금융대란후 부터 4-5년전까지 고객분들에게 꾸준하게 말씀드린 점 기억하실것입니다. 집값상승이 문제가 아니라 더무서운것은 금리이다, 당시 금융대란후 하락된집가격과 2.5% 전후의 금리는 우리는물론 다음 세대들도 평생 경험하지못할 정말좋은 조건이라고, 방3개 콘도는 40만전후 였고, 금리는 3%정도였읍니다. 20% 다운후 30년 고정 융자를 받으면 월 1,520불만 불입하면 됩니다.
그러나 지금은 40만전후이던 주택가격이 65만불정도로 44%나 상승하였읍니다. 더욱이, 융자는 9월10일기준 7.12% 기준을 하면 월2,424불을 내야합니다. 5년남짓 기간동안 44%의 주택가격 상승분인 20만불은 다운페이먼트를 더한다고 해도 매월불입금은 904불이 차이나 매월 무려 60%나 더내야합니다. 30년간 총액 32만5,440불을 더내야합니다. 다른방식으로 비교하면, 현재 같은 금액의 모기지월불입금으로 살수있는집의 가격은 5년전 45만불에 비교해 겨우 $283천불 가격의 주택이 가능합니다. 5년전 주택을 사신분과 비교하면 지금 같은 사이즈의 콘도를 구매하시는 분은 483천불을 더 부담하고 더욱이 앞으로도 매월 904불씩 더내야합니다.
제 개인적인 생각이지만 고객분들은 주택 1,2채 사시고 지나치시지만, 장기간 지속적으로 흐름을 읽을수있는 에이전트의 입장에서 보면 항상 고객분들이 자학하시는말씀인 “내 이럴줄 알았다” 를 들으면서도 단기간의 흐름만을 제한되이 볼수밖에 없으신 고객분들이다보니 안타까울 뿐입니다. 100년넘게 축적되어온 통계의 나라인 미국의 자료를 보면 부동산가격은 유동성이 거의 없고 5년단위로 잘라서 그래프를 그려보면 내려가는 적이 없음니다. 흐름은 짧게는 계절단위, 혹은 1-2년단위로 약간의 오르고 내림이 있으나, 전체적인 곡선을 보면 완만한 우상향입니다. 최악이라는 금융사태의 부동산 하락을 보면 2-3년 그래프는 급락이지만 장기그래프로 대입하면 이역시, 완만한곡선입니다. 이번달은 모기지에대해서 중요한 몇가지 부분 설명드리겠읍니다.
30년 모기지는 미국에만 있다?.
네 맞읍니다, 미국만 30년모기지가 존재합니다. 덴마크도 유사한 융자 시스템이 있고, 다른 몇개국이 있지만 편법이거나 융자의 연장입니다. 미국처럼 . Fannie Mae, Freddie Mac와 같은 금리와 채무 불이행 위험을 덜어주는 기관이 없기때문에 은행이 30년 모기지 융자상품을 만들지않기때문입니다. 미국에 30년 모기지가 없다고 생각해보셨나요, 많은 바이어들이 Buying power 부족으로 어려움을 겪을 것 입니다
소셜시큐리티인컴으로 30년 모기지융자 받을수있나?
은퇴 또는 장기 장애를 위한 사회보장 소득(SSI)은 일반적으로 모기지 대출 자격을 얻는 데 사용될 수 있습니다. 이는 현재 사회보장 혜택을 받고 있는 한 주택을 구입하거나 사회보장 혜택을 기반으로 재융자를 받을 수 있다는 의미입니다.
도대체 30년간 모기지를 상환하면 총액은 얼마인가?
40만불기준 총30년간 지불금액은 이자와 원금합하여 933천불입니다. 533천불이 이자입니다.
30년간 물가상승이나 10년단위 두배로 뛰어온 주택가격에 비하면 원금보다 조금더 더 내면되는 우리에게는 아주 매력적인 투자나 내집장만을 위한 지렛대라고 생각합니다.
30년모기지를 중간에 해약하면?
정확히는 모르나 20여년전만해도 중간에 모기지를 해약하면 벌금을 내야했읍니다만, 오즈음은 거의 Pre-paid penalty가 없어 졌읍니다. 그래도 모기지 계약시 반드시 벌금조항을 확인하셔야합니다.아시죠, 서류 맨아래 깨알같은글씨.
렌트 주택 구매시 꼭 염두에 두셔야하실 모기지의 원금과 이자 구성
혼동하면 안되는것이 모기지는 이자만 내는것이 아닙니다. 원리금상환시스템으로 첫해의 모기지는 원금 20%이자 80%정도로 구성되며, 10년정도지나면 원금상환대 지급이자는 40대 60정도로, 20년지나면 반반으로 구성됩니다. 현재의 평균 금리인 7%를 반영하여 30만불 융자 받을시 예를들어 보겠읍니다. 첫달의 월 모기지불입금은 이자 1,750불 원금 245불 총 1,995불입니다. 12%정도는 원금상환액수입니다. 10년정도지나면 1500불과 500불로 원금상환액수가 25%정도가됩니다. 정액분할하면 월 833불정도를 원금상환하는것이고 이금액은 계속 Equity로쌓이게됩니다. 렌트수입 주택구입시 이부분을 감안하시면 훨씬 투자회수에대한 확신이 서게됩니다. 적어도 재산세와 HOA는 원리금상환액수에 의하여 상쇄된다고 생각하거나, 매월 $833불의 적금을 불입하고 있다고 생각하면 좀더 적극적인 투자에 확신을 가지시게 될것입니다.
이렇게 미국은 주택구매자에게는 최고의 시스템을 갖추고 있는나라입니다. 부동산 시장이 4-50%가 줄어든 이시기에도 지금 집을 사도되고 팔아도 되냐고 여쭈어보시는 고객분들이 계십니다. 이제는 막차라는 개념이 없어 졌지만 다시말씀드리지만 우상향하는 시장에 올라 타는것은 내가 투자할 자금이 있고, 이사를 가야할 이유가 있고, 마켓 수평적인 상황을 정확히 이해하신다면, 즉시 움직이십시요. 움직이는 때가 적당한때이고 빠른것이 아닌 늦지 않은 시기입니다.
