사업체 리스 계약(Lease Agreement)

 

 

▶ 브 라이언 안 <메트로 에스크로 / Sr. Escrow Officer>

사업체를 매매할 때에 가장 골치아프고 힘든 과정이 다름 아닌 임대계약(Lease Agreement)에 관한 것이다.

 

바이어는 사업체를 구입할 때 반드시 임대계약을 조건(Contingency)으로 에스크로를 오픈한다. 그만큼 사업체 리스계약은 비즈니스를 운영함에 있어 중요하고 핵심적인 사항이기때문이다.

 

특히 부부 또는 가족중심으로 운영되는 스몰비즈니스에서는 비즈니스 운영 비용 중 렌트가 가장 큰 몫을 차지하기 때문에 사업체 리스계약은 핵심이다.

 

오늘은 리스에는 어떠한 종류가 있고 리스를 체결할 때 주의해야 할 사항은 무엇인지 살펴보자.

 

리스에는 다음과 같이 세 가지 종류로 나눌 수 있다.

 

첫째, 그로스 리스(Gross Lease)가있다.

 

이 리스는 임대인(Lessee)이 계약된임대기간 중 정해진 렌트만 내는 것이다. 건물에 관련된 재산세(PropertyTax), 보험료(Insurance Premium), 유지비(CAM) 등의 모든 비용은 건물주가 부담한다. 임대인에게는 가장 좋은 계약이라 할 수 있다.

 

둘째, 네트 리스(Net Lease)가 있다.

 

이것은 임대인이 기본 렌트 이외에 건물에 관련된 재산세, 보험료, 유지비 등을 임대인이 추가로 부담하는 것을 말한다. 건물에 관련된 추가비용(재산세, 보험료, 유지비) 중 한 가지만 부담하면 싱글네트(Single Net),두 가지를 부담하면 더블네트(DoubleNet), 세 가지를 다 부담하면 트리플네트(Triple Net) 리스라고 한다. 건물주가 가장 선호하는 계약이라 할 수있다.

 

과거에는 이러한 트리플네트 리스가 많이 없었다. 하지만 건물 가격이상승하면서 많은 건물주들이 이 트리플네트 리스로 옮겨가고 있다.

 

여기서 주의할 것은 건물주들이기본 렌트비는 낮게 책정하지만 건물유지비(CAMS)를 높게 올림으로서 실질적인 렌트비용은 비싸다는점이다.

 

셋째, 퍼센티지 리스(PercentageLease)가 있다.

 

이 리스의 렌트 계산은 매월 또는매년 정해진 기본 렌트(Base Rent)에해당 사업체의 월 또는 연매상(GrossSales)금액의 퍼센티지를 더하여 계산된다. 이 리스계약은 대형 프로퍼티회사에서 많이 쓰는 방법인데 아주복잡하고 까다로운 조건들로 되어 있기 때문에 임대 계약을 하기 전에 반드시 상법 변호사의 자문을 받기를권한다.

 

건물주는 다음의 두가지 방법으로임대인에게 리스를 준다.

 

첫째는 뉴 리스(New Lease)를 줄수 있다.

 

전 임대인과의 리스계약은 완전히소멸되고 새로운 리스계약을 체결하는 것을 말한다. 이러한 경우 건물주는 새로운 임대인에 대하여 철저한신용 조사(Credit Check Up)를 하고,그 동안의 물가상승을 감안하여 렌트비를 책정한다. 또한 새로운 임대인은 시큐리티 디파짓(Security Deposit)을 새로 해야 하는데, 대개의 경우 전임대인에 비해 높은 금액을 요구하는 경우가 많다.

 

뉴 리스를 하는 경우에는 상법 전문 변호사를 통해서 리스 계약서에있는 조건들을 면밀히 살펴 보아야한다.

 

둘째는 어사인먼트 오브 리스(Assignmentof Lease)를 할 수 있다.

 

사업체 거래 시 많이 쓰이는 임대계약 방법이다. 전 임대인과의 남은리스계약을 그대로 양도 받는 것으로, 현재 셀러가 가지고 있는 리스 계약 조건을 바이어가 그대로 승계하는 것을 말한다.

 

이 계약의 가장 큰 특징은 임대 문제 발생 시 건물주가 바이어는 물론,셀러에게까지도 보상을 요구할 수 있다는 것이다. 사업체를 인수한 바이어가 렌트비를 못 내는 경우 건물주는 그 전 혹은 그 전전 주인까지 보상을 물을 수 있다.

 

어사인먼트 오브 리스를 하는 경우 원 리스 계약을 자세하게 살펴보아야 하며 양도 계약조건도 꼼꼼히챙겨서 실수가 없도록 해야 할 것이다. 어사인먼트 오브 리스에 관한 상세한 계약조건은 상법 전문 변호사의도움을 받을 것을 권한다.

 

리스 계약을 연장할 수 있는 옵션(Option to renew)은 어떻게 행사할까?참으로 중요한 사항이다. 리스 계약상의 권리를 제때에 행사하지 못하면 사업체를 잃을 수도 있는 엄청난결과를 초래 할 수 있다.

 

리스 계약 연장의 옵션 조항과 행사기간은 개개인의 리스 계약조건에 따라 다르겠지만, 행사기간은 대개 리스 만료 약 9개월~6개월 사이에 행사토록 하고 있다(물론 리스 계약마다 다르기 때문에 본인의리스 계약서를 반드시 확인을 해야함).

 

임대인은 대체적으로 리스 만료약 9개월~6개월 사이에 리스 연장옵션 행사 여부를 서면으로 작성하여 건물주(Landlord)에게 직접 전달또는 내용증명이나 등기 우편으로 통보해 주어야 한다. 왜냐하면 리스 옵션 행사를 구두로 하는 것은 법률적인 효력이 없기 때문에 반드시 서면으로 통보하여 증거를 남김으로서 소중한 자기 사업체를 지켜야 할 것이다.

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메니저와 건물 관리, 16유닛 이상 아파트·상가엔 '상주 매니저' 있어야

 

메니저와 건물 관리, 16유닛 이상 아파트·상가엔 '상주 매니저' 있어야[LA중앙일보] 

플러밍·히팅·전기 시스템 상태, 항상 최적으로 유지되도록 점검
구조변경 등 공사 플랜 준비하고 수리 땐 업자의 업무 지휘·감독 

부동산 투자의 첫단계는 건물을 사는 것이고 다음단계는 바로 관리다. 관리만 잘하면 부동산은 저절로 굴러간다. 그러나 초보 투자자들의 경우 아파트나 상가를 사고나서 어떻게 해야할지 몰라 고민하는 경우가 있다. 유닛수가 적은 아파트나 상가일 경우 규모가 커지면 전문 매니지먼트 회사한테 맡기는 것이 마음 편하다.

▶매니저 종류

건물 타입에 따라 세가지가 있다. '외부 매니저'와 '상주 매니저' '기관 매니저'다.

외부 매니저는 여러개의 건물을 관리한다. 부동산 관리회사를 지칭하는 것으로 부동산 브로커 면허가 있어야 한다.

상주매니저는 건물에 입주해 있는 사람을 말한다. 아파트의 경우 16유닛이상은 캘리포니아 주법에 따라 매니저가 상주해야 한다.

16유닛 이하의 경우 오너가 아파트에 살고 있지 않으면 건물주나 매니저의 연락처를 잘 보이는 곳에 적어놔야 한다. 플러밍 문제 등 비상시 연락을 위해서다.

상주 매니저는 외부 매니저와 달리 부동산 브로커 면허를 필요로 하지 않는다.

기관 매니저는 부동산 투자기관으로 부터 고용된 사람이다. 투자기관이란 은행의 부동산 관리팀이나 보험회사 정부 에이전시 부동산 투자신탁 또는 일반 펀드들이다.

따라서 기관 매니저는 소형 상가나 아파트보다는 초대형 상업용 건물을 관리한다.

▶매니저가 하는일

　건물 매니저는 세가지 중요한 임무가 있다. 첫째 렌트수입을 극대화시키고 둘째 건물 유지비용을 최소화 시키며 셋째 건물가치를 상승시키는 일이다. 세가지 중요한 임무를 수행하기위해 다음과 같은 임무를 갖는다.

1.렌트 스케줄을 설정하고 최대의 렌트수입을 위해 뛴다.

2.빈 유닛의 주인을 찾아야 한다. 아파트건 사무실이건 빈 유닛이 있으면 당장 수입이 줄어든다. 렌트 공백을 최대한 줄여야 한다.

3.플러밍이나 히팅 전기시스템을 항상 최적의 상태로 유지시켜야 한다. 건물 관리의 핵심은 바로 플러밍과 설비 전기에 있다. 그외 다른 구조적인 문제는 쉽게 발생하지 않는다.

4.지붕에 새는 곳이 있는지 확인하고 깨진 창문이 있는지 문이 제대로 열리고 닫히는지 점검해야 한다.

5.건물을 항상 청결하게 유지하고 안전상태를 수시로 체크해야 된다.

6.자격있는 테넌트를 찾아야 한다. 크레딧 히스토리를 검토하고 과거 퇴거조치된 경험이 있는지 알아본다. 

7.리스계약서를 작성하고 렌트비를 받는다. 필요할 경우 전문 변호사의 도움을 얻어 퇴거절차도 진행시킨다.

8.월단위와 연단위로 수입.지출을 건물주한테 보고한다.

9.건물수리시 업자 공사업무를 지휘.감독한다.

10.모기지 페이먼트와 재산세 보험료 유틸리티 등 건물 유지를 위한 지출을 집행한다.

11.렌트소득을 트러스트 어카운트에 입금한다. 개인돈과 렌트비를 섞는다면 불법행위가 된다.

12.건물의 리모델링과 구조변경 등 크고 작은 공사에 대한 플랜을 준비하고 업자들로부터 견적도 받는다.

▶매니저 비용

아파트 상주 매니저는 샐러리제로 받는다.대개의 경우 샐러리의 일부 또는 전부를 아파트 무료 거주로 대체하기도 한다. 기관 투자자에 소속된 매니저도 샐러리로 받는다.

외부 매니저는 전체 건물 렌트 인컴에 대해 일정비율로 받는다. 매니지먼트 커미션은 대략 5%~10%정도지만 건물의 형태나 사이즈에 따라 이보다 많거나 적을 수 도 있다.

▶건물관리 계약

일단 매니저나 건물관리회사를 선정했으면 계약서를 만들어야 한다. 

매니지먼트 계약서는 건물주와 관리회사와의 고용관계이며 반드시 서면으로 작성해야 한다.

이 계약서에는 양자간의 책임과 의무 권리 커미션에 대한 내용을 담고 있어야 한다. 리스 등 테넌트 관리에 대한 모든 규정도 포함해야 한다. 

매니지먼트 계약서는 아파트 소유주 협회나 부동산 보드 사무용품점 또는 부동산전문 변호사한테서 얻을 수 있다. 

박원득 부동산 전문기자 

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임대용 부동산 1년에 얼마나 벌까

 

임대용 부동산 1년에 얼마나 벌까-알아둬야 할 계산법들 

투자용 부동산 구입에 대한 관심이 매우 높다. 임대료 상승 등으로 수익성이 올라갈 것으로 기대하는 투자자들이 앞다퉈 투자용 부동산 구입에 나서고 있다. 투자용 부동산에 대한 수요가 높아지면서 부동산 가격은 오르며 귀한 몸 대접을 받고 있다. 수익성 부동산에 대한 투자 성패는 수익성이 판가름한다. 부동산의 수익성을 철저히 따져 본 뒤 구입에 나서야 실패 확률을 줄인다. 투자용 부동산의 수익성을 판단하는 몇가지 방법을 알아본다.

투자금 대비 수익·자본환원율·미래가치 등 다양

■캐시 온 캐시 수익률
(Cash on Cash Return)

임대 수익을 현금 투자분으로 나누어 계산한 비율이다. 재산세 납부 이전의 임대 수익을 부동산 구입 때지불한 현금 다운페이먼트로 나누면 캐시 온 캐시 수익률이 산출된다.

수익성 부동산의 현금 흐름을 판단하기 위해 사용되는 비율로 현금 흐름을 중시하는 투자자들이 중시하는 비율이다.

120만달러짜리 아파트를 구입할 때 현금 30만달러를 다운페이먼트로 지불하고 나머지는 대출을 통해 구입하는 경우를 예로 들어 보겠다.

관리비 등 비용을 제외한 아파트의 월 임대 순익이 5,000달러일 경우 구입에 따른 캐시 온 캐시 수익률은 연간 임대 순익 6만달러를 현금 투자분 30만달러로 나눈 20%가 된다.

■가격 대비 임대 수입
(Gross Rent Multiplier: GRM)

부동산 가격을 임대 수입으로 나눠 계산하는 가격 대비 임대 수입(GRM) 방법도 부동산의 가치를 판단할 때 흔히 사용되는 방법이다.

가격 대비 임대 수입을 계산하는 방식은 부동산 가격을 연간 총 임대 수익으로 나누기만하면 된다.

예를 들어 부동산 가격이 100만달러이고 연간 총 임대 수익이 10만달러라면 가격 대비 임대 수입은 10이 된다. 가격 대비 임대 수입이 높으면 가격이 비싸거나 임대 수익이 상대적으로 낮음을 의미한다.

가격 대비 임대 수입은 부동산의 가치를 산출하기보다는 다른 매물과 시세를 비교하는데 주로 사용된다.

가격 대비 임대 수입을 계산할 때 비용 부분이 포함되지 않기 때문에 적정 수익률을 파악하기는 데는 무리가 따른다.

그러나 임대 수익이 비슷한 다른 매물에 비해 가격이 비싸게 책정됐는 지를 파악하는 데 도움이 된다. 특히 상가나 사무실 건물보다는 아파트 매물의 가격을 비교할 때 많이 사용된다.

■자본 환원율
(Capitalizaton Rate)

상업용 부동산 투자성을 판단하는데 가장 많이 사용되는 방법이 바로 자본 환원율이다. 흔히 캡 레이트라고도 불리는 자본 환원율은 투자 대비 수익률을 의미한다.

셀러가 제시한 리스팅 가격이 해당 부동산의 수익과 비교해 적정한 지를 판단하는 데 도움이 된다.

캡 레이트는 연간 순영업 이익(net operating income)을 부동산 가격으로 나누어 계산하면 된다.

예를 들어 100만달러짜리 상가건물의 연간 총 임대 수익이 약 10만달러이고 관리 비용이 연간 약 1만달러라면 순영업 이익은 9만달러이고 캡 레이트는 약 9%가 되는 것이다.

순영업 이익은 연간 총 임대수익에서 각종 비용을 제외하는 방식으로 계산하는데 비용 항목에는 감가 상각비와 대출 이자 등은 포함되지 않는다. 세입자의 신용도가 높아 안전 자산으로 분류될 경우 일반적으로 낮은 캡 레이트가 적용된다.

반면 투자 위험도가 높다고 판단되는 부동산의 경우 셀러가 높은 캡 레이트를 제시하는 것이 일반적이다. 시중 은행 이자율이 오를 경우 캡 레이트 역시 상승하는 경향이 있다.

■내부 수익률
(Internal Rate of Return:IRR)

내부 수익률은 투자로 지출되는 현금의 현재 가치와 그 투자로 유입되는 미래 현금 유입액의 현재 가치가 동일하게 되는 수익률을 의미한다.

즉 미래의 현금 수입액이 현재의 투자 가치와 동일하게 되는 수익률이다.

그러므로 어떤 투자의 내부 수익률이 9%라고 한다면 이것은 투자의 원금이 건물 보유기간에 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의 복리 증가율과 같은 의미라고 할 수 있다.

앞서 예로 든 100만달러짜리 상가 건물의 경우를 예로 내부 수익률을 산출해 보겠다. 현금 30만달러를 다운페이먼트로 투자하고 나머지 금액은 대출을 통해 건물을 구입한 것으로 가정하겠다.

또 해마다 임대료가 약 3%씩 인상되고 10년 후 처분한다고 가정하면 내부 수익률은 약 18.7%가 된다. 일반적으로 내부 수익률이 캡 레이트보다 높기 때문에 부동산 매매 때 두 비율을 함께 검토하면 구입 결정에 도움이 된다.


<준 최 객원기자>

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4유닛 이하 구입시 주의사항, '거주 증명서'로 렌트비 확인···유닛수도 서류와 대조해 봐야

 

4유닛 이하 구입시 주의사항, '거주 증명서'로 렌트비 확인···유닛수도 서류와 대조해 봐야[LA중앙일보]  개별 개스·전기 계측기, 주차장·세차장도 점검    소액 부동산 투자자들이 선호하는 것이 바로 인컴유닛이다. 이중에서도 4유닛 이하의 유닛을 선호하다. 아무래도 4유닛까지 주거용으로 분류되다보니 적은 다운페이먼트로 구입이 가능하기 때문이다. 소규모 유닛에 오퍼를 쓰기전 여러가지를 검토하면 구입후 관리가 쉬어지고 낭패를 보는 일도 없다. 다음은 유닛 구입시 주의사항이다. ▷테넌트 거주 증명서(Tenant Estoppel Certificate) 인컴 유닛은 테넌트의 월 렌트비를 보고 구입한다. 따라서 렌트비만큼은 정확해야 한다.건물 구입후 셀러가 말했던 렌트비와 차이가 나면 매월 손해를 보는 것은 기본이고 유닛가격도 떨어진다. 렌트비는 테넌트가 밝히는 것이 제일 정확하다. 간혹 양심불량 셀러들이 가게 매상 속이듯이 실제로 거둬들이는 렌트비보다 부풀려 말하는 경우가 있다. 유닛의 렌트비를 확인하기위해서는 테넌트 거주 증명서를 받아두는 것이 좋다. 테넌트 거주 증명서는 은행에서 요구하는 것은 아니다. 하지만 매매시 바이어가 받아둬야 나중에 법적 문제가 발생할 때 증거자료로 사용할 수 있다. 테넌트는 거주 증명서에 나와 있는 내용에 대해 책임을 지기 때문이다. 테넌트 거주 증명서에는 테넌트의 리스 기간과 월 렌트비를 적도록 되어 있다. 테넌트 이름과 유닛에 거주하는 사람들의 수 까지 기록되어 있다. 또 거주 증명서에는 리스 계약서를 첨부하도록 되어 있으므로 이를 잘 읽어봐야 한다. 그 이유는 전 주인과 테넌트와의 특별한 계약(예를들면 돈을 더 주고 건물내 창고를 쓰게 한다든가 하는 약속)관계 때문이다. 이러한 것들은 새주인이 꼭 알아둬야 한다. 더 정확하게 하려면 리스 계약서외에 테넌트와 셀러간에 구두로 약속한 내용들이 있는지도 물어보는 것이 좋다. ▷유닛수 유닛은 타이틀 프로파일에 나타난 기록보다 실제 유닛이 적거나 많을 때가 있다. 혹시 불법으로 개조된 것 일수도 있으므로 반드시 유닛수를 서류상과 대조해서 확인하는 것이 좋다. 만약 틀리다면 셀러한테 그 이유를 물어보고 시청에서 개조공사 허가여부를 알아봐야 한다. ▷주차장 4유닛 건물에 주차공간이 3대라면 한 유닛 거주자는 차를 건물안으로 들여올 수 없다. 이럴경우 세입자끼리 파킹랏 때문에 싸움이 일어 날 수 있다. 과거 조닝에 따라 지어진 건물에 대해 바이어가 주차문제를 해결할 필요는 없다. 하지만 테넌트끼리 충돌이 나면 결국 건물주가 해결해야 한다. 특히 LA는 주차문제가 갈수록 심각해질 것으로 예상되므로 이왕이면 주차공간이 충분히 확보된 물건을 선택하는게 좋다. ▷유틸리티 미터 아파트의 경우 건물주가 물값을 대고 테넌트는 전기및 개스요금을 부담한다.(테넌트가 물값을 부담하는 경우도 있다.) 따라서 유틸리티 미터가 각 유닛마다 별도로 설치되어 있는 것이 건물 관리상 수월하다. 개스및 전기 미터가 한 곳으로 되어 있다면 건물주는 각 유닛별로 나눠 계산하기가 힘들어 진다. ▷세탁장 세탁기도 유닛별로 나뉘어져 있어야 테넌트가 이용하기 편리하다. 건물전체에 한 곳에만 설치되어 있는 것보다 유닛마다 있는 것이 훨씬 좋다. 테넌트 편의조건도 유닛을 사고팔때 중요한 역할을 한다. ▷주변 여건 LA유닛도 동네에 따라 수준이 달라진다. 유닛 건물앞에서 젊은사람들이 어슬렁 거린다거나 모여서 떠드는 것은 좋지 않다. 만약 심야에도 사람들이 몰려 떠든다면 피하는 것이 상책이다. 술냄새까지 풍긴다면 \'노굿\'이다. 유닛조닝이 단독주택 거주지만은 못하더라다도 같은 값이면 조용한 곳을 선택하는게 나중에 팔때 유리하다. 박원득 기자

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이번달 렌트가 않들어 왔다니요?

 투자용주택을 사시는분들이 자주 걱정스럽게 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 때맞추어  잘 나가나요?, 걱정이돼서 투자용 주택구매를 망설이고 있습니다. 아닙니다, 사막 한가운데의 조그마한 모빌홈도 임대는 잘 나갑니다, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 별문제없이 나갑니다,  시간이걸리는  임대주택은 다른 비지니스나, 상품판매와 똑같은 이유로 인합니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  적어도 Average수준으로 수리를 제대로 하지않은 경우만 빼고 문제될것이 이 없습니다.  주용한것은 임대가 나가고 않나가고는 문제가 아닙니다, 정작, 바짝신경쓸 문제는 임대자가 입주후 임대료를 제때에 내는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃고,  파산등 심각한 문제와 아직도 차압과 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 있습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다.  이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.  기본적으로 공통적으로  연체는 강제로 퇴거될 때까지 지속적인 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 누적돼는 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달 연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋습니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 겄입니다.  또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.

그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 나 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다. 이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 퇴거명령을 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 수입에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 관리인에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 모두 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한, 임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두세달 더 집을 비워놓고 완벽한(?)세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 시간이 걸려도 좋으니, 임대료를 또박또박 내줄 세입자를  목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 크레딧 리뷰와 수입과 직장확인 및 전 거주지의 임대료를 제때에 냈는지를 확인하면 절대로 문제가 생길일이 없고, 단지, 직장을 잃거나, 질환등으로 임대료를 못내는 경우는 아무도 예측할수없는 사항일 것입니다. 렌트커미션 절약하려고 주위의 분들이나, 제대로 검증되지못한분들을 세입자로 선정시 임대료 연체에따른 손해가 막연히 생각하시는 1-2달의 임대료 손해가아닌 실제로는 최소 3-5개월 길게는 일년을 끄는 문제가 발생할수도 있습니다. 전문적인 일은 전문가에게 맏기라는 말이 있습니다. 주변의 “카더라” 통신을 믿고 어려움을 당하시는 일이 없으시기 바랍니다,  임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 전문적인 지식이 꼭 필요하고,  즉, 크레딧 리뷰, 제출 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘든사항이 많으므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다. 렌트는 100% 나갑니다, 렌트가 나가는가가 문제가 아니고, 올바르 검증된 세입자를 입주시키는것에 중점을 두어야할것입니다.  

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렌트미납자에대한 강제퇴거

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요, 않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니

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게스트하우스 렌트 내가 직접 놔 볼까?

 

게스트하우스 렌트 내가 직접 놔 볼까?
요즈음 ADU 허가가 쉽고, 정부가 권장하고 있어, 방이나 집의 일부를 렌트 놓으려는 분들이 많습니다. 부동산 에이전트에게 테넌트선정을 의뢰를 할 만한 규모도 아니어 직접 렌트를 놓는 경우가 많은 것 같습니다. 다시한번, 말씀드리지만, 렌트는 사막 한가운데의 오두막도 나갑니다, 못 받을 걱정보다는 테넌트를 잘 선정하는 것이 더 중요합니다. 통상 에이전트는 정확하고 디테일한 테넌트 리뷰로 입주 후 직장을 잃거나, 큰 병 혹은 이혼을 하기전에는 렌트의 연체가 거의 일어나는 일이 없을 정도의 좋은 테넌트를 선정하게 됩니다.

내집 렌트가 늦게 나가는 이유
당연한 얘기지만 걸맞지 않는 높은 렌트 책정과, 거주에 편한부분부터 수리, 업그레이드를 하여야 하나, 선순위인 부엌, 화장실의 수리와 새 마루, 새 페인트 등의 순서를 감안하지않고, 예를 들어, 부엌과 화장실은 몇 십년 된 타일 그대로 놔두고, 값비싼 커튼, 스파, 관리 힘든 아름다운 정원 등에 많은 투자를 하고, 특히, 몇 십년 방치하다가 수리한 작업을 업그레이드 했다고 높은 렌트비를 책정하면 , 당연히 다른 렌트 매물과 비교대상만 되고 가격을 조정하거나, 정말 운이 좋아 임자를 만나기전에는 들러리만 서고 시간만 흘러갈 것입니다. 다른 문제는 테넌트 선정의 기준입니다. 낡은 월1800불 매물에 고소득자인 간호원, 공무원들을 찾아 달라고 하면 정말 난감할 것입니다. 반면에, 렌트를 얻는 테넌트분들 입장에서는 렌트 얻는 것쯤 이야 하지만, 과거의 연체기록이 없어야 함은 기본이고, 최근은 지불능력을 우선적으로 보는 관계로 2-3개 월치의 은행 스테이트먼트를 보고 실제로 급여가 입금이 되었고, 올바른 지출이 되고 있는지를 확인하고, 확신이 없으면, 직장과 전에 거주하던 집에 전화를 하여 근무여부와 임대료 연체여부를 물어보기도 합니다. 어떤 분이 말씀하신 대로 렌트가 집사는 것 보다 더 어렵다고 호소하는 것이 실감납니다. 또한 에이전트 입장에서는, 그나마 Listing에이전트는 괜찮지만, Rent를 찾아주는 에이전트의 경우 세금, 보험, 프랜차이즈 Fee, 광고비 등의 경비를 제외하면  $200-300불의 유류대정도의 수수료로 렌트를 찾아드려야 하니, 난감할 수밖에 없습니다. 

에이전트가 하는 일
세입자가 렌트를 안 내는 경우는 법적인 절차를 신속히 밟아도 적어도 3개월 치, 특별한 경우나 질이 안 좋은 전문적인 테넌트를 만나면 6개월이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다. 목표는 렌트를 꼬박꼬박 잘 내는 세입자를 선택하는 것입니다. 에이전트 수수료가 얼핏 보면 부담 가는 액수라 생각하기 쉬우나, 검토하여야 하는 일이 한 두가지가 아닙니다. 렌트를 의뢰하면 에이전트는 제일 먼저 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, 매물이 준비되면  MLS에 올리고, Key Box를 부착하고, 광고를 하고, 주택에 Flyer를 제작하여 비치합니다, 전화가오면, 손님을 현장에 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며, 오퍼가 들어오면 크레딧 리포트 리뷰, 지불능력리뷰, 관련 모든 정보의 서치등을 통하여, 서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 디파짓 입금 및 지불과 세입자와 주택 소유자 간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수 인계서 인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 키를 건네 주고, 모든 서류를 정리하여 집주인과 테넌트에게 보내 드립니다. 이러한 절차는 많은 방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 렌트비 연체를 최대한 미연에 방지할 수 있는 방법입니다. 

개인이 게스트하우스/룸을 렌트를놓을때 해야 할일
우리 한인커뮤니티는 정으로 이루어진 사회이다 보니, 이웃집, 혹은 친지의 소개로 렌트를 하여 드릴 경우 낭패한 경우를 많이 겪게 됩니다. 우리가 얘기하는 대부분의 렌트 사고는 적절한 절차를 밟지 않고 진행하여 일어난 것이 대부분입니다. 렌트비를 못 받는 것을 걱정하는 것보다는 좋은 테넌트를 구하는 것이 추후의 어려움을 겪는 것을 사전 방지하는 지름길일 것입니다. 아래 내용을 복사하여 이메일 혹은 카톡으로 보내어 받으신 후 사전 리뷰하시면 테넌트의 자격 여부를 미리 리뷰할 수 있습니다. (1) Legal name (2)Date of Birth (3) 추가 거주자의 성명, 관계, 나이 (4) 직업 및 수입: 근무처이름, 근무기간, 월수입 (5) 보유차량 (6) 흡연여부 (7) Pet보유 여부 (9) 현재 거주지 주소 (10) 이사 예정 일자 (11) 원하는 계약기간 (12) 첨부서류: Credit Score(은행이나 금융기관에서 제공하여 주는 Score를 Cell Phone Capture), Photo ID Copy. 이러한 내용을 받게 되면 좋은 테넌트의 자격 심사를 할수 있고, 추후에 수입증명, 크레딧 리포트를 보고 결정을 하시면 됩니다. , 꼭 참고할 사항은 크레딧 점수, 파산, 차압기록보다는 보다는 연체기록을 중점 검토하여야 합니다. 이렇게 되면 돈잘내는 습관을 가진 적절한수입을 가진 분을 선택하게 되니 입주후의 문제는 거의 없을 것입니다. 단, 너무 큰 애완동물, 흡연, 마약, 악기 등의 보유와 문제에 대해서는 계약서에 명시를 하면, 3일내로 집을 비우거나, 문제를 복구하라고 요구할 수 있기 때문에 이러한 사항은 미리 계약서에 명시하여야 합니다. 한글로 작성된 Pre-Review 양식과  Application 양식은 Kennycho.com의 “꼭 필요한 양식”에 들어가시면 다운 받을수 있으며,  어려움을 미연에 방지하는 최선의 TOOL이 될 것 입니다.

단독주택이나 타운하우스의 렌트는 전문가에게
집주인 본인 이 크레딧 리포트와 Application등을 전문적으로 리뷰 하기가 어렵고, 개인이 전 집주인이나 직장에 전화를 하여 연체여부, 직장근무 조회하면 대답을 안 해줄 것  입니다. 하지만, 에이전트가  좀 더 부드럽게 이러한 전반적 절차를 검토 종결 후  계약하게 되는 렌트는 최소한의 리스크를 지게 되며, 변호사를 찾는 일이 최소화되도록 하여  줄 것 입니다. 특히, 에이전트가 제공하는 Move-in/Move-out 리스트는 입주 시와 퇴거시의 주택상태현황을 한눈에 볼 수 있어, 세입자가 제대로 관리하지 않은 것과 손상 및 파괴, 고장 난 것을 청구할 수 있는 좋은 근거가 되므로, 퇴거 후 디파짓 공제에 대한 말썽을 미연에 방지할 수 있는 좋은 서류입니다.  옛말에 호미로 막을 것 가래로 막는다는 말이 있습니다.
절약은 미덕이지만, 절약을 해야 되는 것 이 있고, 적절한  비용을 지불하고 전문적가에게 맏겨야 하는일이 있습니다. 주택소유주들은 이러한 점 잘 인식하시어 어려운 일을 당하지 않는 슬기로운 방법을 선택해야 할 것입니다.

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