숏세일의 기본
1994년 노스리지 지진으로 72명의 주민이 희생되었고, 많은 재산피해, 특히 많은 주택이 치명적인 피해를 보았습니다. 노스리지 지진이전의 주택시장에서는 숏세일은 아주 드물게 접할 수 있는어려운 분야의 일로 인식되어있었습니다. 이러다보니, 숏세일에대하여, 잘 아시는 분도없고, 그 과정에대하여 전문적인 지식이 있는분들도 드물었습니다. 숏세일이 잘 알려지기시작한 것은 노스리지 지진이후 밸리지역의 많은 주택들이 숏세일을 하므로 알려졌고, 2006년이후의 주택가격 붕괴로인해 시작된 숏세일매물이 현재까지 지속적으로 시장에나와 근래에와서는 팔려는 주택재고의 대부분을 차지할만큼 비정상적인 일반화가 되기시작하였습니다. 많은 분들이 숏세일을 아시는 것 같습니다만, 실제로는 숏세일을 해야할 위기에 봉착하신분들 조차도 숏세일이 무언지, 왜 해야하는지, 하고나서는 어떤일이 벌어지는지등에대하여 기본적인 사항도 모르시는경우가 많습니다. 아주 기본적인 숏세일의 기능과 역할에대하여 간단히 말씀드리자면, 숏세일이란, 주택가격의 하락으로 인하여 현재의 주택시장가격을 기준으로 소유주택의 가격이 은행으로부터 받은 주택 융자금액보다 낮경우 은행의 합의하에 융자 총 금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을 말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문인들이 주택소유주를 대신하여 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 융자금액의 손실과 발생하는 경비를 대부분을 은행이 손실처리 하는 것을 기본으로합니다. 그러나 통상, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다 은행과 상담을 할 수 있는 전문인이라함은 브로커의 관리를 받는 부동산 에이전트와, 변호사만이 해당되나, 변호사는 일을 반드시 본이이 직접해야만합니다. 변호사가 직접하지않거나, 법적인 라이선스도없는 회사나 개인이 숏세일을하거나, 오래살게 해준다거나, 차압당한 집까지 찾아준다는 유혹을하는 경우가 많으나, 대부분 숏세일이아닌 차압이나 파산으로 연결되어, 주택융자를 청산치못하고, 장기간 어려움에 처하는분들도 의외로 많습니다, 어려운경우에는 적어도 몇 명의 에이전트나 전문변호사에게 상담을하여 올바른 방법과 깨끗이 청산할수있는방법을 찾아야할것입니다. 숏세일시 들어가게되는 비용에 있어서, 숏세일을 하게되는 주택소유자는 별도의 비용은 들지 않습니다, 숏세일 전문가가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 은행과 합의 하여 정산되도록 도와드립니다. 또한 매매시 필요한 부동산 수수료도 역시 은행이 지불하게됩니다. 숏세일을 처리하는동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 숏세일이 끝날때까지 보유하신 집에 거주하실수 있읍니다. 숏세일이 성공적으로 모두 종결되면, 주택융자 채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 또한 숏세일과정이 은행과 협의가 잘되면 $3,000불정도의 이사비용을 지원 받을수 있고, 최근 일부 은행의 경우에는 적격한 분에게 $5,000~30,000까지의 이사비용도 보조해드립니다. 어려운 분들에게는 큰혜택인 숏세일을 하셔야 할 주택 소유자는, 페이먼트가 밀리기시작하거나 추후에 납부가 어려우신 주택소유자, 융자 재조정에 실패하신분, 집의 가치가 너무 떨어져 소유주택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들이 해당됩니다. 가장 궁금해하시는점으로는 은행이 빌려준 주택융자금보다도 적은 금액을 받으면서 숏세일을 승인하여주는 이유는 은행이 주택을 차압하여 장기간 보유하는데필요한 관리비용과, 경매를 처리를 하는데 소요되는 비용이 숏세일 비용보다 월등히 많은 비용을 지불하여야하므로, 은행입장에서는 비용이 절약되는 주택소유자의 숏세일에 적극적으로 협조하므로, 서류만 잘 갖추어 제출하고, 숏세일 전문가가 도와드리는데로 준비하고 협조하시면 별 어려움 없이 주택융자금의 청산을 할수있습니다. 다만, 주의하여야할점은 숏세일후에 은행은 청산 차액을 1099으로 발행합니다. 이는 세금보고시 수입으로 간주하여 수입으로 보고하여야하나, 올해까지는 수입으로 대체하는 것을 면제하여줍니다, 아직은 이를 연기할 기미가 보이지 않아 만약에 올 중반기 이후에 숏세일을하여 내년에 에스크로를 클로징한다면, 은행의 1099의 발행으로 주택소유자마다 상이하겠지만 적게는 정산 차액의 15%에서 30%까지를 세금으로 납부하여야할것입니다. 만약 숏세일 계획이 있으시면, 전문가와 상의를 하시고, 에스크로를 종결하여 숏세일 차액에대한 면세혜택을 받으셔야할 것입니다.
