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2020년 10월 21일

주택 감정가격의 기준이 되는 요소

 


주택 감정가격의 기준이 되는 요소

주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 바이어는 당연히 싸게 사고 싶을 것이고, 마음에 드는 집을 선택한 경우에는 시장가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣을것입니다. 통계 및 기본 데이터 축

적이 잘 되어있는 미국의 시스템은 주택매매시장의 데이터의 축적과 분석도 마찬가지로 광범위하고도 장기간 너무도 잘 구축되어있어 경험 많고 지역을 잘 아는 에이전트는, 이러한 데이터를 근간으로 거의 정확한 시장가격을 산출합니다. 아무리 바이어스 마켓이라 하여도 급매물이나, 조금이라도 싸게 내놓은 주택은 치열한 경쟁이 있게 마련 일 것 입니다. 몇 번이나 시세에 맞지 않게 오퍼를 넣고 낙방을 경험한 바이어들은 시간이 어느 정도 지나 초초해지면 에이전트의 설명과 제시 가격에 귀를 기울이고 적절한 오퍼 가격으로 조정하게 됩니다. 또한, 셀러의 경우 시세에 맞지 않게 높은 가격에 매물을 내놓으면 몇 달이나 팔리지 않아 고생하는 경우도 있습니다, 물론, 모든 주택이 각각 개성을 어느 정도 가지고 있어, 개성을 좀 더 돋우고, 예쁘게 가꾸어 내놓으면 주변 주택가격보다 좋은  가격으로 매매할수 있을 것 입니다. 집을 내놓기 전에 준비한 주택과 준비 안 한 주택의 가격 차이는, 몇 천불에서 몇 만불 차이가 납니다. 집을 내놓기 전에 에이전트와 상의하여 집의 가치를 높여 볼 수 있는 포인트의 정리정돈과 최소의 수리비로 최대의 효과를 낼 수 있는 포인트를 잡아내어 집을 손질한다면 원하시는 가격이상의 가격에 팔 수 있을 것 입니다.  보통 주택의 매매는 내놓은 지 2주안이 가장 중요합니다 2주안에 오퍼가 없으면 무언가 다시 한번 냉정히 점검하여야 할 것 입니다. 정리정돈과 수리를 하거나, 리스팅 가격을 다시 한번 에이전트와 냉정히 의논하여 조정하는 것이 방법 일 것 입니다, 이렇게 매매의 가장 중요한 영향을 미치는 주택의 감정가격은 최근 매매 된 인근의 주택 가격을 비교하여 산출하는 주택시장 매매비교방식”을 사용합니다. 여러 가지 복잡 한 요소를 비교하는 상업용 부동산에 비 하여서는 비교적 간단합니다. 기본적인 산출요인은 대지, 방의 개수와 화장실의 개수, 또한 건축 년도를 기본으로 하여 주택의 컨디션을 감안합니다. 방의 개수가 동일하더라고, 방의 넓이, 위치 등과, 주택이 전망을 가지고 있는 지, 업그레이드 등의 요소를 감안하여 감정가격을 차감 산출합니다. 

이를 위하여, 감정 대상 부동산과 가장 적합하게 비교할 수 있는 주택규모와 위치 등을 가지고 있는 최근에 팔린 3-5채정도의 매매주택을 기준으로 감정을 산출하게 됩니다, 흔히 “Comp”이라는 단어를 쓰는데 이는 이러한 비교대상주택을 칭하는 용어로 “Comparable property”의 줄인 말 입니다.  

숏세일이 일반화 되어온 최근의 주택시장에서 간혹, 감정이 안 나와서 에스크로가 깨졌다는 말을 듣습니다. 요즈음은 정확한 감정가격의 산출은 어렵습니다, 위에서 언급한 기본 통계자료가 최근 경제악화로 인 한 주택시장의 왜곡으로 표준화되기도 어려운 점도 있고, 특히 요즈음같이 숏세일 매물이 주택시장의 대부분을 차지하는 시기에는 숏세일 주택으로인한 주택가치의 하락과 지나간 몇 년 동안 업그레이드 와 리모델링은 커녕 유지보수도 안 한 주택들로 인한 자연 가치하락등의 이유로  같은 위치 같은 규모, 비슷한 건축 년도의 집이 이론상으로는 비슷한 가격이 나와야 하나, 정상적인 가격보다 몇% 에서 많게는 2-30%이상의 차이가 날 수 도 있습니다. 이러한 비정상적인 시장은 일대의 주택가격을 같이 폭락시켜 비슷한 이웃지역도 대비 가격이 폭락하여 일반매물로는 시장에 내놓을 수 없도록 되고, 더욱이 재 융자 시 하게 되는 감정가격을 끌어내려 더욱 어려운 상황을 만들어 왔습니다.  이러한 이유로, 단기간적인 가격 폭락이 원인이 되는 시장가격과 감정가격과의 차이는 융자시의 융자금액대주택감정가격 (LVT;Loan to Value)이 차이나 융자가 어려워질 수도 있습니다, 이러한 경우 에이전트가 셀러에게 집안의 정리정돈을 권고하고 감정일자에 유리한 Comp자료를 감정사에게 제시하고,  감정대상집이 다른 집과 무엇이 차이나는 지를 잘 설명하여 좋은 감정가격이 나오도록 하여야 할것입니다 

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