당시의 주택가격 대비하여 현재 80%정도까지는 주택가격이 회복되었다는 것을 의미합니다.  아시지만 올 4월부터는 주택가격이 오른다고 모두들 난리입니다. 달러도 강세이고, 실업률도 최저치이고, 금리도 아직은 좋은 이자율을 가지고 있고, 경제전반에 걸쳐 아무도 주택가격이 하락한다는 언급은 하지 않고 있습니다. 경기가 좋아지고 봉급생활자의 통장에 예금액수가 늘다 보면 제일먼저 눈을 돌리는 것이 주택구매일 것입니다. 아이들이 늘어 큰집으로 이사가야 하는 가정도 그렇고, 이제는 결혼적령기에 접어든 세대도 다 같은 생각일 것입니다. 바로, 보금자리마련. 반면에 주택신축은 작년 중순부터 소극적 물량 외에는 전무하여왔습니다.  매번 말씀 드리는 수요공급의 원칙에 의하여 한번 동요되어 너도나도 집사야 된다는 생각으로 바꾸어 집착하면 당연히 주택가격은 널 뛸 것입니다 그 후에는, 어느 정도 완만한 상승세를 보일 것입니다. 아마, 요즈음 매스컴에서 언급하는 버블 론은 향후에 당연히 마저  회복되어야 할 위에서 말씀 드린  20%의 가격과 더하여 공급부족으로 인한 급상승을 얘기하는 것일것입니다. 지금의 가격이 버블이라는 것이 아니라 급상승 할 주택가격에 대하여 예정된 버블이라고 얘기하는 것입니다. 즉, 주택가격은 급상승한다는 언급으로 바꾸어 이해하여도 될 것입니다.

반면에 밸리지역은 확연히 미국전체의 통계와는 다릅니다. 1985년에서 1995년까지는 미국전체의 평균치에도 못 미쳤고, 중간주택가격도 미국전체 가격 보다 30%정도 높은정도이나,  2005년에는 미국전체 중간가격 대비 2.5배로 급격한 상승을 하였습니다. 10년후 2015년은 미국 전체 중간주택가격대비 2.9배나 됩니다.  특이 할 점은, 20005년대가격대비 8%가 낮다는 것은 주택대란으로 하락한 가격이 거의 회복 되었다는 것을 의미합니다.

다음은 금리에 대해서 알아보겠습니다, 지나간 50여년동안 가장 낮은 금리는 현재의 4%전후입니다, 그렇다면 가장 높았던 금리는 1981년 10월의 18.45%입니다 상상이 가십니까?  현재 금리의 4.6배입니다. 5%이하의 금리는 미국 역사상 지난 몇 년간의 좋은 시기일 뿐입니다. 작년에 정부가 발표한 목표 금리   6.5%가 현재는 높아 보이지만, 전체적의 흐름으로 보아서는 그리 높은 이자율이 아닙니다. 

다음은 도표를 보시면, 현재 4%에 20만불을 융자받아 신분들은 월 $954을 지붛하게  됩니다. 그러나 정부의 목표금리인 6.5%인경우에는 30%정도가 증가된 $1,264불, 제가 미국에 와서 12년전에 첫주택장만시 9.5%를 싸다며 융자를 받았는데, 현재의 $954불보다도   50%가넘게 더 지불하는 $1,467을 내야 합니다.  어떻게 생각하세요, 지금 당장 주택을 장만하고 싶지 않으십니까?

지금 주택보유하신분들은 에이전트에게 감정을 의뢰해보십시오, 2007년 가격의 80-90%는 회복하였습니다. 그 어렵던 시기 폭락한 가격의 30-40%오른 것 상상을 못하셨을겄 입니다.  아마, 2-3년 지난 뒤 사고 싶어도 재고가 없거니와, 그로 인하여 바이어가 선호하는 좋은 주택을 고를 기회도 없어지고, 금리가 비싸 월모기지 부담 때문에 구매주택의 규모를 줄여야 합니다.  지금 조금어려우시더라도 징검다리 놓고 건너갈 예비는 하십시요. 그냥 머물러계시면 건너갈 길이 너무 멀어지고 후회하게 됩

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