1. 사업체 매매시 에스크로는 왜 필요합니까?

1. 사업체 매매시 에스크로는 왜 필요합니까?

  ABC 라이센스 이전 등 몇 가지 경우를 제외하고 사업체 매매시 반드시 에스크로를 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 하지만 에스크로를 하는 것이 판매자와 구입자, 특히 구입자에게는 바람직합니다. 부동산과는 달리 사업체는 소유권을 명확히 확인해주는 등기된 법적 서류가 없습니다. 따라서 구입자는 사업체 매매 관련 법규(Uniform Commercial Codes)를 정확히 따르는 것이 향후 발생할 수 있는 재산상의 손실을 막고 소유권을 지킬 수 있는 최선의 방법입니다. 에스크로회사는 UCC 규정에 따라 사업체 매매를 진행합니다. 즉, 판매자와 DBA(Doing Business As)에 대한 담보권설정(UCC-1) 유무 조사, 사업체 매매 사실을 지역신문에 공고, 주정부, 카운티 세금 납부 현황 조사 등을 수행합니다. 

2. 에스크로를 오픈하기 위해 어떤 서류를 준비해야 합니까?

  구매계약서(있을 경우)가 필요하며, 판매자는 ABC 라이센스, 셀러 퍼밋을 비롯한 각종 라이센스 사본을, 구입자는 계약금을 준비하여야 합니다. 판매자/구입자가 개인이 아닌 코퍼레이션, LLC 등의 형태라면 회사 서류(예, Article of Incorporation, Domestic Stock Corporation)를 제출하여야 합니다. 

3. 부동산 에이전트 없이 에스크로를 할 수 있나요?  

  할 수 있습니다. 에이전트가 없을 경우 에스크로 오피서, 판매자, 구입자가 긴밀히 협조하여 매매를 완료합니다. 

4. 에스크로 비용은 누가 부담하나요?  

  일반적으로 판매자와 구입자가 반씩(50:50) 부담합니다. 하지만 판매자와 구입자의 계약내용에 따라 비율이 달라지기도 합니다. 

5. 비즈니스 운영을 위해 필요한 라이센스/퍼밋은 어떤 것들이 있습니까?

  시, 카운티별로 요구하는 라이센스/퍼밋이 다를 수도 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 라이센스를 받아야 합니다. 라이센스 획득은 보통 CPA가 대행합니다. 

City Business License 

City and County Health Department Permits 

City and County Services (예, 쓰레기처리, 하수처리 등) 

Fictitious Business Name Filing (상호 등록) 

State Board of Equalization Seller’s Permit (리테일 판매를 할 경우) 

Employment Development Department Account (종업원을 고용한 경우) 

ABC License (주류를 판매할 경우) 

City CUP (Conditional Use Permit) 

6. 이미 지불한 라이센스/퍼밋 비용은 사업체를 팔고 나면 환불 받을 수 있나요?  

  일반적으로 라이센스/퍼밋 비용은 환불되지 않습니다. 구입자는 본인의 이름으로 새로 라이센스나 퍼밋을 받아야 하므로 비용분할(Proration) 사항도 아닙니다. 

7. 에스크로 기간은 어떻게 됩니까?   

  보통 일반사업체 매매는 30~45일 정도 소요되며, ABC 라이센스가 있는 사업체는 60~90일 정도 걸립니다. 

8. 구입자는 판매자의 채무에 대한 책임이 없다는 것을 어떻게 보장받습니까?   

  에스크로 과정은 Bulk Sale Codes(혹은 UCC 법규)에 따라 진행됩니다. 법규를 준수함으로써 구입자는 Successor’s Liabilities에서 벗어날 수 있습니다. 예를 들어 구입자로부터 채무를 변제 받지 못한 채권자가 구입자에게 지불요청을 하더라도 판매자는 정상적인 에스크로과정을 거쳤기 때문에 법적으로 변제의 책임이 없습니다. 

9. 매매가격에는 어떤 자산들이 포함됩니까?  

  영업권(Goodwill), 장비(Fixtures & Equipment), 리스권(Lease & Leasehold Improvement), 불경쟁 조항(Covenant Not to Compete), 상호명(Tradename)에 대한 가격을 모두 포함하고 있습니다. ABC 라이센스가 있다면 라이센스 가치도 매매가에 포함시킵니다. 

10. 매매자산의 각 항목의 가치는 어떻게 정해야 하나요?  

  각 자산의 가치를 어떻게 정하느냐는 향후 세금 납부와 연결되기 때문에 CPA와 상의하는 것이 바람직합니다.

11. 영업권(Goodwill)이란 무엇인가요?  

  권리금이라고도 불립니다. 판매자가 운영을 계속하고 있는 한 대부분의 사업체는 영업권 가치가 있습니다. 영업권은 일반적으로 1 ~ 2년간의 순익 정도로 책정합니다. 

12. 판매자는 언제 순매매대금을 받을 수 있습니까?  

  에스크로가 종료되고 판매자가 조세형평국 (State Board of Equalization)과 노동국(Employment Development Department)으로부터 세금완납증(Tax Clearance)을 받은 후 에스크로는 순매매대금을 판매자에게 지급합니다. 미납된 세금은 Successor’s Liabilities 규정에 따라 구입자의 부담이 되기 때문에 이러한 절차가 필요합니다. 

13. 리스계약서는 누가 검토합니까?  

  에이전트가 있다면 일차적으로 에이전트에게 검토를 요청할 수 있습니다. 하지만 리스계약서는 중요한 법적 서류이기 때문에 변호사의 자문을 구하는 것이 바람직합니다. 

14. 상호등록(Fictitious Business Name)은 꼭 해야 하나요?  

  캘리포니아에서는 사업체를 시작한 지 40일 이내에 해당 카운티에 상호명을 등록해야 합니다. 또한 등록하고 나서 30일 이내 지역신문에 상호등록 공고를 내야 합니다. 등록/공고 과정은 지역신문사에서 대행해 줍니다. 최초로 상호등록을 한 지 5년이 지나면 등록 갱신을 해야 합니다.

유애란의 에스크로칼람

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사업체 매매에 들어오는 클레임

 

에스크로가 오픈이 되면 일단 빚조사를 하게 되고 카운티와 스테이트로 나뉘어 드러난 담보권 있는 채무를 셀러에게 통보하게 된다. 

그 외에 3주간의 신문 공고를 통해서 무담보 채권자 Lien 벤더 및 거래처의 클레임들이 에스크로에 공식적으로 제출된다. 
개인 채권자의 경우 소문으로 듣고 직접 찾아오기도 한다.

'소리 소문없이' 매매하는 셀러에 대한 감정까지 토로하는 경우가 많다. 
정식 어음을 대신한 손으로 작성한 엉성한 종이 한 장의 영수증 ID 복사에 이르기까지 그 내용도 다양한 무담보도 많지만 밀린 인보이스와 광고비 등이 시비거리가 되기도 한다.

경쟁속에 이뤄진 거래처 확보로 피치 못하게 냉정히 처리되지 못한 물건값을 지불 받지 못하는 억울함 때문에 어음없이 UCC를 파일하는 벤더들도 많이 생겼다. 

반면 세상을 탓하며 대금을 못갚는 것에 너무도 당당한 셀러들 때문에 더욱 씁쓸할 때가 많다.

만약 청구된 클레임에 셀러가 동의를 하지 않는 경우 UCC 6106.2조항에 의하여 청구인에게 서면으로 관련 내용이 보내진다.

25일내에 적법한 사유서가 제출되지 않으면 전액 혹은 일부가 셀러에게 돌아가도록 돼있다.

일단 공고가 나간 후에 오더되는 모든 딜리버리는 현금으로 지불되기를 원하는 벤더들이 많고 에스크로가 오픈된 후에는 모든 대금을 에스크로를 통해 지불하기를 원하는 셀러들 또한 많다. 

심지어 세금 공과금 렌트 융자 페이먼트에 이르기까지 모든 대금의 지불을 정지하는 셀러들과 클로징에 업데이트 해야 하는 모든 계산 때문에 부득이하게 일정 금액을 예치해야 하는 일도 생기기 마련이다.

지난 주에 클로징을 한 식당의 경우 셀러 A씨가 마지막 렌트를 에스크로에서 지불된 것으로 착각하고 은행에 지불 중지를 하는 통에 한바탕 소란을 겪기도 하였다. 

그래도 렌트의 사이클은 1달이므로 금방 발견된다. 

하지만 공과금이나 1년에 한 번 내는 의료보험이나 라이선스 비용은 서로에게 피해가 된다. 

조용히 매매를 원하는 셀러와 소문을 내 먼지를 털어내기 원하는 바이어의 미묘한 신경전으로 타운의 매매는 늘 뜨겁지만 피하고 감추고 싶은 것일 수록 드러나기 마련이다. 

종업원을 통해 혹은 이웃 가게를 통해 발빠른 입소문을 듣고 들어오는 클레임은 여러 사연과 감정까지 실려 셀러와 브로커는 물론 에스크로와 바이어까지 힘든 일이 많다. 

피하고 넘어가는 것 같은데 꼭 오기 마련이다.

한다리 건너 모르는 사람 없는 것이 우리의 삶의 터전 타운인 것이다. 

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비지니스 클로징 비용

 

십수년 전에 있었던 에피소드를 아직도 생생히 기억하고 있다. 당시에 비교적 덩치가 큰 매매였는데 유명 메이커인 S사 주유소 옆에 위치한 작은 주택의 에스크로였다. 파킹랏 확보를 위해 꼭 그 주택을 매입해야 하는 회사 측의 끈질긴 설득과 협박 그리고 회유에도 할머니는 꿈쩍도 하지 않았다.
끝내 자식들의 이해와 맞물려 할머니의 고집을 꺾을 수 있었지만 막판 고비는 바이어가 제시한 모든 클로징 비용의 부담이었다. 매매가격이야 셀러의 욕심껏 불렀지만 막상 얼마나 비용이 들어갈 지 걱정이었던 것이다. 모든 사람들의 관심은 뭐니뭐니 해도 '돈'이다. 바이어가 제시할 가격이 얼마일까 과연 셀러가 원하는 가격은 어디까지일까 시세는 정말 언제가 가장 좋은 가격인가 그리고 과연 내가 손에 쥘 수 있는 금액은 얼마인지가 무엇보다도 궁금한 것이다. 

건물이나 사업체를 매매할 경우 소요되는 모든 비용이 클로징 코스트인데 잘못된 인식 중 하나는 클로징 코스트와 에스크로 비용의 혼선에 있다.

클로징 코스트 혹은 비용에는 융자에 드는 대금 타이틀 회사에 지불되는 대금 모든 등기 비용과 세금 관리비 보험과 에스크로 회사에 지불되는 비용 등을 모두 포함한다. 사업체 매매의 경우 모든 공고 비용과 담보물 조사 비용 인벤토리 비용 장비에 대한 세금 등을 염두에 두어야 한다.

특히 바이어나 셀러 그리고 브로커의 임의대로 해서는 않되는 게 바로 매매 가격의 산정이다. 

권리금 리스권 인벤토리 장비 가격 그리고 경쟁권으로 흔히 나뉘는 가격 산정에는 반드시 사업체 세금 보고 자료를 근거로 협의를 하는 것이 안전하다. 장비세만을 염두에 두고 무조건 그 가치를 낮추어 보고하는 것이 결코 양측에 도움이 되지 않는다.

우리들은 열심히 일해 자녀들에 아낌없이 공을 들이고 꿈같은 집을 소유하는 아메리칸 드림에 알뜰살뜰 모은 돈을 투자하고 가정의 평안을 누리고 싶어한다. 복잡한 모기지 페이먼트를 계산하여 어렵사리 장만하는 내집 마련의 비용에는 늘 구멍이 생긴다. 클로징 코스트를 염두에 두지 못하였기 때문이다. 가격에 따라 혹은 다운페이먼트에 따라 차이를 보이기는 하나 보통 매입가격의 2%에서 많게는 2.5%에 해당하는 비용을 바이어 요청에 따라 임파운드 할 경우 훨씬 많은 디파짓을 요구한다.

대게 클로징 코스트는 통상 클로징 날짜로 부터 3일 이전에 입금하는 것이 보통이다. 은행 보증 수표나 송금으로 트러스트의 어카운트에 입금이 되어야 한다. 

타주에서 펀드가 이전되는 경우나 외국에서 입금이 되는 경우에는 2-3일 정도는 미리 준비하는 것이 안전하다. 혹 현금으로 입금이 되는 경우에는 1만달러 이상은 은행을 통해 IRS에 보고된다.

사실 이민 생활에 저금을 마음껏 할 만큼의 여유를 찾기란 어렵기 때문이다. 돈은 벌면 벌리는 대로 없으면 없는 대로 고무줄처럼 생기고 줄어 든다. 그래도 은퇴와 함께 페이오프된 내 집에서 여유를 즐기는 것만큼 행복한 일이 또 있을까.

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에스크로 기간의 이해

 투자용 부동산은 일반주택보다 클로징 날짜 한달 더 길게 잡아 주택이나 사업체를 매매할 때 언제 매매를 종료할 것이며 소유권이 바이어에게 매매대금은 셀러에게 언제 넘어가는지를 정하게 된다. 에스크로 오픈부터 클로징까지 걸리는 시간을 에스크로 기간이라 한다. 에스크로 기간은 특별히 법에 정해진 것이 아니라 계약당사자인 셀러와 바이어의 합의사항이다. 여러 개인사정을 고려하여 각자에게 유리한 클로징 날짜를 주장할 수 있다. 주택매매의 경우는 대개 오퍼 수락 후 30일 45일 혹은 60일 이내 클로징하기로 약속하는 것이 일반적이다. 이 기간내에 바이어는 은행융자를 받아야 하고 만약 숏세일 매물이라면 셀러는 이 기간 동안 숏세일 승인을 받아야 한다. 숏세일 거래의 경우 아예 처음부터 클로징 날짜를 90일 정도 길게 합의하고 에스크로를 시작하기도 한다. 커머셜 혹은 아파트 등의 투자용 부동산의 경우 일반주택보다 한달 정도를 더 길게 잡는다. 아무래도 융자도 복잡하고 테넌트의 리스계약 확인 등 추가로 처리해야 할 사항들이 있기 때문이다. 비즈니스 매매의 경우 법적으로 정해놓은 신문공고 기간이 있기 때문에 융자가 없는 현금 거래의 경우라도 기본적으로 한달 정도 걸리고 주류 라이센스가 있는 사업체라면 라이센스 이전과정 때문에 60일 정도는 기본으로 걸린다. 이렇게 클로징 날짜를 정하고 선의의 노력을 다해도 클로징 날짜를 맞출 수 없는 경우가 허다하다. 대부분의 이유는 융자 때문이다. 사전승인까지 받아놓은 상태로 별 문제없이 융자가 나올 것으로 기대했는데 마지막 순간에 융자가 거절되거나 하면 다른 은행을 알아봐야 하고 그러면 고스란히 한달이 날아간다. 혹은 셀러가 이사를 갈 새 집을 구하고 해당 에스크로를 마칠 계획이었는데 생각보다 새 집을 구하는 것이 오래 걸린다면 제때 클로징하기 힘들다. 애초에 약속한 클로징 날짜를 맞출 수 없게 될 때는 에스크로 기간을 연장하자고 상대방에게 제안할 수 있다. 이때 상대방이 요청을 받아들이면 에스크로 오피서는 클로징날짜 연장 조항을 만들어 양측에게 서명하게 한다. 상대방의 연장요청을 거절하고 약속을 지킬 것을 요구할 수도 있다. 하지만 이 경우를 선택한다면 최악의 경우 거래 취소까지 예상해야 한다.

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임대 아파트 투자는 장기적 안목으로

지난번에 “지금같은 시기에는 임대아파트 투자를 권하고 싶다.”는 요지의 칼럼을 썼었다. 그 후 많은 전화 문의가 있었는데 그 중 유독 한 투자자의 항의성(?) 전화가 기억에 남는다. 

그 분은 임대아파트에 투자하였다가 아주 좋지 않은 경험을 하였고, 결국엔 고생 만하다가 손해를 보고 팔게 되었다고 하며, 그 후엔 누가 임대 아파트에 투자한다고 하면 도시락이라도 싸가지고 다니며 말리고 싶다고 했다.

이야기를 듣고보니 공감이 가고 아파트 투자에 관심을 갖고 있는 분들을 위해 여기 소개해 본다. 그 분의 경우 은퇴 후 가지고 있던 전액을 다운페이 하고 나머지는 은행 융자를 받았다. 

부동산 회사에서 소개 할 때 계산데로라면 모기지 페이먼트 후 매달 생활비가 나올 듯 했으나 구입 후에 미처 생각지 못했던 지출이 많았던 것이다. 그래서 의외로 만만찮게 들어가는 수리 및 관리비용을 아끼려고 직접 모든 것을 하다 보니 귀찮고 몸만 고될 뿐 아니라 제대로 고쳐지지도 않고, 거기다가 사사건건 트집을 잡는 테넌트와의 마찰, 그리고 매년 정기적으로 받는 주택관리국의 감시 및 점검은 까다롭기 만하고 결국은 견디다 못해 손해를 보고 되팔고 말았다는 것이다.

매월 들어오는 임대수입에서 최소한의 비용만으로 관리 및 보수를 하고 나머지는 생활비로 충당했더니, 나중에는 일 년에 두 번 내는 재산세(property tax)도 내기 어렵고 매년 돌아오는 세금보고 또한 큰 걱정거리가 되더라는 것이다. 

그래서 수리하는 것에 더욱 등한시하게 되니 테넌트와 마찰이 생겼고, 갈수록 문제는 많아지고 건물은 낡아가고 견디지 못해 손을 들었다는 것이다.

그 분의 경우 “도시락” 이란 말이 거침없이 나올 만 한 아주 좋지 않은 경험담이고 많은 분들이 아파트 투자를 망설이게 하는 주요인이다. 우선 임대아파트 구입을 생각하시는 분들은 먼저 재투자를 염두에 두어야한다. 

구입하는 임대 아파트가 최근 몇년사이에 새로 지은 것이 아니라면 더욱이 LA시의 경우 거의 다 몇십년씩 나이가 들은 아파트가 대부분이기 때문에 수리 보수에 들어갈 비용을 상당히 많이 계산에 넣어야 한다. 

그래서 매달 임대 수입이 들어오면 은행에 모기지 페이먼트 한 후 남는 현금은 구입 후 얼마 동안은 거의 재투자를 할 것으로 예상하고 있어야 한다. 그래야 테넌트가 불만 없이 살 수 있도록 주거환경을 좋게 하여 마찰을 줄이고 반복되는 비용을 줄일 수 있다. 물론 건물의 외관도 산뜻하게 유지해야 하며 제때 제때 보수해 주어야 나중에 돈이 덜 든다.

부동산투자는 임대수입도 중요하지만 장기적 안목으로 보고 부동산 가치 상승에 중점을 두어야하는 데 관리가 소홀하게 되면 건물의 상태가 나빠지고, 입주자들의 불만이 많아지게되며, 외관상으로도 좋지 않아 부동산가격을 떨어뜨리는 요인이 된다.

이렇게 잔손가는 일이 많고 테넌트들과 좋은 관계를 맺는다는 것도 결코 쉬운 일이 아니고, 우선은 아파트 관리에 필요한 여러 가지 법적인 문제에도 어두운 대부분의 투자자들에게 권할 만한 또 다른 방법은 부동산 관리회사에 맡기는 방법이다.

신용있고 경험 많은 부동산 관리회사를 찾아 전문적인 관리를 받고, 아파트를 철저하게 보수 유지하는 것이다. 이런 경우엔 테넌트와 접촉할 필요도 없이, 완전히 관리회사에만 맡기고 느긋하게 가치상승을 기다릴 수 있게 된다. 단점으로는 관리 회사에 매달 수수료를 주어야 하는 것이다. 

그래서 직접 관리하는 쪽으로 방향을 잡으면 매달 들어오는 쏠쏠한 현금수입이 좋다. 그러나 아쉽게도 수입중 상당한 액수는 세금으로 내야 할 것을 염두에 두어야 한다.

그리고 직접 관리 하더라도 적절하게 재투자 하고 신경쓰자면 매달 수리보수에 드는 비용이 많아지니 수입이 줄어 소득세금 걱정은 많이 줄어든다. 

주거환경을 좋게 하니 테넌트들에게도 좋은 건물주가 되어 관계가 좋아지고 말썽이 없어 마음도 편하고 건물상태가 좋으니 나중에 팔 때도 제 값을 받게 되어 좋다. 그러나 매달 들어오는 수입이 적으니 재미가 없는 면도 있다.

매달 생활비를 임대수입에서 얻기 원하면 현금 다운페이를 많이 하고 융자 액수를 줄여야 한다. 무리하게 많은 융자 금액은 투자자를 항상 불안하게 한다. 일년 열두달 테넌트가 제때 제때 임대료를 낼 것이라는 보장도 없고 몇 개 유닛이 비어 있을 수도 있다. 

그래서 소액을 투자하고 융자를 많이 받은 투기에 가까운 투자는 피해야 한다. 다른 커뮤니티, 특히 중국계 투자자들은 다운페이가 융자액수 보다 훨씬 많은 경향을 본다.

이렇게 당장 손에 쥐는 돈보다 장기적 안목을 가지고 처음부터 과감하게 재투자를 하게 되면 일이년 후부터는 별로 큰돈이 안 들어가며, 골치 아픈 일도 별로 없게 된다.

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부동산 투자에서 성공하는 10가지 열쇠

 부동산 시장이 침체돼 있다고는 하지만 그래도 부동산 투자에 대한 관심은 여전히 높은 것 같다.

오히려 이런 시장 상황이 부동산 투자의 적기라고 판단하고 계신 분들도 있고, 또 시장은 어차피 등락을 거듭하게 되어 있기 때문에 부동산 호황기에 대비해 지금부터 준비에 나서겠다고 생각하는 분들도 많다.

중장기적인 재테크의 일환으로 부동산 투자를 고려하고 있는 분들을 위해 부동산 투자에서 꼭 필요한 성공 조건 10가지 소개해 본다.

1.부동산 정보는 현장이 중심이다.

금은 광산에서 금맥을 통해 캐내는 것이다. 부동산 또한 정확한 정보는 방문하고 확인해야 하며 과다한 수익률을 제시하는 경우는 주의해야 한다. 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다.

2.유행은 옷에만 있는 것이 아니다.

유행은 부동산에도 있다. 부동산의 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 사두기만 하면 오를 것이라는 맹신은 위험하다. 결국 유행을 찾아내기 위해서는 공부가 필요하다.

3.뜨는 부동산과 지는 부동산을 구별한다.

부동산 시장에서도 지역별로, 형태별로, 조건별로 부침이 엇갈리는 부동산이 있다. 뜨는 부동산과 지는 부동산을 구별할 수 있는 지혜가 필요하다.

4.부동산 정책과 제도는 투자의 길을 알려준다.

각 지방정부의 부동산 정책과 방향에 대해 항상 관심을 가지는 것이 중요하다. 또 부동산 과련 세제에도 어느 정도 지식이 있다면 큰 도움이 될 것이다.

5.관심이 전문가를 만들어준다.

부동산 투자에 대한 관심을 여러 곳으로 분산하는 것 보다는 한가지 부분에 집중하다 보면 일반인들도 전문가가 될 수 있다.

6.금리 변동과 융자 시장 향배에 민감해야 한다.

고액이 소요되는 부동산 투자를 전액 현금으로만 할 수는 없을 것이다. 융자를 얻어야 한다면 가장 좋은 조건에 융자를 얻을 수 있도록 항상 금리 상황과 융자 시장의 동향에 촉각을 기울이는 것이 좋다.

7.부동산 투자는 여유자금으로 하라.

부동산 투자는 환금성이 다른 투자 종목에 비해 낮은 편이다. 따라서 무리하게 투자하다 보면 큰 낭패를 볼 수 있다. 자신이 감당할 수 있는 한도 내에서 신중하게 투자해야 한다.

8.급매물과 경매를 노려라.

최근 은행 경매 물건들과 급매물이 급증하고 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다. 하지만 위험도 그만큼 많기 때문에 급매물이나 경매 물건에 투자하고자 한다면 전문가들의 도움이 꼭 필요하다.

9.행동 하는 부동산 투자가 필요하다.

부동산 전문가들 중에서도 의외로 부동산 투자에 실패하는 경우가 많은데, 이는 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우가 많기 때문이다. 아무리 좋은 부동산도 움직이지 않으면 내 것이 될 수 없다.

10.좋은 파트너가 필요하다.

본인이 아무리 전문가적 수준이라 하더라도 모든 것을 알 수는 없다. 믿을 만한 파트너가 반드시 필요하다.

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투자자가 저지르지 말아야 할 실수들

 

사업을 하더라도 이것도 하고 저것도 하고, 경영자가 하고 싶은 비즈니스를 모두 해서는 결코 사업에 성공할 수가 없다. 경쟁사 동향 및 시장 예측, 그리고 가장 중요한 인재 등을 고려해 지속적으로 경쟁우위를 유지할 수 있는 핵심사업에 집중해야만 성공할 수 있다.

부동산 투자도 마찬가지이다. 투자에 성공하기 위한 방법은 무수히 많다. 하지만 성공을 하기 위해서는 하지 말아야 할 실수를 하지 않는 것이 매우 중요합니다.

첫째는 여론에 따라 투자 여부를 결정하는 것이다. 여론에 휘둘리지 않고 시장 상황의 좋고 나쁨에 현혹되지 않고 투자자가 독야청청(獨也靑靑) 일관성을 유지하는 것은 현실적으로 힘들다. 하지만 시장상황을 꿰뚫어보고 진실이 무엇인지를 찾아내는 사람만이 엄청난 투자 수익을 올릴 수 있다. 투자대상의 펀더멘털에 근본적인 변화가 없는 한 부동산의 내재가치가 가격으로 현실화되는 시점을 기다려야 좋은 결과를 얻을 수 있다.

둘째는 과거의 통계 수치에 지나치게 의존하는 것이다. 모든 경제 활동과 마찬가지로 부동산도 일정한 주기를 반복하는 것이 대체적인 흐름이다. 그렇기 때문에 과거의 통계 수치는 미래를 예측하는데 중요한 지표가 될 수 있다. 하지만 지나치게 과거의 통계 수치에 의존하다 보면 결정적인 투자 기회를 놓치거나 혹은 지나치게 빠른 투자로 손해를 볼 수 있다. 통계 자료들을 과신하기 보다는 당시의 상황을 정확하게 분석하는 지혜가 필요하다.

셋째는 가격이 바닥을 칠 때가지 기다리는 태도다. 주식이나 부동산이나 마찬가지로 최저가 즉 바닥 시세라는 사실을 알려면 일단 바닥을 쳐야한다. 즉 가격이 다시 오름세를 타야만 바닥을 쳤다는 것을 알 수 있다. 이 때문에 무릎에 사라는 말이 나온 것이다. 미국의 주식 가치투자자인 피터 린치는 그의 저서 ‘ONE UP ON WALL STREET‘에서 이를 두고 “주가가 하락하고 있는 종목을 최저가로 잡으려 하는 것은 마치 수직 낙하하는 칼을 잡으려는 것과 같다. 그 칼이 땅에 닿아 꽂혀서 잠시 흔들리다가 고정될 때까지 잡지 말고 기다리는 것이 좋다.

급속하게 떨어지는 주식을 잡으려 함은 필연적으로 칼날 쪽을 잡게 되므로 크나큰 고통만을 가져다 줄 뿐이다”라고 했다. 시장 상황에 따른 시세 변동을 기준으로 부동산을 매입하기 보다는 하락세를 멈추고 오름세로돌아설 수 있는 내재가치(fundamental)를 갖추고 있는 부동산인지를 따져보고 투자하는 것이 바람직한 가치투자자의 자세다.

넷째는 투자기회를 놓친 데 대해 자책하는 자세다. ‘3년 전에 그 집을 샀으면 지금 20만 불은 벌었을 텐데….’ 우리 주위에서 흔하게 듣는 말이다. 하지 않은 투자에 대해 이 집을 산 사람과 비교해 투자 손실로 간주하는 것은 투자자로서 매우 비생산적인 자세이다.

이 같은 자세로는 투자에 성공할 가능성이 매우 낮다. 실제로 투자로 인한 손실을 입은 것이 아님에도 손실을 본 것처럼 과거에 집착한다면 향후 과감하게 투자를 하기 힘들뿐더러 투자하더라도 자제심을 잃고 감정에 치우쳐 사서는 안 될 부동산을 서둘러 사게 된다. 즉 사려고 했던 부동산이 너무 올라 차선책으로 제2의 부동산을 매입했으나 상승폭이 미미하거나 오히려 가격이 내려 결과적으로 기회를 놓친 데 따른 가상의 손실이 실제 손실로 이어지게 되는 것이다.

투자를 하지 않음으로써 손실을 입었다고 과거에 집착하기 보다는 투자대상에 대해 선택과 집중으로 내재가치를 분석하는 것이 투자 성공으로 가는 지름길임을 명심하자.

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