불안한 미래와 노후에 대한 최고의 대책?
주식시장이 이상하지요? 코로나 사태 전 28,000을 오가던 다우존스지수가 3월 중순 30년래 최악의 폭락으로 18,000까지 하락하였다가 다시 24,000까지 자기들끼리 호재와 악재를 논하며 오르락 내리 락하고 있습니다.
10년간 가꾸어 온 실업률이 다시 10년간 걸려야 회복이
정복되지 않은 전염병은 없었고, 회복되지 않은 불경기는 없었습니다.
코로나사태에대하여 경제전문가와 부동산전문가, 정부에서 발표하는것을 집중적으로 조사해보고 분석해보니
앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다
이번 여름에는 지난해와는 달리 골목 골목 오픈하우스 간판을 많이 보셨을 것 입니다. 전체적인 주택 거래는 2년전인 2017년 연말을 기점으로 계속 줄어들다가,
부동산의 현재가치와 미래가치에 대하여 알아 봅니다
일전에 모일간지에서 시니어주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년사이의 밀레니엄 세대 분들 중
불경기에 한푼이라도 절약해야 하지 않겠는가?
2007년 주택대란 이후 지나간 시기 동안 젊은 주택 실수요자들은 주택구매를 거의 하지 않았다고 하여도 과언이 아닙니다. 주변의 30세전후의 신혼부부들을보면 주택을 소유한 부부들은 거의 없습니다.
물론 지나간 몇년동안 부동산 대란으로 인하여 부동산에 대한 매력이 떨어진것도 있지만, 왜그럴까요? 이런 젊은부부들중 맞벌이 하는경우에는 차이가 나지만 몇만 에서 몇십만불까지 통장에 넣어두고있는 부부들이 많습니다. 사실, 신규주택의 건축이 2007년이후 중지 된것과 마찬가지입니다. 2007년도이후에는, 요즈음에 시작된 소규모 건축이외에는 신규건축은 전무하다고 봐야합니다. 이러한 젊은 부부 만이 아니고 지나간 8년여동안 주택구매를 자제하고있던 주택소요자연증가 요인들, 기존에 가족이 늘어나 더 넓은 집이 필요한 중년층, 숏세일이나 경기가 좋지 않아 집을 잃어버린 분들, 경기가 좋아지면 타주나 외부에서 들어올 유입 인구들, 경기가 풀리면 무엇이 제일 먼저 문제가 될것인지는 자명합니다. 수요공급의 법칙에 따라 모두가 부족한 재고의 주택구매를 위하여 많은 고생을 하게될것입니다..
금리 3% 초반의 꿈같은 시절도 지나갔고, 주택이건, 콘도이건 약간의 다운으로 구매하면 관리,수리비,재산세등 비용을 다 제외하고도 몇백불씩 남는 좋은 투자조건은 역시 이미 다 자나간 일입니다. 지나간 몇년간 어려운 분들이나, 젊은 분들에게 말씀드리던 얘기가 있습니다. 힘들어도 조금 무리가 되어도 포기하지 말고, “징검다리 돌하나를 놓으십시오”, 제대로 된 다리를 놓겠다고 기다리거나, 떨어진 지나간 주택가격과 주택가격이 다시 폭락한다는 소문에 연연 하다가는 얼마 후 더 상승한 주택 가격과, 정부목표인 6.5%정도 이상으로 상승해버린 금리로, 그나마 징검다리 없이 홈 스위트홈의 개울을 건너려면 많은 추가자금과 어려움이 필요하다고 말씀 드립니다. 예를 들어, 상승할 주택가격은 차제하더라도, 재작년 금리기준 3.25%인경우20%다운에 월 2천불씩내는 분은 58만불정도 가치의 집을 구매하실수 있었으나, 6.5%로 금리가 오르면 같은 조건에 40만불의 집을 구매할 수밖에 없습니다. 재작년에는 40만불이면 그래도 방3개짜리 단독주택 구매가 가능하였습니다만. 6.5%오른 상태에서는 58만불 가치의 현가할인 페이먼트와,그에 더하여 그사이 오른 주택가격을 더 지불하여야하므로, 아마, 똑같은 재정상태로는 조그마한 콘도정도를 살수 있을 겄입니다.
이제야 이러한 추세를 이해하시는지, 요즈음들어, 자녀들의 집구매에 나서는 부모님들의 문의를 자주받습니다. 그나마, 지금이라도 서두르시는분들은 어느정도 막차를 탄다고 볼수있습니다. 그렇지만, 아무런, 준비나, 자녀분과의 상의없이 그냥 주택구매에 나서는 분들이 많으셔서, 다음달에는 자녀의 주택을 구매하는데에 따른 각종 세금 문제에대하여 말씀드리고 이번컬럼에는 자녀와 주택을 구매하기전에 사전에 확인하여야하는 점들과 준비하여야하는 것들을 말씀드리겠습니다.
제일중요한것은 자녀분들의 의지입니다
자녀분들과 같이 집을 사거나 의논하는경우는 대개, 첫째는 부모가 여유만만한 자녀들을 보다못해 나선경우입니다. 이런 경우에는 대개 부모님이 다운패이를 지원해주고 자녀들이 월 모기지를 내야하는데, 다운패이가가 있건, 수입이 확실하건, 아주게으르거나 나름대로 아주 바빠서 주택구매는 이차적인문제로미루어둔 자녀들일것입니다. 자녀들이 집을 사야겠다는 의지가 생기도록 두 가지 측면에서 설득해야 합니다. 지금의 렌트비나 월모기지가 비슷하나, 모기지의 이자와 재산세는 세금을 감면 받으니 월등히 지출이 줄어들것이고, 매년 렌트비는 계속 상승하나, 주택을 보유하게되면, 재산가치의 증가와 매월지출하는 모기지중 원금상환 폭만큼 에퀴티가 계속 늘어난다고 설명을 하시고. 둘째는, 어떠한 방법을 동원하든 에이전트가보여주는 주택을 같이 보게 하여, 홈 스위트홈을 갖고 싶어하는 충동이 생기게 하여야 한다는 점입니다.
자녀분들의 재정상태를 정비하십시오
자녀분들에게 주택을 사는 것을 권장하거나 도움을 주고 싶은 분들의 대부분이 이 자녀에게 의견을 확답을 받지 않은 상태에서, 즉, 바이어가 준비되지도 않은 상태에서, 다운페이와 모기지 페이먼트에대하여 조사도않해보고 주택을 먼저 둘러보시는 경우가 있는데 서로가 시간낭비이고, 할 일을 꺼꾸로 하는 셈이 됩니다. 자녀분들 세대는 월수입과 통장에 얼마 있는지는 부모에게도 예외 없이 알리고 싶어하지 않습니다, 더욱이, 특별한 개인사정이나, 크레딧문제, 학자금융자, 뜻하지 않은 채무 등은 당연히 부모에게 사정을 알리고 싶지 않을 것입니다. 그러나 위에서 말씀드린 바와 같이 왜 주택을 구매하여야 하는지를 잘 설명하고 설득하여 자녀분의 재정상황을 잘 정리하시어 어느 정도의 다운페이에, 어느 정도의 월 모기지 불입이 가능한지를 정한 후 다음단계로 넘어가야 할 것입니다. 까다로운 자녀분들에게는, 나에게는 않보여줘도 돼니 에이전트나 주택금융담당자와 직접 얘기를 해보고 결정하라는 슬기로움도 있어야 할것 입니다
주택 구매자금에 대한 준비를 하시기 바랍니다
자녀분이 부모님 은퇴 후 살집을 구매하는데 도움을 주겠다고 하거나, 자녀에게 도움을 줄 터이니 주택을 구매하라고 권고할 경우, 자녀분들의 확실한 의지를 확인하는 방법은 사려는 집의 규모와 적절 월 모기지 지출규모산정을 위하여 세금보고자료와 크레딧 레포트 발행 승인서, 다운페이먼트 증빙서류 등을 준비하여달라 고하면 알 수 있습니다. 실제로 자녀가 부모의 노후대비 주택구매를 도움준다고하거나, 자녀의 주택을 구매하는데 도움 준다고 문의하시는 분들에게는 일단을 대상주택을 정하기 위한 시야를 넓히기 위하여 몇 개의 집을 보여드리고 자녀분의 의지를 확인하고 관련자료를 보내주시도록 하면 거의 연락이 없으십니다. 에이전트도 힘들고 부모님들도 힘듭니다, 제일먼저 열고들어가야 할 관문은 집을 구매할 자금의 확보에 있습니다 그래야 집의 규모도 적절한 모기지 금액도 알 수 있습니다.
구매대상 주택의 규모와 위치를 같이 조율하십시요.
대상주택의 규모가 정해지면 반드시 자녀분들과 주택을 같이 보러 다니시도록 권장합니다. 사정상 주일만시간이 난다면 주말에도 둘러보시고, 주중에 동행을 못하여도, 대략적인 취향을 알 수 있어 자녀들이 선호하는 집을 찾을 수 있을 것입니다. 부부간에도 집을 보는 관점이 틀린 데 세대가 틀린 자녀분들은 확연히 틀립니다. 자녀들은 내 말을 따라줄 것이다, 내가 좋다면 좋아할 것이다라는 말은 그 동안의 경험으로 보면 100% 틀립니다. 동몽이상입니다.
지금이라도 늦지 않았습니다, 그러나 꼭 서둘러서 행동에 옮기십시오.
위에서 말씀 드렸지만, 좋은 시절은 다 지나고, 이제는 점점 더 주택의 구매가 어려워지는 시기는 계속될 것입니다. 그래도, 지금이라도 더 늦기 전에,더 힘들어 지전에 본격적으로 자녀들을 위한 도움을 행동에 옮겨야 할 것입니다. 그러나, 예산의 규모도 본인의 생각도 확인하지 않고 용감하게 준비하지 않은 행동을 옮긴다면, 자녀분도, 부모님도, 도와드리는 에이전트도 힘들어지는 것은 물론, 부모와 자녀간에 골이 생길수도 있습니다. 차분차분하게 단도직입적으로 자녀들과 우선 대화를 트고 행동에 옮기면, 모든 것이 잘 풀리고 분명히 적절한 시기에 아름답고 따듯한 홈 스위트홈을 구매하게 될 것입니다.
케 니 조
웨스턴부동산그룹 대표
밸리부동산협회 자문위원
부동산전문 칼람리스트
베스트부동산 부사장(전)
남가주한인부동산협회 회장(전)
밸리한인부동산협회 회장(전)
남가주한인부동산협회 고문(전)
남가주한인부동산협회 이사장(전)
SAU USA CEO
거래가 없습니다 부동산시장이 좋아졌고 부동산값이 오르고 거래가 늘었다고는하지만, 셀러도 바이어도 꽁꽁 묶여있습니다. 네가티브한 이상 현상은 좋은 시장 조건하에서도 이상한 현승을 불러 일으킬 것입니다. 추수감사절이 엍마 않남았는데도 주말에는 온통 오픈하우스 간판입니다.
부동산 투자의 기본 원칙
어느 모임에서 스트레스에대하여 얘기를 나누다가, 직업에대한 통계에서 부동산 에이전트가 두번째로 스트레스를 많이 받는 직업이고, 이로 인하여 단명할수도 있다는 얘기를 듣고 충격을 받았습니다. 부동산에이전트의 기본업무는 고객에게 좋은 집을 사드리고, 셀러에게는 좋은가격에 적절한 시일내에 팔고자하는 집을 매매하여드리고, 더 나아가서는 귀중한 자산인, 고객이 평생 모으신 적게는 몇 십만불에서 몇 백만불이상의 재산집행에 대하여 고객의 의사결정을 도와야 하니, 이로 인하여 받는 정신적 압박과, 많은 유형의 고객을 상대하고, 과중한 Paper work에서 기인한다고 봅니다. 이로 인한 정신적 부담이 스트레스로 가중되어 두번째로 스트레스 많이 받는 직업군으로 분류된 것 같습니다. 이렇게 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로, 아주 조심스러워야 합니다, 저 역시 단순 매매가아닌, 투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다, 그리고 항상 마지막에는 최종의 책임은 본인이 지는 것이고, 또한,오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 상향곡선을 그리니, 절대로 단기차익을 노리는 투자는 하지 마시라고 권고합니다.얼마전에 투기해놓고 투자했다고 우기지 말라는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다. 자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분, 저분, 이동네 저동네 기읏 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고, 투자했는데 자산의 손해를 보았노라고, 정부와 경제를, 충고하여 준 친구를, 부동산에이전트를 모아서 나에게 손해를 끼친 사람들이라고 불평하는 것을 많이 듣고 경험한 저로서도 정말 맞는 말이라고 생각했습니다. 부동산 가격의 변동은 총체적으로 보면 평균적으로 통상 10년 사이클에 100%이상이 오른다는것 만은 잊지 마시라고 조언하고 가급적 한번 투자 하면, 보유할수있는한 최대한 기간까지 유지하시라고 권고합니다. 켈리포니아 Realtor협회에서의 통계를 보면, 1977년에서 2007년까지의 중간 단독주택 가격의 변동은 다음과 같습니다. 1977년의 7만불을 시작으로 30년뒤인 2007년에는무려 57만불로, 급 상승하였습니다. 무려 700%나 급상승한가격이고, 그중2002년에서 2007년, 5년간은 무려 120%나 급 상승하였습니다. 이통계가 2000년 중반 주택가격 폭락 전의 비 정상적인 가격 급상승 곡선으로 생각되어, 1970년부터 2000년까지의 다른 30년 기간의 가격 변동을 살펴 보았습니다. 1970년의 중간주택가격이 2만5천불을 시작으로 30년후인 2000년도에는 22만불로 상승하여, 780%까지 상승하였습니다. 원래 살펴보려던 1977년부터 2007년가지의 급상승 기간보다도 더 급한 상승율입니다. 10년 단위로 2.6배가 오른 결과에 더 이상 설명을 드리지 않아도 될것입니다. 평생을 흔들리지않고 부자의 부를 누리는 대부분의 사람들은 대개 부동산 부자일것입니다.주식투자와 부동산 투자 어느것이 위험성이 많을 까요? 라는 질문을 받은적이 있습니다. 대답은 자본적 투자회수를 추구하는 부동산 투자는 괜찮지만, 수익적 투자회수를 추구하는 부동산 투기는 주식투자보다 더 위험합니다. 주식투자는 대개 부동산투기 만큼 액수가 많지않고, 깡통구좌를 만들어 가면서 하는분은 생각보다 드뭅니다. 대개 최악에는 원금정도를 손해보게됩니다. 그러나, 부동산 투기는 별 생각없이 융자라는 레버리지를 이용하여 투기를 하게되고, 이에대하여 손해를 볼경우에는 갚아야 할 돈으로 연결이 되나, 당연히 원금과 추가 손해금액이 자신의 손해로 그대로 돌아옵니다. 현금 10만불로25%다운하고 더하여 30만불을 융자받아서 40만불을 투기한 경우 잘못 투기하여서 30%를 손해보았다고 생각하면 원금에, 부대비용원가를 합치면40%정도의 손해를 보게되고, 투자원금과 추가로 투자원금만큼이 추가로 갚아야할 부채로 돌아와 원금 10만불 잃고, 추가로 10만불이 부채로 다가 오게됩니다. 그러나 다행이 숏세일과 파산 신청 같은 좋은 면죄부 제도가 있어 다시 재기의 기회를 가질수 있게됩니다. 반면에 2000년도 중반 부동산 가격 급상승과 급하락이 연결된 시기 이전인 2000년 초반에 주택을 구매하신 후 장기보유하신분들은, 향후 부동산 가격이 서서히 상승하게 되면, 장기적인 보유로 인한 혜택을 모두 받아 만족스러운 투자회수를 누리게 될것입니다
요즈음 같은 불경기와 주택가격 폭락으로 이사한 어려운 세입자들이 렌트비를 제때에 납부하지 않아 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다.
주택소유자가 세입자를 퇴거시키려 할 때는 법적인 절차를 밟아서 집행하여야 합니다. 주택소유자가 마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면 건물주가 피해보상을 받기는커녕, 오히려 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.
특히, 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌쁘려지는 비양심적인 행동도 간혹 눈에 뜀니다.
기본적으로 경험이 많은 분들의 공통적인 얘기가 연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 즉, 연체가 되면 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론, 협의를 시작하고, 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다.
그러나 , 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해 변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이 가장 좋은 방법일 것 입니다 물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만, 주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.
세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다.
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터 Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail은 수령을 거부할 수도 있습니다.
3day notice or quit에 대하여, 세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다. 만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다. 내용을 잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의 성인이름을 모두 기재해야 합니다, 렌트 계약자만 명기하여서, 퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데 사흘 퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 한다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다. 꼭 집고 넘어가야 할 점이 있습니다, 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다 시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 반드시 확인하고 직장에 전화하여 근무여부를 확인토록 하고, 이전에 살던 주택소유자에게 전화로를 걸어 거주확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지 만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다
케 니 조
베스트부동산 부사장
부동산 전문 칼럼니스트
(전)밸리부동산협회 회장
이렇게 준비된 에이전트라할지라도, 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로, 아주 조심스러워야 합니다, 실수요 및 단순 매매가아닌, 투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다, 그리고 항상 마지막에는 최종결정은 투자자가 하는것이고, 오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 완만한 상향곡선을 그리니 투자에 대한 인내를 갖어야하고, 단기적으로는 오르막과 내리막이 짧고 급하니, 절대로 단기차익을 노리는 투기는 하지 마시라고 권고합니다. 얼마전에 “투기해놓고 투자했다고 우기지 말라”는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다. 자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분, 저분, 이동네 저동네 기웃 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고, 투자했는데 자산의 손해를 보았노라고, 정부와 경제를, 충고하여 준 친구를 모아서 나에게 손해를 끼친 사람들이라고 불평하는 것을 듣어온, 저도 정말 맞는 말이라고 생각했습니다. 당연히 장기적인 느긋한 투자를 했다면 별 이상이 없을것이고, 성공하신 분이니 얘기 하실것이 없을것입니다. 현명한 분들은 항시 광범위한 정보수집과 경제에대한 공부등을 하므로, 남으로부터 듣는 충고는 의사결정의 일부수단으로 만 적용합니다. 그러나 노력도, 공부도,정보수집도 않하시고 단편적 주변의 말을듣고 투기를하니 나의 책임이 아닌 남의 책임으로 생각하시는것 같습니다.
부동산 가격의 변동은 총체적으로 보면 평균적으로 통상 10년 사이클에 100%이상이 오른다는것 만은 잊지 마시라고 조언하고 가급적 한번 투자 하면, 보유할수있는한 최대한 기간까지 유지하시라고 권고합니다. 켈리포니아 Realtor협회에서의 통계를 보면, 1977년에서 2007년까지의 중간 단독주택 가격의 변동은 다음과 같습니다. 1977년의 7만불을 시작으로 30년뒤인 2007년에는무려 57만불로, 급 상승하였습니다. 무려 700%나 급상승한가격이고, 그중 2002년에서2007년, 5년간은 무려 120%나 급 상승하였습니다. 이통계가 2000년 중반 주택가격 폭락 전의 비 정상적인 가격 급상승 곡선으로 생각되어, 1970년부터 2000년까지의 다른 30년 기간의 가격 변동을 살펴 보았습니다. 1970년의 중간주택가격이 2만5천불을 시작으로 30년후인 2000년도에는 22만불로 상승하여, 780%까지 상승하였습니다. 원래 살펴보려던 1977년부터2007년가지의 급상승 기간보다도 더 급한 상승율입니다. 10년 단위로 2.6배가 오른 결과에 더 이상 설명을 드리지 않아도 될것입니다.
평생을 흔들리지않고 부자의 부를 누리는 대부분의 사람들은 대개 부동산 부자일것입니다. 주식투자와 부동산 투자 어느것이 위험성이 많을 까요? 라는 질문을 받은적이 있습니다. 대답은 자본적 투자회수를 추구하는 부동산 투자는 괜찮지만, 수익적 투자회수를 추구하는 부동산 투기는 주식투자보다 더 위험합니다. 주식투자는 대개 부동산투기 만큼 액수가 많지않고, 깡통구좌를 만들어 가면서 하는분은 생각보다 드뭅니다. 대개 최악에는 원금정도를 손해보게됩니다. 물론, 아주 간혹은 주식투자도 융자를 받아 하시는분도 보았습니다.
부동산 투기는 융자라는 레버리지가있으니 별 부담없이 이를 이용하여 투기를 하게되고, 이에대하여 손해를 볼경우에는 갚아야 할 돈으로 연결이 되나, 대개 설마하며, 대수롭지 않게 생각합니다. 현금 10만불로 25%다운하고 더하여 30만불을 융자받아서 40만불을 투기한 경우 잘못 투기하여서 30%를 손해보았다고 생각하면 원금에, 부대비용원가를 합치면 40%정도의 손해를 보게되고, 투자원금과 추가로 투자원금만큼이 추가로 갚아야할 부채로 돌아와 원금 10만불 잃고, 추가로 10만불이 부채로 다가 오게됩니다. 그러나 다행이 미국은 숏세일과 파산 신청 같은 좋은 면죄부 제도가 있어 다시 재기의 기회를 가질수 있게됩니다만,회복에는 많은 시일이 걸릴것입니다. 융자를 갚을 자기의 수입을 생각도 하지않고 No down에 2개, 3개까지의 주택을 구매 한것을 보고 누가 투기라고 하지 않겠습니까?
반면에 2000년도 중반 부동산 가격 급상승과 급하락이 연결된 시기 이전인 2000년 초반에 주택을 구매하신 후 No down투기의 유혹에 눈길을 주지 않으신분들, 누가 뭐라고 하든, 장기 투자하여, 부동산을 보유하신분들은, 향후 부동산 가격이 서서히 상승하게 되면, 장기적인 보유로 인한 혜택을 모두 받아 든든한 은퇴후의 만족스러운 투자회수를 누리게 될것입니다.
남의말에 좌우되고 무리한 자금동원에 의한 투기보다는 적어도 한두사이클을 바라보고 인내하는 장기적인 차원의 투자를 하여야 할것입니다.
한국일보 칼럼 <베스트부동산 부사장 케니조>
