잘못 알고 있는 주택시장의 5가지 상식
여러 Client 분들을 만나 뵈면, 어떤 경우에는 현실과 동떨어진 정보에 대하여 여쭈어 보시는 경우가 있습니다. 대개는 신문을 보거나, 주변분 들로부터 들은 정보입니다. 잘못알고계시는 상식은 잘못된 주택 매매 의사결정으로 이어져 많은 시간과 자산의 손해를 보게됩니다. 이러한 정보는 주변의 나서기 좋아하는 분들이나 참견하기 좋아하는 분들의 책임질수없는 충고, 훈수인경우가 많습니다. 이런 분들에게, 혹시(?) CPA, 변호사, 융자회사, 부동산 브로커등의 전문가들에게 물어보셨냐고 여쭈어보면 대개가 “그게아니고”라며, 우물쭈물하십니다. 왜 전문가에게 문의를 않고 우회를 하는지,사실 그 동안 한인 커뮤니티에서 많은 분들이 관련 전문가들이 아닌 분들에게 들은 정보를 가지고 확신 없이 의사결정을 하는 것을 보았고 그로 인하여 시간과 자산적 손해를 많이 보시는 것을 보았습니다. 관련 전문가들은 사정을 잘 해야려, 정확한 해결방법과 길을 알려드릴 것입니다. 책임질 수 없는 훈수 두시는 분들이 아닌 전문가분들에게 꼭, 문의하여 시간과 돈을 절약하시기를 바랍니다.
첫째, 신문기사와 부동산 평가보고서는 정확하다.
어느 매스컴에서 현재 주택시장은 아직도 거품이라고 말하며, 은행 주택재고가 1,000만채이고, 이 매물이 나오면 주택시장은 다시 가격이 떨어질 것이라고 큰 제목의 기사를 내놓아 때아닌 문의에 골치 아팠던 적이 있습니다, 미국 전체의 주택수가1 억3천2백만채정도인데 1,000만채라는 통계는100채중 8채정도가 은행소유 매물이라는 수치인데, 제 생각에는 주택융자를 연체중인 주택소유자를 모두 포함하여서 그렇게 논한 것 같습니다, 내용 모르는 분들은 1,000만채의 은행재고가 있는데, 무슨 주택가격이 오르겠느냐고 물으십니다, 이와 같이 매스컴의 보여주기 기사에 대하여서는, 언론사의 인력부족과 전문성결여로 이해할 수도 있으나, 조금만 자세히 들여다보면 잘못된 기사라는 것을 금방 이해하실 수 있을 겁니다. 또한, 부동산 평가, 경제전문가들의 자료는 대개 실제시장 혹은 상황보다는 2-4개월이 늦어진 정보입니다. 통계정보에 의하여 분석하다 보니, 이달의 통계는 한 두 달 뒤에 발표가 될 것이고, 바이어나 셀러 분들은 이러한 통계를 바탕으로 한 기사나 리포트를 당연히 세달 이나 네 달 후 접하게 됩니다. 다른, 분야와 마찬가지지만 부동산도 장기적으로는 꾸준히 오르지만 3-6개월단위로 사이클이 변경됩니다. 그러다보니, 저에게 몇 달 전의 시장상황을 가지고 요즈음 경기가 좋지요, 나쁘지요하고 물으면 “아뇨”라는 반대의 대답을 할수밖에 없습니다. 바이어 셀러분들이 가지고계신정보가 분명히 틀린것은 아니지만, 한사이클전의 것이기때분입니다.
둘째, 주택재고는 충분하다
경제가 좋아지기 시작하면, 제일먼저 모두가 눈을 돌리는 것이 내 집 장만일 것입니다, 지난 몇 년 동안 집을 구매하지 않은 신규 주택구매수요자, 대기수요자인 4-5년전에 고등학교나 대학을 졸업하여 직장생활을 하여온 젊은 층들, 결혼, 출산 등 식구가 늘었음에도 주택의 규모를 확장하지 않고 주시만하던 그룹들, 자연 인구 증가에 따른 주택의 수요 등 이렇게 주택의 구매욕구가 지난 몇 년간 주택가격의 폭락으로 눌려왔습니다. 반면에, 지나간5년여간 주택의 신규건축이 전무합니다. 이렇게 볼 때 주택수요의 급증이라는 것은 피할 수가 없고 재고의 절대부족상황을 가져올 것입니다.
셋째, 은행매물(Shadow inventory)때문에 주택시장이 혼란해질 것이다
아직도 은행매물이 있어 주택시장이 혼란을 가져온다는 말씀을 들은 적이 있습니다. 주택가격의 버블론 뒤에 항상 붇어다니는 것이 있습니다Shadow inventory, 은행보유 매물이 쏟아져 나오면 주택가격이 폭락하고 버블이 붕괴된다는 말입니다. 아직 업데이트된 통계가 없지만 2012년 초350만채인 은행재고매물이 2012년말기준 230만채 정도로 줄어들었습니다. 230만이라는 수치만을 보면, 엄청난 숫자로 느껴지지만, 이를 시티 별로 나누어보면 시티당 평균25채정도에 불과 합니다, 미국전체의 주택재고인 1억3천2백만채의 1.7%밖에 않되는 재고수치입니다. 지금은 다시 대폭 줄었겠지만, 2012년기준 100채중 1.7채의 비중을 차지하는 은행재고가 주택가격의 폭락을 초래한다는 것은 정말 이해하기가 힘든 말입니다.
넷째, 부동산가격 상승은 물가상승율에 못미친다
주택국에서는 주택거래가격을 오래 전부터 집계하여 발표하고 있었습니다, 1960년도초의 중간주택가격은 20,700불입니다, 20005년은 223,100불입니다, 10년단위로 200%가 올라 총 10.7배가 오른것입니다, 우리가 보통 얘기하는 10년단위 주택가격이 한배가된다는 말의 두배인 10년단위 200%정도가 올랐습니다. 주택가격을 폭락시켰던 지나간 몇 년만을가지고 주택시장을 평한다는것은 맞지않습니다. 이제, 주택시장이 정상으로 돌아오면 그동안 비정상적으로 일그러졌던 주택소요에대한 급증가와 이에따른 수요의 부족으로 정상적인 가격상승율에 알파의 상승율을 더한, 혼란과 경쟁의 시장이 될것입니다. 부동산재벌이나 부동산투자에 성공하신 분들은 공통적으로 투자의 기간을 최소 10년이상을 봅니다. 1-2사이클정도를 지나면 다른 어느 투자보다도 투자회수율이 높기 때문입니다.
다섯째, 주택가격은 다시 떨어질것이다.
지나간 10년간은 건국이래로 평균 통계 율에 비한 최악의 주택가격 폭락사태와 위에서 얘기한 잘못 생각하고 있는 주택의 재고규모, 특히, 대기수요와 잠재수요에 더한 신규슈요가 지나간 5년여간 거의 구매의 움직임이없었고, 신축규모도 거의 전무하니 결론적으로 공급이 수요치에대하여 절대 부족할것이고, 이로 인하여 주택가격은 급격히 상승하다가 어느정도 보합세를 유지한후 안정세로 돌아갈것으로 보입니다. 지나간 통계와 여러정황으로볼때는 지역별 및 주택의 특성상 차이는 있을것이나 대개 최소 20%에서 50%의 급상승이 3년내로 유지되다가 정상적인 시장으로 돌아갈것으로 사료됩니다.
아무도 예측 못하는 불안한 요소들이 존재하고 있는 주택시장 상황에서도 바이어건 셀러건 주택을 구매하거나, 시장에 내놓아야 하는 이유는 많습니다. 이상하게 집과 관련되면 귀가 얇아집니다, 또 주변에서 워낙 책임 없는 훈수도 많이 두고, 그러나 확실한 것은 자기의 주관이 있으면 주택시장의 현실을 직시할 수 있고 사고 싶은 집을 적시에 적절한 가격으로 살수 있고 팔 수 있읍니다, 이런분들은 귀를 기울어야 할 충고와 듣지 않아야 할말이 무언지 정확히 아는 분들입니다. 그러나 안타깝게도, 간혹, 잘못된 판단과 한쪽면만의 정보를 가지고 움직이다가, 후회하거나 중요한 시기를 놓치는 경우가 있는 것을 봅니다. 제일 중요한 것은, 정확한 자료를 가지고있는전문가와 상의하고 자기 나름대로 기준을 세운 판단에 의한 주택의 매매나 투자입니다.
