몇가지 짚고 넘어가야할것 들.

 몇가지 짚고 넘어가야할것 들.

지나간 몇개월간 부동산시장은 변화가 없읍니다. 가격은 지역별로 약간의 하락의  조정을보이고 있으나 대부분 보합세를 이루고 있읍니다. 경기가 좋아지고, 금리만 조정되면 부동산시장은 단기간의  급상승하는 조정의 장을 거치게될것이고 이후는 여전히 안정적으로 서서히 올라가는 완만한 상승세를 계속 보일것입니다.  3%이하의 금리로 돌아가기가 불가능한 만큼, 현재의 매물부족은 계속 이어질것이고, 안타깝게도, 점점 더 주택 실수요자에게는 어려움을 안겨줄것 입니다. 전반적인 경제는 인플레이션이 조정중이라, 아직도 우리에게 피부적으로 실물적으로 고통을 주지 않고있읍니다. 6월부터 예상한 경기침체는 아직 오지를 않아 빠르면 가을 부터 시작할것이고, 단지, 단기간의 침체로 지나가 조용히 경기활성화로 들어서기를 바랄뿐입니다.

잃어버린 대화의 방법 

다양한 사람들과 같이 대화를 하는 직업이라 그런지몰라도 요즈음들어 가끔 두려울때가 있읍니다. Hug하는법은 잊어버린지오래고. 대화의 양이 줄어 서로 잘못된얘기를 더이상 설명하거나 악화되기 싫어 말수를 줄이게되어 악순환이됩니다. 의사소통 수단인 카톡이 대면에 대한 보조적인 수단이었으나 이제는 주수단으로 바뀌어 제한된 의사표현으로 상대의 의중을 잘못알거나, 잘못된 의사전달로 가끔은 당혹스러운것 같읍니다. 그러다보니 이제는 카톡 대화마저도 자제하고 대화의 창에서 실수가 두려워 침묵을 지키게됩니다. 서로 안아주고 환하게 웃는분들을 많이 볼수있었으나 이제는 보기가 힘듭니다. 모두 다 알지만 아무도 안 하는것과 같이 우리 다같이 내 말만 던지거나, 잘못된 의사전달도 그냥지나치지말고 귀기울여 의중을 이해하고 나서 명확한 답변을 하는 방식으로 서로를 이해하고 배려하는 원래 우리의 대화방식으로 바꾸지 않으면 주변에서 매일 화난 것 같은 얼굴외에는 볼수가 없을 것입니다.

아이폰과 에플워치

저의 전화기는 아이폰 시계는 에플 워치입니다. 다른사항을 다 제외하더라도. 이두가지 제품을 사용하는 이유는 심전도, 맥박수를 언제라도 볼수 있으며,  운동활동제어, 문제발생시 정해진 분에게로 자동 전화걸기,심하게 물리적 충격을 받으면 확인하고, 답이 없으면 지인과 911에 순차적으로 통보하는 기능을 가지고 있고, 통화불능지역에서는 충돌, 추락, 낙상을 당하면 이를 인식하여 인공위성을 통하여 위치통보를 정해진 연락처와 911에 자동으로 통보하는 이기능만으로도 아이폰과 에플워치를 사용하는 이유가 된다고 생각합니다.

테슬라 자동주행

전기차로 바꾸겠다고 결심하고 여러 회사의 여러 자동차를 검토하였으나, 다른것은 모르겠으나 테슬라는자동주행장치, 자동 브레이크, 각종 경고시스템등이 시니어를 위한것 같은 편의 장치가 많읍니다. 어차피 전기차로 갈것 교체시기가왔으면 전기차로 과감하게 교체하라고 주변분들에게 권고드리는이유는, 물론 젊은 층들은 가속성과 디자인, 단순성때문에 좋아하지만, 이차는 전통적인 휘발유차의 모든 기능과 성능을 Zero base로 무시하고, 사고 방지와 운전자, 특히, 시니어들의 귀차니즘, 잊어버림, 느린 ​rection 등을 보완하여 주고 지원해준다고 생각합니다.

미국의 법무사 사무실

법적인사항에 대하여 고객으로부터 많이 문의 받는 사항은 부동산 명의변경, 위임장등 가벼운 법률절차입니다. 이러한경우, “We the people”이라는 Frenchiser 가 상황에대한 상담 및 원하시는 대분분의 법률절차를 생각보다 소액의 비용으로 처리해드립니다.. 밸리에는 센퍼난도와 발보아근처에 사무실이 있고, 코리아타운에는 한국분이 운영하시는 사무실도 있읍니다.

https://www.wethepeopleoffice.com/granada-hills-we-the-people-2/

임자있는 잊어버린 돈

제 고객에게는 화일이 종결되면 unclaimed property를 search해드립니다. 많게는 6만2천불정도의 돈을 찾아드린 적이 있읍니다.  소송 이기고 잊어버린 돈, 인출하지 않은 Deposit, 안 찾은 세금, 유틸리티 반환금, 미수령 정부보조금, 빌려준 돈 을 채무자가 연락처를 잃어 공탁을 한 경우 등 찾아가지 않은 돈을 간단하게 이름과 주소를 입력하면 unclaimed property list가 나오고, 확인되면 바로 인출 신청하면 됩니다.

https://ucpi.sco.ca.gov/en/Property/SearchIndex

내가 받을수 있는 Benefit은?

시니어들을 위한 예산이 매년 수백억 달러씩 예산이 남아돌고있다고 합니다. 60세이상 시니어들 1400만명은 푸드스탬프로 지원받을 수 있으나 신청하지 않고, 65세이상 시니어 300만명은 메디케어 세이빙스 프로그램을 이용할 자격이 있는데 등록 하지 않아 지원을 받지 못하고 있읍니다. 메디케어 가입자의 30~45%는 파트 D인 처방약값을 추가로 저렴하게 인하받을 수 있는데도 이용 하지 못하고 있으며, 특정지역은 65세이상 주택소유자들에  부동산세를 감면해 주고 있으나,신청하지 않는 경우가 많은 것으로 지적되고있읍니다. 다음의 웹사이트에 들어가서 ZIP Code를 입력하면 내가 받을수있는 benefit 리스트가 나오게 됩니다.

www.benefitscheckup.org

인터넷 비용 지원 프로그램

ACP(Affordable Connectivity Program), 현재 1,400만가구가 지원받고 있읍니다..신청시 월30달러에서 최대 75달러까지 지원받읍니다

https://www.fcc.gov/acp  or  https://www.internetforallnow.org/

특별한 부동산시장의 변화가 없어 금월에는 도움이될만한 몇가지 사항을 알려드렸읍니다. 9월에는 성수기의 시작이고 어느정도 정부의 정책도 들어날것이므로 자세한 부동산시장을 다루어 드리겠읍니다.

 

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도대체 주택시장은 어디로 가나?

도대체 주택시장은 어디로 가나?

최근 부동산 시장 중 커머셜은 유통구조와 기술의 발달, 재택근무, 공동 이용 등 비용의 최대화를 위하여 발생하는 공실, 이자율 급상승으로 재융자의 어려움을 들어 향후 최악일 것이라고 잊어버릴 만하면 반복 언급되고는 합니다.  그러나,  주택시장은 금리 상승이라는단 한줄의 언급 외에는 전문가와 분석가 모두 시장평가를 보기 힘듭니다. 하기는 주단위로침체, 반등, 최악의 인플레, 연착륙 등 국가의 주 경제 정책과 예측이 이렇게 우왕좌왕하는이유이기도 하지만, 유동성이 작고, 거주라는 특성을 지닌 주택시장은 특별한 상화이 발생하기전에는 작은 오르고 내림은 있어도 웬 간해서는 폭락과 급등은 일어나지 않습니다.

미국 각 주별 중간주택가격 동향 
WPR(World Population Review )  에서 이번 2분기에 조사 한  방3개, 단독주택의 통계자료에서는, 최고 가의 중간주택가격은 뉴욕주가 819천불입니다, 그뒤를 이어 켈리포니아주가785천불, 하와이가 720만불이고, 요새 한인분들에게 인기가 많은 조지아주는켈리포니아가격의 반도 안되는 375천불입니다. 가장 가격이 낮은곳은 오하이오주, 아이오와주가 24만불정도입니다. 전년 대비 가장 많이 오른곳은 중간주택가격이 9.2%상승한 46만불인 아이다호주입니다. 반면에 와이오밍주가 12.5%나 폭락한 276천불입니다. 켈리포니아는 그동안 반등하던 가격이 조정에들어가 80만불 넘게 형성되던가격이 5.8%정도가 조정되어785천불 입니다.

2023년 밸리와 산타클라리타의 주택시장동향

올해 7월의 주택가격을 전년 동기와 비교해보았습니다.

산타클라리타의  1980년 이후 건축된 2000SF평균단독 주택가격은 906천

불로 전년869천 불과 대비 4.2 % 상승하였읍니다. 밸리는 1,182  천불로 전년1,081천불대비 9.3 % 상승하였읍니다. 밸리는 1950년대에 지은 주택이 많아 1950-1960년대 사이의1800SF정도의 단독주택을 별도로 조사하여 보았읍니다.  주택가격은 1,011천불로 산타클라리타의 주택보다 17% 정도 가격이 낮읍니다. 가격 변동은 975천불로 전년 동기 대비3.4%가 상승하였읍니다

위의 자료에서 보다시피 밸리의 새집들은 선행하여 1년간 9.3%나 급등하였읍니다. 산타클라리타와 밸리 1950년대의 주택이 다음 차례로 후행하여 가격이 상승할것입니다.

은퇴나 젊은분의 장기투자를위한 주택구매는 이미 가격이 선행된 밸리의  1980년대이후의 주택, 혹은, 낡고 유지보수비가 많이드는 1950년대의 주택보다는 비교적 신규주택이라유지수리비가 적게 들고, 가격상승 차례이며, 테넌트의 수입이 높아 Default가 적고, 상대적으로 Rent rate(주택가격대 렌트비)이 좋은, 산타클라리타가 좋을 것입니다. 참고사항은상대적으로 산타클라리타는 미국전체에서 살기좋은도시9위(SmartAsse)로 선정될 만큼거주환경이 그만큼 뛰어나나 재산세, Mello roose등 추가등으로 내야하는 세금이 밸리 지역보다는 많읍니다.

요즈음 음 음 주택은 빨리 팔리나요?

밸리는 7월현재 DOM(Day On Market)이 29일입니다, 평균보다1주 정도 더걸립니다. 산타클라리타의 경우 밸리보다 매물이 적으며, 7월 평균 매매기간은 1주 정도입니다.  이는 매물부족하고, 오퍼에 경쟁이 있어, 가격상승이 가을부터 일어날것으로 예상되는 움직임입니다.

갈팡질팡하는 셀러

조금더 자세히 살펴보기위하여 최근 일주일간의 시장동향을 조사하여보았읍니다. 보통 1주일간 두지역에 새로나오는매물은 부동산시장이 활발할경우는 500-600채, 평균이 400채정도입니다. 현재 8월3째주의 신규매물수는 249채입니다. 250채 전후의 새로운매물수량은 작년에이어 계속유지되고 있읍니다. 여기서 특이점이, 매물을 시장에 내놓은후 가격을높이건 낮추건 조정한 매물이 한주간 144건입니다. 즉, 이는 시장에 내놓은 매물의 50%정도가 가격을 재조정하여 내놓는다는 얘기이며. 이의 원인은 셀러의 무리한 판매가격요구로 낮추어조정하거나, 혹은 내놓고보니  경쟁적 오퍼로 가격을 다시 상향 조정하는 것으로생각됩니다. 특이한점은, Listing을 cancel한 건수가 한주간 67건으로 이는 현재 시장에나온 매물이 수요와 공급이 거의 맞아 떨어져 가격이 계속 완만한 상승 혹은 보합으로 유지되나, 너무 수리를않하거나, 높은가격을 계속 유지,  혹은, 선호치않는지역은 장기적으로매매가 안 이루어져서 셀러가 매물을거두어 들여서 그렇읍니다.

 

위와같이 최근의 주택가격과 주변환경을 살펴보았읍니다. 주지하셔야할 두가지 사항은지금의 금리가 최악의 금리가 아니고 조정이 되도, 정부의 목표유지금리인 6% 전후로 예상하며,  바이어들은 대개 거의 고정금리이므로 미래의 금리 인상을 염두에두지않고, 내리면 재 융자를 받겠다는 생각으로 주택구매 의사 결정에 큰 영향을 주지는 않읍니다. 아울러, 주택가격은 항상 바라는  폭락이 아닌 완만한 곡선을 그리며 상승세를 이루고 있읍니다. 이러한 두가지 사항은 제가 보아온 그동안의 주택시장에서 변동없이 이어온 사항들입니다. 즉, 주택을 구매하건 매매하건 필요하면 움직이는 때가 제일 적합한 때이라고 말씀드리고 싶습니다.+

 

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왜? 30년모기지는 미국에만 있나요?

왜? 30년모기지는 미국에만 있나요?

금융대란후 부터 4-5년전까지 고객분들에게 꾸준하게 말씀드린 점 기억하실것입니다. 집값상승이 문제가 아니라 더무서운것은 금리이다, 당시 금융대란후 하락된집가격과 2.5% 전후의 금리는 우리는물론 다음 세대들도 평생 경험하지못할 정말좋은 조건이라고, 방3개 콘도는 40만전후 였고, 금리는 3%정도였읍니다. 20% 다운후 30년 고정 융자를 받으면 월 1,520불만 불입하면 됩니다.
그러나 지금은 40만전후이던 주택가격이 65만불정도로 44%나 상승하였읍니다. 더욱이, 융자는 9월10일기준 7.12% 기준을 하면 월2,424불을 내야합니다. 5년남짓 기간동안 44%의 주택가격 상승분인 20만불은 다운페이먼트를 더한다고 해도 매월불입금은 904불이 차이나 매월 무려 60%나 더내야합니다. 30년간 총액 32만5,440불을 더내야합니다. 다른방식으로 비교하면,  현재 같은 금액의 모기지월불입금으로 살수있는집의 가격은 5년전 45만불에 비교해 겨우 $283천불 가격의 주택이 가능합니다.  5년전 주택을 사신분과 비교하면 지금 같은 사이즈의 콘도를 구매하시는 분은 483천불을 더 부담하고 더욱이 앞으로도 매월 904불씩 더내야합니다. 
제 개인적인 생각이지만 고객분들은 주택 1,2채 사시고 지나치시지만, 장기간 지속적으로 흐름을 읽을수있는 에이전트의 입장에서 보면 항상 고객분들이 자학하시는말씀인 “내 이럴줄 알았다” 를 들으면서도 단기간의 흐름만을 제한되이 볼수밖에 없으신 고객분들이다보니 안타까울 뿐입니다. 100년넘게 축적되어온 통계의 나라인 미국의 자료를 보면  부동산가격은  유동성이 거의 없고 5년단위로 잘라서 그래프를 그려보면 내려가는 적이 없음니다. 흐름은 짧게는 계절단위, 혹은  1-2년단위로  약간의 오르고 내림이 있으나, 전체적인 곡선을 보면 완만한 우상향입니다. 최악이라는 금융사태의 부동산 하락을 보면 2-3년 그래프는 급락이지만 장기그래프로 대입하면 이역시, 완만한곡선입니다. 이번달은 모기지에대해서 중요한 몇가지 부분 설명드리겠읍니다.
30년 모기지는 미국에만 있다?.
네 맞읍니다, 미국만 30년모기지가 존재합니다. 덴마크도 유사한 융자 시스템이 있고, 다른 몇개국이 있지만 편법이거나 융자의 연장입니다. 미국처럼 . Fannie Mae, Freddie Mac와 같은  금리와 채무 불이행 위험을  덜어주는 기관이 없기때문에 은행이 30년 모기지 융자상품을 만들지않기때문입니다. 미국에 30년 모기지가 없다고 생각해보셨나요, 많은 바이어들이 Buying power 부족으로 어려움을 겪을 것 입니다
소셜시큐리티인컴으로 30년 모기지융자 받을수있나?
은퇴 또는 장기 장애를 위한 사회보장 소득(SSI)은 일반적으로 모기지 대출 자격을 얻는 데 사용될 수 있습니다. 이는 현재 사회보장 혜택을 받고 있는 한 주택을 구입하거나 사회보장 혜택을 기반으로 재융자를 받을 수 있다는 의미입니다.
도대체 30년간 모기지를 상환하면 총액은 얼마인가?
40만불기준 총30년간 지불금액은 이자와 원금합하여 933천불입니다.  533천불이 이자입니다.
30년간 물가상승이나 10년단위 두배로 뛰어온 주택가격에 비하면 원금보다 조금더  더 내면되는  우리에게는 아주 매력적인 투자나 내집장만을 위한 지렛대라고 생각합니다.
30년모기지를 중간에 해약하면?
정확히는 모르나 20여년전만해도 중간에 모기지를 해약하면 벌금을 내야했읍니다만, 오즈음은 거의 Pre-paid penalty가 없어 졌읍니다. 그래도 모기지 계약시 반드시 벌금조항을 확인하셔야합니다.아시죠, 서류  맨아래 깨알같은글씨.
렌트 주택 구매시 꼭 염두에 두셔야하실 모기지의 원금과 이자 구성
혼동하면 안되는것이 모기지는 이자만 내는것이 아닙니다. 원리금상환시스템으로 첫해의 모기지는  원금 20%이자 80%정도로 구성되며, 10년정도지나면 원금상환대 지급이자는 40대 60정도로, 20년지나면 반반으로 구성됩니다.  현재의 평균 금리인 7%를 반영하여 30만불 융자 받을시 예를들어 보겠읍니다.   첫달의 월 모기지불입금은  이자 1,750불 원금  245불 총 1,995불입니다. 12%정도는 원금상환액수입니다. 10년정도지나면 1500불과 500불로 원금상환액수가 25%정도가됩니다. 정액분할하면 월 833불정도를 원금상환하는것이고 이금액은  계속 Equity로쌓이게됩니다. 렌트수입 주택구입시 이부분을 감안하시면 훨씬 투자회수에대한 확신이 서게됩니다. 적어도 재산세와 HOA는 원리금상환액수에 의하여 상쇄된다고 생각하거나, 매월 $833불의 적금을 불입하고 있다고 생각하면 좀더 적극적인 투자에 확신을 가지시게 될것입니다.

이렇게 미국은 주택구매자에게는 최고의 시스템을 갖추고 있는나라입니다. 부동산 시장이 4-50%가 줄어든 이시기에도 지금 집을 사도되고 팔아도 되냐고 여쭈어보시는 고객분들이 계십니다. 이제는 막차라는 개념이 없어 졌지만 다시말씀드리지만 우상향하는 시장에 올라 타는것은 내가 투자할 자금이 있고, 이사를 가야할 이유가 있고, 마켓 수평적인 상황을 정확히 이해하신다면, 즉시 움직이십시요. 움직이는 때가 적당한때이고 빠른것이 아닌 늦지 않은 시기입니다. 

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