내집 렌트놓으면 얼마야?
초기에 미국에 정착하여 비즈니스를 하면서 정말 부러운것이 있었습니다.
길게는 백년이 넘게 누적된 통계 기록을 기반으로 모든것이 수치화되어 있어, 비지니스를 하고싶거나, 무언가를 결정하고 싶을때 정확한 의사결정 데이타를 제공한다는것입니다. 그중에 가장 통계적으로 잘 정리된것이 주택에 관련된 정보일것입니다. 감정을 하는방법 역시 통계적 접근방법으로 되어 있고, 지나간 매매가격 역시 잘 정리 되어 있습니다. 한국에서 처럼 싸고 좋은집이라는 행운과 발품은 존재하지 않는것이 미국의 부동산 시장일것 입니다. 가격을 좀더 받으려고, 싸고 좋은집을 찾기위해서의 기다림이라는것은 무의미한것일것 입니다.
이제는 시대가 바뀌어 평생 3-5번정도 투자한부동산을 분석하고 귀중한 자산을 재 정리해야합니다. 이를위하여 가장 중요한 접근방법중 하나인 내집을 렌트를 놓으면 얼마나 투자회수가 되는지를 설명해드리겠습니다.
잘아시겠지만, 렌트는 주택가격보다는
상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의
경우 HOA,재산세, Melo Roose Tax등을 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.
2년에 제가 밸리와 산타클라리타의 렌트 투자회수율 분석자료를 설명드린적이 있습니다. 그당시에는 산타클라리타가 훨씬 유리하였으나 이제는 산타클라리타와 밸리가 비슷합니다. 무었을
의미하는지 짐작이 가실것 입니다. 즉 선행지역이었던 밸리지역의 회수율을 후행지역이던 산타클라리타가 채워져,
이제는 비슷하게 된것입니다. 즉, 이제는 밸리가
먼저 가격이 오르기 시작할것이라고 나타내지는것으로, 중기적으로는 밸리를, 장기적으로 산타클라리타가 투자에 적합합니다
또한, 일반주택중, 5-8만불 전후를 들여
주차장을 개조한 400SF전후의 ADU가 $1,500불정도의 추가 렌트를 발생시키므로 월등히 뛰어난 투자회수를 가져다 줄것 입니다.
다시한번 말슴드리지만, 투자를 하려면, 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야
할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다. 예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은,
2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 60만불정도할것입니다, 금융대란 직전에 투자하신분들은 가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을
것이고, 아직도 보유하고계신 장기 투자자하신분들은 상당히 상승한 가격에 만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다. 지나간 통계와 올드타이머의 경험을 비추어보면 부동산 투자를 하여 망하거나
잘못된분들은 10년이내의 단기투자로 이리저리 얇은 귀를 가지고 움직이신 분들이라합니다. 늘어난 수명과 이제는 아기를 많이 갖는 젊은 세대, 부족한 주택, 넓은 집보다는 관리가 쉬운 적절한집을 원하는 베이비붐머의 다음세대등, 점점 복잡한 주택시장과
전망에 부동산투자에
성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의것이라는 생각하에 정보를 직접, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들
입니다.
