주택가격이 떨어진다는데-밸리코리안뉴스 기고 칼람
지난 몇주간 오래된 몇몇고객분이 오랜만에 전화를 주셔서 주택가격이 떨어지는데 어떻습니까? 하며 투자할 주택을 둘러보았습니다. 결론은 아무도 오퍼를 넣지 않으셨습니다. 이런분들은 촉이 빠르시므로 현재의 주식이 최상의 가격이고
주택매매시 꼭 알아야 할 주택보험
주택매매시 꼭 알아야 할 주택보험-한국일보 칼람
셀러분들이건, 바이어분들이건 주택을 사거나 팔 때 주택보험에대하여서는 별로 관심을 보이지않는 것 같습니다, 조건이나 커버 범위등을 검토하지않고 소흘히 하기쉬운 주택보험에대하여 알아보겠습니다. 최근들어 기준도 많이 바뀌고, 새로 생긴 규정도있습니다. 꼭 융자를 받을 시에만 들어야하는 것은 아님니다 만약을 대비하는 것이 보험이지만 반드시 주택을 사고팔 때 적어도 주택보험의 조건에 대하여 기본적인 것은 알아두어야 만약의 불행한 사태에 대비할 수가 있습니다. 보통 주택융자시 금융기관에서는 담보로 받게되는 주택에 대한 화재보험을 요구합니다. 보험료는 주택크기와 가격등 담보의 조건 상황에 따라 다릅니다. 보험회사마다, 계약조건마다 차이는 있지만 대략 주택보험이 커버해주는 사항은 다음과 같습니다.
본 건물 (Dwelling)
화재, 폭동, 태풍, 우박, 천둥,번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버해줍니다. 그러나, 지진, 홍수, 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지 않습니다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다. 근래에는 지진보험이 HOA에포함되어있는경우가 많습니다.
기타 건축물 (Other Structure)
본 건물과 붙어있지 않은 차고 ,게스트 하우스, 패티오, 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해 커버됩니다.
주택내 개인 소유물 (Personal Property)
가구, 옷 등의 건물 내에 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항입니다. 보통 본 건물 가치의 50% 정도를 보상범위로 정합니다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 디덕터블과 차후에 변동 될 보험료를 잘 알아 보고 보상 청구를 해야 합니다.
주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use)
재앙에 의해 거주지를 재건축하거나 수리하는 기간 동안 주거지 사용불능으로 의해 지출되는 호텔비, 식비, 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다.본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다.
개인손해 배상 (Personal Liability)
직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는 법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해등 광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때 집에서 넘어진 외부인의 치료비용등이 이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액이상을 권유합니다. 비즈니스를 하거나 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 보유재산의 보호를 위하여 Personal Umbrella 보험을 따로 가입하는것이 좋습니다.
의료비용 (Medical Payment)
외부인이 본 건물내에서 부상을 입었거나 음식물 등을 제공받고 질병이 발생할 경우 환자가 병원비용 으로 청구할 수 있는 보상금액입니다. 상해보상 청구를 하지않고도 병원비용을 청구할 수 있기에 꼭 필요한 조항입니다. 위의 6 가지의 조항이 모두 포함이 된 HO3 주택 보험이 일반적으로 주택소유자들에게 많이 권해지는 주택보험입니다 . 콘도나 타운하우스를 구입할 때에는, HOA가 보험을 일괄 가입하여 별도로 보험을 가입 할 필요가 없으므로 신경을 쓰지 않습니다. 그러나 지난 2010 년 4 월부터 패니매와 프레디맥이 융자조건을 강화하면서 콘도나 타운하우스를 구입할 때 HOA 가 커버하는 건물 손상에 대해 보상하는 보험 뿐 아니라 소유주들은 건물내부에 대한 추가보험(HO6)을 별도로 반드시 가입해야 합니다. 패니매가 요구하는 HO6 보험 가입 범위는 주택 감정가격의 20%이며 주택 구입융자 뿐 아니라 재 융자를 받을 때도 적용이 됩니다. 또한, 몇년 전만 해도 HOA 비용이 매월 150-250불정도였으나, 요즈음은 조그만 콘도도 300불 전후로 급증 하였습니다. 이는 지진보험이 기본적으로HOA 비용에 포함되기 때문입니다. 주택 매매시 에스크로가 입수하여 바이어에게 제공하는 HOA documentation에는 HOA에서 가입한 보험의 자세한내용과 커버리지내용이 들어 있습니다, HOA에서 가입하건, 융자관련 은행에서 가입 조건을 요구하건, 적어도 Home sweet Home을 사랑한다면 한번쯤은 보험의 조건과 보상 범위 등을 검토하여 알고 있어 만약의 사태에 신속한 대비를 할수있어야 할 것 입니다
감이 안잡히는 주택가격의 원인
혼란스러운 주택가격- 요즈음처럼 주택가격이 혼란스러운 적이 없었던것 같습니다. 바이어는 바이어대로, 셀러는 셀러대로 서로 근거있는 의견을 피력하며 서로간 상당한 차이가나는 가격을 제시합니다. 이처럼 바이어와 셀러가 확연이 차이나는 주택가격에대한 의견을 가지고있는 것은 지나간 부동산의 역사를 뒤돌아 보더라도 상당히 드문 일 일것입니다. 기억하시지요, 작년초이전 까지는 주택시장에나온 매물의 90%이상이 숏세일이거나 은행매물 이었습니다. 아마, 일반매물은 지역마다 약간의 차이는 있지만, 5% 전후의 극소수의 수량, 그것도 시장가격보다는 상당히 높은가격으로 나와 대부분의 리스팅이 Expire되거나 Withdraw되고, 매매가 성사되는 것은 거의 드물었습니다.
그렇게 복잡하던 시장이 올해 봄을 거쳐 아직도 회색빛을 띄며 멈추어 있습니다.
최근, 바이어분들은 선뜻 구매의 확신을 갖지 못하겠다며 호소하십니다. 사실, 직시하여야할 다른 문제가 있습니다. 매물은 이미 3-4개월전부터 누적이 되기시작했고,
문제는 셀러, 바이어 모두에게 있으니 거래가 이루어지기가 어렵다는점에있습니다. 통상 부동산시장을 셀러스 마켓이냐 바이어스마케이냐고 정하고 바라보지만, 최근은 아예 마켓이 거의 형성되지않고, 꼭 필요한 실수요자만 적당한 가격에 좋은집을 선택하며 구매합니다
바이어는 1-2년전에 30만불이면 사던 콘도를 지금은 40만이상 오른가격으로 오퍼를 넣어야 되고, 셀러분들은 그래도 억울한 가격이라고 하소연하는 이상한시장이 형성되어 있습니다.
가격을 고려하여보니 억울하여 오퍼를 넣는것이 망설여지시고, 누군가가 가격이 떨어질것이라고 하면, 귀가 솔깃하여 오퍼를 철회하거나 기다려 보겠다고 생각을 바꾸시는 분들도 간혹있습니다. 셀러분들은 한숫가락을 더얹으셔서, 10-20%가 더올른 내년 봄 가격에 내놓으시며 꿈에 부풀어 계십니다.물론, 이제는 시간이 촉박하거나, 시장을 이해하시는 대부분의 셀러들은 적당히 7-15%까지 억울하다면서도 시장현황이 그리 변경되니 가격을 낮추어서 내놓습니다. 사실, 거품가격이 거두어지는 것입니다. 경제상황이나 바이어, 정치적인 제고가 없이 스스로 만들어놓은 꿈의 가격을 이제는 스스로 내려놓기 시작하시나, 바이어들은 이미 저멀리서 바라보고만 있습니다.
뒤걸음친 바이어와 한발 앞서나가는 셀러의 말도않되는 높은 가격이 재고로 누적되면서 작년 일년간의 재고부족 상황은 이미 해결되었고, 이렇게 너무 지나친 바이어와 셀러의 적정가격의 의견차이는, 시장에 내놓은 매물들이 장기간 팔리지않게 해놓은 원인이 되어왔고, 그러다보니 리스팅의 Expire기간이 종결된것이 많고 Backup offer가 늘어나기시작합니다. 에이전트가 보는 매물리스트에는 매물마다 전부 빨간 하향 화살표가 거의 다그려져 있습니다. 바이어도 어느정도있고 재고도 충분하나, 아직도 많이 벌어진 서로의 동 떨어진 가격 생각으로 매매가 이루어지지 않는것으로 보시면됩니다. 어차피 셀러분들은 집을 보유하고계신분들이고, 이사를 할계획이라도 시장 주택가격이 올라도 소유주택의 가격도 같이 상승하므로 여유가 있으시니 재정적으로 문제가 생기기전에는 급하게 서두르지를 않을 것입니다. 그러나, 바이어 입장은 틀립니다. 생각을 바꾸어야합니다. 현재, 작년 가격 기준하여 몇만불이 오른이유로 구매를 망설인다면, 내년봄, 가을에는 지난 일년간 오른 가격의 누적과 앞으로 올른가격을 기준하여 20-30%이상의 오른가격을 더 지불하여야 할것입니다. 결론적으로는 이러한셀러와 바이어의 가격이견차이가 조정되는시기가 지나야 부동산시장은 정상화 될것이고, 활기를 띄게 될것이고. 막차를 놓치신 바이어분들은 또, 역시 “살껄”하면서 후회를 하실것입니다.
주택 감정가격은 무얼 보고 결정하나요
내 주택 감정가격 산정은 어떻게 하나?
주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 주택융자를 통해 주택을 구입할 때 반드시 주택 감정절차를 거치게 됩니다. 융자를해주는 은행 측이 주택의 적절한 가치를 파악하기 위한 절차입니다. 주택가격 폭락사태이후 주택의 감정가는 거래되는 매물이 거의 숏세일이어서 혼동과 급락의 가격 구성으로 많은 은행들은 융자를 손님들에게 제공하면서 예측할수없는 주택 감정가로 인해 많은 어려움을 겪을수 밖에 없었습니다. 2010 년 5 월 부터 패니매와 프레디맥은 주택 감정가를 고의로 높게 올리는것을 차단하기위해 새롭게 시행된 “주택 감정 규정 (HVCC)”라는 새로운 규정을 통해 융자진행시 주택 감정가에 영향을 미칠수 있는 사람들은 주택 감정사를선택할 수 없도록하고, 오로지 융자은행들을 통해서만 주택 감정을 신청하고, 감정사와 은행, 모기지 브로커, 에이전트로와 서로 정보를 교환하지못하도록하여, 감정가가 높게나오로록 압력을 가하지 못하도록 하는규정을 발표하고, 바이어들에게는 에스크로 클로징 3 일전까지 감정서를 보내 주여야한다고 규정을 개정하였습니다.
주택 감정서는 은행에 허가를 받은 주택감정 메니지먼트사(Appraisal Management company)를 통해 선정된 감정사가 직접 해당 주택에 나가서 주택을 인스펙션을 하고 그 주택의 현 시세를 측량하여 보고서를 작성하여 주택감정 메니지먼트사(AMC)에 제출을 하고 주택감정 메니지먼트사(AMC)는그 보고서를 다시한번 확인 한 다음 은행에 제출하게 됩니다. 주택 감정사는 감정서 작성시 담보물이 될 주택을 그 주위에 위치한 주택들과 비교하여다음과 같은 기준으로 주택을 평가합니다.
마켓시세분석(CMA:Comparable Market Analysis)을 이용 감정가격을 산출합니다.
마켓시세분석은 MLS 통계를 통해 해당주택이 위치한 지역의 반경 1 마일 이내에서 최근 6 개월내 매매된 주택중 비슷한 규모의 실제 주택 매매가격에 대해 알아보고 해당 바이어가 구입하려는 주택의 주택전체의 컨디션 및 위치 등을 고려해 최종 가치를 산출합니다. 만약 6 개월내 매매된 주택이 적어도 2~3 채 이하일 경우에는 1 년까지도 거슬러 올라갈 수 있으며 반경 1 마일내 비교할만한 주택이 없을 경우엔 1 마일 이상에서 매매된 주택의 기록을 참고자료로 이용할 수 있습니다.
해당주택의 전망이 좋다거나 또는 퍼밋을 받은 증축 부분 등이 있을 경우에는 주택가치가 마켓시세보다 다소 올라갈 수 있으며 .건축허가와 최종 검사증이 수반되지 않은 증개축은 불법이며 이같이 법적으로 허가를 받지 않은 공간은 건물면적 계산에 들어가지 않으므로 당장 이용가치는 있을지언정 감정시 정당하게 값을 인정받을 수는 없고, 위치상의 결함이나 해당주택에 범죄사건등이 있었을 경우 주택감정 가격에 좋지 않은 영향을 미칠 수있습니다.
은행은는 감정서와 바이어의 매입가격 중 낮은 가격을 기준으로 융자액을 결정합니다.
하지만, 예상보다 낮은 감정가가 나왔을 경우 포기하지 말고 감정서류를 재 검토하도록 융자은행측에 요청을 할 수도 있습니다. 감정 재검토는 데스크 리뷰(Desk Review)와 필드 리뷰(Field Review)가 있는데, 주택의 가격이 많이 내려간 현 시장 상태를 고려하여 융자은행은 또 다른 감정회사를 통하여 처음에 은행에 제출된 감정서류를 바탕으로 현장에 나가서 재검토하는 데스크 리뷰(Desk Review) 를 많이 선호합니다.
감정가 보고서는 다음과 같은 내용으로 구성되어집니다.
우선 해당 주택에 대한 간략한 정보가 기재됩니다. 해당 주택의 주소, 바이어와 현 소유주 인적사항, APN, 재산세 현황 등의 정보가 포함됩니다. 만약 이 항목에 기재된 정보가 하나라도 틀렸다면 바로 대출은행에 연락해 정정해야 모기지 대출 지연을 막을 수 있습니다.
주택가치 결정에 중요한 영향을 미치는 지역 주택시장의 특징도 첫 번째 페이지에 기록됩니다. 해당 주택이 위치한 지역이 도심인지, 교외, 또는 전원지역인지에서부터 주변 주택개발 상황 등에 대한 정보가 기재됩니다. 또 지역 주택시장의 수요와 공급상황에 따라 주택 가치가 상승 중인지 아니면 하락 중인지 또는 정체 상태인지에 대한 감정사의 의견란도 있습니다. 보고서 첫 페이지 하단에는 해당 주택건물에 대한 정보가 자세히 기재됩니다. 우선 건물이 위치한 대지의 크기, 대지의 모양, 대지용도, 각종 유틸리티 연결 여부와 공급 형태, 홍수등 재해지역 여부에 대한 정보가 기입 됩니다.이어서 주택의 실질적인 가치를 좌우하는 건물에 대한 정보가 상세히 나열됩니다. 건축연도, 재건축이 실시됐다면 재건축 연도, 단독주택 여부, 지반형태, 건물 외벽형태, 창문형태 등에서부터 실내바닥 재질, 차고 크기와 형태, 냉난방 형태, 각종 주택시설 여부 등 건물에 대한 자세한 사항이 일목요연하게 정리됩니다.
다음에는, 가장중요한 정보인 비교대상 매물에 대한 정보(CMA)를 기록합니다.. 인근에서 최근 매매된 주택 중 비슷한 조건의 주택에 대한 매매가격 등 자세한 자료가 포함되는데 감정 대상 주택과 대개 비교 매물 3채 정도에 대한 정보가 도표 형식으로 기재돼는데 대부분의 은행은 이 자료를 최종 감정가 결정기준으로 합니다. 감정 대상 주택과의 거리, 각 매물의 매매가, 매매 일시 등은 물론 각 주택 건물의 크기, 침실 갯수, 욕실 갯수, 대지 넓이,건축 연도, 건물형태 등의 사항이 비교됩니다. 비교대상 매물은 대개 6개월 내에 매매된 주택들이 대상이 됩니다. 감정일 기준으로 6개월 내에 매매된 매물 중 해당 주택과 거리가 인접한 주택들이 감정가 보고서에 주로 포함됩니다. 거리가 멀 경우 학군 등 지역 환경에 차이가 발생해 적절한 주택가치 산출에 적합하지 않기 때문입니다.
최종감정가의 산출을 위하여 감정 보고서에 포함된 매물들을 단순 비교하는 작업은 어럽습니다. 조건이 정확하게 일치하는 주택은 없고 각 주택마다 자기만의 특성을 지니고 있기 때문입니다. 각 주택마다의 장단점이 주택가치의 높고 낮음을 결정하게 됩니다. 여기서 주택 감정사의 개인적인 판단이 어느정도 작용하게 됩니다. 감정사는 각 주택의 자세한 상황과 조건을 일일이 분석해 가치를 높여줄 만한 요소와 오히려 낮추는 요소를 가려냅니다. 예를 들면 감정 대상 주택의 View가 좋지만 비교 대상 주택에는 View가 없다면 감정 대상 주택의 가격을 올려주는 항목으로 감정의 개인적인 판단 아래 전망 요소가 가치로 반영되어 감정가격이 상향되어 명기됩니다. 이처럼 각 항목별로 비교해 가치가 결정되는데 감정가의 개인적인 판단이 작용하는 만큼 말썽의 요지도 많이 발생하게됩니다. 그러나, 대부분의 은행들은 이러한 데이타는 참고로하고, 최근 매매된 주택 자료를 바탕으로 제시된 CMA데이타에의한 감정가를 대출한도 결정 때 사용하는 것이 일반적입니다.
신규주택과 임대주택의 감정가격 산출
감정대상매물의 근처가 새로 개발된 주택 단지라서 최근 매매기록을 반영할수없을 때에는 ‘원가방식’(cost approach)이라는 다른 방식으로 감정가가 산출됩니다. 건물을 새로 지었을 때 소요될 것으로 예상되는 총 건축비용을 바탕으로 감정가격을 산출합니다. 우선 주택 건물을 건축할 대지비용과 . 주거공간을 건축할 경우 예상되는 평방피트당 건축비, 차고 건축비, 감가상각비 등을 반영하여서 최종의 감정가격을 산출하게됩니다. 투자용 주택에 대한 감정가를 산출할 때는 ‘수익 방식’(income approach)이 주로 사용됩니다. 투자용 주택이니만큼 해당 주택에서 발생할 것으로 예상되는 임대수익을 바탕으로 주택의 가치를 결정하는 방식입니다. 산출 방식은 생각보다 단순합니다. 감정대상 주택과 비슷한 조건의 주택에 적용되는 임대료 시세에 지역 임대시장에서 형성된 ‘임대료 배수’(gross rent multiplier)를 곱하여주기만 하면 됩니다. 예를 들어 지역 주택 임대시장의 평균 임대료 배수가 15이고 감정대상 주택의 예상 임대료가 연간 4만달러라면 예상되는 감정가는 약 60만달러입니다. 임대료 배수는 근방에 이미 거래된 투자용 주택의 임대료 시세를 통해서 산출이가능합니다.
이와같이 감정가격의 산출 내용을 이해하면, 집을 팔거나 구매할시에 가격의 적절한 산정에 많은 도움이 될것입니다
