지난번에 “지금같은 시기에는 임대아파트 투자를 권하고 싶다.”는 요지의 칼럼을 썼었다. 그 후 많은 전화 문의가 있었는데 그 중 유독 한 투자자의 항의성(?) 전화가 기억에 남는다.
그 분은 임대아파트에 투자하였다가 아주 좋지 않은 경험을 하였고, 결국엔 고생 만하다가 손해를 보고 팔게 되었다고 하며, 그 후엔 누가 임대 아파트에 투자한다고 하면 도시락이라도 싸가지고 다니며 말리고 싶다고 했다.
이야기를 듣고보니 공감이 가고 아파트 투자에 관심을 갖고 있는 분들을 위해 여기 소개해 본다. 그 분의 경우 은퇴 후 가지고 있던 전액을 다운페이 하고 나머지는 은행 융자를 받았다.
부동산 회사에서 소개 할 때 계산데로라면 모기지 페이먼트 후 매달 생활비가 나올 듯 했으나 구입 후에 미처 생각지 못했던 지출이 많았던 것이다. 그래서 의외로 만만찮게 들어가는 수리 및 관리비용을 아끼려고 직접 모든 것을 하다 보니 귀찮고 몸만 고될 뿐 아니라 제대로 고쳐지지도 않고, 거기다가 사사건건 트집을 잡는 테넌트와의 마찰, 그리고 매년 정기적으로 받는 주택관리국의 감시 및 점검은 까다롭기 만하고 결국은 견디다 못해 손해를 보고 되팔고 말았다는 것이다.
매월 들어오는 임대수입에서 최소한의 비용만으로 관리 및 보수를 하고 나머지는 생활비로 충당했더니, 나중에는 일 년에 두 번 내는 재산세(property tax)도 내기 어렵고 매년 돌아오는 세금보고 또한 큰 걱정거리가 되더라는 것이다.
그래서 수리하는 것에 더욱 등한시하게 되니 테넌트와 마찰이 생겼고, 갈수록 문제는 많아지고 건물은 낡아가고 견디지 못해 손을 들었다는 것이다.
그 분의 경우 “도시락” 이란 말이 거침없이 나올 만 한 아주 좋지 않은 경험담이고 많은 분들이 아파트 투자를 망설이게 하는 주요인이다. 우선 임대아파트 구입을 생각하시는 분들은 먼저 재투자를 염두에 두어야한다.
구입하는 임대 아파트가 최근 몇년사이에 새로 지은 것이 아니라면 더욱이 LA시의 경우 거의 다 몇십년씩 나이가 들은 아파트가 대부분이기 때문에 수리 보수에 들어갈 비용을 상당히 많이 계산에 넣어야 한다.
그래서 매달 임대 수입이 들어오면 은행에 모기지 페이먼트 한 후 남는 현금은 구입 후 얼마 동안은 거의 재투자를 할 것으로 예상하고 있어야 한다. 그래야 테넌트가 불만 없이 살 수 있도록 주거환경을 좋게 하여 마찰을 줄이고 반복되는 비용을 줄일 수 있다. 물론 건물의 외관도 산뜻하게 유지해야 하며 제때 제때 보수해 주어야 나중에 돈이 덜 든다.
부동산투자는 임대수입도 중요하지만 장기적 안목으로 보고 부동산 가치 상승에 중점을 두어야하는 데 관리가 소홀하게 되면 건물의 상태가 나빠지고, 입주자들의 불만이 많아지게되며, 외관상으로도 좋지 않아 부동산가격을 떨어뜨리는 요인이 된다.
이렇게 잔손가는 일이 많고 테넌트들과 좋은 관계를 맺는다는 것도 결코 쉬운 일이 아니고, 우선은 아파트 관리에 필요한 여러 가지 법적인 문제에도 어두운 대부분의 투자자들에게 권할 만한 또 다른 방법은 부동산 관리회사에 맡기는 방법이다.
신용있고 경험 많은 부동산 관리회사를 찾아 전문적인 관리를 받고, 아파트를 철저하게 보수 유지하는 것이다. 이런 경우엔 테넌트와 접촉할 필요도 없이, 완전히 관리회사에만 맡기고 느긋하게 가치상승을 기다릴 수 있게 된다. 단점으로는 관리 회사에 매달 수수료를 주어야 하는 것이다.
그래서 직접 관리하는 쪽으로 방향을 잡으면 매달 들어오는 쏠쏠한 현금수입이 좋다. 그러나 아쉽게도 수입중 상당한 액수는 세금으로 내야 할 것을 염두에 두어야 한다.
그리고 직접 관리 하더라도 적절하게 재투자 하고 신경쓰자면 매달 수리보수에 드는 비용이 많아지니 수입이 줄어 소득세금 걱정은 많이 줄어든다.
주거환경을 좋게 하니 테넌트들에게도 좋은 건물주가 되어 관계가 좋아지고 말썽이 없어 마음도 편하고 건물상태가 좋으니 나중에 팔 때도 제 값을 받게 되어 좋다. 그러나 매달 들어오는 수입이 적으니 재미가 없는 면도 있다.
매달 생활비를 임대수입에서 얻기 원하면 현금 다운페이를 많이 하고 융자 액수를 줄여야 한다. 무리하게 많은 융자 금액은 투자자를 항상 불안하게 한다. 일년 열두달 테넌트가 제때 제때 임대료를 낼 것이라는 보장도 없고 몇 개 유닛이 비어 있을 수도 있다.
그래서 소액을 투자하고 융자를 많이 받은 투기에 가까운 투자는 피해야 한다. 다른 커뮤니티, 특히 중국계 투자자들은 다운페이가 융자액수 보다 훨씬 많은 경향을 본다.
이렇게 당장 손에 쥐는 돈보다 장기적 안목을 가지고 처음부터 과감하게 재투자를 하게 되면 일이년 후부터는 별로 큰돈이 안 들어가며, 골치 아픈 일도 별로 없게 된다.
