부동산 투자의 기본 원칙
어느 모임에서 스트레스에대하여 얘기를 나누다가, 직업에대한 통계에서 부동산 에이전트가 두번째로 스트레스를 많이 받는 직업이고, 이로 인하여 단명할수도 있다는 얘기를 듣고 충격을 받았습니다. 부동산에이전트의 기본업무는 고객에게 좋은 집을 사드리고, 셀러에게는 좋은가격에 적절한 시일내에 팔고자하는 집을 매매하여드리고, 더 나아가서는 귀중한 자산인, 고객이 평생 모으신 적게는 몇 십만불에서 몇 백만불이상의 재산집행에 대하여 고객의 의사결정을 도와야 하니, 이로 인하여 받는 정신적 압박과, 많은 유형의 고객을 상대하고, 과중한 Paper work에서 기인한다고 봅니다. 이로 인한 정신적 부담이 스트레스로 가중되어 두번째로 스트레스 많이 받는 직업군으로 분류된 것 같습니다. 이렇게 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로, 아주 조심스러워야 합니다, 저 역시 단순 매매가아닌, 투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다, 그리고 항상 마지막에는 최종의 책임은 본인이 지는 것이고, 또한,오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 상향곡선을 그리니, 절대로 단기차익을 노리는 투자는 하지 마시라고 권고합니다.얼마전에 투기해놓고 투자했다고 우기지 말라는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다. 자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분, 저분, 이동네 저동네 기읏 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고, 투자했는데 자산의 손해를 보았노라고, 정부와 경제를, 충고하여 준 친구를, 부동산에이전트를 모아서 나에게 손해를 끼친 사람들이라고 불평하는 것을 많이 듣고 경험한 저로서도 정말 맞는 말이라고 생각했습니다. 부동산 가격의 변동은 총체적으로 보면 평균적으로 통상 10년 사이클에 100%이상이 오른다는것 만은 잊지 마시라고 조언하고 가급적 한번 투자 하면, 보유할수있는한 최대한 기간까지 유지하시라고 권고합니다. 켈리포니아 Realtor협회에서의 통계를 보면, 1977년에서 2007년까지의 중간 단독주택 가격의 변동은 다음과 같습니다. 1977년의 7만불을 시작으로 30년뒤인 2007년에는무려 57만불로, 급 상승하였습니다. 무려 700%나 급상승한가격이고, 그중2002년에서 2007년, 5년간은 무려 120%나 급 상승하였습니다. 이통계가 2000년 중반 주택가격 폭락 전의 비 정상적인 가격 급상승 곡선으로 생각되어, 1970년부터 2000년까지의 다른 30년 기간의 가격 변동을 살펴 보았습니다. 1970년의 중간주택가격이 2만5천불을 시작으로 30년후인 2000년도에는 22만불로 상승하여, 780%까지 상승하였습니다. 원래 살펴보려던 1977년부터 2007년가지의 급상승 기간보다도 더 급한 상승율입니다. 10년 단위로 2.6배가 오른 결과에 더 이상 설명을 드리지 않아도 될것입니다. 평생을 흔들리지않고 부자의 부를 누리는 대부분의 사람들은 대개 부동산 부자일것입니다.주식투자와 부동산 투자 어느것이 위험성이 많을 까요? 라는 질문을 받은적이 있습니다. 대답은 자본적 투자회수를 추구하는 부동산 투자는 괜찮지만, 수익적 투자회수를 추구하는 부동산 투기는 주식투자보다 더 위험합니다. 주식투자는 대개 부동산투기 만큼 액수가 많지않고, 깡통구좌를 만들어 가면서 하는분은 생각보다 드뭅니다. 대개 최악에는 원금정도를 손해보게됩니다. 그러나, 부동산 투기는 별 생각없이 융자라는 레버리지를 이용하여 투기를 하게되고, 이에대하여 손해를 볼경우에는 갚아야 할 돈으로 연결이 되나, 당연히 원금과 추가 손해금액이 자신의 손해로 그대로 돌아옵니다. 현금 10만불로25%다운하고 더하여 30만불을 융자받아서 40만불을 투기한 경우 잘못 투기하여서 30%를 손해보았다고 생각하면 원금에, 부대비용원가를 합치면40%정도의 손해를 보게되고, 투자원금과 추가로 투자원금만큼이 추가로 갚아야할 부채로 돌아와 원금 10만불 잃고, 추가로 10만불이 부채로 다가 오게됩니다. 그러나 다행이 숏세일과 파산 신청 같은 좋은 면죄부 제도가 있어 다시 재기의 기회를 가질수 있게됩니다. 반면에 2000년도 중반 부동산 가격 급상승과 급하락이 연결된 시기 이전인 2000년 초반에 주택을 구매하신 후 장기보유하신분들은, 향후 부동산 가격이 서서히 상승하게 되면, 장기적인 보유로 인한 혜택을 모두 받아 만족스러운 투자회수를 누리게 될것입니다
