사업체 매매절차

 사업체 매매절차

 사업체 매매도 복잡한 여러 과정을 거쳐서 이루어 지고 모든 과정 하나하나 철저한 주의가 필요하다. 비즈니스 매매는 다른 거래와 달리 에스크로가 끝나기 전까지 많은 변수가 있어서 매매가 완전히 마무리될 때지는 셀러나 바이어 모두 안심할 수 없다. 따라서 지면에서는 일반적인 매매절차 및 주의 사항을 순서적으로 알아 보겠다.

1．오퍼작성

사고자 하는 비즈니스가 정해지면 제일 먼저 하는 것이 오퍼 작성이다.

오퍼 작성에 기록된 내용이 에스크로 인스트럭션(instruction)이 되므로 모든 일반적인 내용외에 특정한 조건들은 반드시 오퍼에 기록하는 것이 좋다. 즉 나중에 문제 발생 소지가 있는 것은 분명히 기록해 놓는 것이 좋겠다.

예를 들어 오퍼 작성 시 구매하려는 가격이 인벤토리를 포함한 것인지 아니면 인벤토리를 제외한 금액인지 분명히 하고 그렇지 않을 경우 나중에 상당한 문제가 발생될 수 있다. 트레이닝 부분도 반드시 명기해야 하며 보통 2주 내외가 상식이다. 그러나 셀러 측에서 가게를 판 후에 트레이닝 기간을 잘 지키지 않는 경우가 종종 있어 셀러와 바이어 사이에 분쟁이 잘 일어나므로 확실하게 오퍼에 그 가간을 언급하고 그 기간을 꼭 지킨다.
　
또한 근처에서 셀러가 같은 종류의 장사를 몇 년 안에 몇 마일 안에서는 안한다는 조항(covenent not to compete)을 넣을 때는 여러 가지 상황을 고려해서 넣는다. 또 lease는 새로 받을 것인지(new lease) 혹은 있는 것을 승계(assignment)할 것인지 분명히 한다.이렇게 오퍼가 작성 되면 경우에 따라 몇 번의 counter 오퍼가 셀러와 바이어 사이를 오간 후 최종 가격과 조건이 맞으면 바이어와 셀러가 사업체 매매의 합의점에 도달하게 된다.

2．매상확인

매상확인은 셀러나 브로커가 제공한 매상 정보가 맞는지 확인하는 최초의 절차이다. 매상 확인은 비즈니스 거래 성사를 좌우하는 가장 중요한 절차 중 하나이며 비즈니스 매매가 성사되지 않는 가장 큰 원인이기도 하다. 따라서 모든 바이어들이 반드시 철저히 매상확인을 할 것을 이 지면을 통해 당부 드린다.

매상확인은 업종에 따라 다르나 보통 2주 정도 하며, 이 경우 대충하지 말고 반드시 정확히 할 것을 거듭 당부 드린다. 필요한 경우 CPA를 통해 매입 영수증과 매출을 확인 하는 절차를 밟는 것이 좋다. 이 때 리스 계약서도 확인한다. 셀러가 언급한 리스 내역이 계약서 상에 명기되어 있는지 또는 언급하지 않았던 불리한 조건은 없는지 확인한다. 본인이 확인하기 어려울 때는 반드시 전문 변화의 도움을 받는 것이 현명하다.

3．에스크로 오픈

매상과 리스 확인이 끝나면 에스크로를 오픈한다. 이때 에스크로 인스트럭션이 나오는데 에스크로 회사는 이것을 근거해서 그대로 진행하므로 인스트럭션이 자기가 미리 작성한 오퍼와 일치하는지 확인하는 것이 중요하다. 에스크로는 이때 버크 세일(bulk sale) 공고를 신문에 게재한다. 이것이 바이어를 보호하는 것으로 셀러와 채무관계가 있는 사람은 이 공고 후 일정기간 안에 에스크로에 클레임을 할 수 있어서 셀러의 채무관계, 라이어빌러티가 드러난다.

간혹 에스크로 없이 직접 바이어와 셀러가 가게를 사고 파는데 이런 경우 바이어에게 상당히 불리하다. 에스크로 없이 매매가 이루어지면 바이어는 셀러의 채무 관계나, 저지먼트 (judgement) 혹은 어떤 라이어빌러티가 있는지 전혀 할 수가 없어 나둥에 문제 발생 시 보호 받기가 힘들다. 따라서 모든 비즈니스 거래에서는 에스크로를 열고 할 것을 철저히 권하고 싶다. 에스크로를 먼저 오픈하고 매상을 체크 하느냐? 매상을 먼저 체크하고 에스크로를 오픈하느냐는 필자가 가장 많이 받는 질문이다.
　
많은 비즈니스의 경우 에스크로 오픈을 매상체크 후에 하는 것이 좋다. 종종 셀러들은 에스크로를 열기만 하면 확실하고 안전하게 가게가 금방 팔릴 것 같다는 생각을 하지만 비즈니스 매매 과정은 과정 과정마다 많은 돌발 변수가 생긴다.
　
특히 매상 체크는 비즈니스 거래의 성패를 결정하는 가장 결정적인 요소로 에스크로를 연 후에 매상이 셀러가 약속한 대로 안 나오면 바이어는 비즈니스 매매를 포기하거나 가격을 낮춰 달라고 할 것이고 다행히 서로 타협이 되면 매매는 계속 진행이 되고 그렇지 않으면 에스크로는 불가피하게 깨지게 된다.
　
그 동안에 일어난 모든 경비는 셀러와 바이어가 반반씩 부담해야 하므로 이 방법이 꼭 좋은 방법이라 할 수 없겠다. 하지만 바이어가 이미 비즈니스의 모든 내용을 알고 있는 경우라면 에스크로를 먼저 열고 모든 것을 진행하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우 상당한 시간이 절약될 수 있다.

4．리스계약, 라이센스,대출신청
- 리스계약, 비어와 와인 라이센스, 은행 대출 신청
　
리스는 에스크로가 오픈된 후 바로 신청하는 것이 좋다. 어떤 건물주들은 리스계약에 사인 하는데 상당 시간을 요구하기도 하고 특히 몰(mall) 리스는 최소 45일 이상 걸리므로 에스크로를 오픈 하자마자 바로 리스 신청을 하는 것이 현명하다. 에스크로가 제 날짜에 안 끝나는 원인 중 가장 큰 것이 바로 이 리스에 상당 시간이 소요되기 때문이다.

주류판매 비즈니스 경우에는 에스크로 오픈 후에 제일 먼저 비어와 와인 신청은 ABC에 한다. ABC 신청 서류는 매우 까다로와 작성 시 상당한 주의를 요하므로 관할 ABC에만 할 수 있다. ABC 신청 시 30일 이라는 포스팅 기간이 법적으로 필요하고 이후에야 새 바이어 이름으로 라이센스를 신청 할 수 있다. 새 바이어가 라이센스를 받기까지는 신청 후 약 2주정도 소요된다. 만약 바이어가 은행 융자를 받는 경우에는 에스크로 오픈 후 바로 신청한다.

5．장비리스트 작성

장비리스트 작성 시에는 모든 장비를 전부 기록한다. 항상 문제되는 것은 가게를 판 후 장비에 문제가 셍긴다던 지, 작동이 안 되는 것을 고치지 않고 파는 경우이다. 따라서 바이어는 에스크로가 끝나기 전 미리 전문인을 고용해서 장비를 체크하는 것이 좋다.
예를 들어 식당이나 마켓의 경우 전문 냉동인을 고용, 주로 말썽이 많은 냉장고·냉동고를 중심으로 모든 장비가 제대로 가동되는지 확인하면 좋다. 만약 고장이 발견되면 그 수리비용을 미리 셀러와 합의하여 원만하게 매매가 이루어지도록 서로 노력한다.

6．인벤토리 확인

위의 언급된 모든 과정이 끝났을 때 에스크로 클로징 준비를 한다. 보통 인벤토리는 에스크로 클로징 바로 전날 하거나 아니면 클로징 후에 바로 바이어와 셀러가 하기도 한다. 인벤토리 시에 자주 일어나는 일은 유통기한을 넘긴 약품, 식품, 썩었거나 부패한 것 등은 포함할 수 없는 것이 상식이나 가끔 셀러가 인벤토리에 포함을 시켜 이것이 나중에 분쟁이 되기도 한다.

종종 바이어 가운데는 인벤토리를 인수하지 않으려는 분이 있는데 업종을 바꾸지 않는 한 셀러가 가지고 있는 인벤토리를 인수하는 것이 원칙이다. 특히 같은 업종으로 장사 하는 경우에는 가게 인수 후 바로 인벤토리 부족으로 고생하시는 분들이 가끔 있으므로 참고 하길 바란다. 인벤토리가 많은 리커나 마켓의 경우 셀러와 바이어가 직접 하는 것보다는 인벤토리 전문회사를 고용하는 것이 공정하고 또 시간을 절약해서 좋다.

인벤토리 후에 그 대금을 셀러에게 지불하면 에스크로가 끝나고 그때부터 가게의 소유권은 셀러에서부터 바이어에게 넘어 오며 이제 정식을 바이어가 새 주인이 된 것이다. 참고로 필자가 종종 받는 질문 중에는 사업체 매매 에스크로 기간에 관한 것들이 있는데 가장 빨리 끝날 수 있는 에스크로 일자는 대략 21일 정도이고 ABC 라이센스가 있는 경우는 보통 8주 이상 소요된다.

7．라이센스 취득

비즈니스 운영에 필요한 셀러 퍼밋, 헬스 퍼밋, 비즈니스 라이센스 등 각종 라이센스를 취득하는 일이다. 셀러 퍼밋은 관할 BOE (Board of Equalization)에서 신청하며 셀러와 바이어가 함께 가서 신청하는 것이 좋다. 셀러는 자기 구좌를 클로즈하고 바이어는 새로 오픈한다. 셀러 퍼밋은 신청 즉시 그 자리에서 발급 받을 수 있다. 간혹 셀러가 가게운영 중 발생한 판매 세금을 안 냈을 경우가 있는데 이 경우 바이어가 그 세금을 떠맡게 될 수 있으므로 주의해야 한다. 하지만 에스크로를 통해서 매매가 이루어진 경우라면 에스크로를 통해서 해결할 수 있다.
비즈니스 라이센스는 사업체가 속한 도시에서 하며 절차는 셀러, 퍼밋과 비슷하다. 헬스 퍼밋은 헬스 디파트먼트에서 관할하며 특히 식당 하시는 분께서는 지옥에서 온 사자와 같이 무서운 것이 헬스 디파트먼트다. 새로 주인이 바뀐 곳은 대게 한달 안에 인스펙션이 나온다. 따라서 새 주인은 전 주인에게서 마지막 인스펙션 리포트를 꼭 건네 받아 어떤 지적 사항이 있는지 확인하고 미리 위생 상태 등을 철저히 점검 대비한다.

특히 LA 카운티 경우는 ABC등 등급을 사용하므로 낮은 등급을 받았을 경우 비즈니스에 상당한 타격을 받을 수 있다.

8．트레이닝
에스크로가 끝나고 새 주인이 정식 주인이 된 이후에 트레이닝을 하게 되는데 셀러는 2주 동안 자기가 아는 모든 지식, 전반적인 가게상황, 음식 만드는 법, 문제점 등을 철저하게 알려줄 의무가 잇으며 바이어는 그 내용을 반드시 숙지해야 한다. 또한 셀러는 반드시 매매 계약에 명시된 트레이닝 기간을 엄수해야 한다. 트레이닝 기간 후에 생기는 가게 문제에 대부분은 셀러가 관여하려 하지 않기 때문에 이 기간 중에 바이어는 충분한 정보를 셀러에게서 얻도록 한다.

Read More

소액재판 직접 신청하기

소액재판 직접 신청하기 

Read More

식당 오픈/ 인수시 필요한 라이센스

비즈니스를 새로 오픈하거나 인수할 때, 바이어는 구입하는 비즈니스에 어떤 퍼밋이 필요한지 확인하여 에스크로가 종결되는 시점이나, 비즈니스 인수하는 날을 전후로 하여 해당 관청으로부터 라이센스나 퍼밋을 취득해야 합니다. 비즈니스 운영에 필요한 라이선스, 퍼밋에 대한 정보는 에스크로가 종결되기 전에 셀러로부터 얻거나, 에스크로 회사나 부동산 에이전트에게 문의하여 얻을 수 있습니다. 식당 운영에 필요한 일반적이고 기본적인 라이센스와 퍼밋은 다음과 같습니다.

첫 번째, 시정부 사업허가(city business license)입니다. 비즈니스가 소재한 해당 시청에 가서 소정의 수수료를 내고 사업허가를 신청합니다. 수수료 지불 영수증만으로 영업을 시작할 수 있고, 시 허가증은 2~4 주안으로 우편으로 받게 됩니다. 업종에 따라 소방국이나 경찰국의 허가가 요구되기도 하는데, 예를 들어 당구장이나 무도장, 게임 아케이드, 사우나 같은 업종은 경찰국의 허가를 받아야하고 상황에 따라 주민 공청회를 해야 하는 경우도 있습니다.

두 번째, 판매세 허가(seller’s permit)입니다. 손님으로부터 판매세(sales tax)를 받는 업소를 인수하는 바이어는 주 조세평형국(State Board of Equalization)으로부터 이 허가를 받아야 하고, 영업을 하면서 매달 또는 매분기별로 손님으로 받은 세일스 택스를 보고해야 합니다. 또한 바이어는 인수하는 비즈니스 안에 있는 장비, 기구, 설치물에 대한 장비세(equipment tax)를 비즈니스를 인계하는 셀러를 통해 납부해야 합니다.

셀러는 에스크로가 종결되면 최근 보고한 분기부터 영업 마지막 날까지의 세일즈 택스와 바이어로부터 받은 장비세를 주평형국에 내고 셀러스 퍼밋 어카운트를 종결해야 합니다.

세 번째, 비즈니스에 종업원을 고용한 경우, 주 고용개발국(EDD: Employment Develop ment Department)에 어카운트를 개설하고 매분기마다 세금을 내야합니다. 셀러는 미납된 마지막 분기의 세금을 정리하고 어카운트를 종결해야 합니다. 만일 셀러가 세일즈 택스나 EDD 택스를 정리하지 않고 비즈니스를 인계하게 되면 세금이 바이어에게 넘어가는 승계의 의무(successor’s liability)가 있으므로 셀러는 반드시 이들 세금을 정리해야 하며, 이 때문에 에스크로 회사는 바이어를 보호하기 위해 에스크로가 종결될 때 셀러에게 지급될 대금의 일부를 지급 유예합니다. 에스크로가 끝나고, 셀러가 세일즈 택스와 EDD 세금을 주평형국과 EDD에 완납한 후 이를 완납했다는 완납증명서(certificate of payment)를 받아 에스크로 회사에 제출하면 에스크로 회사는 유예했던 대금을 셀러에게 돌려주게 됩니다.

네 번째, 공중위생허가(public health permit) 입니다. 식당, 주점, 마켓, 리커스토어, 커피샵, 주스바, 햄버거샵, 아이스크림샵 등 식품을 취급하는 업소는 카운티 보건국이나 시 보건국(health department)으로부터 공증위생허가를 받아야 하고, 이 허가를 유지하기 위해 보건국으로부터 업소의 위생상태에 대한 위생검열(inspection)을 정기적으로 받아야 합니다.

에스크로가 끝나고 바이어가 비즈니스를 인수하게 되면 바로 해당 지역 보건국에 소유주가 변경된 사실을 보고하고 검열을 받아야 합니다.

다섯 번째, 공인식품위생관리사(CFH: Certified Food Hander) 자격증입니다. 공중위생허가(health permit)가 있는 업소는 공인식품위생관리사를 업소 내에 1명 이상 상주하도록 법으로 규정하고 있습니다. CFH 자격증은 업소 명의로 발행되는 것이 아니고 개인에게 부여되는 자격증이므로 셀러가 지니고 있던 자격증은 사용할 수 없고, 바이어가 새로 취득해야 합니다. CFH 자격증은 보건국에서 승인한 교육기관(CFH program provider)에서 8시간의 교육을 이수하고, 자격시험을 치른 후 취득할 수 있습니다.

영어, 스패니시, 중국어, 일어 그리고 한국어로도 강의를 듣고 시험을 를 수 있습니다

Read More

금융대란시 모기지 연체 의 비애

 

감춰진 일그러진 주택시장의 한 면

숏 세일, 차압의 증가.

요즘들어 그동안 뜸해진 모기지탕감과 차압, 퇴거방지로인해 피해를 입으신 분들의 상담을 자주 받습니다.  

오늘은 LA에 사시는 분이 모기지 사기 때문에 문의 전화를 한다며, 모기지 내기가 어려운 상황에, 광고에 “퇴거중지, 한 푼도 안내도 살게 해드립니다” 라는 광고가 있어 변호사사무실로 찾아가 착수금을 몇천불을 내고, 그동안 매월 $2500불이던 모기지를 $800만 변호사 사무실에 내며 거주하셨고, 갑자기 차압과 퇴거조치를 당했다고 말씀하십니다. 변호사 사무실은 은행을 지속적으로 소송하고 재판 시 출두를 안 하여 재판을 연기 하게하여 살게 하는 것이라는 상식을 초월한 방법을 얘기하며, 그리고 어느정도 지나면 집을 되찾게 해준다고 하였답니다. 저는 이분에게 여러 각도로 설명을 해드리고, 결론적으로 선생님이 모기지내기기가 어려워 정상적인 방법으로 은행에 구제방법을 요청하지 않고, 모기지를 안내기 위하여 불법적인 분을 돈을 주고 고용하신 것이므로 그 분들과 공범이시고 어떤 방법으로 건 구제받으시기는 어렵습니다라고 말씀드리고, 다른 각도로 도와드릴 방법을 강구하겠다고 말씀드렸습니다.
이 변호사사무실은 LA에 소재하고, 오래전부터 “차압중지, 퇴거방지, 집 찾아드립니다”, 라도 광고를 합니다. 이 변호사사무실관계로  주택은 물론 비즈니스, 렌트 보증금 반환 등의 문제가 잘못되어,  여러 번 상담전화를 받은 적이 있습니다, 특히, 라이센스가 없는 사무장이나, 한인타운내의 유수한 회사에서 일하는 에이전트도 명함과 전단지에 이러한 내용을 인쇄하여 어려우신 분들을 찾아다니며 더욱더 어렵게 만들고 있습니다. 대부분 이런 상황에 처하신 분들은 지속해서 줄여진 금액도 지불을 하지못하고. 지불을 못하는 순간 변호사사무실은 손을 떼므로 당연히 은행이 가만히 있지 않는 것은 물론 괘씸죄로 더욱더 어려운 처지에 처하시게 되는 것을 여러 번 보았습니다.    
미국 사회가 워낙 이 소송의 나라이므로 편법 소송과 방법을 통하여 그럴 수도 있다고 생각 하지만, 적어도 한 점의 양심은 있어야 되지 않나 하는 생각이 들었습니다. 이러한 분들이 선택하는 방법은 다음 3가지 중의. 첫째는, 은행과 잘 협상하여 성공적으로 숏 세일을 마치어 원활히 모기지를 탕감 받고, 2-3년 후 정상적인 한가지 방법일 것입니다 경제활동을 재개하거나, 둘째는 은행에 자산을 자진 반납하는 Deed-in-lieu Foreclosure로 차압보다는 불이익을 덜 받습니다, 셋째는 이도 저도 아닌 불법과 편법의 방법을 알아내고, 이리저리 없는 돈만 소비하고 편법의 올가미에 휩쓸려 마지막에는 차압으로 종결되어 평생 빛으로 걸머지고 가거나 혹은 파산 신청으로 마무리하는 경우입니다, 이런 경우는 대개 7-10년간 경제활동이 거의 불가능합니다.

원래 모지기조정과 숏세일등은 부동산 에이전트와 변호사만이 할 수 있습니다. 편법 변호사들은 부동산에 대한 노하우가 없으므로 숏 세일을 하기가 어려우므로, 대개 3안으로 처리를 유도하고, 모든 책임은 의뢰자에게 돌아가도록 합니다. 2안의 경우에는 차압보다는 불이익이 덜하므로 불가피한 경우에 차압을 대신하여 선택하는 방법이겠습니다.
최근들어 잦은 이러한 상담 받는 몇몇분들의 사정을 듣다 보니 조금 이상한 생각이 들어 부동산 시장 거래내역을 조사해보았고, 정말 놀랬습니다.

이 자료는 Core logic과 MLS자료를 통하여 조사한 자료입니다.
지난  6개월간 밸리와 산타클라리타의 주택거래건수는 4,942건입니다. 놀랍게도 이중 7.2%인 356채가 Short sale, REO, NOD, Bankruptcy sale 거래가 된 것입니다. 단적으로 조사한 자료지만 상상을 못한 수치였고, 다음달에는 좀더 자세히 조사한 후 원인분석을 해볼예정입니다. 이중 그라나다힐수의 지난 6개월간 Non Standard 거래 주택의 수는 23채로 Short sales이 12채, NOD가 2채, REO/Auction이 8채, 기타 1채입니다. 너무 민감하게 생각할 필요는 없다고 생각하나 한번쯤은 주의 깊게 들여도 봐야할  상황인 것 같습니다. 그렇다고, 주택가격이 내린 것도 아니고, 거래의 건수가 현저히 줄어든것은 아니라 다행이라고 생각하지만, 정부와 경제학자들이 입을 모아 애기하는 경제의 급성장이나 안정은 아닌것 같습니다. 특히, 트럼프 정부의 부동산 정책에 대한 요지부동 복지부동의 정책으로 인하여 그럴 수도 있다고 봅니다.
그리고, 안타깝게도 편법과 불법의 길로 들어서는 분들의 얘기를 들어보면 공통적인 점이 있습니다. 주변의 분들이 그냥 눌러 살면 된다, 모기지 탕감을 해준다, 론모디를 하면 된다는 등의 책임질 수 없는 말을 아무 생각없이 해준다는 것입니다.  그러다 보니, 에이전트나 정상적인 론 브로커, 변호사, CPA분들은빨리 정리하고 새로운 경제활동을 시작하라고하나, 많은 분들이 편법 변호사를 찾아가는 것 같습니다. 이러한 변호사분나 라이선스가 없는 분들은 의뢰자가 론모디를하고 월 불입금을 낼 수 있는지, 중, 장기적으로 어떤 게 유리한지는 생각치 않습니다, 그냥 늦게 내게 해주고, 론모디를 하고 수임료만 받으면 되기 때문이고, 특징은 대개, 변호사가 직접 하지 않고 중간에 브로커 끼어서 수임을 받는다는 것입니다. 주변의 분들이 어려우면, 얘기들어 주고, 위로해주고, 돌아가는 길과 편법이 아닌 해당전문가를 찾아가도록 설득해주는 것이 맞다고 봅니다. 제발 책임질 수 없는 말을 하여 더욱더 어려운 분들을 더 큰 어려움과 혼란에 들지 않도록 했으면 하는 마음입니다.

갤리포니아주의 모기지 재조정 서비스 관련 법규에는 주정부가 발급한 부동산 브로커 또는 에이전트 면허 소지자와 변호사에 한해 모기지 재조정 관련 상담을 제공할 수 있습니다. 부동산 에이전트 면허 소지자의 경우 브로커의 관리감독을 받으면서 일을 해야 하고, 변호사는 반드시 본인이 직접 일을 처리해야 합니다.

은행에서 빌린 원금을 다 갚지 않아도, 집주인을 보호해주는 숏 세일도 감사하여야 하나 당연한 것으로 생각하고, 더 나아가 안 낸 모기지와 원금을 탕감하여 차압 한 은행으로부터 집을 공짜로 되찾는 방법이 있다고, 당연히 할 수 있는 것을 왜 안 하냐고 부추기는 똑독하신분들, 이러 분들에게 초등학교 1학년 도덕교과서를 보내고 싶습니다. 그리고, 이와는 달리 끝까지 힘닿는 대까지 최대한 노력하는 꼿꼿하게 정직한 삶을 사시는 분들에게 격려의 박수를 보 내드립니다

Read More

 

LAUSD 주소를 입력하면 정확히 초중학교 학군 조회해드립니다

Read More

투자용 주택구매 착안점

 

투자용 주택구매 착안점                     

⦁렌트위주의 투자는 Rent Return이 좋아야하고

Capital gain이 좋은집은 위치/학군, 잘관리된 집이 좋음 

⦁$300,000이하의 집이 적절합니다  

$300,000이상의 집은 비례적으로 렌트가격이 비싸지 않음

너무 주택이 크면 관리가 쉽지않음, 2채로 나누어 분산 투자하는것도 방법 

⦁적절히 업그레이드 혹은 리모델링 된집  

아름답게 예쁘게한 집은 렌트가격에 큰 영향을 주지않음 

⦁가급적 간단한 수리한후 렌트 

인형의 집(아름다운집)은 피해야함, 렌트가격에는 영향을 미치지 않고 

유지보수비가 많이들어갑니다.

고급 리모델링과 업그레이드 불요(적절한 수준)

수리비는 최대 15,000이하, 3~5,000정도가 적정 

⦁가급적 방이 많은집, SQFT가 넓은집 

방이 많은집은 렌트가 유리하고, 상대적으로 렌트가격이 좋습니다

SQF가 넓은집은 Capital gain이 좋습니다. 렌트는 같은 면적에 방이 많을 수록 유리 

⦁학군 최우선

⦁렌트는 큰길에 위치하여도 상관없음 

같은 투자금으로 방이 더많고 넓은집을 사므로 렌트가격이 비쌈

Capital Gain은 다소 불리합니다  

⦁HOA가 상대적으로 싼 타운하우스가 좋음

300불전후의 유지관리 잘하는 HOA   

⦁정원유지관리가  쉬워야함

수영장은 별도록 100불전후+전기 & 수도세

정원은 잔디가 많을 수록  관리비가 많이들어갑니다.

(임대자는 잘관리하지 않음)

Read More

이사할경우 인터넷, 전기,수도등의 연결신청등을 가격비교, 종류등을 자세히 안내하여주는 사이트

 이사할경우 인터넷, 전기,수도등의 연결신청등을 가격비교, 종류등을 자세히 안내하여주는 사이트

https://www.allconnect.com/

Read More

School Ratings from GreatSchools

 학군과 학교 평가에대한 서치 

Read More

Section8 아파트나 단독주택 찾는 방법

Section8 아파트나 단독주택 찾으려면 아래를 클릭하십시요

Read More

포어클로저 VS 숏 세일

 

많은 사람들이 포어클로저랑 숏 세일의 차이점을 인식하지 못하고 둘이 똑같지 않나 하고 생각하시는 경우가 아직도 참 많다. 포어클로저는 집 모기지를 제대로 내지 못할때 은행에서 집을 빼앗아 가는것을 말한다. 따라서 포어클로저는 변호사나 다른 전문가를 통해서 내포어클로저를 신청하는것이 아니라 그냥 가만히 돈 안내고 있으면 은행이 알아서 집을 빼앗아 가는 것이다. 물론 은행이 손해보는 전 금액 뿐만 아니라 변호사비 및 다른 추가비용까지 전부다 부담을 해야 한다. 다시 말해서 포어클로저를 하게되면 현재 지니고 있는 비지니스나 다른 재산, 특히 부동산이나 은행에 있는 돈은 내돈이 아니게 된다는 것이다. 만약 월급을 받고 있다면 월급 차압도 얼마든지 가능하다. 예를 들어 은행에 빌린돈이 40만불인데 은행이 포어클로저를 해서 집을 팔고 나머지 손해본 금액이 10만불이라고 한다면 집 주인은 그 10만불에 대해서 고스란히 책임을 져야 한다는 것이다. 정말 운이 좋아서 은행이 그 10만불을 감해 준다 하더라도 10만불이 자신의 소득이로 인정이 되어서 다음해에 세금보고시 10만불에 대한 소득세를 내야 한다는 것이다.

하지만 숏 세일인 경우에는 아주 다르다. 우선 숏 세일은 포어클로저같이 수동적인 대응책이 아니라 아주 적극적인 대응책이기에 은행에서는 훨씬 선호하는 방법이다. 똑같은 예로 설명을 해보자. 은행에 빌린돈이 40만불이고 숏 세일로 집을 판매한 가격이 30만불인경우 은행은 숏 세일을 승인해 주면서 10만불을 손해보는걸로 이미 승인을 한것이다. 따라서 포어클로저를 하는 경우 나머지 10만불때문에 추후에 여러가지 피해를 볼 수 있지만 숏 세일인 경우에는 그 10만불을 이미 은행에서 손해보는것으로 승인을 한것이기 때문에 추후에 집 주인에게 다른 불이익이 생기지 않는가는 것이다. 크레딧 상으로 본다면 포오클로저는 7년에서 10년간은 집을 구입하기가 힘들어 지지만 숏 세일인 경우 2년이면 집을 다시 구입할 수 있는 자격이 된다는 것이다. 그만큼 크레딧상으로도 훨씬 유리한 위치에 있게 된다.

숏 세일이란 무엇인가?

우리가 요즘 많이 듣는 새로운 단어중 숏 세일이 그 중에서 가장 많이 들을 수 있는 단어임에는 분명하다. 하지만 이것이 무엇인지 정확하게 알고있는 사람이 그리 많지만 않다. 우선 숏 세일이란 “집 모기지가 집 가격보다 많은 경우 은행과의 협상을 통해서 집을 없애고 빚도 없애는 방법”이다. 단돈 1불도 손해 않보는 미국 은행에서 몇만불에서 몇십만불을 손해 본다는것이 현실적으로 말이 않된다. 솔직히 아주 특별한 경우가 아니라면 은행에서 왜 손해보는 일을 하겠는가? 하지만 이게 현실이다.

은행은 다른 여러가지 이유로 해서 포어클로저를 피하려고 한다. 물론 모기지를 조금만 늦게 내고 뻑하면 하는 소리가 포어클로저 한다고 떠들어 대지만 실지로는 단순히 말로만 그렇게 떠드는 것이지 은행자체적으로는 포어클로저를 되도록 피하려고 한다. 포어클로저 해서 집 팔면 은행이 남는 장사 아니냐라고 생각하는데 만약 은행이 집 포어클로저 해서 돈이 남는다면 그건 은행몫이 아니라 집 주인 몫이다. 따라서 은행이 남는 장사를 하는것은 아니다. 따라서 포어클로저를 하게된다면 홈 오너는 절대 이득볼게 없는것은 너무나 당연하고 은행또한 이득볼게 없다는 것이다. 따라서 이런 이유로 인해서 은행은 비록 금전적으로 손해를 좀 보더라도 숏 세일을 선호하고 권장하는 것이다.

현재 모기지가 힘들거나 집 가격이 너무 많이 떨어져서 도저히 버틸수가 없을때 단순히 집을 포기한다는 생각은 절대 금물이다. 집을 포기한다고 모든 모기지가 없어지는것은 절대 아니기 때문이다. 집을 포기한다는 것은 집을 포어클로저 한다는 것이고 포어클로저 한 후에는 그 후폭풍에 견디지 못해서 90% 이상이 결국은 개인 파산을 하게된다. 하지만 숏 세일을 하는 경우에는 후폭풍에 대한 염려가 없다. 우선 은행이 자기들이 금전적으로 손해본다는것을 인정하고 숏 세일을 승인해 주는 것이기 때문에 나머지 잔금에 대한 걱정이 없다는 것이다. 물론 집을 담보로 에쿼티를 뽑았다거나 투자용 주택인 경우에는 예외가 좀 있기는 하지만 그래도 원금에 비한다면 새발의 피(?) 정도밖에는 되지가 않는다.

또한 크레딧 상으로도 포어클로저에 비해 짧은 기간안에 추스리고 다시 크레딧을 쌓기에 너무나 좋은 방법이다.

숏 세일은 불가능하다?

숏 세일이 힘들다고, 불가능하다는 소문이 무성하다던데..

숏 세일은 결코 쉬운 과정이 아니다. 실지로 Metropolitan Area에 있는 숏 세일의 성공률을 본다면 7%정도 수준이다. 결국 집 14채중 하나만 숏 세일에 성공한다는 것이다. 하지만 이것은 어디까지나 통계일뿐이다. 결국 너도나도 숏 세일 전문가라고 외치는 상황에서 결코 높은 성공률이 나올 수 없다. 숏 세일에 대한 정확한 지식과 제대로된 접근 방법을 모르고 그냥 뛰어든다면 성공률이 거의 0%에 가까울 것이다. 하지만 제대로 준비된 전문회사를 통해서 숏 세일을 진행한다면 성공률은 70%이상이 될것이고, 프라임 부동산 & 세무사 같이 전문적인 지식을 가지고 다른 회사에 의뢰하는 것이 아니라 자체적으로 은행과의 직접적인 협상을 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 성공률이 거의 98% 이상이 되는 것이다. 숏 세일이 힘든것은 사실이다. 하지만 제대로된 전문 회사를 통해서 숏 세일을 진행하는 경우에는 거의 모든 케이스가 성공한다는 사실을 알아야 한다.

숏 세일을 신청할때 가장 많이 하는 실수로는 집을 살때와 마찬가지로 아는 사람한테, 집을 사줬으니까 등 그야말로 아무나한테 숏 세일을 맡기는 경우가 많기 때문이다. 극단적으로 얘기하자면 집을 사주는것은 자기가 꼼꼼이 보고 따지면 되기 때문에 부동산 라이센스를 가진 사람 아무에게나 부탁해도 된다. 물론 가격이나 조건이 좋아야 한다는것은 조금 양보를 해야한다. 하지만 특히 숏 세일은 경우에는 전문적인 지식과 경험이 없으면 홈 오너에게 치명적인 결과를 미치게된다. 일반적으로 숏 세일이 진행하다가 성공하지 못하면 할 수 없이 포어클로저로 들어가게 되고 거기에 따른 불이익은 고스란히 홈 오너가 떠안아야 하는 것이다. 

숏 세일 리스팅 에이전트를 찾는 방법

일반적으로 홈 오너들이 집을 팔려면 집을 팔아주려는 에이전트를 찾는건 식은죽 먹기이다. 너도나도 집을 팔아주겠다고 할것이다. 하지만 집을 팔아주는 에이전트는 한명으로 정해야 하고 숏 세일을 해줄 에이전트나 부동산도 하나로 정해야 한다. 그럼 어떤 에이전트나 부동산에게 숏 세일을 의뢰해야 하는 것인가? 우선 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산이 직접 숏 세일을 진행하는지를 알아봐야 한다. 특히 숏 세일은 집을 매매하는 것이기 때문에 변호사나 부동산이 아니고는 진행할수 없는 것이 원칙이다. 따라서 라이센스가 있는지를 확인해 봐야 한다. 자신의 라이센스를 가지고 합법적으로 일을 해야만 자기가 하는 일에 책임을 지고 최선을 다히게 되는 것이다.

두번째로는 숏 세일을 진행하는 에이전트나 부동산은 단순히 리스팅만 하고 그 뒤에 모든 서류작성이나 은행과의 협상은 다른 회사에게 의뢰를 한다면 보다 적극적인 협상도 힘들 뿐더러 문제가 있을때 적절한 대응이 힘들고 은행과의 연락도 제대로 취하기 힘들어진다. 따라서 숏 세일의 성공률이 떨어질뿐 아니라 홈 오너들에게 수수료를 요구하는 경우도 생기게 된다. 물론 수수료를 요구하는것이 불법이지는 않지만 일반적으로 은행이 수수료를 제공하는것으로 되어 있기 때문이다. 세번째로, 숏 세일을 진행할 에이전트나 부동산이 숏 세일의 경험이 있는지, 성공률은 좋은지 그리고 일을 진행하는데 있어서 최근 은행의 동향이나 정책에 민감한지를 따져서 성공하기 힘든 숏 세일을 좋은 조건으로 성공시킬 수 있는 그런 에이전트나 회사를 선정해야 하겠다. 숏 세일이나 포어클로저 후에 은행에서 차압이나 다른 법적인 조치를 취할 수 있나요?

포어클로저를 하게되면 은행은 집을 경매를 통해서 처분하게 된다. 이 경매를 통해서 집을 팔게 되면 주인이 바뀌는 것이고 만약 팔지 못한다면 처음 융자를 해준 은행으로 집은 돌아가게 된다. 이렇게 은행이 다시 소유권을 가지게 되면 부동산을 통해서 집을 팔게 되는데 이게바로 Bank Owned Property이다.(은행소유물건). 이렇게 되면 보통 은행이 빌려준 돈과 실질적으로 은행이 받게 되는 돈에는 차이가 생기게 되는데 이렇게 차이가 나는 금액은 은행은 홈 오너에게 책임을 묻게 된다. 따라서 이런경우 변호사를 통해서 홈 오너를 고소하게된고 홈 오너는 그 금액을 갚아 나가거나 은행이 여러가지 재산에 대한 압류를 하거나 월급 차압 또는 다른 부동산에 저당을 잡는 방법등 온갖 방법을 동원해서 자기들의 손해를 최소한으로 하려고 한다. 이런이유로 포어클로저를 하지 말라고 하는 것이다. 하지만 숏 세일인 경우에는 은행과의 협상으로 집을 파는 것이기 때문에 은행에서는 그 손해보는 금액에 대해서 숏 세일을 승인해주기전 공제해줄것을 약속하는 것이고 숏 세일 세틀먼을 한다는 것이 은행측에서 빌려준 돈보다 적은 금액이지만 그것으로 만족한다는 전제하에 숏 세일을 승인해주고 세틀먼을 하는것이다. 따라서 일반적으로 은행은 자기가 손해보는 금액에 대해서 손실 처리를 하게되고 홈 오너에게는 더이상의 다른 조치는 취하지 않게 된다.

Read More

숏세일 진행단계

 

주택매매에 있어 요즘은 일반 매물을 싸게 찾아보기란 정말 힘이들다. 대부분이 숏세일매물(요즘 리스팅의 60%에 이른다.) 과 은행매물(REO-Real Estate Own)만이 있을 뿐이다. 지난 1년간 필자가 받은 리스팅(Listing) 은 100% 숏세일 이었다. 지금부터 숏세일이 진행되는 13단계의 과정을 짧고 쉽게 설명을 드리고자 한다.

1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체) 


2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체)

3.NOD(Notice of Default) - 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계
   쎌러는 심리적으로 걱정이 많아지고 이 시기에 부동산 에이전트를 찾아 삼담을 하는 경우가 많다.

4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)
   쎌러가 이시기에 아무 조치를 취하지 않으면 은행은 경매 조치를 통해 집을 매각하고
   쎌러에게 퇴거 통지사를 보내게 된다.

보통의 경우 숏세일 스페셜리스트(Short Specialist)가 3번 단계에서 쎌러와의 상담을 통해 
숏세일에 개입되는 경우가 많다 (자동 N.O.T.S 를 연기나 Pending 요청을 하게 된다)

5.Offoer Pakage Submitt 의 단계
   리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 찾아, 70-100페이지 정도의 패키지를 은행에 접수한다.

6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지,추가로 필요한 서류가
    있는지 검토하게 된다.
7.서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다.

8.Assign Short Sale Negotiatior 의 단계
   담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다. 
   Negotiator 한명당, 대략 100개 정도의 파일을 담당하게 되므로  1-2달 정도의 기다림의 시간이 필요하다.

9.B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계
  은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는 절차로 은행측이 고용한 감정사를 약속된 시간에 보내서 BPO Report를 받게 된다.   (또다시,7-10 일가량 소요)

10.Escalate up to Investorline 의 단계
  모기지론을 은행에서 일반 고객들에게 할때, 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자
  (예를들어, Bank to Bank 아님, Bank to Fanimae 나 Fredimac같은 투자은행의 승인을 받으므로 숏세일도 궁극적으로 그들의(자본주) 승인을 받아야만 하게끔 되어 있다) 15일-30일 소요.


11.Closing Dept -Approval 의 단계
   Investorline의 승인을 받게 되면 각종 조건들이 수정 변경되어 숏세일을 할 수 있도록,최종 승인이 결정되어 편지로 부동산 에이전트에게 전달 된다.


12.Escow Open 의 단계
   최종 승인이 남 이후 쎌러와 바이어가 에스크로를 오픈할 수 있다.
    A. Inspection 
    B.Termite Inspection
    C. Apprasal (Buyer's Choice)
    D. Loan

13.Escrow Close 의 단계 
    위의 언급한 30-45일의 에스크로 단계를 거쳐 최종적으로 판매가 마무리 된다.

1부터 13의 수많은 단계 단계마다 특별한 노하우가 필요한 에이전트를 선정하는 건 정말 중요한  요소인 것이다

Read More

숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?

 숏세일은 무엇이며 어떻게 해야하는가?

숏세일 (Short Sale) 이란 모기지 페이먼트를 수 개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할수 있도록 승인해주는 것입니다. 

숏세일이 성공적으로 진행된 후에는 late payment와 paid off 라는 기록이 약 2-3년동안 크레딧 리포트에 남아 있게 되지만 foreclosure와 비교하면 훨씬 크레딧 손상이 덜합니다. 

foreclosure가 진행되어 차압경매가 이루어진 경우, 1차 융자액은 late payment와 paid off로 기록되어 약 7-10년동안 남아 있게 됩니다. 또 2차나 3차 융자액에 대해서는 late payment 혹은 charged off 라는 기록으로 paid off 될 때까지 personal lien으로 남아 지불 책임이 계속 남아있게 되고 많은 Collection Agent로 넘어가게 됩니다. 

숏세일은 좋은 계획을 가지고 진행하게 되면 오히려 더 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소한으로 줄이게 됨으로써 2-3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 됩니다. 

숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 합니다. 숏세일을 전문적으로 한 경험이 많은 에이전트와 상담하여 하는 것이 가장 현명한 방법이며 에이전트와 서로 의논과 협력을 하면서 이루어져야 합니다. 

그런데 몇몇 분들은 무조건 한번 싸인만 해주고 나면 주택 페이먼트에서 해방된다고 생각해, 모든 절차나 진행을 전혀 중요하게 여기지 않고 있다가 타이밍과 기회를 놓쳐 커다란 피해를 보는 경우가 종종 있었습니다. 

다음 예들을 참작하시고 조심스럽게 숏세일에 대해 이해하시기를 바랍니다. 

<예 #1> 한 손님이 숏세일을 하기 위해 집문서 (Grant Deed)를 숏세일 하시는 분에게 넘기고 동시에 자기는 주택 권리 포기문서 (Quit Claim Deed)에 서명을 해드린 경우 입니다. 집 문서는 타인의 명의로, 그리고 주택권리포기 문서에 서명했으므로 주택에 대한 권리는 모두 넘어가 버리고, 손님에겐 주택 페이먼트와 융자에 대한 책임만 원래대로 은행에 (Trust Deed) 그대로 남아있게 됩니다. 

이러한 경우 주택권리를 이양받은 분이 주택권리를 주장하게 되며 이로 인해 복잡하고 어렵고 까다로운 법적인 공방이 일어날 수 있으므로 조심해야 합니다. 숏세일이 끝이 나기 전에는 Grant Deed (집문서) 이양을 해서는 안됩니다. 

숏세일 진행은 집을 사고팔고 할 때처럼 꼭 Escrow를 통해서 하시는 것이 가장 현명한 방법이며 손님을 보호할수 있는 방법입니다. 

<예 #2> Grant Deed와 Quit Claim Deed 에 서명한 후 주택 페이먼트는 할 필요가 없으나 원래 주택페이먼트의 ½ 만 자기나 자기 회사에 지불하고 있으면 1년 이상 살게 해준다고 할 경우인데 아주 조심하셔야 합니다. 거의 모두가 foreclosure로 넘어가게 됩니다. 

<예 #3> Grant Deed에 서명해주고 난 다음 거의 일년 혹은 그 이상을 무료로 살 수 있게 해준다고 한후, 일단 서류에 서명 받은뒤, 몰래 2차, 3차 주택 담보융자를 여러 융자회사나 은행들에게 동시(일명 “샷건” (Shot Gun))에 신청하여 수만불 혹은 수십만불씩 받아 챙기고 자취를 감추어 버리는 경우가 있습니다. 따라서 엄청난 책임과 피해를 손님들이 고스란히 떠맡게 될 수도 있습니다. 물론 이 때에도 주택융자에 대한 책임을 손님이 지게 되며 법적 소송도 받을수 있으며 골치 아프게 됩니다. 

많은 사람들이 숏세일을 한다고 하지만 법적인 하자없이 더이상의 손해나 피해가 없는지, 재대로 진행을 하는지를 꼭 확인하고 하셔야 합니다. 주택 융자페이먼트를 하는 것과 융자에 대한 책임을 지는 것은 당연한 일이나 경제사정이나 그 외의 개인적 이유로 꼭 숏세일을 해야 할경우에는 제대로 하는것이 중요합니다.

Read More

부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제

 

부동산 모기지 문제와 숏세일, 세금문제

부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.

그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?

첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.

이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.

둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).

셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.

요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다

부동산을 구입할 때 보통 융자를 받게 된다. 현금만 가지고 부동산을 구입하는 경우는 그다지 많지 않다. 처음에 현금으로 구입했다 하더라도 나중에 그 부동산을 담보로 융자를 받는 경우가 있다. 따라서, 부동산은 경우 보통 어느 정도의 모기지는 가지고 있게 마련이다.

그렇다면, 부동산 모기지를 갚지 못하게 되면 어떻게 되는 것일까? 숏세일은 무엇이고 그 때 세금문제는 어떻게 되는 것일까?

첫째, 부동산 모기지부터 정확하게 이해해야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌리는 사람은 약속어음 (promissory note)과 부동산 모기지 서류 (“deed of trust”)를 사인해 돈을 빌려주는 은행에 주게 된다. 이렇게 되면 은행에서는 부동산에 대한 담보권을 가지게 되므로 빌려간 사람이 돈을 갚지 않으면 부동산을 차압해 융자금을 상환받을 수 있는 것이다.

이 때, 부동산을 차압해 매각해도 빌려간 돈 보다 적을 수 있다. 은행이 그 차액 (“deficiency”)을 맞을 수 있는 것일까? (1) 원래부터 돈 빌려 간 사람이 그 차액에 대해서 책임이 없는 융자금 (nonrecourse debt)이었다면 은행이 차액을 받지 못한다. (2) 차압을 하더라도 법원을 통해서 해야 (judicial foreclosure)만 차액을 받을 수 있다. 마지막으로, (3) 애초에 집을 구입할 때 (4 유닛까지) 빌렸던 돈은 재융자를 하지 않는 한 돈을 빌려간 사람이 차액에 대해서 책임 지지 않는다.

둘째, 모기지 납부가 어렵다면 몇 가지 구제 방법이 있다. 모기지 조정 (modification)이 대표적이다. 은행과 협의하여 모기지 페이먼트를 낮추거나 당분간 이자만 지불하는 방법을 찾을 수 있다. 다음으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 특히 Chapter 13 파산의 경우 밀린 모기지 금액을 3년, 또는 5년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있다. 아울러 부동산 가격이 크게 하락한 경우 2차 혹은 3차 모기지를 제거할 수도 (lien striping) 있다. 마지막으로 숏세일 (short sale)도 생각해 볼 수 있다. 숏세일이란 부동산 가격이 융자금보다 낮을 경우 은행에서 부동산 매각 대금을 받는 조건으로 융자금 잔액을 탕감해 주는 것을 말한다. 숏세일 대신 부동산 소유권 이전 서류를 넘겨 받고 나머지 융자금을 탕감해 주는 경우도 있다 (“deed in lieu of foreclosure”).

셋째, 숏세일의 문제점은 세금문제가 발생할 수 있다는 것이다. 탕감받은 모기지 잔액이 소득으로 간주되기 때문이다. 은행에서는 빚을 탕감하면 1099-C, Cancellation of Debt이라는 서류를 발급하게 된다. IRS에도 통지된다. 이 때 소득세를 피하는 가장 좋은 방법은 빚이 탕감되는 시점에 재산보다 빚이 더 많았다는 사실을 보여 주는 것이다. 이를 위해서는 개인소득세를 보고할 때, Form 982를 작성해 관련 자료와 함께 첨부해야 한다. 이 세금 문제 때문에 모기지 페이먼트에 어려움이 있다면 숏세일부터 시작할 것이 아니라 소득세부터 검토해야 하는 것이다.

요약하자면, 모기지에 대해서 정확히 이해해야 한다. 부동산 차압 후 모기지 잔액에 대해서 납부할 의무가 없는 경우도 많기 때문이다. 만약 모기지 페이먼트가 밀렸다면, 모기지 융자조정이나 파산, 숏세일을 생각해 볼 수 있다. 숏세일은 은행의 승인을 받아서 진행하되 모기지 탕감으로 으로 인한 소득세가 발생할 수 있으므로 미리 전문가와 상의한 후에 숏세일을 진행하는 것이 바람직하다

Read More

리스팅 기간 끝나기전 취소하면…에이전트에 금전적 보상 해줘야 사망하거나 파산 선고땐자동으로 계약관계 종결

.

리스팅 기간 끝나기전 취소하면…에이전트에 금전적 보상 해줘야

사망하거나 파산 선고땐자동으로 계약관계 종결 

셀러와 리스팅 에이전트간의 계약은 서로의 합의에 의하거나 법에 의해 자동적으로 파기될 수 있다.

모든 계약은 서로의 약속이 끝나면 자동적으로 없어진다. 부동산도 마찬가지다. 셀러와 에이전트와의 리스팅 계약도 모든 조건이 완료되면 끝나게 되어 있다.

그러나 예외없는 법률은 없다고 부동산 리스팅 계약도 언제든지 취소될 수 있다.

부동산 리스팅 계약 파기에는 크게 두가지 부류로 나뉘어 진다. 하나는 양자간의 행동으로 일어나는 것이고 나머지 하나는 법적으로 무효가 되는 것이다.

▶양자간의 행동으로 계약을 끝낼때

1.리스팅 기간 만료

계약서에는 언제까지라는 날짜가 명시되어 있다. 만약 그 기간내에 집을 팔지 못하고 서로가 재 계약을 하지 않는다면 기존의 리스팅 계약서는 효력을 상실하게 된다. 보통의 리스팅 계약서는 기간이 6개월이지만 합의에 의해 조정할 수 있다.

2.상호합의

서로간의 합의로 리스팅 계약을 없애기로 약속하면 간단하게 끝난다. 에이전트한테는 손해가 될 수 있지만 가장 간단하게 종결지을수 있는 방법이다.

3.에이전트의 포기

에이전트가 개인적인 문제로 리스팅 갖기를 포기하면 계약관계는 쉽게 종결된다. 흔한 경우는 아니지만 에이전트측에서 리스팅 계약을 취소할때도 있다.

4.셀러가 파기 선언

리스팅 계약서는 일종의 고용계약서라고 보면된다. 고용주는 언제라도 계약관계를 취소할 수 있다.

단 리스팅 기간이 끝나기전에 취소하면 에이전트한테 금전적인 보상을 해줘야 한다. 계약을 파기했기 때문이다. 

또 오픈으로 리스팅을 줘도 그동안 에이전트가 쓴 광고비 등은 지불해줘야 한다. 하지만 계약취소로 인한 금전적 보상은 필요없다.

그러나 셀러의 파기선언이 통하지 않을 때가 있다.

여러명이 부동산을 구입했는데 이중 한 사람이 에이전트다. 만약 공동 소유자인 이 에이전트가 다른 오너들의 승인아래 리스팅 계약을 받았다면 공동 소유자들은 리스팅 파기를 선언할 수 없다. 에이전트가 해당 부동산에 조금이라도 관련이 있다면 셀러가 사망하거나 파산 정신적인 한정치산자가 돼도 계약파기를 당할 수 없도록 되어 있다.

한가지 더 예를 들어보자. 건축업자가 집을 짓는데 자금이 모자라 에이전트가 돈을 빌려줬다. 건축업자는 집을 다 지으면 독점 리스팅을 주겠다고 약속했다.

그런데 집이 완공되기 전에 업자가 사망했다. 이럴 경우 사망으로 인해 에이전트의 리스팅 계약은 자동으로 취소되지 않는다.　

▶법에 의해 계약을 끝낼때

1.사망하거나 정신적인 한정치산자

에이전트와 셀러 둘 중의 한 사람이 사망하거나 정신적으로 문제가 있다고 판결받으면 계약관계는 자동으로 종결된다.

2.파산선고

한쪽이라도 파산선고를 받으면 리스팅 계약은 더 이상 효력을 발생하지 않는다. 

셀러가 파산하면 집이 렌더한테 넘어가기 때문에 소유권을 박탈당한다. 에이전트가 파산하면 경제적인 행동에 제한을 받기때문에 이 또한 계약종결의 원인이 된다.

3.부동산의 소멸

리스팅 계약의 주인공인 부동산이 없어졌다면 그 계약은 존재할 필요가 없다. 부동산 소멸은 화재나 치명적인 오염 지진으로 붕괴되었을 때 등이다.

4.라이센스 박탈

리스팅을 갖고 있는 에이전트가 불법적인 행동으로인해 부동산국으로부터 라이센스를 박탈당하면 자동적으로 리스팅 계약서는 종결된다.

박원득 기자

Read More

재산세 낮출 수 있다

재산세 낮출 수 있다 

현재 집 가격에 비해 높은 재산세를 낮추는 과정과, 이의 신청기간, 그리고 마지막으로 주의사항들을 알아본다.

1. 재산세 이의 신청방법(The Property Tax Dis-pute Process)
a. 재산세 하향 조정 신청서를 작성한다.(decline-in-value reassessment application)이 form은 Assessor의 website에서 down 받을 수 있다.
b. Application에 Sales com을 2개 쓰도록 되어 있는데 현재 자신의 집과 같은 조건이지만 주택 경기 침체로 싸게 거래된 집 주소를 쓴다. 단 당해 1월 1일 의 value를 기준으로 하고 적당한 com이 없다면 늦어도 3월 31일 이전에 close된 집을 Com으로 써야 한다.

2. 신청기간
a. 7월 2일부터 9월 15일 까지 - county tax assessor가 8월 1일 까지 재산세 평가를 마쳤을 경우 이 기간 안에 재산세 이의 신청을 해야 한다.
b. 7월 2일부터 11월 30일 까지 - Tax Assessor가 8월 1일 까지 재산 평가를 마치지 못했을 경우 혹은 신청했던 application이 거절당했을 경우 이 기간 안에 appeal 할 수 있다.
c. 모든 county는 매해 4월 1일 까지 당 해의 정규 재산 평가 기간을 신문지상이나 보도 매체에 공고하게 되어있다.
3. 주의 사항
a. 재산세 이의신청 기간 중이라도 재산세는 제때에 정확히 지불해야 10%의 벌금을 피할 수 있다. 
b. Sales com을 쓸 때 정규적으로 거래된 com을 써야 한다. 재산세를 더 많이 내려볼 의향으로 Foreclosure된 property나 가족끼리 싸게 거래된 주택의 com은 쓸 수 없다. 
c. Sales com은 현재 자신의 집과 비슷한 크기이어야 한다. 비슷한 것이 여럿 팔렸다면 지신의 집에서 가까운 것을 Com으로 써야 한다. 
d. Sales com을 찾기가 용이하지 않을 경우 평소에 안면이 있는 부동산 업자나 Title officer에게 의뢰할 수 있다.
e. 재산세 하락은 한시적이다. 일단 올해 재산세가 내려가도 내년의 경제 상황에 따라 2%이상 올라갈 수 도 있다.

많은 사람들이 재산세 이의 신청이 매우 복잡하다고 알고 있지만 사실 그렇지 않다. 사람들이 지레 겁을 먹고 신청을 하지 않는다. 총 해당자의 7%만이 이의 신청을 하고 있다는 통계가 있다. 2008년에 재산세 이의신청이 받아들여졌다면 2008년 재산세를 지불했다 하더라도 줄어든 부분을 Credit으로 Refund 받게된다. 

불경기에 한푼이라도 절약해야 하지 않겠는가?  

Read More

내집 별채건축이 가능할까요?

 내집 별채건축이 가능할까요?    

렌트수입, 가족추가 거주공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한부분으로 활용가능합니다.   

2017년1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 주택가격 상승은 물론, 자녀가 늘고, 성장 함에따라 이사를 않가고 증축을하여 계속고주가 가능하고, 렌트를 주어 렌트 수입에대한 기대감, 특히, 은퇴를 앞둔분들은 렌트수입으로 다운사이징을 않하고 정들은 주택에 계속거주 할수있고, 은퇴 후 수입원으로의 기대도 커, 많은 분들이 검토하고 있어, ADU(Accessory Dwelling Units)에대한 정확한 규제기준, 절차에대한 정보등에대한 문의가 많아 이에대한 설명을 드리고자합니다

그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고, 특히 , 부엌 과, 화장실 허가 및 주차장 확보에대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간등을 포함할 수 있게되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다

내집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.

ü  뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는경우

ü  주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는경우

ü  기존 빌딩내에 자체 출입구를 만들수있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다

ü  대중교통 정류장으로부터 0.5마일이내인경우,혹은 추가 주차장 공간확보가 되는경우

위의사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다

ü  기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

ü  기존의 주택에 증축이 가능합니다

기존 주택의 50%이내에 1,200SF이내를 개축할수 있습니다  

ü  뒷마당에 별도록 건축된 주차장을 개축할수 있습니다

최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에대한 규제를 준수하면됩니다

ü  뒷마당 별도로 건축된 주차장위에 신규 건축이 가능합니다.

최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT이상의 Setbacks이 필요합니다

기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다  

주차장 규제 면제

ADU당 1개의 주차장을 갖추어야하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다

ü  반경 0.5마일이내에 대중교통정류장이 있어야합니다

ü  Historical 혹은 특수한 사항으로 지정 된 주택

ü  기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는경우

ü  ADU거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우

ü  Car srhare차량이 한블럭이내의 거리에 위치하고 있는경우  

위의사항에 해당되지않아 주차장이 필요한 경우., Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다 

추가 다른 규제와 기준   

ADU를 지을 대상은 단독주택거주지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야하며, 이보다 작을 경우

별도의 절차를 거쳐승인을 받습니다

2층이상은 지을수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야합니

유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다

시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다

LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런경우에는 ADU를 건축할수 없습니다.

계획과 설계·허가·시공 절차

위의사항에대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이되도록합니다.

첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을하고 건축계획을 스케치 한 후에 해당시의 Building & Safety를 방문하여 상담을 합니다.

둘째, 시티에서 검토를 종결하면 디자인초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing계획을 세웁니다

셋째, Construction drawing을 한후 Building permit application을 접수한후 Building permit을 받습니다

넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다

마지막으로, 공사완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다

건축시행업제는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록하고, 공사의 진행중 시로부터 진행과정을 몇번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다

2017년 LA시에는월평균 210개의 승인요청서가 접수 되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 틀려 이미 발부 된  건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고합니다. 주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code등이 우선입니다,  이러한Local기준을 반드시 준수하여 난감한일을 당하지 않도록하여야합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려하나, 조례의 변경이 일년남짓 밖에 되지않아, 자세히 알거나 경험이 있는분들이 그리 많지 않은 것 같습니다. 위의 절차에 명시한대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다.  이번에 주택부족란의 해소의 일환으로 개정 된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저 앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해나가보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움없이 안전된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실수 없는 말씀에 귀를 기울이니보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 좋은일, 좋은 쪽일도 생각하시고,  수입과 더 좋은 내집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다.

Read More

아무도 알려주지 않는 주택매매시 꼭 알아야 할 중요 포인트

아무도 알려주지 않는 주택매매시 꼭 알아야 할 중요 포인트 

오랜 기간 바이어 셀러분들을 도와드리면서도 갈수록 어렵다고 생각하는 것이 서류검토와 바이어, 혹은 셀러를 보호하기 위한 주변사항 검토입니다. 이러한 진행사항을 위해 바이어 셀러분들과 대화를 나누다가 놀라는 경우가 많습니다. 어떤 분은 집을 사고파 는 동안 사인 몇 번 한 것이 전부라고 하시는 분도 있습니다. 무지하면 용감하다고 하나 살펴보면 너무나도 많은 제재와 확인할 사항들이 많습니다. 보험과 마찬가지로 사고가 없으면 모르고 넘어가나, 문제가 생기면 귀중한 첫번째 자산인 아름다운집의 꿈이 일순간에 무너질 수도 있습니다 꼭 알아야 할 몇 가지 중요한 사항을 설명들입니다. 

 주택을 사고 팔 때 몇번의 인스팩션을 하는지 아시나요?

주택을 사고 팔 때 다음과 같이 적어도 6번의 인스팩션을 합니다, 여기에 추가적으로 하는 인스팩션은 굴뚝, 하수도, 심각한 경우에는 석면, 구조물 인스팩션도 하게 됩니다

1. 홈인스팩션: 바이어가 고용한 인스팩터가 집의 상태, 가전제품의 동작여부, 히터와 에어컨 등과 수영장, 기본적인 집의 구조 점검을 하게 됩니다. 만약 치명적인 결함이 발견되면, 바이어는 계약을 취소할 수 있습니다 

2. 셀러가 하는 TDS(Transfer Disclosure Statement): 셀러가 주택전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야할 사항과, 과거에 수리한내역들을 기록하여 바이어에게 제출합니다

3. 바이어/셀러 agent visual inspection: 에이전트가 전체적인 사항을 점검합니다, 눈에 보이는 시각적인 인스팩션만을 합니다

4. 정부규제에대한 Inspection: 9A report, Retrofitting inspection등,  물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 사항과 심지어는 마당에 심은 보호수도 인스팩션하고 인스팩션내용은 물론 미비점은 셀러가 완결하고, City혹은 County에 보고하여 야합니다.

5. 터마이트 인스팩션:  의무사항은 아니나, 인스팩션과 터마이트가 있을 시 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리합니다. 

6. Final walk Through: 바이어가 홈인스팩션시의 상태와 다른 것이 있는지와 수리의뢰 한 것이 완결되었는지를 인스팩션합니다 

GFE가 무었인지아시나요? 

융자예상비용서,(GFE:Good Faith Estimates)는 융자 비용에 대한 내역서 입니다. 이 예상비용서는 바이어가 융자를 받는 내용을 정확히 이해하고, 융자여부를 결정하는데 중요한자료로서, 바이어가 융자신청서를 체출하면 반드시 은행은 바이어에게 3일이내로 제시하도록 되어 있습니다. 바이어는 높은 비용내역이 있으면 할인을 요구하거나, 융자신청서를 취소할 수도 있습니다

Closing Estimate는 왜 꼭 검토해야하나요? 

바이어, 셀러모두 주택을 매매할때드는 비용을 당연히 어느정도 알고 있으나, 정확한 예상비용을 알기 위하여 데스크로의 Closing Estimate를 요청합니다. 비용의 내용을 이해하고, Closing비용 예산을 세우는데 기초가 됩니다 

리스팅 가격 자신 없으면 감정을 하세요 

셀러가 제일 어려운 것이 시장에 내놓는 가격을 결정하는 것입니다. 에이전트가 최대한 지원을 하 여주지만, 자신 있는 리스팅 가격을 제시할 만한 경력과 경험을 가진 에이전트는 그리 많지 않을 것입니다. 비싸게 내놨나하고 갸우뚱거리지 마시고, 싸게 내놨다고 후회하지 마시고, 확신이 없으시면 자신의 집을 감정해보라고 충고 드립니다.  감정비 오백불정도가 몇만불의 차이를 알려준다면 이보다 더 좋은 방법은 없을 것입니다 

집을 사고 팔기전에는 꼭 CPA와 상의 하십시요.

에이전트는 모든 상황을 이해하고 바이어와 셀러분들에게 도움을 드리지만, 개인의 자산에 관한 사항은 여러가지가 복잡하게 얽히었고, 개인적인 사항은 에이전트에게 얘기하기 힘듭니다. 꼭, 집을 사고 팔기 전에는 반드시 CPA 에게 절세와 예상 세금에 대한 사항을 조언 받으시기 바랍니다 

주택이 위치한곳이 재해지역에 포함되는지 꼭 확인하십시요

에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) report를 받게 됩니다. 이 안에는 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지를 자세히 알려줍니다. 치명적인 문제가 있으면 주택계약을 취소할 수 있습니다 

집을 팔고 사고 동시에 해야할경우?

COP(Contingency for Sale of Purchase of Other Property )라는 매매조건이 있습니다. 내 집이 팔리거나, 이사갈집을 구해야만이 계약이 성립된다는 주택매매조건이 있습니다. 에이전트가 일정조정에 힘을 들기는 하지만 집을 팔고바로 이사 가야하는 바이어 셀러에게는 상당히 좋은 시스템입니다.  

TDS(Transfer disclosure statement)는 꼭 작성하고 검토하십시오

셀러는 TDS 양식에 현재의 집의 상태를 자세히 기록하게 됩니다, 이는 바이어에게 집의 상태를 알리기 위함도 있지만 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하거나, 문제시 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박 할수 있습니다. 집의 상태가 조금이라도 이상하면 감추지 말고 이를 TDS에 반영하는 것은 셀러가 자기자신을 보호하는 다른 방안이기도 하며, 바이어 입장에서는 앞으로 거주할 집에 대한 자세한 내용을 아는 것이기도 합니다.

Preliminary Report가 무엇인지 아시나요? 

부동산 등기등본 열람서 입니다,  원래 본인들이 에스크로와 직접 처리하는 서류를  우리는 대개 에이전트를 통하여 처리하거나 받습니다. 읽어보시는 일도 드뭅니다. 그러나 Preliminary report, 꼭 읽어 봐야할 할서류입니다, 매입하려는 주택의 판매자가 실소유권자 확인, 부동산의 용도제한(CC&R’s :covenants, conditions, and restrictions), 소유자의 등기형태, 재산세의 구성(Mello roos 혹은 Special assessor가 있는지 꼭 확인)과 체납여부, 가압류여부, 융자금액, 차압과 NOD 여부와 해당 주택의 토지에 대한 지적도가 포함되어 있습니다

위에 설명 드린 위의 부분은 아주 일부분에 속한 사항입니다, 바이어 셀러분들은 에스크로가 들어가면 일이 종결 된 것으로 생각하시지만, 사실은 에이전트 입장에서는 시작입니다. 그리고 조심히 다루어야 할 법률적이거나 회계적인 사항, 지역 제재사항, 꼭 지키거나 이행해야 할 사항 등이  많습니다. 그래도 위에 말씀드린 몇가지 사항은 바이어셀러분들이 꼭 이해하고 혹은 짚고 넘어가야 할 사항입니다 

Read More