COVID19 경제가 어떻게 돌아가고있나요, 부동산시장은?

 

경제가 어떻게 돌아가고있나요, 부동산시장은?

정복되지 않은 전염병은 없었고, 회복되지 않은 불경기는 없었습니다.
코로나사태에대하여 경제전문가와 부동산전문가, 정부에서 발표하는것을 집중적으로 조사해보고 분석해보니 

의견은 서로 조금 상이하나 각분야의 분들이 그동안 사태가 발생할 때마다 반목하던 것과는달리 거의 의견이 같다는 생각입니다. 코로나 사태의 전후를 비교하고 이에 따른 영향을 미칠 주변환경을 전반적으로 살펴보겠습니다.   
경제에 미친 영향과 향후 복구는?
가장 큰 문제는 모기지 연체로 인해 금융기관이 직격탄을 맞을 것으로 보입니다.
관련조사 기관은 금융위기가 절정에 달했던 2009년에는연체율이 9%였으나, 코로나사태로 40~50%까지 치솟을 수 있다고 내다보았습니다. 모기지를 납부할 잔고는 있으나, 모기지납부와 미래의 최소생활비 비축의 갈등에서 일단은 연체를 하게 되어, 이미 최대은행인 JP모건과 Wellsfargo는 60 -80%의 수입율 감소라는 직격탄을 맞았습니다

실업률은 코로나19 사태 직전인 2월 3.5%로 반세기 만에 최저 수준을 기록했으며,  4월 둘째 주간 실업수당을 신청한 사람이 524만 5000명으로 집계되어,  지난 4주 동안 2200만 명이 일자리를 잃었습니다. 미국 노동인구 8명 중 1명꼴입니다. 2009년 글로벌 금융위기 이후 10년 동안 만든 일자리를 모두 잃어 버렸다고 블룸버그 통신이 말합니다.  블룸버그는 현상태가 악화되거나 좋아지지 않으면, 실업률이 20%이상에 이룰 것이라고 전망했습니다
소매판매는 미 상무부 통계에 의하면, 상점과 주유소, 음식점, 주점, 온라인 판매를 나타내는 지표로 미국인이 얼마만큼 소비했는지를 보여줍니다. 소비는 미국 국내총생산(GDP)의 3분의 2를 차지합니다. 의류(-50.5%), 음식점과 주점(-26.5%), 자동차(-25.6%) 등의 판매가 극단적으로 줄었습니다. 다만, 장시간 집에 머물기 위해 식료품을 비축하면서 식료품 판매는 26.9% 늘었습니다.
우리 현실에 얼마나 영향을 미칠까?
일반생활에대한  대표적인 변화로는 원격화상 의료시스템구축,  대도시 집중 현상 약화, 디지털 전환 가속화,  식량문제와 자국보호로 인한 국제간 고립주의 경향 등이 나타날 것입니다.  또한 전염병이 주기적 등장하거나 장기적으로 갈 경우 사회교제방식과 교육 방식이 바뀔 수 있고 학군의 중요성이 점차 사라져가고, 집에서 아이들이 공부와 놀이를 하고 재택근무까지 해야 한다면, 중대형 집들의 수요가 많이 늘 것이라고 내다보았습니다.. 
재택근무, AI 시스템구축
몇년전만해도 스마트폰으로 화상회의를 할 줄은 아무도 상상을 못했습니다.  이제는 재택근무도 충분히 효율적이고 기업의 운영에 부정적인 영향을 미치지 못한다는 사항을 경험하고 있으며, 이번사태로 재택근무를 늘리고 사무실비용을 절감을 위해 노력을 할 것입니다.  산업시설은 바이러스에 감염될수있는 사람을 자동화와 AI(인공지능)으로 대체할 시설에 집중 투자할 것이라고 예상하고, 관련 분야으 업체와 시장은 급성장 할것 입니다.

자영업과 유통업자의 변화
이번 사태로 우리는 한번쯤은 온라인 매장의 영업이 중지되면 큰일날것이라는 생각을 해보았을것입니다.  소매상과 쇼핑몰들이 휴업을 한 상태에서도 온라인 매장인 아마존만은 눈코뜰새없는 호황에 승승장구하였습니다. 이미 10만명을 추가 채용한 아마존은 다시 7만5,000명의 직원을 추가로 뽑는다고 합니다. 마스크를 하고 장시간 줄을 서서 쇼핑을 하는 것보다 가만히 집에 앉아 편안하고 안전하게 물건을 사는데 맛을 들인 소비자들의 생활 패턴은 코로나가 끝나더라도 많은 영향을 줄것입니다. 또한, 새로운 온라인 학습교육체계와, 지역 소매상들과 식당은 새로운 온라인 주문과 배달체계, Takeout의 증가로 영업 방법이 바뀔 것입니다. 몇년후 적용될 판매시스템과 배달시스템등의 빠른 적용이 예상되며, 우리도 이를 실감하고 적극적으로 대비하고 개선하여야만 살아남을 것입니다.
사태 전 부동산 시장의 현황은?
현재의 주택 가격은 금융위기 시기에 최고치를 달했던 미친 가격이고, 말도않되는 가격이라고 하던  가격보다도 평균 15%가 높습니다."수요가 증가하는데 비하여 매물이 부족해 기존 주택 가격의 상승을 더욱 부추기고 있다"가 한마디로 얘기할수있는지나간 몇년간의 주택시장 현황이었습니다. 2019년 주택 재고량은 14% 감소하며 2012년 이래 최저의 재고량을 기록했습니다.  50년 만에 최저치인 3.6%를 기록한 낮은 실업률, 꾸준한 최저임금 상승이 부동산 수요를 부추기고 있었고, 2019년과 올 초에는 기록적인 3% 대의 금리로 주택시장은 흡사 팽창직전의 상태로 볼수 있었습니다
현재 부동산시장은 어떤가? 
코로나사태가 일어난 3월15일부터 4월20일까지의 LA한인타운과 밸리, 산타클라리타 지역의 신규 매물 현황과 해당 매물이 팔린 현황을 MLS의 자료를 토대로 단독주택과 콘도의 거래현황을 분석하여 보았습니다.

한달간 주택 총거래량은 작년대비 50%입니다

총  거래량을 살펴보면, 산타클라리타는 작년 545채가 거래되었는데, 코로나 사태가 발생한 올해 같은 시기에는 283채로 작년 대비 52%, 밸리의 경우는 작년 1,239채 거래되었는데, 올해는 825채로 작년대비 67%, 코리아타운은 작년 96채 거래에서 올해는 54채가 거래되어 56% 거래로 작년대비 평균 절반정도 매매되어 아주 좋지않은 상황입니다.
한달간 신규매물대 주택 거래성사율은 30%로 다소 감소
또한, 지난 한달간 신규 매물 대 주택판매율(에스크로 크로징)은 산타클라리타는38%, 밸리30%, 코리아타운은9.2%로, 코로나 사태 때문에 경기가 너무 어려운 탓도 있지만, 산타클라리타는 젊은 도시이고 맞벌이 부부가 많고, 최근에는 학군이 잘 알려져서 판매성사율이 사태전과  큰변화가 없습니다. 밸리의 경우는 조금은 평균치보다 다소 감소된 상태입니다. 코리아타운은 그동안 부진하기는 했지만 10채중 1채만 매매가 성사되어 심각한 현황으로 이번 사태로 직격탄을 맞은 것으로 보입니다.
최근 일주일 가격변동과 거래현황은 정상입니다.
지난일주일 4월14일부터 21일까지 밸리와 산타클라리타의 주택매매현황을 분석하여 보았습니다. 약 3주전 조사시에는 주택매물과 렌트가격의 조정은 적었으나, 지나간 일주일동안은 주택은 총 225개의 신규매물이 시장에 나왔고, 이중 115개의 매물은 가격을 조정하였습니다 반이상인 51%의 매물이 가격을 하향조정한 것입니다. 렌트는 총 101개의 매물이 나와 60% 정도인 59개의 매물이 가격을 조정하고 신규매물대비 40%정도의 렌트 계약이 종결이 됩니다. 렌트는 조금 누적재고가 있는 상황입니다. 역시 주택소유주들은 슬기로운 판단을 하고, 바이어 역시 흔들림 없이 구매에 나서는것으로 생각됩니다.
코로나사태 이후의 부동산시장의 방향은?
요즈음 문의 중 젊은 투자자들이 한결같이 하는 말이 있습니다. 정부지원으로 3-4개월 버티다가 연말에 무너져 부동산가격의 대폭락이 올 것이다. 대부분의 분석가들이 예상하는, 코로나 바이러스는 일시적인 것이고 결국은 정복하므로 부동산시장에 장기적으로는 영향을 주지는 않는다와는 정반대의 의견입니다. 제 생각은 1990년이후 2번에 걸친 대폭락사태와 그것이 주는 영향을 다 잘 알기 때문에 모두들 유연하게 시장의 흐름에 대처하여 높고 깊은 가격 변동이 되도록 정부와 기업, 주택소유주들이 두고 만 보지는 않을 것으로 생각됩니다. 특히, 트럼프 대통령이 미국 경제 재건을 위한 경제재개위원회인 ‘위대한 미국의 경제 부활 산업 그룹들(Great American Economic Revival Industry Groups)’ 도 정부의 적극적인 대처의 긍정적인 한면으로 볼수도 있습니다. 
단기적차원으로는 안전문제와 경제적불안으로 현재의 주거지에 머므르려는 심리로 어느정도 하락이 있을 수 있으나, 중, 장기적으로는 실수요자는 여전히 집이 필요할 것이고, 대기수요자 역시 줄지는 않을 것이고, 낮은 금리와 그동안의 정지된 시장으로 인한 유동성의 증가, 정부와 주택소유주 그리고 금융기관들은 힘을 모아 숏 세일이나 차압 등을 사전 차단을 하여 진전되지는 않을 것으로 보며, 오히려 생활패턴의 변화와 주택수요패턴의 변화로 대기수요까지 밀려들어 활성화될수 있다고 봅니다.장기적으로는 여전히 주택의 가격은 전통적인 완만한 상승 곡선을 그리며 오른다고  봅니다. 또한, 다른 측면으로 보면 실물인 금과 주택 대 기축통화인 달러의 측면으로 장기적인 차원에서 보면 분명히 실물인 주택이 달러보다는 안전하다는 상태로 돌아서 투자자들이 몰릴 것으로도 봅니다
또한, 나름대로 나도 전문가라는 젊은층들은 상황을 그들만의 눈으로 기준한 단기간의 Research자료와 빠른 결정을 하다 보니 Negative한 면만보게되어 그들나름대로는 연말에 가격 폭락이 온다는 혼동의 소문에 빠져있는것같고, 그것을 자기들만의 비밀스러운 자료로 여기는 것 같습니다. 단기적 시야, Face book등의 비전문가의 Research 미시적인 Data 보다는 거시적인 데이터를 보고 장기적차원에서 대처하는 것이 좋을 것이라고 생각합니다.
집 잘못 샀나요 ? 아니요 잘하셨습니다, 오랫동안 소유하시는것이 최선입니다, 사야 되나요? 네, 가급적 빨리사시는것이 좋습니다, 금리는 수치상 부동산 가격보다도 나에게는 치명적으로 구매 파워에 영향을 미칩니다. 팔아야 하나요?,  가급적 소유하시고 사정상 필요하다면 빨리 팔고 좋은 새로운 방향으로 직진하십시오.
우리는 바이러스에 패한적도 없고 이겨낼 것이고. 결국, 모든 것은 이전보다 더 좋은 상황으로 돌아갑니다. 단지, 미래의 시스템 적용이 앞당겨질 뿐입니다. 적응하고 당겨진 시스템과 변화된 환경을 이용하여 한발 앞나간 삶과 비지니스를 하시는분은 틀림없이 승리자가 될것입니다.  

*본 칼럼의 소유는 "케니조"에게 있으며, 복사와 유용을 금지합니다