국 세법은 부동산 투자의 경우에만 1031 익스체인지(이하 1031)를 허용하기 때문에 다른 투자에 비해 보다 유리하게 재산을 늘일 수 있다. 1031은 양도 이득에 대한 세금을 연기 내지 면제 받을 수 있을 뿐만 아니라 재투자 건물에 대한 새로운 감가상각을 시작할 수 있어 부동산 임대 수입과 관련된 세금을 현저히 줄이는데 도움이 된다. A가 자신이 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031을 이용해 더 큰 부동산에 투자하기를 원할 때 생기는 혜택을 살펴보자. A는 15년 전 60만달러를 주고 아파트를 구입했는데 근래에 200만달러에 팔고 다시 500만달러의 아파트를 구입했다. 매각한 아파트에서 나온 200만달러를 다운하고 300만달러를 은행에서 융자받아 더 큰 건물을 구입한 것이다. 이 경우 1031 세법은 양도이득에 대한 세금을 연기해 준다. 그럼으로 A는 140만달러에 대한 세금을 내지 않고 재투자해 더 큰 부동산을 살 수 있는 것이다. 그리고 새 부동산에 동반되는 감가상각 경비도 상대적으로 커져 임대 수입에 대한 세금을 줄이는데 큰 도움이 된다. A가 15년 동안 소유했던 아파트의 경우 연간 공제가능한 감가상각 경비는 1만5000달러 정도였다. 이는 60만달러에서 땅가치 20만달러를 빼고 건물지분 40만달러를 현행 세법인 27.5년으로 나눈 것이다. A가 이 건물을 팔 때 임대 순수입은 10만달러였기 때문에 이 수입에서 감가상각 1만5000달러를 공제하고 8만5000달러에 대해서는 세금을 내야 했다. 임대 순수입은 전체 임대수입에서 재산세 보험 수리 비용 유틸리티 관리비 은행 융자 등 필요한 모든 경비를 지출한 후 순수입을 의미한다. 그런데 A가 500만달러에 재투자한 아파트에 대해서는 같은 순수입 10만 달러가 생겨도 감가상각 경비가 약 11만달러로 늘어나게 됨에 따라 세금을 낼 필요가 없어진다. 1031를 통해 재투자한 건물의 감가상각은 매각 건물의 Adjusted Basis(감가상각을 하지 않은 40만달러)에 재투자로 더욱 커진 건물 시가(200만달러 건물이 500만 달러 건물이 되었음으로 300만 달러)가 포함돼 340만달러에 대해 새로 시작할수 있다. 340만달러에서 40만달러를 감가상각이 되지않는 땅으로 간주하고 300만달러를 27.5년으로 나누면 매년 11만달러 정도 경비처리가 가능하다. 이는 순수입 10만달러를 공제하고도 남으며 남은 금액은 다른 부동산에서 생기는 수입을 상쇄할 수 있다. 잘 계획하면 사업상 수입이나 월급과도 상쇄할 수 있어 부동산을 오래동안 소유한 사람이나 세금을 많이 내는 사람들은 꼭 알아두어야 할 절세 방법이다. 만약 세금을 줄이기 위해 감가상각 경비를 더 많이 창출하고 싶을 경우에는 Cost Segregation이라는 방법을 활용하면 된다. Cost Segregation은 건물을 동산과 부동산으로 구분하는 방법이다. 현행 세법에서 동산은 5~15년 동안 감가상각이 가능하고 부동산은 27.5년에서 39년 사이다. 그럼으로 건물의 일부(보통 전체 시가의 20~30%)를 동산으로 구분할 수 있으면 더 많은 감가상각 창출이 가능하다
