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2020년 10월 10일

렌트미납자에대한 강제퇴거



투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요, 않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수, 이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면빠르면 2주에서 6주정도 걸립니

, 임대는 무조건 나갑니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고, 신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다.  요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나, 시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.


기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다.
연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다. 또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론, 주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은 3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다.
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다렌트 계약자만 명기하여서퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement Application18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한, 임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오, 라고 목빼고 기다리는 것입니다결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고, 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다
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