부동산 투자와 부동산 투기의 차이점
어느 모임에서 스트레스에대하여 얘기를 나누다가, 직업에대한 통계에서 부동산 에이전트가 두번째로 스트레스를 많이 받는 직업이고, 이로 인하여 단명할수도 있다는 얘기를 들었습니다. 부동산에이전트의 기본업무는 고객에게 좋은 집을 사드리고, 셀러에게는 좋은가격에 적절한 시일내에 팔고자하는 집을 매매하여드리고, 더 나아가서는 귀중한 자산인, 고객이 평생 모으신 적게는 몇 십만불에서 몇 백만불이상의 소중한 자산의 투자에 대하여 고객의 의사결정을 도와야 하니, 이로 인하여 받는 정신적 압박과, 또한, 여러가지 스타일의 고객을 상대하고, 또한, 과중한 Paper work에서 기인한다고 봅니다. 물론, 고객입장에서는 매물을 보고 잠깐 잠깐 만나 질문하고 설명듣는 것으로 간단히 생각 할지는 몰라도, 그러한 의사결정을 위한 준비와 평상시 꾸준한 관련 사항에대한 Study와 받아야하는 교육, 매일 매일 변화되는 관련정보의 업데이트, 매매의 사전 사후에 일어나는 Paperwork은 매물을 보여드리고 설명하는 것보다 훨씬 많은 노력과 시간이 소요됩니다. 아마 이로 인한 정신적 부담이 스트레스로 가중되어 두번째로 스트레스 많이 받는 직업군으로 분류된 것 같습니다.
이렇게 준비된 에이전트라할지라도, 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로, 아주 조심스러워야 합니다, 실수요 및 단순 매매가아닌, 투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다, 그리고 항상 마지막에는 최종결정은 투자자가 하는것이고, 오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 완만한 상향곡선을 그리니 투자에 대한 인내를 갖어야하고, 단기적으로는 오르막과 내리막이 짧고 급하니, 절대로 단기차익을 노리는 투기는 하지 마시라고 권고합니다. 얼마전에 “투기해놓고 투자했다고 우기지 말라”는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다. 자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분, 저분, 이동네 저동네 기웃 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고, 투자했는데 자산의 손해를 보았노라고, 정부와 경제를, 충고하여 준 친구를 모아서 나에게 손해를 끼친 사람들이라고 불평하는 것을 듣어온, 저도 정말 맞는 말이라고 생각했습니다. 당연히 장기적인 느긋한 투자를 했다면 별 이상이 없을것이고, 성공하신 분이니 얘기 하실것이 없을것입니다. 현명한 분들은 항시 광범위한 정보수집과 경제에대한 공부등을 하므로, 남으로부터 듣는 충고는 의사결정의 일부수단으로 만 적용합니다. 그러나 노력도, 공부도,정보수집도 않하시고 단편적 주변의 말을듣고 투기를하니 나의 책임이 아닌 남의 책임으로 생각하시는것 같습니다.
부동산 가격의 변동은 총체적으로 보면 평균적으로 통상 10년 사이클에 100%이상이 오른다는것 만은 잊지 마시라고 조언하고 가급적 한번 투자 하면, 보유할수있는한 최대한 기간까지 유지하시라고 권고합니다. 켈리포니아 Realtor협회에서의 통계를 보면, 1977년에서 2007년까지의 중간 단독주택 가격의 변동은 다음과 같습니다. 1977년의 7만불을 시작으로 30년뒤인 2007년에는무려 57만불로, 급 상승하였습니다. 무려 700%나 급상승한가격이고, 그중 2002년에서2007년, 5년간은 무려 120%나 급 상승하였습니다. 이통계가 2000년 중반 주택가격 폭락 전의 비 정상적인 가격 급상승 곡선으로 생각되어, 1970년부터 2000년까지의 다른 30년 기간의 가격 변동을 살펴 보았습니다. 1970년의 중간주택가격이 2만5천불을 시작으로 30년후인 2000년도에는 22만불로 상승하여, 780%까지 상승하였습니다. 원래 살펴보려던 1977년부터2007년가지의 급상승 기간보다도 더 급한 상승율입니다. 10년 단위로 2.6배가 오른 결과에 더 이상 설명을 드리지 않아도 될것입니다.
평생을 흔들리지않고 부자의 부를 누리는 대부분의 사람들은 대개 부동산 부자일것입니다. 주식투자와 부동산 투자 어느것이 위험성이 많을 까요? 라는 질문을 받은적이 있습니다. 대답은 자본적 투자회수를 추구하는 부동산 투자는 괜찮지만, 수익적 투자회수를 추구하는 부동산 투기는 주식투자보다 더 위험합니다. 주식투자는 대개 부동산투기 만큼 액수가 많지않고, 깡통구좌를 만들어 가면서 하는분은 생각보다 드뭅니다. 대개 최악에는 원금정도를 손해보게됩니다. 물론, 아주 간혹은 주식투자도 융자를 받아 하시는분도 보았습니다.
부동산 투기는 융자라는 레버리지가있으니 별 부담없이 이를 이용하여 투기를 하게되고, 이에대하여 손해를 볼경우에는 갚아야 할 돈으로 연결이 되나, 대개 설마하며, 대수롭지 않게 생각합니다. 현금 10만불로 25%다운하고 더하여 30만불을 융자받아서 40만불을 투기한 경우 잘못 투기하여서 30%를 손해보았다고 생각하면 원금에, 부대비용원가를 합치면 40%정도의 손해를 보게되고, 투자원금과 추가로 투자원금만큼이 추가로 갚아야할 부채로 돌아와 원금 10만불 잃고, 추가로 10만불이 부채로 다가 오게됩니다. 그러나 다행이 미국은 숏세일과 파산 신청 같은 좋은 면죄부 제도가 있어 다시 재기의 기회를 가질수 있게됩니다만,회복에는 많은 시일이 걸릴것입니다. 융자를 갚을 자기의 수입을 생각도 하지않고 No down에 2개, 3개까지의 주택을 구매 한것을 보고 누가 투기라고 하지 않겠습니까?
반면에 2000년도 중반 부동산 가격 급상승과 급하락이 연결된 시기 이전인 2000년 초반에 주택을 구매하신 후 No down투기의 유혹에 눈길을 주지 않으신분들, 누가 뭐라고 하든, 장기 투자하여, 부동산을 보유하신분들은, 향후 부동산 가격이 서서히 상승하게 되면, 장기적인 보유로 인한 혜택을 모두 받아 든든한 은퇴후의 만족스러운 투자회수를 누리게 될것입니다.
남의말에 좌우되고 무리한 자금동원에 의한 투기보다는 적어도 한두사이클을 바라보고 인내하는 장기적인 차원의 투자를 하여야 할것입니다.
한국일보 칼럼 <베스트부동산 부사장 케니조>
