TIC와 1031 교환

 

TIC(Tenant-In-Common) 부동산 투자가 주류사회에서 관심을 모으기 시작한 것은 2002년 연방국세청(IRS)이 ‘Revenue Procedure 2002-22’를 발표 함으로 TIC 투자가 1031교환(1031 Exchange)에 적법하도록 가이드라인을 내면서 부터다. 이는 곧 1031 교환을 통해 양도소득세(Capital Gain Tax)를 내지 않으려는 부동산 투자가들에게 자산 관리에 따른 골머리를 앓지 않아도 된다는 점이 어필했기 때문이다. 실제 2002년 미미하던 TIC산업이 2006년 200억달러를 상회할 정도로 급성장 하고 있다. TIC의 성장 배경을 알려면 1031과 관련한 다음과 같은 IRS규정을 살펴볼 필요가 있다. 1. 부동산을 팔고 45일내 대처할(replacement property) 부동산을 찾아야 한다. 2. 위에 찾은 물건을 판 날짜에서 180일 안에 사야 한다. 문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 괜찮은 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박하다는 것이다. 이 때문에 매룰을 못 구하고 세금을 내는 경우가 있으며 또 세금을 피하려다 마음에도 없는 부동산을 사는 경우도 허다하다. 또 물건을 찾더라도 커머셜 융자가 까다롭고 자기가 현금을 더 넣어야 하는 경우도 있으며 자신이 관리해야 하거나 매니지먼트 회사를 고용해야 하고 테넌트를 새로 넣거나 내어 보내야 하는 경우 등 많은 일들이 있다. 어떤 경우는 빌딩관리가 너무 번거로워서 이젠 부동산 투자에서 은퇴하고 싶어도 매각 후 세금 문제가 생기므로 억지로 가지고 있는 경우도 종종 본다. 그런 반면 TIC의 특징을 살펴보면 다음과 같다. ▲TIC 부동산 투자는 35명 이하의 소유주가 자신이 소유한 지분만큼 이익배당, 택스 셸터(tax shelters) 배당 등을 받게 된다. 파트너십이나 주식회사와 달리 개인 소유주에게 권리증(deed)과 타이틀 보험이 주어지며 TIC 투자를 주최하는 ‘스폰서’(sponsor)가 1031교환시 필요한 (45일) replacement property identification, acquisition, financing, closing까지 다 패키지로 해놓은 상태에서 프라퍼티 매니지먼트 회사만 소유주가 투표해서 선출한다. ▲TIC 프라퍼티에 들어 있는 리스 테넌트 대부분은 유수의 기업이다. 그러므로 렌트 수입이 안정되어 있고 대부분 TIC 투자가는 투자금액의 6%에서 9% 정도의 연 수익배당을 매달 받는다. 이는 지난 수년간 자신이 소유한 건물의 시가는 올랐는데 그에 맞는 렌트 수익이 적은 경우 TIC 를 활용하면 실제 에쿼티에 걸맞은 수익을 낼 수 있다. ▲TIC 프라퍼티는 전문 관리회사가 운영하기에 직접 관리 할 때 생기는 수리, 메인테넌스, 렌트 챙기기 등 관리상 어려움이 없다. ▲TIC 는 주로 보험회사나 연금제도 또는 부동산투자신탁(REIT) 등 큰 단체에서 투자하는 등급의 부동산에 투자하기에 일반개인으로서는 가져볼 수 없는 최상급의 부동산을 소유할수있는 기회가 있다. ▲TIC 프라퍼티는 미전역에 있으며 상가, 오피스 빌딩, 고급 아파트 등 로케이션과 종류가 다양하고 보통 최저 투자금액이 20만달러에서 시작함으로 분산투자가 가능해 위험부담을 줄일수 있다. ▲1031 교환의 경우 파는 부동산에서 나오는 현금이 replacement property 를 살 때 부족하거나 남는 경우가 종종있다. 이럴때에는 자신이 현금을 더 투자하든지 세금의 일부를 내어야 한다. 그러나 TIC 투자는 지분 소유가 융통성이 있어 이런 부작용은 거의 없다. ▲TIC 투자가는 자기 소유분 만큼 빌딩이 담보된 모기지를 분담 받는다. 그러나 이모기지는 사전에 합의된 비상환청구권 유자(non-recourse loan)이다. 즉, 만약 빌딩이 차압되어도 투자가 개인에게는 투자금액 이상은 책임이 없다. 이점은 개인이 건물을 살때 융자액에 대해 책임져야하는 점보다 유리하다. ▲1031 교환을 해 본 사람이면 45일이란 기간이 대체 부동산을 찾기에는 너무 짧다는 것을 알 것이다. TIC 투자는 거의 어느때고 좋은 프라퍼티 를 찾을수 있으며 45 일이면 충분히 여유있게 선택할수 있다. ▲1031 교환을 하다가 45일 안에 replacement property를 못 찾아 결국 세금을 내거나 또는 180일 동안 딴 변화들로 에스크로가 중단되는 경우를 종종 본다. TIC 투자는 스폰서가 프라퍼티를 사면서 due-diligence 와 non-recourse financing 을 해놓은 상태에서 진행됨으로 중단되는 경우는 거의 없다. 세상에 어느 상품도 모든 사람에게 다 맞지는 않다. TIC 투자도 마찬가지이나 아래와 같은 투자가들에게 적합하다. △매달 정기적이며 안정된 수입을 기대하는 경우 △빌딩 관리 걱정에서 벗어나고 싶거나 △ 크레딧이 가장 좋은 테넌트를 유치하고 △분산투자를 하고 싶거나 △턴 키 방식(Turn-Key solution)으로 1031 교환을 하고 싶은 경우에 적합하다. 그리고 TIC 투자는 장기 부동산 투자로 가능한한 공동투자가들은 건물이 팔릴 때(보통 4-7년)까지 같이 투자 하는 것이 바람직한데 가끔은 개인 투자가가 그 중간에 팔아야 할 경우가 생긴다. 이때 대부분의 경우는 같은 빌딩에 투자한 다른 투자가들이나 TIC 스폰서가 살 수 있으나 서로 가격이 합의되지 않으면 투자가는 자신의 개인 건물을 시중에 파는 것과 마찬가지로 중개인을 고용하거나 광고 등을 통해서 최고의 가격을 노릴 수 있다. TIC 소유권은 일반 건물 소유권과 같이 Grant Deed 와 Title Insurance 로 보장되어 어느 때라도 딴 사람에게 양도할 수 있고 유산도 딴 부동산과 마찬가지로 할 수 있다. (Real Estate Platform TIC only). TIC 부동산 투자는 주류사회에서도 부동산 투자 경력이 있거나 자금여력이 있는 사람들 사이에 활용되고 있으며 대부분의 스폰서들은 투자가의 개인재산이 100만달러 이상인 사람을 기준으로 홍보를 하고 있다. 그러므로 TIC 투자에 관심 있는 사람은 그 활용도를 잘 알고 있는 변호사, CPA, 부동산 브로커와 상담하는 것이 바람직하다

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에스크로와 관련된 세금과 에스크로 회사의 임무

 조익현 / 한미 에스크로(주) 대표

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부동산 에스크로에 관련된 세금으로는 캘리포니아 주정부의 부동산 원천과세(California real estate withholding tax), 양도이전세(documentary transfer tax) 그리고 재산세(real estate property tax) 등으로 나눌 수 있다.
에스크로가 종결되면 에스크로 회사는 연방 국세청(IRS)이나 주정부 세무국에 보고하는 업무를 제대로 하지 못하면 책임을 면치 못하게 된다.

■ 가주정부 부동산 원천과세
가주정부 원천과세법은 부동산을 판매할 때 총 매매가격의 .0333%에 해당되는 액수를 소득세로 원천징수하여 주정부 세무국(FTB: Franchise Tax Board)에 예납하도록 하는 것이다.
이 세법은 판매로 인해 발생하는 실제 세금을 반영하지 않아 형평성에 맞지 않는다는 지적에 따라 2007년 1월1일부터 개정되었는데 원천징수 액수를 결정할 종전의 산출방식과 새로운 산출방식 중 하나를 선택할 수 있도록 허용하고 있다.
새로운 산출방식은 총 판매가격이 아니라 예상되는 실제 판매수익에 대해서 개인(individual)일 경우 9.55%, 법인(corporation) 8.84%, Non-California Partnership 9.55%, S 주식회사(S Corporation) 11.05%, Bank and Financial Corporation 10.84%, Financial S Corporation은 13.05%를 적용한다.

원천징수 면제조항에 해당되는 사항들은 다음과 같다.

- 10만달러 이하의 부동산을 판매할 때
- 본인이 지난 5년 중 2년 간 거주한 주택이었다는 사실
- 연방 국세청 조항 IRC 1031과 1033에 의한 부동산 교환
- 판매자가 corporation, limited liability company, partnership 일 때
- 부동산 매입 가격보다 낮은 가격으로 판매 할 때와 부동산의 손실이 있을 때.
- 채무자가 공매처분(foreclosure sale)으로 인한 부동산의 차압
- 판매자가 보험회사, 비영리단체(교회, 교육계, 자선단체),  퇴직연금운영회사 등 연방정부나 주정부의 세금이 면제된 단체

■ 주정부 원천징수법에 대한 에스크로 회사의 임무
에스크로 회사는 매입자와 판매자에게 원천징수 법에 대한 통보를 해야 한다. 판매자가 주정부 양식(California Real Estate Withholding Certificate, Form 593-C)을 작성하고 서명하였는지 확인한다.
부동산 매매과정에서 판매자가 주정부 양식 593-C을 작성할 때 판매자는 위증에 대한 책임 하에 보증(certify)한다는 진술서에 서명하고 에스크로 회사에 제출하게 된다. 만일 판매자가 593-C 양식을 허위로 작성할 경우 1,000달러 또는 원천징수 금액의 20%까지 벌금이 적용된다.
원천징수가 해당되는 판매자는 에스크로 종결 때 에스크로 회사에서 징수금을 보관했다가 다음 달 20일까지 주정부 세무국(FTB)에 납부해야 한다.

■ 부동산 양도이전세
부동산을 사고 팔 때 반드시 등장하는 기본적인 세금인 양도이전세를 카운티 정부에 내야 한다. 양도이전세는 소유권 양도 때 소유권 권리증서(grant deed)를 카운티 등기소(county recorder)에 명의 이전할 때 부동산 매매가격을 기준으로 부과되는 세금이며 한 번만 내면 된다. 이 등기이전세는 관례적으로 판매자가 지불하게 된다.
부동산 양도이전세는 주법에 따라 모든 카운티 행정부는 일률적으로 500달러 당 0.55달러 또는 1,000달러 당 1.10달러를 카운티 등기소에 지불해야 한다. 하지만 등기이전세를 추가적으로 징수하는 시정부가 많은데 LA시와 컬버시티는 1,000달러 당 4.50달러, 샌타모니카는 1,000달러 당 3.30달러를 징수하고 있다. LA시에 위치한 부동산을 100만달러에 매각할 경우 카운티 정부에는 1,100달러를, LA 시에는 4,500달러를 각각 내야 한다.

■ 부동산 재산세
가주에서는 부동산을 취득하거나 새로 건축하게 되면 카운티 재산사정관(county assessor)은 그 부동산에 대해서 주민발의안 13에 의해 재산세를 부과하게 된다.
재산세는 과세평가(tax assessment)를 매년 3월1일로 끝나고 1월1일자 소유주의 이름으로 과세가 된다. 회계연도를 기준해 매년 7월1일부터 명년 6월30일까지를 1년 단위로 카운티 세무국에서 재산세 납부고지서(property tax statement)를 발부하는데 1, 2기 분을 합쳐서 1회만 통지하게 된다. 카운티 세무국에서는 매년 10월에 부동산 소유주에게 우송한다.
일반 재산세는 1기분은 11윌1일이 납부 마감기일이지만 12월10일까지만 납부하면 과태료를 물지 않게 되며 2기분은 2월1일까지 납부해야 하지만 4월10일까지 과태료 없이 납부할 수 있다. 재산세를 기한 내에 납부하지 않으면 과태료 10%를 더 물게 된다. 재산세를 5년 동안 체납할 경우 각 카운티 정부는 부동산 재산세를 징수하기 위해 그 부동산을 경매 처분할 권리를 가지고 있다. 이것을 세금경매처분(tax sale)이라고 한다. 체납 부동산을 경매하기 위해서는 45~120일 전에 부동산 소유권자에게 경매처분 통지서를 발송하며 그 통지서에는 경매처분 날짜, 시간, 장소, 세금 상환 금액이 포함돼 있다.
부동산 소유권자가 경매처분되기 전까지 체납된 재산세와 경비를 납부하면 경매처부는 막을 수 있다.
연방 국세청법 6405 조항에 의하여 부동산 매매가 종결되면 에스크로 회사는 부동산매매 보고서(IRS Form 1099)를 의무적으로 연방 국세청에 보고해야 한다. 이 보고서는 판매자의 매매가격, 판매자의 이름, 사회보장 번호, 판매된 부동산 소재지, 에스크로 종결일, 에스크로 번호, 현 거주지를 정확히 작성해야 한다.
판매자가 정확한 사회보장번호, 판매된 부동산 소재지, 에스크로 종결인, 에스크로 번호, 현 거주지를 정확히 작성해야 한다.
고서에 허위 진술을 할 경우 법에 따라 처벌을 받는다는 것을 확인하고 판매자가 서명하게 되어 있기 때문이다. 

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주택 팔고살때 꼭 알아야할 부대비용

 

주택 팔고사는 비용, 알고계십니까?

에이전트로 일하면서 상황을 혼동되게 만드시는분이 아마 가끔 주위에서 뵐수있는 선무당분일것입니다.

친지나, 아시는분들에게 여기저기서 보거나 들은 얘기중 잘 정리하고 여과하여 말씀해주시면 괜찮은데, 틀린얘기에 덪대거나 자기의 생각을 진리로 강요하는분들, 얄팍한 지식으로 기본이상은 물어보면 대답하지 못하는 책임지지 못할 말을 마구 하는 이웃집 아줌마 아저씨들입니다. 이분들도 저희 입장에서는 어려운 분들이지만, 몇 십만불짜리가 넘는 평생 가장 큰 자산을 사고 팔면서도 모르셔서 혹은, 시간이 없거나하여서 셀러나 바이어가 꼭 읽고 알아야할 사항들을 그냥 지나치는 분들을 보면 안타까운경우가 많습니다. 오퍼의 내용과 가격을 잘아는것도 중요하지만, 에스크로 오픈후 셀러나 바이어의 자택으로 보내지는 셀러나 바이어가 읽어보고 사인하여야할 중요한 서류들에 대한 중요성을 간과합니다, 대개 셀러,바이어분들은 사인만 하고 에이전트가 검토하고 처리하고, 책임(?)지는 것을 당연한것으로 아시는 분들이 많습니다. 본인의 자산을 누가 대신 책임질까요. 아무도 없습니다. 부동산 에이전트는 주택의 거래를 셀러와 바이어의 입장에서 성공적으로 마무리하는 것이  임무이고, 셀러와 바이어는 에스크로와 타이틀, 혹은, 인스팩션회사, 수리회사등과 협조하여 나의 자산이 법적인 문제와 주택의 내용이 이상없이 인수,인계하는 것을 책임지고 주관하여야하나, 에이전트가 도와드리는 것을  많은 분들이 에이전트가 책임지는 임무로 잘못알고 계십니다. 즉, 에이전트는 많은 경험과 전체적인 흐름과 일정을 무리없이 진행 되도록 도움을 주는 것이 맞습니다. 이러한 중요한일과 과정을 자기의 권리로 생각하지 않고 에이전트가 하여야할일로 생각한다면, 나의 권리를 잘 포장하여 남에게 선물하는것과 같읍니다. 만약 시간이 없거나 내용을 잘모르시면, 적어도, 에이전트에게 해당되는 중요한 부분을 요약하여 알려달라고 부탁하고, 그 부분 만큼은 잘 리뷰하여 매매후 문제가 생기지 않토록하여야할것입니다. 인터넷의 서치에서 “부동산사기”라고 입력하여보면, 켈리포니아는 몆개의 간접적인 사건만 올라오고, 추가로 올라오는 수백건의 결과가 모두 변호사들이 주택매매를 진행하는 타주의 “부동산사기” 관련 정보가 올라옵니다. 그만큼 켈리포니아는 부동산 매매에 있어서 문제가 없도록 타이틀, 변호사를 대신하여 에스크로가 셀러바이어, 더나아가 에이전트가  밀착하여 주택의 거래를 철저히 관리하는 이유이기때문입니다. 이와같이 부동산 거래시 문제가 생기지 않게 하는것들이 진행과정에서 사인하시게되는 서류들입니다. 꼭, 명심하시어 중요한 부분은 읽어보시거나 에이전트에게 물어보고, 부탁하시기를 바라겠습니다. 원래 이번달은 장기적인 투자와 회수에 대하여 설명을 드리려 했으나, 본격적인 성수기로 접어들면서 주택매매의 비용에대하여 잘알고 계시는 것이 더 중요할 것 같아 주택거래시 발생하는 매매비용에대하여 설명을 드리겠습니다.  

셀러가 부담하여야하는 예상비용 

셀러가 주택 판매시 부담하여야하는 비용은 재산세 및 수리/터마이트비용등을 제외하고, 각종 수수료와 에이전트 커미션등을 합쳐 주택 판매가격의 7-9% 가 소요 됩니다.

1. 기존 융자금 원금 잔액 상환 (Loan Payoff)

(1) 기존융자금에대한 원금상환

(2) 잔역 기간에대한 이자 

(3) 페이오프 서류 비용 (Payoff Statement Fee) 50-100불정도 

(4) 담보말소 비용 (Reconveyance Fee) 50-100불정도 

(5) 등기 비용 (Recording Fee) 100불정도

2. 타이틀 비용 (Title Company Fees)

(1) 소유권 보험료 (Owner’s Policy)  주택 가격 및 형태에 따라 다름

(2) 페이오프 대행료 (Sub-escrow Fee) 65불정도 

(3) 등기 비용 (Recording Fees) 25-50불정도 

(4) 송금 수수료, 메신저비용 100-150불

(5) 등록/인지세 (Documentary Transfer Tax)

   카운티 1.1불/1,000불당, LA시의 경우 4.5불/1,000불을 추가로 부과

3. 에스크로 비용 (Escrow Fees)

(1) 기본 비용 (Basic Fee): 기본200불+2불/1,000불당 

(2) 서류준비 비용 (Document Fee): 200불이상

(3) 송금 수수료,메신저비용 100-150불 

4. HOA (Homeowners Association) 비용 

해당될 경우, 관리비선불, 이전비용과 서류비용등 대개 500불이하가 소요되나 

어바인등 일부지역은 Special fee때문에 천불이 넘는 경우도 있습니다

5. 기타비용 (Other Charges)

(1) 바이어에게 지공하는 홈 워런티 (Home Warranty) 400불전후

(2) 자연재해 보고서 (Natural Hazard Disclosure) 100불정도

(3) 9-A 보고서 (Residential Property Report): 70불 

(4) 매매차익에 대한 주정부세금, CPA와 별도로 상의하시기 바랍니다

6. 부동산 중개인 비용 (Real Estate Broker Fees)

(1) 커미션 (Commission): 샐러와 바이어측 에이전트 각각 매매가의 2%-3%

(2) 코디네이션 비용 (Transaction Coordination Fee): 250불정도 

바이어가 부담하여야하는 예상비용

주택구매시 바이어가 부담하셔야하는 비용은 재산세 혹은 드물게 발생하는 일부비용을 제외하고 은행융자에 따른 부대비용을 포함하여 대개 2-5%정도선입니다.

은행 융자비용 (Lender/Mortgage Broker Fees)

(1) 융자 수수료 (Loan Origination Fee): 융자액의 1% (은행마다 다를 수 있음)

(2) 감정료 (Appraisal Fee): 400-600불 

(3) 신용조사 보고서 (Credit Report) 50불정도 

(4) 융자진행 비용 (Processing Fee) 300-800불 

(5) 융자심사 비용 (Underwriting Fee) 300-80불

(6) 서류 준비 비용 (Document Prep Fee) 및 Funding 비용 200-300불

(7) 세금현황, 홍수지역 조사비100불정도

(8) 송금 수수료 (Wire Fee) 50불정도 

(9) 선납이자 외(Prepaid Interest): 일자별로 틀립니다

 그외 비용은 은행별 차이가 있습니다, 은행에 따라 PMI (Premium for Mortgage Insurance)를 들어야 하고, 재산세와 화재보험료의 일정액을 미리 지불 (impound account) 해야 하므로 비용이 추가될 수 있습니다. 

3-5%만 다운페이먼트하는 FHA 융자의 경우 PMI, 재산세, 화재보험에 대해 impound account를 설정, 몇 달 치 비용을 미리 지불해야 하며, 기본 융자액 (base loan amount)의 1.5%를 수수료 (upfront fee)로 별도로 부담해야 합니다. 

타이틀 비용 (Title Company Fees)

(1) 융자 보험 (Lender’s Policy): 융자액수에 따라 다름니다

(2) 보험 보증 비용 (Endorsement Fee) 100불이상 

(3) 등기 및 송금수수료, 메신저비용 200불이상)

에스크로 비용 (Escrow Fees)

(1) 기본 비용 (Basic Fee): 기본 비용 (Basic Fee): 기본200불+2불/1,000불당

(2) 서류준비 비용 (Document Fee): $200.00 이상

(3) 융자관련 서비스료 (Loan Tie-in Fee): $150.00 이상 + $50.00 이상(2차 융자가 있을 경우)

(4) 송금 수수료 (Wire Fee)외 100불이상 

기타비용 (Other Charges)

(1) HOA 월 관리비 선불)

(2) 화재  및 홍수보험 

위와 같이 작은지면으로 바이어,셀러분들을 모두 이해시켜드리기는 어려우나 적어도 어느 항목이 어느정도 비용이 들어간다는 정도는 한번은 리뷰를하고 넘어가야 한다고 생각합니다. 이외에 에스크로 인스트럭션, 환경조사보고서, 주택등기현황보고서등 많은 서류들이 있습니다. 합하면 몇 백페이지의 많은 양이나 적어도 중요한부분은 읽어보시고 궁금하신 사항은 에스크로나 타이틀 회사에 문의하여보아야할것이나,  시간이 없으시거나 사정이 있으시면 에이전트에게 부탁하여 중요한 부분은 하나하나 확인하고 넘어가야 할것입니다. 평생 모은 자금으로 귀중한 자산으로 사는 집인 만큼 하나하나 잘 확인하셔야 합니다. 아무도 대신하여 권리와 책임을 대신하지는 않습니다

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1031 Exchange가 뭐야?

 

국 세법은 부동산 투자의 경우에만 1031 익스체인지(이하 1031)를 허용하기 때문에 다른 투자에 비해 보다 유리하게 재산을 늘일 수 있다. 1031은 양도 이득에 대한 세금을 연기 내지 면제 받을 수 있을 뿐만 아니라 재투자 건물에 대한 새로운 감가상각을 시작할 수 있어 부동산 임대 수입과 관련된 세금을 현저히 줄이는데 도움이 된다. A가 자신이 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031을 이용해 더 큰 부동산에 투자하기를 원할 때 생기는 혜택을 살펴보자. A는 15년 전 60만달러를 주고 아파트를 구입했는데 근래에 200만달러에 팔고 다시 500만달러의 아파트를 구입했다. 매각한 아파트에서 나온 200만달러를 다운하고 300만달러를 은행에서 융자받아 더 큰 건물을 구입한 것이다. 이 경우 1031 세법은 양도이득에 대한 세금을 연기해 준다. 그럼으로 A는 140만달러에 대한 세금을 내지 않고 재투자해 더 큰 부동산을 살 수 있는 것이다. 그리고 새 부동산에 동반되는 감가상각 경비도 상대적으로 커져 임대 수입에 대한 세금을 줄이는데 큰 도움이 된다. A가 15년 동안 소유했던 아파트의 경우 연간 공제가능한 감가상각 경비는 1만5000달러 정도였다. 이는 60만달러에서 땅가치 20만달러를 빼고 건물지분 40만달러를 현행 세법인 27.5년으로 나눈 것이다. A가 이 건물을 팔 때 임대 순수입은 10만달러였기 때문에 이 수입에서 감가상각 1만5000달러를 공제하고 8만5000달러에 대해서는 세금을 내야 했다. 임대 순수입은 전체 임대수입에서 재산세 보험 수리 비용 유틸리티 관리비 은행 융자 등 필요한 모든 경비를 지출한 후 순수입을 의미한다. 그런데 A가 500만달러에 재투자한 아파트에 대해서는 같은 순수입 10만 달러가 생겨도 감가상각 경비가 약 11만달러로 늘어나게 됨에 따라 세금을 낼 필요가 없어진다. 1031를 통해 재투자한 건물의 감가상각은 매각 건물의 Adjusted Basis(감가상각을 하지 않은 40만달러)에 재투자로 더욱 커진 건물 시가(200만달러 건물이 500만 달러 건물이 되었음으로 300만 달러)가 포함돼 340만달러에 대해 새로 시작할수 있다. 340만달러에서 40만달러를 감가상각이 되지않는 땅으로 간주하고 300만달러를 27.5년으로 나누면 매년 11만달러 정도 경비처리가 가능하다. 이는 순수입 10만달러를 공제하고도 남으며 남은 금액은 다른 부동산에서 생기는 수입을 상쇄할 수 있다. 잘 계획하면 사업상 수입이나 월급과도 상쇄할 수 있어 부동산을 오래동안 소유한 사람이나 세금을 많이 내는 사람들은 꼭 알아두어야 할 절세 방법이다. 만약 세금을 줄이기 위해 감가상각 경비를 더 많이 창출하고 싶을 경우에는 Cost Segregation이라는 방법을 활용하면 된다. Cost Segregation은 건물을 동산과 부동산으로 구분하는 방법이다. 현행 세법에서 동산은 5~15년 동안 감가상각이 가능하고 부동산은 27.5년에서 39년 사이다. 그럼으로 건물의 일부(보통 전체 시가의 20~30%)를 동산으로 구분할 수 있으면 더 많은 감가상각 창출이 가능하다

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남가주 주택 관련 세법-꼭 읽어보세요

미국은 주택 소유주들에게 많은 혜택을 줍니다. 부동산 양도 소득세를 일정한 선에서 면제해 주는 것은, 사실상 중산층들이 "큰 돈"을 만져볼 수 있는 거의 유일한 기회를 제공하지 않나 싶습니다. 많은 경우 세금 공제 혜택때문에 집을 안 살 수 없는 위치에 계신 분들도 많습니다. 반대로 부동산 세금은 만만치 않은 책임이기도 합니다. 재산세는 집 페이먼트의 일부로 "처음"부터 꼭 넣고 계산을 해야 합니다.
 
다음의 내용은 부동산 세법에 대한 일반적이고 상식적인 차원의 설명이라는 것 강조합니다. 세부적인 사항들은 빠져 있을 수 있고, 각 개인의 상황에 따라서 적용방법에 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 보다 정확한 것은 반듯이 회계사(CPA)와 상의해 보셔야 합니다. 그리고 세법은 바뀔 수 있습니다. 2014년 현재를 기준으로 쓴 내용입니다.
Property Tax (재산세)
 
California는 집 가격의 약 연 1.1%-1.3% . 각 지역에 따라 약간의 차이가 있다. (새로운 동네는 더 높을 수도. 미국 전체적으로 보면 천차만별). 1%는 General Tax Levy로 모든 지역에 균일하게 적용된다. 나머지 0.1-0.3%는 “Voted Indebtedness” 와 “Direct Assessments” 를 합친 것으로 지역마다 내용의 차이가 있다. 50만불의 집을 사면 재산세는 일년에 약 $6000 정도가 된다.
 
Proposition 13에 의해서, 재산세는 일년에 2% 씩 올리다가, 집의 소유권이 바뀌거나, 새건물이 지어졌을때 새로운 집값으로 재산정 된다.(재융자는 재산정 이밴트가 아님.)
 
재산세의 회계연도는 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일까지.
 
재산세 고지서는 보통 10월이나 11월초에 날라온다.
 
1년치 재산세를 두번에 나누어서 낼 수 있는데, 1st installment 는 12월 10일까지, 2nd installment는 4월 10일까지 내면 된다. (1st installment는 7월부터 12월까지, 2nd installment는 1월에서 6월까지를 커버함)
 
재산세 고지서를 혹시 못 받았어도, 주택소유주는 재산세를 내야할 의무가 있다. County Website 에 들어가서 APN (Assessor’s Parcel Number)만 집어넣으면 얼마를 어디로 보내야 하는지 쉽게 알아볼 수 있다. 재산세는 County Tax Collector 담당.
 
재산세를 Impound 할 수 있는 압션도 있다. Impound는 재산세를 1년에 12번으로 나눠서 매달 융자 페이먼트에 포함시켜 은행으로 보내는 것이다. 은행의 에스크로는 그 돈을 모았다가 County Tax Collector로 보낸다.
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Special Assessment Tax (특별 산정세)
 
보통은 일년에 몇십불 정도의 적은 양으로, 정부의 특별 지출이나 학교등의 특별 기관들의 필요를 충당하기 위해 거두어 들인다. 위에서 설명한 재산세의 일부이다.
 
특별 산정세들은 재산세 고지서의 “Voted Indebtedness” 나 “Direct Assessments” 란에 명시되어 있고, 재산세가 기본 1%보다 조금 더 많은 이유다.
 
액수가 만만치 않은 “Mello-Roos” (멜로루즈) 또한 특별 산정세라고 할 수 있다.
 
1978년 제정된 Proposition 13 은 재산세를 한정해 놓았기 때문에, 그 문제를 극복하기 위해 1982년 Mello Roos Community Facilities Act가 통과됨. 이 법에 따르면, 지역 정부가 (city, county, special district, etc.), 하수도, 도로, 학교, 공원등의 공공기관/설비들을 건설/수리/유지하기 위해 재정이 필요할 경우, 특정한 절차에 따라, Mello Roos Community Facilities District를 형성한 후, 보통 Bond (채권)을 발행, 먼저 공사비들을 충당한 다음, 그 District 안에 사는 주택 소유주들이 그 채권의 이자와 원금을 갚아나가게 하는 것.
 
Mello Roos는 보통 일년 수백불에서 수천불까지 될 수 있으며, 채권이 발행된 시점에서 길게는 30-40년간 부과될 수 있음. Mello Roos는 새로 형성된 신흥 도시/마을에 많이 있는 편. 주택을 살때, 특히 신흥 도시라면, Mello Roos가 있는지 없는지 꼭 물어봐야 하고, 셀러와 리스팅 에이전트는 바이어에게 법적으로 꼭 알려주어야 함. Mello Roos는 재산세 고지서에 나오고, 보통 재산세와 함께 보내게 되어 있음.
 
Supplemental Property Tax (추가 재산세)
 
금년 7월 1일부터 내년 6월 30일에 해당하는 재산세는 금년 1월 1일날 이미 산정이 된다. 따라서 집의 소유권이 바뀌었을때, 새 집주인이 집을 산 날짜부터 내년 6월 30일까지에 대해서 내는 재산세는 전 주인이 내던 재산세가 된다.
 
그러므로 전주인이 내던 재산세와 새주인 내야 할 재산세가 차이가 있을 때 그 차액을 거두어들이기 위해서 County에서 보내는 고지서를 Supplemental Property Tax Bill 이라고 부른다.
 
만약 전주인이 내던 재산세가 $3000이고, 새주인이 내야할 재산세가 $6000이라면, 추가 재산세는 $3000.
 
에스크로가 1월 1일에서 5월 (6월이 아니라 5월 맞음) 31일 사이에 끝나면 두개의 추가 재산세 고지서가 날라온다. 하나는 에스크로가 끝난 날부터 6월 30일까지, 또 하나는 같은 해 7월 1일부터 내년 6월 30일까지를 커버하기 위한 것이다.
 
반면, 에스크로가 6월 1일에서 12월 31일 사이에 끝나면, 한개의 추가 재산세 고지서가 날라온다. 에스크로가 끝난 날부터 내년 6월 30일가지를 커버하기 위한 것이다.
 
추가 재산세 고지서는 에스크로가 끝나고 약 6주에서 6개월 사이에 보내준다.
 
추가 재산세, 예 #1
11월 5일 2012년에 에스크로가 끝난 경우: 2012년 12월 31일까지에 대한 재산세는 이미 에스크로를 통해서 Proration (셀러와 바이어가 각자 책임져야 되는 액수를 비율에 맞게 계산 하는것)되 County에 지불이 끝난 상태. 새집주인이 신경써야 하는 것은 2013년 1월 1일부터. 2013년 1월 1일 부터 6월 30일까지에 대한 재산세는 2013년 4월 10일까지 내면 됨. 이때 전 주인이 2012년 10월달에 받았을 재산세 고지서의 2nd Installment Stub를 받아놓으면 편리. 혹시 잊고 받지 못했다고 해도, County Tax Collector 에 연락해서 쉽게 해결할 수 있음. 2013년 7월 1일부터 2014년 6월 30일까지에 대한 재산세 고지서는 2013년 10월경에 받게 될 것이고, 1st installment는 2013년 12월 10일까지, 2nd installment는 2014년 4월 10일까지 내면 됨. 이런 경우 2012년 11월 5일부터 2013년 6월 30일까지를 커버하는 Supplemental Tax 고지서를 2012년 초반에 받게 될 것.
 
추가 재산세, 예 #2
 

3월 17일 2013년에 에스크로가 끝난 경우: 2013년 6월 30일까지에 대한 재산세는 이미 에스크로를 통해서 Proration 되 County에 지불이 끝난 상태. 새 집주인이 신경써야 하는 것은 2013년 7월 1일부터. 2013년 7월 1일부터 2014년 6월 30일일까지에 대한 재산세는 2013년 10월경에 받게 됨. 그럼 1st installment는 2013년 12월 10일까지, 2nd installment는 2014년 4월 10일까지 내면 됨. 이런 경우 Supplemental Tax 고지서를 두번 받게 되는데, 첫번째는 2013년 3월 17일부터 2013년 6월 30일까지를 커버하고, 두번째는 2013년 7월 1일부터 2014년 6월 30일까지를 커버함. 이 추가 고지서들은 2013년 여름이나 가을에 받게 될 것.
 
한가지 꼭 주의할 점은, Impound를 하는 경우, 즉 은행이 재산세를 대신 내 주는 경우 (물론 매달 주택 소유주에게서 받아.) 이 Supplemental Property Tax는 계산에 포함시키지 않는다는 사실이다. Impound하는 경우에도 추가 재산세만큼은 소유주가 직접 알아서 내야 한다.
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Capital Gain Tax Exclusion (양도 소득세 면제)
 
집 소유주가 직접 2년 이상을 살았을 경우, 집을 팔았을때 발생한 양도소득에 대해서, 혼자인 경우 $250,000, 부부인 경우 $500,000까지 양도 소득세를 면제 받을 수 있다.
 
1997년부터 적용되었고, 부동산 투자의 매력을 증폭시킨 획기적인 세법이다.
 
two-out-of-five-year ownership and occupancy test: 2년을 연속으로 그집에서 살았을 필요는 없고, 지난 5년중 살았던 기간이 모두 합쳐서 2년이상이면 자격이 된다. 집을 파는 시점에서 그 집에 살고 있지 않아도 된다. (집을 사서 1년을 직접 살고 2년은 렌트 주고 다시 1년을 살고 다시 1년을 렌트준후에 팔면 지난 5년간 2년을 내집으로 살았으므로 양도 소득세 면제 혜택을 적용 받을 수 있음.)
 
만약 독신으로 $300,000에 집을 사서 2년이상을 살고 $650,000 에 집을 팔았고, 집을 사고 파는 비용으로 총 $50,000이 들었다면, 양도 소득은 $300,000. 그럼 이중에서 $250,000을 뺀 $50,000에 대해서만 양도소득세를 내면 된다.
 
Capital Gain Tax (양도 소득세)는 집을 사서 1년안에 팔면 소득세 수준으로, 1년후에 팔면 약 0%-20% 사이가 된다. (좀 더 정확한 것은 꼭 CPA 와 상의, 영구적인 세법이 아님)
 
하지만 양도 소득세 면제 때문에, 실질적으로 왠만한 집들은 2년이 넘어서 팔면 양도소득세 안내도 된다.
 
만약 2년을 채우지 못하고 집을 파는 경우에도, 건강이나 직장 또는 이혼등의 불가피한 상황때문에 일정한 거리밖에 있는 집을 사서 이사하는 경우라면, 살았던 기간만큼의 비율대로 부분적인 면제를 받을 수 있다. (1년을 살았으면 $250,000이나 $500,000의 50%까지)
 
2009년부터는 내용이 좀 달라졌다. 
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Tax Deduction (세금 공제)
 
위의 양도 소득세 면제 헤택과 함께, 집소유주들에게 주어지는 가장 큰 세금 혜택.
 
내가 살고 있는 집에 한해서: 모기지 이자 와 재산세는 세금 공제 목록!
 
매달 내는 모기지 이자와 재산세가 $2000이고, Income Tax (소득세)를 수입의 약 20%를 낸다면, 약 $400정도의 절세 효과가 있다. 따라서 실질적으로 내는 집 Payment $400이 줄어드는 셈이다. (계산이 이렇게 단순하지는 않다. 좀 더 정확한 것은 꼭 CPA 와 상의!!!)
 
투자용 부동산은 모기지 이자와 재산세에 대한 세금 공제 이외에도 Operating Expense (유지비) 와 Depreciation (감가상각—Residential 은 27.5년, Commercial은 39년, 땅은 빼고 건물에만 적용)도 세금 공제 가능하다. 물론 Rental Income (임대 수입)은 수입으로 간주된다.
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Homeowner’s Exemption
 
집 소유주들에게 주어지는 세금 혜택 중의 하나.
 
자신이 직접 사는 집 (Principle Residence) 인 경우, Homeowner’s Exemption을 신청하면, 주택 산정가를 $7000 낮추어 준다. 그 결과로, 일년에 약 $70 정도의 절세 효과가 생긴다.
 
에스크로가 끝나면 몇주 안에 County Assessor’s Office에서 Homeowner’s Exemption 신청서를 보내 준다. 신청비는 없다.
 
일단 한번 신청해 놓으면, 매년 자동적으로 적용되다가, 집을 팔거나, 집을 렌트 주었을때 (이때는 직접 Assessor’s Office에 통보해야), Homeowner’s Exemption 혜택이 중지된다.
 
현재 내가 Homeowner’s Exemption을 받고 있는지 알고 싶으면, 재산세 고지서를 보거나, County Assessor’s Office 에 연락해보면 된다.
 
Proposition 60/90 (55세 이상)
 
Proposition 13에 의해 일단 집을 사면 재산세가 1년에 2%밖에 오르지 않기 때문에, 한 집에서 오래 살았을 수록 비교적 재산세를 적게 내는 혜택이 있다.
 
따라서, 오래 살았던 집을 팔고 이사를 가게 되면 재산세가 갑자기 늘어날 수 있다.
 
Proposition 60/90는 이러한 불이익을 막아주고 좀 더 자유로운 주택 매매 환경을 만들기 위해 통과된 법률이다.
 
Prop 60 : 55세 이상인 경우, 자신이 살 던 집 (Principle Residence)을 팔고, 판 집보다 가격이 같거나 낮은 (Equal or lesser value) 집을 사서 이사를 가는 경우, 전 집에 대해 내던 재산세를 그대로 낼 수 있음. 단 같은 County안에서 이사를 가야 이 혜택을 받을 수 있음. 현재 California의 모든 County에 적용 됨.
 
Prop 90 : Prop 60 보완법. 다른County로 이사를 가도 Prop 60의 혜택을 받을 수 있게 해주는 법. Prop 90에 참여하는 County (LA, Orange, San Diago County 등) 도 있고 참여하지 않는 County도 (San Bernardino, Riverside, Santa Barbara County 등) 있음. 만약 다른 County로 이사를 간다고 해도, 이사를 가는 County가 Prop 90에 참여하는 County면, Prop 60의 혜택을 받을 수 있음. 좀 더 자세한 내용은 여기에서.
 
Documentary Transfer Tax (부동산 양도세)
 
주택이 사고 팔릴때, County 정부에 내는 일종의 양도세.
 
주택 가격의 0.11% ($500,000의 집을 팔았을 경우, $550)이고, 에스크로에서 알아서 처리한다.
 
Assumed Financing은 Documentary Transfer Tax에서 제외된다.
 
관례적으로 셀러가 내지만, 새집을 살경우는 바이거가 부담하는 경우가 많다.
 
City Transfer Tax
 
주택이 사고 팔릴때, City 정부에 내는 일종의 양도세.
 
LA County는 City Transfer Tax 를 적용하는 도시가 5군에 있다.
 
Culver City $4.50/$1000, Los Angeles $4.50/$1000, Pomona $2.20/$1000
Redondo Beach $2.20/$1000, Santa Monica $3.00/$1000
 
LA 시에서 $500,000 에 집을 팔았다면,
 
Documentary Transfer Tax 는 약 $550, City Transfer Tax 는 약 $2250
합쳐서 $2800을 County와 City에 내야합니다.
 
관례적으로 셀러가 내지만, 새 집을 살 경우는 바이어가 부담하는 경우가 많다.

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주택매매계약 취소때는 양측이 서명해야 효력

 

부동산이나 사업체의 모든 거래는 매매 계약에 따라 이루어지기 때문에 일단 거래 당사자인 셀러와 바이어가 서로 합의하여 작성한 매매 계약서 (purchase agreement ) 에 서명을 하고 나면 그 이후부터 모든 계약 내용들은 법적인 구속력을 갖게 된다. 따라서 셀러와 바이어는 계약서에 서명하기 전에 매매 계약서의 조건과 내용들을 확실히 이해해야 하며 각별한 주의를 기울여야 한다. 에스크로를 오픈하고 나서 에스크로가 진행되는 도중에 또는 에스크로가 종결되기 전에 법적으로 계약을 취소시키기 위해서는 계약서와 에스크로 인스트럭션에 서명했던 셀러와 바이어 모두가 에스크로 취소 지시서 (cancellation instruction)에 서명해야만 한다. 에스크로를 오픈할 당시 바이어가 예치했던 계약금(Initial Deposit)은 취소 지시서 (cancellation instruction)에 의해 반환되거나 지불된다. 취소지시서에는 셀러와 바이어가 서로 합의한 반환금(refund) 손해 배상금 (liquidated damage) 에스크로 경비 및 기타 경비 (Escrow Cancellation fees and other expenses) 등 지불 내역이 기술됐지만 만일 셀러나 바이어 가운데 어느 한쪽이 이에 동의하지 않고 취소 제시서에 서명하지 않으면 에스크로는 취소되지 않는다. 그리고 예치된 계약금은 누구에게도 지불되거나 반환될 수 없으며 그 계약금은 에스크로 회사에서 계속 보관하게 된다. 에스크로는 셀러와 바이어가 합의한 사항만 이행해야 하는 법적인 의무가 있으므로 에스크로가 진행되는 과정에서 셀러와 바이어 사이에 의견이 서로 일치되지 않거나 합의되지 못한 사항이 발생하고 또 그런 사항들이 합의되거나 조정되지 않아 분쟁이 일어나게 되면 에스크로 회사는 바이어가 입금한 계약금을 법원에 공탁해야 하고 셀러와 바이어는 서로 간의 분쟁을 법원에서 해결해야 한다. 에스크로 회사는 이 문제에서 손을 떼게 되는 것이다. 바이어와 셀러가 부동산이나 사업체 매매를 위해 에스크로를 오픈하고 에스크로 지시서(Escrow Instruction)에 서명한 후 에스크로 도중 분쟁이 일어난 바이어와 셀러 양측이 계약을 취소하겠다고 구두상으로 합의하더라도 반드시 취소 지시서에 모두가 서명을 해야만 법적으로 계약 취소가 가능하다.

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