리버스 모기지-정부도 포기한 부도덕한 모기지

 리버스 모기지

"주택 에퀴티로 매월 타쓰는 노후 생활비"

소셜시큐리티 은퇴연금만으로는 전에 누리던 생활이 유지되지 않거나 혹은 매일 간호사가 들러야 하는 의료서비스를 받아야 하기 때문에 과외로 의료비가 필요한 노인들 중에서 평생동안 쌓아왔던 집 에퀴티를 이용하는 경우가 종종 있다.

이름하여 리버스 모기지(reverse mortgage).

평생 집모기지 페이먼트를 착실히 갚아서 집으로 인한 융자잔액이 전혀 없거나 혹은 거의 없는 경우 집을 담보로 다시 융자를 얻는 것이다.

리버스 모기지가 집 에퀴티 융자와는 어떻게 다른지 또 장·단점과 주의 할 점은 무엇인지 알아보자.

■홈 에퀴티 융자와 다른 점

집 에퀴티 융자는 집에 쌓인 에퀴티의 70∼80%를 융자하는 것이다. 일시불로 융자를 받은 다음 최고 10년까지 분할 상환하며 매달 이자까지 갚아나가는 융자이다. 이자율이 처음 주택매입 융자보다 높으며 상환능력을 알아보기 위한 소득상황 보고가 있어야 한다. 

리버스 모기지는 융자금액을 일시불 혹은 몇 년간 매달 얼마씩을 은행으로부터 받지만 융자자가 사망하거나 이사를 가거나 집을 팔 때까지 융자상환을 하지 않는다.

대신 집이 팔리면 그동안 받았던 원금에 이자(요즘은 7% 가량), 융자비용까지를 합산해서 제한 다음 남은 금액만 융자자나 혹은 융자자 상속인에게 반환된다.

■리버스 모기지의 장점

매달 페이먼트 걱정 없이 일정액을 은행으로부터 받을 수 있다. 마치 황금알을 낳는 거위를 키우고 있는 것과 같다. 62세 이상이고 집이 완전히 페이오프됐거나 모기지 융자 잔금이 얼마남지 않았으면 소득에 상관없이 누구나 가능하다. 평생 모은 재산이라고는 집밖에 없으니 늙어서 자손들에게 경제적으로 신세지지 않고 독립적으로 살면서 '황혼의 골든 에이지'를 누리고 싶다면 고려해 볼 수 있다. 여행경비나 의료비용으로 쓰고 싶다면 한꺼번에 목돈으로 받을 수도 있다.

■리버스 모기지의 단점

페이먼트를 매달 하지 않기 때문에 이자분에 대한 세금혜택을 받을 수 없다. 일반 모기지 융자나 홈에퀴티 융자는 이자분에 관해서 소득공제가 가능하다.

사망 후 혹은 집을 팔게 되면 그동안 써왔던 원금과 이자, 융자비용이 집값에서 제해지기 때문에 후손에게 돌아갈 몫이 그리 많지 않다.

때문에 경제적 능력이 있는 상속자들은 매달 생활비를 지원하고 사후에 집을 가져가는 경우도 있다.

■리버스 모기지 융자시 주의사항

미전국 주택융자협회(Fannie Mae)와 연방주택 및 도시개발국에서 보험을 들어주는 리버스 모기지를 얻어야 한다. 그렇지 않으면 렌더가 융자금 회수를 위해 집을 팔아버린 후 쫓겨 나와 노숙자가 되는 수도 있다. 실제로 이런 사례가 벌어져 리버스 모기지에 대한 인식이 나빠지자 연방기관들이 보험을 들어주면서 노인 융자자를 보호하고 있다.

또 에퀴티 셰어링이나 어프리시에이션 셰어링으로 불리는 조항에 조심해야 한다. 이는 집값이 올라간 부분을 리버스 모기지 렌더와 융자자가 나누는 조항으로 심하면 집값 상승분의 50%까지를 은행측에 납부해야 하는 사례가 있다. 예를 들면 30년 전에 5만달러에 매입한 주택이 현재 80만달러가 됐다면 75만달러의 절반을 렌더측에 주고 이와는 별도로 그동안 빌려쓴 원금에 이자, 융자비용도 납부해야 하니 융자자로서는 손해가 많다. 일부 노인 중에는 이런 숨은 조항을 면밀히 분석하지 않고 융자서류에 서명했다가 후에 자손들이 법정 소송이나 중재자 재판에까지 가는 수가 있다.

실례로 레이시 에크하르트는 1998년 4월, 당시 69세의 나이로 의료비 충당을 위해 리버스 모기지를 신청했다가 2000년 12월에 사망했다. 후손들은 2001년 봄에 에크하르트의 집을 매각한 후 렌더로부터 76만5000여달러를 상환하라는 통지를 받았다. 모친인 에크하르트가 생전에 리버스 모기지를 얻어 사용한 금액은 선금 4만여달러에 2년 8개월 동안 매달 1,816달러씩을 받았을 뿐이다. 어림잡아도 3년 미만에 10만여달러를 빌려쓴 것뿐인데 벌금까지 80만달러를 납부해야 할 실정이다. 이유는 에크하르트가 서명한 집값 상승분 분할 조항 때문이다. 이 사건은 렌더가 노인 융자자에 대한 올바른 가이드 라인을 제시하지 못했다는 불평과 함께 현재 중재재판에 회부되어 있다

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투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

 

투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요,않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수,이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 무조건 나갑니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고, 신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다. 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나, 시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.

기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 
연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다. 또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론,주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한,임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오, 라고 목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고, 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다.

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은퇴와 부동산 투자

은퇴란 이제까지 손에 쥐고 살아 온 삶의 여정에서 물러난다는 의미를 내포하는 말로 들린다. 어느 면으로는 이제 편히 쉬게 되겠다는 의미도 되지만 인생 여정이 이제 끝나 간다는 서운한 생각도 들게 되는 말이다. 어느 분의 은퇴식에 참석한 일이 있다 축사를 하기 위하여 연단에 오르신 분은 은퇴하는 분을 위하여 다시 힘이 솟구치게 하는 말씀을 하시는 것을 들은 적이 있다. 은퇴란 이제까지 인생 여정을 달려오느라고 낡아진 타이어를 다시 바꿔 끼고 다시 달리겠다고 다짐하는 준비 과정이라는 것이다. 이제는 모든 일정에서 물러나야 하는 힘이 빠진 의미가 아니라 다시 새 삶을 출발한다는 의미로 볼 때 그러한 마음가짐은 필요하리라고 생각이 된다. 어찌 됐건 인생의 삶에서 없어서는 안 될 것이 있는데 이것은 삶을 구현하는데 필요한 물질적인 필수 조건이다. 며칠 전에 전화로 상담하여 온 고객은 은퇴를 눈앞에 둔 분이었는데 어떻게 투자하는 것이 현명하겠느냐는 것을 물었다. 많은 재산을 소유하신 분은 물론 이러한 말이 해당 되지 않겠지만 서민층에서 볼 때, 특히 이민 1세들이 살아 온 여정에서는 너 나 할 것 없이 바쁘게 살아 온 것뿐이지 은퇴를 위한 준비가 제대로 마련되지 않은 것이 현실이라고 본다. 많은 분들이 자영업에 종사하여 온 실정이라 은퇴를 위한 연금이나 은퇴 계획을 마련하는 것 없이 달려오다가 은퇴라는 순간을 맞이하는 경우가 허다하리라고 여겨지기 때문이다. 이분도 예외는 아니어서 은퇴 할 나이를 코앞에 두고 은퇴 준비를 생각 하는 것이다. 은퇴 준비를 하기 위해서는 우선 자신이 은퇴하면 어느 정도의 수입이 필요한 지를 예상해야 한다. 예를 들어 소셜시큐리티 연금을 제외하고 최소한 5,000달러는 더 있어야 하는 분이 수입원 마련을 위해 부동산에 투자한다면 현 시세를 기준으로 할 때 적어도 캐시 100만달러는 투자해야 월 5,000달러의 순익이 발생하게 된다. 그것도 100만달러를 100만달러짜리 상용부동산에 전부 캐시로 지불하고 매입 할 경우에 가능한 일이다. 다시 말하면 캐시 투자한 금액에 대한 회수분이 연 6%는 되어야 된다는 것이다. 만일 330만달러하는 부동산을 30%에 해당하는 100만달러를 다운하고 부동산을 구입하였다면 연 수입으로 70%에 해당하는 은행 융자금을 불입하면 남는 캐시가 없는 것이 현실이다. 이러한 계산으로 미루어 보면 50%를 캐시로 다운하고 매입한 부동산이 월 5,000달러의 순익을 기대한다면 적어도 200만달러를 다운하고 400만달러짜리 부동산을 매입했을 때 가능하다는 말이 된다. 서민의 입장에서 볼 때 100만-200만달러를 손에 쥔다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 이미 오래 전에 부동산을 매입하여서 오늘에 이르렀다면 월 5,000달러의 캐시가 나오는 부동산은 매입 시기에 따라서 상이 하겠지만 10년 단위로 보면 약 4분의 1 내지는 5분의1의 가격에 해당하였을 것이다. 적어도 이러한 경향은 과거 30여년의 실제 경험을 통하여 입증한 수치임으로 은퇴를 준비하기 위하여 부동산을 매입하는 것도 젊었을 때부터 준비하여야 된다는 원칙이 성립 될 수 있다. 이러한 자금이 없는 분이라 할지라도 필요한 수입원을 찾는 일은 누구에게나 필요한 것이다. 은퇴를 하신다 하여도 노동력이 아직 있는 분이라면 노동력이 많이 소요 되지 아니하는 사업체를 생각 하여 볼 수 있다. 요즘 각광을 받고 있는 코인런드리나 코인 카워시 비즈니스가 이에 속한다. 이러한 사업체의 수익은 어느 정도나 될까? 이것도 부동산을 포함하는 경우로 그렇지 않은 경우가 서로 상이하다. 사업체에만 투자하는 경우는 연 평균 18%의 수입이 발생함으로 월 5,000달러의 수입을 원한다면 35만달러의 자금이 소요되며 부동산을 포함하는 경우에는 연 12%의 수입이 예상됨으로 50만달러 이상의 자금을 필요로 하게 된다. 최근 모텔과 같은 사업체 겸 부동산에 투자하시는 경향이 높아지고 있는데 이는 노동력이 많이 소요되지 아니함으로 운영하기에 수월하다는 이점이 있기 때문이다. 그러나 사업체는 여전이 사업체임으로 운영 여하에 따라서 수입의 많고 적음이 결정됨으로 위에서 언급한 수치는 사업체운영이 정상으로 이루어 질 때에 기대 할 수 있는 수치임을 감안하여야 할 것이다. 

은퇴란 이제까지 손에 쥐고 살아 온 삶의 여정에서 물러난다는 의미를 내포하는 말로 들린다. 어느 면으로는 이제 편히 쉬게 되겠다는 의미도 되지만 인생 여정이 이제 끝나 간다는 서운한 생각도 들게 되는 말이다. 어느 분의 은퇴식에 참석한 일이 있다 축사를 하기 위하여 연단에 오르신 분은 은퇴하는 분을 위하여 다시 힘이 솟구치게 하는 말씀을 하시는 것을 들은 적이 있다. 은퇴란 이제까지 인생 여정을 달려오느라고 낡아진 타이어를 다시 바꿔 끼고 다시 달리겠다고 다짐하는 준비 과정이라는 것이다. 이제는 모든 일정에서 물러나야 하는 힘이 빠진 의미가 아니라 다시 새 삶을 출발한다는 의미로 볼 때 그러한 마음가짐은 필요하리라고 생각이 된다. 어찌 됐건 인생의 삶에서 없어서는 안 될 것이 있는데 이것은 삶을 구현하는데 필요한 물질적인 필수 조건이다. 며칠 전에 전화로 상담하여 온 고객은 은퇴를 눈앞에 둔 분이었는데 어떻게 투자하는 것이 현명하겠느냐는 것을 물었다. 많은 재산을 소유하신 분은 물론 이러한 말이 해당 되지 않겠지만 서민층에서 볼 때, 특히 이민 1세들이 살아 온 여정에서는 너 나 할 것 없이 바쁘게 살아 온 것뿐이지 은퇴를 위한 준비가 제대로 마련되지 않은 것이 현실이라고 본다. 많은 분들이 자영업에 종사하여 온 실정이라 은퇴를 위한 연금이나 은퇴 계획을 마련하는 것 없이 달려오다가 은퇴라는 순간을 맞이하는 경우가 허다하리라고 여겨지기 때문이다. 이분도 예외는 아니어서 은퇴 할 나이를 코앞에 두고 은퇴 준비를 생각 하는 것이다. 은퇴 준비를 하기 위해서는 우선 자신이 은퇴하면 어느 정도의 수입이 필요한 지를 예상해야 한다. 예를 들어 소셜시큐리티 연금을 제외하고 최소한 5,000달러는 더 있어야 하는 분이 수입원 마련을 위해 부동산에 투자한다면 현 시세를 기준으로 할 때 적어도 캐시 100만달러는 투자해야 월 5,000달러의 순익이 발생하게 된다. 그것도 100만달러를 100만달러짜리 상용부동산에 전부 캐시로 지불하고 매입 할 경우에 가능한 일이다. 다시 말하면 캐시 투자한 금액에 대한 회수분이 연 6%는 되어야 된다는 것이다. 만일 330만달러하는 부동산을 30%에 해당하는 100만달러를 다운하고 부동산을 구입하였다면 연 수입으로 70%에 해당하는 은행 융자금을 불입하면 남는 캐시가 없는 것이 현실이다. 이러한 계산으로 미루어 보면 50%를 캐시로 다운하고 매입한 부동산이 월 5,000달러의 순익을 기대한다면 적어도 200만달러를 다운하고 400만달러짜리 부동산을 매입했을 때 가능하다는 말이 된다. 서민의 입장에서 볼 때 100만-200만달러를 손에 쥔다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 이미 오래 전에 부동산을 매입하여서 오늘에 이르렀다면 월 5,000달러의 캐시가 나오는 부동산은 매입 시기에 따라서 상이 하겠지만 10년 단위로 보면 약 4분의 1 내지는 5분의1의 가격에 해당하였을 것이다. 적어도 이러한 경향은 과거 30여년의 실제 경험을 통하여 입증한 수치임으로 은퇴를 준비하기 위하여 부동산을 매입하는 것도 젊었을 때부터 준비하여야 된다는 원칙이 성립 될 수 있다. 이러한 자금이 없는 분이라 할지라도 필요한 수입원을 찾는 일은 누구에게나 필요한 것이다. 은퇴를 하신다 하여도 노동력이 아직 있는 분이라면 노동력이 많이 소요 되지 아니하는 사업체를 생각 하여 볼 수 있다. 요즘 각광을 받고 있는 코인런드리나 코인 카워시 비즈니스가 이에 속한다. 이러한 사업체의 수익은 어느 정도나 될까? 이것도 부동산을 포함하는 경우로 그렇지 않은 경우가 서로 상이하다. 사업체에만 투자하는 경우는 연 평균 18%의 수입이 발생함으로 월 5,000달러의 수입을 원한다면 35만달러의 자금이 소요되며 부동산을 포함하는 경우에는 연 12%의 수입이 예상됨으로 50만달러 이상의 자금을 필요로 하게 된다. 최근 모텔과 같은 사업체 겸 부동산에 투자하시는 경향이 높아지고 있는데 이는 노동력이 많이 소요되지 아니함으로 운영하기에 수월하다는 이점이 있기 때문이다. 그러나 사업체는 여전이 사업체임으로 운영 여하에 따라서 수입의 많고 적음이 결정됨으로 위에서 언급한 수치는 사업체운영이 정상으로 이루어 질 때에 기대 할 수 있는 수치임을 감안하여야 할 것이다. 

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집이 효자? 역모기지 론 신청 는다-조심해야할 사항

 

정부서 62만5천달러까지 보증 경기침체로 은퇴를 대비해 마련해 두었던 곡간이 썰렁해진 노인 주택소유주들이 리버스모기지 론에 눈길을 돌리고 있다. 최근 연방 주택국 발표에 따르면 지난 3월 주택국이 보증해 준 리버스모기지 론은 1만1,261건에 달해 지난해 같은 기간에 비해 17% 증가한 것으로 나타났다. 이에 대해 업계 전문가들은 연방정부가 경기 부양책을 실시한 덕분에 노인 주택소유주들이 낮은 금리로 리버스모기지 론을 얻기가 용이해진 것을 위시해 여러 가지 이유가 있다고 풀이했다. 금융기관들은 또한 매월 수입이 제한된 비교적 유복한 노인 주택소유주들도 지출 여력을 늘리기 위해 리버스모기지 론 신청 대열에 합류하고 있다고 설명했다. 오렌지카운티 가든그로브 올 리버스모기지사의 마이크 브랜손 사장은 “경제적인 여유가 없어 허리띠를 졸라매고 살았던 노인 주택소유주들 가운데 리버스모기지 론을 신청, 자신의 집에서 렌트 부담 없이 살고 있는 사람들이 늘고 있다”고 말했다. 은퇴후 고정수입 없는 노인 주택소유주 집 담보로 매달 은행서 생활비 받아 지난달 1만1천여건 신청… 17% ‘껑충’ 집 팔거나 사망때 한꺼번에 상환 가능 62세 이상 노인들만이 신청할 수 있는 리버스모기지 론은 주택소유주가 월 모기지 페이먼트를 내지 않을 경우 신용기록 및 소득증명을 요구하지 않기 때문에 매력적이다. 현재 리버스모기지 론 금리는 4% 수준이다. 그러나 신용경색이 완화되고 있지 않은 상황에서 리버스모기지 론 신청은 다른 론과 마찬가지로 연방 정부의 도움을 받아 이뤄지는 것이 일반적. 연방 정부가 마련한 현행 경기 부양책 아래 주택국은 올해만 최고 62만5,000달러까지 리버스모기지 론을 보증해 주고 있다. 이는 지난해와 비교해 거의 2배 가까이 늘어난 금액으로 론을 해준 금융기관들이 주택 가격이 떨어진다고 해도 충분히 보상을 받을 수 있다는 것을 의미한다. 내년에 이 금액은 다시 41만7,000달러로 떨어질 전망이다. 이에 대해 뱅크오브아메리카의 대변인 테리 프란시스코는 “정부 지원을 포함하지 않은 론은 거의 찾아보기 어렵다”고 말했다. 그는 “지금은 다소간 정부가 후원하는 시장이 형성돼 있다”며 “정부가 모기지 관련 증권을 매입하고 있는 것과 같은 시나리오가 진행되고 있다”고 덧붙였다. 리버스모기지 론 금액은 소유주의 연령, 수명, 주택 가격 등에 따라 결정된다. 이를 신청한 소유주들은 은행으로부터 매달 일정액을 받게 된다. 한꺼번에 목돈으로 받을 수 있지만 은퇴해 고정 수입이 없는 노인은 리버스모기지 론을 통해 매달 생활비를 받는 것이 바람직하다. 집 에퀴티를 담보로 매달 생활비를 받고 부채상환은 집을 팔거나 사망할 때 한꺼번에 처리하면 된다. 따라서 평소에는 빚 갚을 걱정을 하지 않아도 된다. 집은 있고 생활비 마련이 고민인 은퇴자에게 리버스모기지 론은 구미가 당기는 금융상품임이 분명하다. 금융기관들은 소유주가 숨지거나 주택을 팔 경우, 주택의 가치가 론 상환금보다 부족할 때 위험을 맞게 된다. 하지만 브랜손 사장은 “전국에서 금융기관들이 제공하고 있는 리버스모기지 론 가운데 연방 정부가 지원하는 론의 비율이 90%를 넘는다”고 말했다. 연방정부가 보증하는 프로그램(Home Equity Conversion Mortgage)아래 금융기관들은 정부가 보증하는 금액 모두를 받게 되며 차액이 있을 경우 정부가 그것을 차지하게 된다. 한 모기업계 관계자는 “현재 전반적인 모기지 시장에서 벌어지고 있는 상황을 감안할 때 일반 금융기관들이 정부의 보증 없이 론을 해주는 위험을 감당할 이유가 거의 없는 편”이라고 말했다. 노인들은 대개 리버스모기지 론을 기본적인 생활비를 충당하는데 사용하고 있다. 한 관계자는 “노인들이 생활하기 위해 리버스모기지 론을 신청하고 있는데 이는 오래 전에는 생각도 할 수 없는 일이었다”며 “베이비부머 세대들의 저축과 연금이 예전 세대보다 부족해 이들은 리버스모기지 론에 더욱 의존하게 됐다”고 설명했다. 하지만 리버스모기지 론은 장점만큼 단점도 많으므로 내용을 잘 파악한 다음 자신에게 적합한지를 잘 판단해 신청하는 것이 바람직하다. 일반적인 에퀴티 론이나 크레딧 라인보다 복잡하고 겉보기와는 달리 비용도 더 많다. 나중에 전부 따져 보면 홈 에퀴티 론을 얻었을 때보다 더 많은 비용을 낸 것으로 드러난다. 리버스모기지는 부채가 증가하는 론이다. 부담해야 할 이자가 원금에 부가돼 세월이 지나면 전체 부채액이 상당한 액수로 불어난다. 결국 이자에 대해 또 이자를 지불하게 된다

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섹션8 ‘대기자 명단’ 신청 60만가구 몰릴듯

 

LA시가 13년만에 재개한 ‘섹션 8 주택 선택 바우처’ 프로그램 대기자 명단 추첨에 대한 한인들의 관심이 높은 가운데 2만명의 섹션 8 대기자 명단 신청자 선발에 약 60만 가구가 신청할 것으로 예상되고 있다.LA시 주택국은 오는 16일 오전 6시부터 29일 오후 5시까지 2주 간 LA시 주택국 신청자 포탈 사이트(hacla.hcvlist.org)에서 온라인 신청 접수를 받는다고 밝혔다. ‘섹션 8’은 자격요건을 갖춘 최저소득층에게 주택 임대 지원을 제공하는 주택 선택 바우처 프로그램이다. 소득수준은 LA카운티 현재 최저소득 한도보다 낮아야 한다. 예를 들면 연소득이 1인 가족 3만1,550달러, 2인 가족 3만6,050달러, 3인 가족 기준 4만550달러를 넘으면 해당되지 않는다. 연방정부에 의거해 매년 섹션 8 신규 승인자의 75%가 반드시 극빈층보다 소득이 낮아야 한다. 접수를 빨리 했다고 해서 섹션 8 대기자 명단 선발 가능성이 높아지는 것은 아니며 지난 2004년 우편 신청을 끝내 이미 대기자 명단에 올라있는 경우 다시 신청할 필요 없다. 신규 대기자 명단에 오른 신청자가 지원하기 전에 기존의 대기자 명단에 올라있는 모든 신청자를 먼저 면접하게 되며 기존의 대기자 명단은 오는 2018년 초 먼저 끝나게 된다. 이미 공공 주택을 신청했거나 현재 공공 주택에 거주하고 있다면 HACLA 섹션 8 대기자 명단 추첨을 신청할 수 있다.
HACLA에 따르면 이 기간 신규로 접수   받는 섹션 8 대기자 명단 신청은 반드시 온라인으로 제출해야 한다. 이름과 생년월일, 현재 주소와 우편물 배송 주소, 이메일 주소, 세대 소득, 세대 구성원 수를 입력해야 하는 신청서는 반드시 인터넷 접속이 가능한 스마트폰이나 모바일 장비, 컴퓨터를 통해 온라인으로 제출되어야 하고, 신청 시 반드시 유효한 이메일 주소가 있어야 한다.
신청 자격은 누구나 가능하지만 세대 구성원 중 합법 거주자가 반드시 있어야 하며, 합법 거주자가 미성년자라도 무방하다. 단 섹션 8 대기자 명단 자격요건 면접 결정 시 검증 단계를 거쳐야 한다. 세대주 1명 당 1회 신청할 수 있는데 섹션 8 대기자 명단 추첨 신청을 했다고 바우처를 바로 받는 것은 아니다. 신청 종료가 되면 HACLA가 추첨 시스템과 HACLA의 대기자 명단 우대를 활용해 2만명의 섹션 8 대기자 명단 신청자를 선발한다. 선발 후 대기자 명단 우선 순위에 오른 신청자가 면접을 거쳐야 하며 면접시 HACLA는 신청자의 바우처 수령 자격을 판단하게 된다. 이 절차가 몇 년이 소요될 수 있으며 면접 대기 시간은 최대 10년까지 걸릴 수 있다.

섹션 8 신청자 포탈 사이트(hacla.hcvlist.org)에 접속해 한국어 신청 안내를 참고하면 된다. 대기자 명단 핫라인 (888)816-6955/TTY 711 

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임대 아파트 투자는 장기적 안목으로

지난번에 “지금같은 시기에는 임대아파트 투자를 권하고 싶다.”는 요지의 칼럼을 썼었다. 그 후 많은 전화 문의가 있었는데 그 중 유독 한 투자자의 항의성(?) 전화가 기억에 남는다. 

그 분은 임대아파트에 투자하였다가 아주 좋지 않은 경험을 하였고, 결국엔 고생 만하다가 손해를 보고 팔게 되었다고 하며, 그 후엔 누가 임대 아파트에 투자한다고 하면 도시락이라도 싸가지고 다니며 말리고 싶다고 했다.

이야기를 듣고보니 공감이 가고 아파트 투자에 관심을 갖고 있는 분들을 위해 여기 소개해 본다. 그 분의 경우 은퇴 후 가지고 있던 전액을 다운페이 하고 나머지는 은행 융자를 받았다. 

부동산 회사에서 소개 할 때 계산데로라면 모기지 페이먼트 후 매달 생활비가 나올 듯 했으나 구입 후에 미처 생각지 못했던 지출이 많았던 것이다. 그래서 의외로 만만찮게 들어가는 수리 및 관리비용을 아끼려고 직접 모든 것을 하다 보니 귀찮고 몸만 고될 뿐 아니라 제대로 고쳐지지도 않고, 거기다가 사사건건 트집을 잡는 테넌트와의 마찰, 그리고 매년 정기적으로 받는 주택관리국의 감시 및 점검은 까다롭기 만하고 결국은 견디다 못해 손해를 보고 되팔고 말았다는 것이다.

매월 들어오는 임대수입에서 최소한의 비용만으로 관리 및 보수를 하고 나머지는 생활비로 충당했더니, 나중에는 일 년에 두 번 내는 재산세(property tax)도 내기 어렵고 매년 돌아오는 세금보고 또한 큰 걱정거리가 되더라는 것이다. 

그래서 수리하는 것에 더욱 등한시하게 되니 테넌트와 마찰이 생겼고, 갈수록 문제는 많아지고 건물은 낡아가고 견디지 못해 손을 들었다는 것이다.

그 분의 경우 “도시락” 이란 말이 거침없이 나올 만 한 아주 좋지 않은 경험담이고 많은 분들이 아파트 투자를 망설이게 하는 주요인이다. 우선 임대아파트 구입을 생각하시는 분들은 먼저 재투자를 염두에 두어야한다. 

구입하는 임대 아파트가 최근 몇년사이에 새로 지은 것이 아니라면 더욱이 LA시의 경우 거의 다 몇십년씩 나이가 들은 아파트가 대부분이기 때문에 수리 보수에 들어갈 비용을 상당히 많이 계산에 넣어야 한다. 

그래서 매달 임대 수입이 들어오면 은행에 모기지 페이먼트 한 후 남는 현금은 구입 후 얼마 동안은 거의 재투자를 할 것으로 예상하고 있어야 한다. 그래야 테넌트가 불만 없이 살 수 있도록 주거환경을 좋게 하여 마찰을 줄이고 반복되는 비용을 줄일 수 있다. 물론 건물의 외관도 산뜻하게 유지해야 하며 제때 제때 보수해 주어야 나중에 돈이 덜 든다.

부동산투자는 임대수입도 중요하지만 장기적 안목으로 보고 부동산 가치 상승에 중점을 두어야하는 데 관리가 소홀하게 되면 건물의 상태가 나빠지고, 입주자들의 불만이 많아지게되며, 외관상으로도 좋지 않아 부동산가격을 떨어뜨리는 요인이 된다.

이렇게 잔손가는 일이 많고 테넌트들과 좋은 관계를 맺는다는 것도 결코 쉬운 일이 아니고, 우선은 아파트 관리에 필요한 여러 가지 법적인 문제에도 어두운 대부분의 투자자들에게 권할 만한 또 다른 방법은 부동산 관리회사에 맡기는 방법이다.

신용있고 경험 많은 부동산 관리회사를 찾아 전문적인 관리를 받고, 아파트를 철저하게 보수 유지하는 것이다. 이런 경우엔 테넌트와 접촉할 필요도 없이, 완전히 관리회사에만 맡기고 느긋하게 가치상승을 기다릴 수 있게 된다. 단점으로는 관리 회사에 매달 수수료를 주어야 하는 것이다. 

그래서 직접 관리하는 쪽으로 방향을 잡으면 매달 들어오는 쏠쏠한 현금수입이 좋다. 그러나 아쉽게도 수입중 상당한 액수는 세금으로 내야 할 것을 염두에 두어야 한다.

그리고 직접 관리 하더라도 적절하게 재투자 하고 신경쓰자면 매달 수리보수에 드는 비용이 많아지니 수입이 줄어 소득세금 걱정은 많이 줄어든다. 

주거환경을 좋게 하니 테넌트들에게도 좋은 건물주가 되어 관계가 좋아지고 말썽이 없어 마음도 편하고 건물상태가 좋으니 나중에 팔 때도 제 값을 받게 되어 좋다. 그러나 매달 들어오는 수입이 적으니 재미가 없는 면도 있다.

매달 생활비를 임대수입에서 얻기 원하면 현금 다운페이를 많이 하고 융자 액수를 줄여야 한다. 무리하게 많은 융자 금액은 투자자를 항상 불안하게 한다. 일년 열두달 테넌트가 제때 제때 임대료를 낼 것이라는 보장도 없고 몇 개 유닛이 비어 있을 수도 있다. 

그래서 소액을 투자하고 융자를 많이 받은 투기에 가까운 투자는 피해야 한다. 다른 커뮤니티, 특히 중국계 투자자들은 다운페이가 융자액수 보다 훨씬 많은 경향을 본다.

이렇게 당장 손에 쥐는 돈보다 장기적 안목을 가지고 처음부터 과감하게 재투자를 하게 되면 일이년 후부터는 별로 큰돈이 안 들어가며, 골치 아픈 일도 별로 없게 된다.

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투기를 해놓고, 투자라고 우기는 분들

그 동안에는 칼람을 통해서나 바이어셀러분들에게 지나간 몇 년 혹은 단순하게 단기 주택가격 동향을 분석하여 소개하여 드렸고, 최근에 셀러 바이어분이 자주 문의하시는 향후의 주택시장과 가격동향에 그때 그때 단편적으로 설명을 드렸으나 이번 달에는 좀 더 구체적으로 2000년이후의 15년간의 밸리와 산타클라리타의 단독 주택과 콘도가격 변화를 분석하여 그를 기반으로 향후의 중기 주택시장의  향방을 알아보겠습니다. 

250%나 오른후 반 값으로 폭락후 거의 회복한 단독주택가격의 시장동향

2000년이후의 주택가격변동은 형식적으로는 리만브라더스의 해체로 시작으로 되었다고 하지만 , 사실은 아무도 한마디 언급도 하지 않지만 위의 통계수치에서 나타나는바와 같이 2002년이후 4년간에 걸쳐 250%나 폭등한 주택가격의 거품이 걷힌것 이라는 것을 이해하시게 될것입니다.  물론 거품이 걷힌 것이,  흡사 그동안 무분별한 융자를 해준 금융기관들이 잘못이라고 집중적으로 불똥이 떨어진것이지만,  2000년의 24만대였던 중간주택가격이 4년만에 200%가 넘게 폭등하였고. 다시 2006년에는 20014년보다 28%가 올라2000년기준하여서는 6년만에 250%가 오른 것입니다.  예를들면, 2000년에 20만대초반의 중간주택가격 단독 주택을 구입하신분들은 사상최대의 차액인 30만불이넘는   Equity를 얻는 50만불 초반대의 가격 까지 오른  사상초유의 대박가격 폭등이란 것입니다.  또 다른 시야에서보면 2007년이후 주택가격이 폭락하였다하나 2010년의 가격을 기준하여 보면 7년만에 2003년대의 가격정도 수준으로  조정된것으로 폭락으로 볼수는 없다고 사료됩니다.  2015년기준 대비 2000년도 기준 가격에 대한  되돌림은 현재 85%까지는 회복 된것입니다.  뒤집어 얘기하며 아직도 15%정도는 단기에 오를여지가 있는것으로 분석되어집니다. 즉, 점차 1-2년새에 어느틈에 주택가격의 폭등이라고 정의 짓던 약 10년전의 가격으로 돌아가는것으로 정리될 것 같습니다. 그 이후에는  장기간은 동안은 정삭적인 완만한 가격 오름세를 보일것입니다.  그러나, 이현황은, 제가 늘상 말씀드리는 주택의 수요공급에서 공급의 절대부족이라는 상황, 즉,지나간 8년여동안 주택건설이 거의 0%라는 점으로 인해 공급부족이 연결되어 발생하는  가격의 단기 급상승은 감안을 안한 것입니다. 즉,  향후 몇년새에 적어도 20-30%이상의 주택가격이 더 상승한다는 방향으로 가닥이 잡힙니다.

밸리보다는 다소 저평가된 산타클라리타의 콘도가격  

콘도시장을 살펴 보게되면, 2000년기준 2004년에는 140% 정도가 올랐고, 2006년기준에는 190%정도가 올라 단독주택 가격 상승율을 훨씬 못미침니다만 전체적인 흐름은 위에서 언급한 주택가격의 변동과 거의 유사합니다. 특이한점은, 2000년도에는 밸리나 산타클라리타나 콘도의 가격은 별차이가 없었으나, 2010년이 넘어서는 밸리보다 가격의 회복세가 다소 부진하여, 가격의 격차가 벌어져2000년에 같은가격이었던 콘도가 올해는 10%정도가 밸리보다는 가격이 낮습니다. 이는 산타클라리타 콘도가격이 다소 저평가되었고, 경기가 회복되기 시작하면 단기간에 가격이 상승한다고 예측할 수가 있습니다.

밸리와 산타클라리타의 주택시장비교

보통 우리들은 산타클라리타 주택가격이 밸리보다 싸다고 알고 있습니다.  그러나,  위의 통계를 보면 절대로 틀린것이라는 것을 알수있습니다. 즉, 주택가격은 2000년부터 2006년까지의 주택가격 폭동시기때에는 밸리와 산타클라리타의 단독주택(중간가격)의 가격과 상승율은 거의 대동소이합니다, 그러나, 2007년이후의 콘도가격의  가격의 재상승세는 산타클라리타가 7-10%정도가 저조합니다. 이는 산타클라리타가  밸리와 비교하여 저평가되어있다는 분석으로 이어집니다.  장기간의 움직임으로보면 산타클라리타와 밸리의 주택가격과 주택가격의 움직임은 대동소이하다고보고, 단지 차이는 산타클라리타는 거의 30년이내의 새로지은 집이고 밸리는 1950년전후의 주택이 대부분이고, 우리는 보통 최고의 거주지로 높은 가격을 자랑하는 

포토렌치지역과  단순 비교하여 산타클라리타의 주택가격이 낮다는 생각을 하는것인지도 모르겠습니다.  결론은 밸리와 산타클라리타의 중간주택가격은  거의 비슷하나 차이는 새집과 오래된집의 차이라고 볼수있습니다. 새집을 선호하는 바이어는 출퇴근거리에도 불구하고 비슷한 가격에 새집이 있는 산타클라리타로 보금자리를 잡는다고 보시면 됩니다.

며칠전에 바어어 한분이 누가 그러는데 아직도 은행에 주택재고가 많아 가격이 떨어진다고 기다려야하는 것이 아니냐고 하십니다. 참 구누구가 누구인지 참 궁금했습니다, 3년 전 기준 미국전체   금융기관의 주택재고는 240만채였습니다. 이제는 주택가격이 올라Underwater를 면하니 숏세일도 할 필요도 없고, 정부의 꾸준한 론 모디피케이션 정책으로 많은 주택이  구제되었습니다.  240만채가 그대로 남아있어도, 미국전체의 주택수는 1억3천백만채입니다, 240만채는 전체주택수의 1.8%밖에 않됩니다 . 어떻게 1.8%의 수치가 주택가격의 폭락을 가져온다는 말씀인지 모르겠습니다. 아마 1년전 정도에 모 일간지가 거론한 잘못된 수치를 가지고 말씀하시는 것 같습니다. 최근 LA, Burbank와 밸리 Sherman oaks근방의  선호 지역 주택과콘도의 SF당 가격은 500불전후에 거래됩니다,. 2007년   너도나도 묻지만 주택구매시기에 , 주택공급 부족으로 Palmdale까지도 너두나도 올라가서 주택을 구매하였습니다. 그 당시Palm dale과 산타클라리타, 밸리와 LA지역의 주택가격은  큰폭의 차이는 없었습니다. 그러나 지금은밸리와 산타클라리타는 아직도SF당  250불전후에 불과합니다 이것은 무엇을 의미할까요?, 주택시장이 활발할때는 지역별 가격이 상대적으로 큰차이가 없습니다.그러나 주택시장이 부진할시에는 지역별, 혹은 Location별 주택가격은 현저히 차이가 납니다, 즉, 지금도 늦지않았으니 저평가된 지역 주택을 눈여겨보셔야할것입니다. 부동산은 투기만아니면 편안한 노후를 가져다 줄수있는 좋은 대책입니다, 1960년대 중반의 중간주택가격은 2만불전후였고, 40년뒤인 2000년에는 20만초반으로 40년동안 10배가  상승한 것입니다. 단순하게 40년으로 나누면 매년25%, 4년에 100%씩오른것입니다, 2000년부터 2006년 까지의 오른 250%도 전의 40년간의 주택가격오름에 비하면 그리 많치않은 수치입니다. 그런데 왜 우리는 주택가격은 그리많이 오르지 않는다고 생각하는지 모르겠습니다. 즉, 지나간 50년간의 통계상 적게 잡아 5년에 100%씩올랐다고보면 현재의 50만대초반의 중간주택가격이 5년뒤 100만불이 된다면 미쳤다는 소리를 들을까요?  2000년에 어느누가 5년뒤에 20만불짜리 자기집이 50만불로 오른다고 알고 있었겠습니까? 아시나요? 알고 있던분들은 주식투자 운운하지 부동산 투자하라는 얘기는 지금도 절대 않하고 앞으로도 얘기를 않할것이라는것을. 그러나 부동산은 10년을 보아야 합니다. 그래야 단기에  오르고 내리는 폭이 무시됩니다 10년미만의 단기차액을 노리는 부동산 투기를 해놓고, 투자라고 우기는 분들에게는 좀더 긴 안목으로 흐름을 보시기를 말씀드립니다

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실버 세대 주택 대란

 

실버 세대 주택 대란

정말 알 수 없는 지나간 한 해였습니다,  한인타운을 포함한 한인커뮤니티의 주택시장은 정말 금융대란 때 보다도 더 침체 된 한해였다고 말씀하십니다.  이런 언급은 2년전부터 한인 에이전트사이에  걱정스레이 오가던 말이었으나,  2018년도  초 칼람내용에도  언급하다시피,   전체 시장은 예년과 별다른 변화 없는 시장이 었습니다.  저희 에이전트가보는 시스템에는 지역별로  New Listing, Pending, Close등의 통계치가 Real time으로 업데이트 됩니다. 저희 한인커뮤니티의 거래는 최악의 수치를 기록한다고 하나,  매일 올라오는 밸리의 전체시장 규모의  수치는 예년의 거래량과 금액에 별 차이가 없다고 나타내고 있었습니다. 작년 한해 내내 이러한 수치를 읽으며 왜 그런지 원인을 어느정도는 이해 할수도 있었고,  급격히 변화되는 부동산 시장과 시스템을  조금 더  잘 읽고 더욱더  이런 변화에 대처하는 한해가 되야겠다는 각오를 다져왔습니다. 이러한 시장변화 요인중의 가장 큰 요인 인 실버세대의 주택라이프사이클 변화에 대하여 말씀드려보려고 합니다. 

멈추어버린 밀리니언 세대들의 주택 라이프 사이클 

밀리니언 세대란 1945년부터 1965년 사이의 베비 붐시대에 출생한세대를 의미합니다.  시간이 갈수록  인구가 갑자기 증가하고, 또한,  사고방식이나 라이프 패턴이 서로 이해를 못 할 정도로 다르다는 것은 이미 느끼고 계실것 입니다. 변화의 물결 중 가장 두드러지게 나타나는  주택의 라이프 사이클변화에대하여 살펴보겠습니다. 실버세대들은 보통 65세전후에  주택을 자녀에게 증여하거나, 작은집으로 다운사이징을 하거나, 매매 후 은퇴주택으로 이전하는 식으로 소유한 주택을 처분하여 왔습니다.   지금주변을 돌아 보십시요, 부득이한 사정이 아니한 60-70세사이의 분들은 주택의 처분을 위의 3가지 어느방법으로도 하지 않습니다. 혼란스러움에  그냥, “뭐지”하고 움직임 없이 머물러 계십니다.

일반적인 주택의 인벤토리는 어떨까요? 

현재는 주변 환경이나 느낌이 전혀 재고가 부족하지않다고 느끼실겄입니다, 그러나 

금융대란이후 5-6년간은 주택건설이 전무하였고 그나마, 지나간 몇 년전부터 주택건설이 시작되었고 대분분이 대형주택이거나,  투자회수가 좋은 아파트입니다.  

즉, 인벤토리는 10여전전의 수준으로 그대로 머물러있습니다.

향후 주택수요는 어떨까요? 

지나간 10여년간 주택 구매를 자제해온  기혼자, 자녀가 늘어도 주택을 않 늘리신분,  경기가 좋아지고, 실업율이 낮아져도, 그동안 잃었던 집을 다시 사지않고 계신분들,  자연증가적인 외부유입 인구등, 주택의 재고는 거의 10여년전 그대로이나, 위와같이 눌려있고 자제된 예비주택수요자가 어느 날   부족재고를 간파하여 움직이기 시작하면 주택시장은 다시 난리가 날것 입니다.

그렇다면 실버주택 재고는  어떤가요?

주변을 돌아보십시요, 말로만 실버주택이지 65세넘으신분중 실버주택에 입주하여 거주중이신분들이 얼마나 되는지, 정부보조실버주택-5-10년기다리라합니다, 일반 55세이상 거주자  아파트-3년전만해도 남아돌아갔습니다, 자기 소유 실버주택단지-실비치나, 프렌드리밸리등 20-40만불이 넘는 실버주택단지,  LA county 전체 3-4단지만 있을뿐입니다.

그렇다고, 주정부나, 연방정부에서 새로 짓는 실버주택은 찾아보기가 아주 힘듭니다.  지금도 절대부족하며, 향후에는 더 많은 부족대란이 일어날 것입니다.

실버 주택의 부족은 어느 정도일까요?

65세정도에 주택을  다운사이징 하여 갈아타시던 세대들은 렌트의 급등과  찾을수없는 실버 주택과, 더욱이,  노동할수있는 나이가 늘어남에 따라 수입이 따르므로  기존 보유주택에  5-10년이상 연장하여 머무르시게 됩니다. 70세가 넘어 노동시간이 줄고, 주택관리등이 어려운경우에는 실버 주택으로 이사를 가거나 소형주택으로 이사를 가게 됩니다. 70-85세이던 평균수명이 80-90세로 바뀌고, 곧 100세가 넘는다고 합니다. 즉, 대개 70세정도에서 종결되던 일반주택 거주 나이가 10-20년이 늘어나게 될 것 입니다. 이는 , 실버주택의 부족은 물론, 일반 소형주택의 절대부족 을 나타내게됩니다. 

실버 주택의 부족은 정부의 무관심과, 수익창출이 없다는 경제적이론에 따라 일반 업체들도 건설을 꺼려하므로, 더욱더 고통스러운 결과를 가져올것입니다. 65세이상의 주택소유자의 주택보유기간이 늘어나, 인벤토리 사이클이 정지되므로, 50-60세가 선호하는 중형주택의 부족과, 이에 밀려, 30세중반에서 50세까지의 세대에 적합한 소형주택역시 인벤토리의 절대부족을 가져오게 될 것입니다. 특히, 소형주택은 실버 세대가 역시 차지하게 되므로 더욱더 내주택마련에 어려움을 줄 것입니다

지나온 10년간의 주택건설 저조와 잠정 주택수요자의 증가뿐만아니라 앞으로의 10년 과도는   실버 세대와 무주택자분들은 더욱 더 많은 고통이 있을 것 같습니다 .

저희 한인 커뮤니티는 위의 65세전후의 실버 세대들은 더 일을 할수 있고, 지금집을 매매한다고 치솟은 렌트와 찾을수없는 실버 주택때문에 은퇴 계획의 실행이 멈춰지었고, 40-50대는 자기의 패밀리 사이즈에 걸맞은 집을 구하기가 수입과 주택가격때문에 어려움이 있고, 소형주택을 구매하여야 할 30-40대는 주택보다는 자동차와 오락, 여행 등 삶에 투자함으로 주택을 살 여력이 없습니다. 이러한 문제가 저희 한인 커뮤니티에는 상대적으로 빨리 찾아온 것 같습니다. 이러한 상황을 잘 파악하시고 빠른 걸음과 생각을 갖는 것이 장기적인 주택라이프 사이클에 대응할 수 있는 유일한 방법이라고 생각합니다 

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지역별 최고의 투자회수와 은퇴수입이 보장되는 주택 가치분석

작년 중반이후 부동산 시장은 바이어스 마켓으로 변화되어 왔습니다. 거래량으로 보면 2010년 전 후보다 반 정도로 줄어든 상태입니다.  그 시기에는 은행매물과 숏 세일 거래가 많아서

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내집 렌트놓으면 얼마야?

 

내집 렌트놓으면 얼마야?

초기에 미국에 정착하여 비즈니스를 하면서 정말 부러운것이 있었습니다.
길게는 백년이 넘게  누적된 통계 기록을 기반으로 모든것이 수치화되어 있어, 비지니스를 하고싶거나, 무언가를 결정하고 싶을때   정확한 의사결정 데이타를 제공한다는것입니다. 그중에 가장 통계적으로 잘 정리된것이 주택에 관련된 정보일것입니다. 감정을 하는방법 역시 통계적 접근방법으로 되어 있고, 지나간 매매가격 역시 잘 정리 되어 있습니다. 한국에서 처럼 싸고 좋은집이라는 행운과 발품은 존재하지 않는것이  미국의 부동산 시장일것 입니다.  가격을 좀더 받으려고, 싸고 좋은집을 찾기위해서의 기다림이라는것은 무의미한것일것 입니다.
이제는 시대가 바뀌어 평생 3-5번정도 투자한부동산을 분석하고 귀중한 자산을 재 정리해야합니다. 이를위하여 가장 중요한 접근방법중 하나인  내집을 렌트를 놓으면 얼마나 투자회수가 되는지를 설명해드리겠습니다.
잘아시겠지만,  렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA,재산세, Melo Roose Tax등을  대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.

 2년에 제가 밸리와 산타클라리타의 렌트 투자회수율 분석자료를 설명드린적이 있습니다. 그당시에는 산타클라리타가 훨씬 유리하였으나 이제는 산타클라리타와 밸리가 비슷합니다. 무었을 의미하는지 짐작이 가실것 입니다. 즉 선행지역이었던 밸리지역의 회수율을 후행지역이던 산타클라리타가 채워져, 이제는 비슷하게 된것입니다. 즉, 이제는 밸리가 먼저 가격이 오르기 시작할것이라고 나타내지는것으로, 중기적으로는 밸리를, 장기적으로 산타클라리타가 투자에 적합합니다
또한, 일반주택중, 5-8만불 전후를 들여 주차장을 개조한 400SF전후의 ADU가 $1,500불정도의 추가 렌트를 발생시키므로 월등히 뛰어난 투자회수를 가져다 줄것 입니다.
다시한번 말슴드리지만, 투자를 하려면, 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다.  예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 60만불정도할것입니다, 금융대란 직전에 투자하신분들은  가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을 것이고, 아직도 보유하고계신 장기 투자자하신분들은 상당히 상승한  가격에  만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다. 지나간 통계와 올드타이머의 경험을 비추어보면 부동산 투자를 하여 망하거나 잘못된분들은 10년이내의 단기투자로 이리저리 얇은 귀를 가지고 움직이신 분들이라합니다. 늘어난 수명과 이제는 아기를 많이 갖는 젊은 세대, 부족한 주택, 넓은 집보다는 관리가 쉬운 적절한집을 원하는 베이비붐머의 다음세대등, 점점 복잡한 주택시장과 전망에 부동산투자에  성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의것이라는 생각하에 정보를 직접, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들 입니다.

 

 

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