도대체 주택시장은 어디로 가나?
최근 부동산 시장 중 커머셜은 유통구조와 기술의 발달, 재택근무, 공동 이용 등 비용의 최대화를 위하여 발생하는 공실, 이자율 급상승으로 재융자의 어려움을 들어 향후 최악일 것이라고 잊어버릴 만하면 반복 언급되고는 합니다. 그러나, 주택시장은 금리 상승이라는단 한줄의 언급 외에는 전문가와 분석가 모두 시장평가를 보기 힘듭니다. 하기는 주단위로침체, 반등, 최악의 인플레, 연착륙 등 국가의 주 경제 정책과 예측이 이렇게 우왕좌왕하는이유이기도 하지만, 유동성이 작고, 거주라는 특성을 지닌 주택시장은 특별한 상화이 발생하기전에는 작은 오르고 내림은 있어도 웬 간해서는 폭락과 급등은 일어나지 않습니다.
미국 각 주별 중간주택가격 동향
WPR(World Population Review ) 에서 이번 2분기에 조사 한 방3개, 단독주택의 통계자료에서는, 최고 가의 중간주택가격은 뉴욕주가 819천불입니다, 그뒤를 이어 켈리포니아주가785천불, 하와이가 720만불이고, 요새 한인분들에게 인기가 많은 조지아주는켈리포니아가격의 반도 안되는 375천불입니다. 가장 가격이 낮은곳은 오하이오주, 아이오와주가 24만불정도입니다. 전년 대비 가장 많이 오른곳은 중간주택가격이 9.2%상승한 46만불인 아이다호주입니다. 반면에 와이오밍주가 12.5%나 폭락한 276천불입니다. 켈리포니아는 그동안 반등하던 가격이 조정에들어가 80만불 넘게 형성되던가격이 5.8%정도가 조정되어785천불 입니다.
2023년 밸리와 산타클라리타의 주택시장동향
올해 7월의 주택가격을 전년 동기와 비교해보았습니다.
산타클라리타의 1980년 이후 건축된 2000SF평균단독 주택가격은 906천
불로 전년869천 불과 대비 4.2 % 상승하였읍니다. 밸리는 1,182 천불로 전년1,081천불대비 9.3 % 상승하였읍니다. 밸리는 1950년대에 지은 주택이 많아 1950-1960년대 사이의1800SF정도의 단독주택을 별도로 조사하여 보았읍니다. 주택가격은 1,011천불로 산타클라리타의 주택보다 17% 정도 가격이 낮읍니다. 가격 변동은 975천불로 전년 동기 대비3.4%가 상승하였읍니다
위의 자료에서 보다시피 밸리의 새집들은 선행하여 1년간 9.3%나 급등하였읍니다. 산타클라리타와 밸리 1950년대의 주택이 다음 차례로 후행하여 가격이 상승할것입니다.
은퇴나 젊은분의 장기투자를위한 주택구매는 이미 가격이 선행된 밸리의 1980년대이후의 주택, 혹은, 낡고 유지보수비가 많이드는 1950년대의 주택보다는 비교적 신규주택이라유지수리비가 적게 들고, 가격상승 차례이며, 테넌트의 수입이 높아 Default가 적고, 상대적으로 Rent rate(주택가격대 렌트비)이 좋은, 산타클라리타가 좋을 것입니다. 참고사항은상대적으로 산타클라리타는 미국전체에서 살기좋은도시9위(SmartAsse)로 선정될 만큼거주환경이 그만큼 뛰어나나 재산세, Mello roose등 추가등으로 내야하는 세금이 밸리 지역보다는 많읍니다.
요즈음 음 음 주택은 빨리 팔리나요?
밸리는 7월현재 DOM(Day On Market)이 29일입니다, 평균보다1주 정도 더걸립니다. 산타클라리타의 경우 밸리보다 매물이 적으며, 7월 평균 매매기간은 1주 정도입니다. 이는 매물부족하고, 오퍼에 경쟁이 있어, 가격상승이 가을부터 일어날것으로 예상되는 움직임입니다.
갈팡질팡하는 셀러
조금더 자세히 살펴보기위하여 최근 일주일간의 시장동향을 조사하여보았읍니다. 보통 1주일간 두지역에 새로나오는매물은 부동산시장이 활발할경우는 500-600채, 평균이 400채정도입니다. 현재 8월3째주의 신규매물수는 249채입니다. 250채 전후의 새로운매물수량은 작년에이어 계속유지되고 있읍니다. 여기서 특이점이, 매물을 시장에 내놓은후 가격을높이건 낮추건 조정한 매물이 한주간 144건입니다. 즉, 이는 시장에 내놓은 매물의 50%정도가 가격을 재조정하여 내놓는다는 얘기이며. 이의 원인은 셀러의 무리한 판매가격요구로 낮추어조정하거나, 혹은 내놓고보니 경쟁적 오퍼로 가격을 다시 상향 조정하는 것으로생각됩니다. 특이한점은, Listing을 cancel한 건수가 한주간 67건으로 이는 현재 시장에나온 매물이 수요와 공급이 거의 맞아 떨어져 가격이 계속 완만한 상승 혹은 보합으로 유지되나, 너무 수리를않하거나, 높은가격을 계속 유지, 혹은, 선호치않는지역은 장기적으로매매가 안 이루어져서 셀러가 매물을거두어 들여서 그렇읍니다.
위와같이 최근의 주택가격과 주변환경을 살펴보았읍니다. 주지하셔야할 두가지 사항은지금의 금리가 최악의 금리가 아니고 조정이 되도, 정부의 목표유지금리인 6% 전후로 예상하며, 바이어들은 대개 거의 고정금리이므로 미래의 금리 인상을 염두에두지않고, 내리면 재 융자를 받겠다는 생각으로 주택구매 의사 결정에 큰 영향을 주지는 않읍니다. 아울러, 주택가격은 항상 바라는 폭락이 아닌 완만한 곡선을 그리며 상승세를 이루고 있읍니다. 이러한 두가지 사항은 제가 보아온 그동안의 주택시장에서 변동없이 이어온 사항들입니다. 즉, 주택을 구매하건 매매하건 필요하면 움직이는 때가 제일 적합한 때이라고 말씀드리고 싶습니다.+
