지금 주택시장은 거의 미친 듯이 폭등하고, 멀티플 오퍼와 리스팅 가격보다 한참 높은 가격에 수락되는 오퍼와 여기에 론, 홈 인스팩션, 감정 등의 조건 해제를 어렵게 당겨서 오퍼를 제출해도 어이없이 집을 구매를 하지 못하는 사태가 벌어지고 있습니다. 작년 중반 이후 다른 커뮤니티 분들은 본인이 살 집이건 투자용이건 최적의 시기라는 것을 알고 주택구매에 발 빠르게 나서 적극 구매하였으나, 폭풍의 중간 단계에 들어간 이 시기에서야 우리는 이제 바쁘게 주택구매에 나서고 있습니다.
그러나 늦었다고 생각할 때가 가장 빠름 일 수도 있습니다. 지금이라도, 더 관심을 갖고 적극적으로 나서야 최고의 시기에 좋은 결과를 가져올 것입니다. 최근 고객분들이 궁금하여 자주 여쭈어보는 사항을 정리해보았습니다.
1. 주택 가격의 폭등 이유
잘 아시지만, 복잡한 지역을 벗어나 외곽으로 이사하려는 심리, 사상 최저의 모기지 금리, 모기지 구매 가이드라인이 낮아진 이유로 수요가 급등했습니다. 낮아진 금리 덕에, 월 2~300불 정도의 렌트를 내던 분들은 FHA 융자로 3.5% 이하의 다운으로 방 2~3짜리 콘도를 구매하는 방법을 강구하여 실행에 옮깁니다. 다른 큰 원인으로는 인플레이션을 대비해 유일하게 안정적으로 자산 가치를 떨어뜨리지 않고 유지하기 위한 수단으로 부동산을 구매하는 이유도 있습니다.
2. 모기지 연체 때문에 주택 가격이 폭락?
모기지 연체를 1년 이상하여, 1~3만 불의 연체가 있더라도 주택소유주는 몇십만 불의 에퀴티를 가지고 있고, 은행은 웬만해서 차압을 피하도록 도와줍니다. 연체금의 재융자 유도와 수입이 없어 힘들어지면 정상적으로 집을 매매해 연체를 갚고 다운사이징을 하거나 렌트로 옮겨 갈 것입니다. 여전히 주택은 수요를 못 채우고 계속 공급 부족 사태를 가져와 가격은 상승할 것입니다
3. 뒤틀린 실물 경제의 원인은?
그간 중산층 기준이던 6~7만 불 수입 계층은 머물러 있고, 10만 불 이상의 고임금자는 월등히 늘었습니다. 즉, 자영업자와 저 소득층은 고통에 어려움을 겪나, 중산층과, 증가된 저소득층의 10배 이상 수입이 되는 분들은 코로나 전후와는 재정적인 상황은 변동이 없고, 다수의 저소득층만 어려우니, 금액적으로는 전체 경제에 차지하는 부분을 많이 차지 않기 때문입니다. 최근에 생각보다 펜데믹으로 인한 경제에 미치는 영향이 생각보다 작다는 얘기가 점점 더 심각해지는 이러한 부의 편중 때문인 면도 있습니다.
4. 인플레이션은 어떤 형태로 올까?
과다하게 풀린 돈과 더 이상 기축통화가 아닌 달러 가치의 하락으로 이미 배럴당 60불을 넘어선 원유를 포함한 모든 원자재의 가격은 상승선으로 이루어지게 되고 이는, 생산업체의 원가 상승, 이에 따른 소비자가격 상승으로 이어져 펜데믹이 종결된 후에도 통화팽창으로 인한 물가 상승은 계속 지속될 것입니다. 물가 지수 역할을 하는 맥도널드의 햄버거 세트가 10년 전 5불에서 얼마 전까지 11불대, 이제는 15불대로 올라가는 것이 가장 좋은 예입니다. 그러나 이의 속도를 소비자인 우리가 눈치채지 못할 만큼 정부가 조정할 것입니다. 이러한 원인이 통화가치의 하락을 내다 본 분들이 유일하게 가치를 같이 유지할 부동산으로 몰리는 이유도 있습니다.
5. 금리가 2019년 수준으로 돌아가면?
모기지 금리가 원래 정부의 목표인 6.5%대로 올라가게 되면, 그동안 말씀 드린 대로 이자가 2.5% 선에서 $2천 불인 월 모기지가 $4천 불로 2배 이상이 늘게 되고, 같은 월 모기지 금액으로 50% 낮은 가격의 주택을 살수 밖에 없는 주택 구매 가능지수가 형편없어지게 됩니다. 이러한 이유가 다른 커뮤니티 분들이 서둘러 투자용이건 거주할 집이건 급하게 구매하는 이유로 보면 됩니다.
6. 밀레니얼 세대들은 어떻게 해야 하나?
요즘 밀레니얼 세대 이상 연세 드신 분들의 문의가 많습니다. 이제는 더 이상 혼자 혹은 부부가 큰집을 머리에 이고 살 수 있는 한도가 왔기 때문입니다. 고전적으로 60세가 넘으면 타의로 집을 한번정도 갈아타면 되나, 이제는 20-30년을 더 살아야하므로 계획에 의하여 움직여야 합니다.
각 분들마다 상황이 틀리나, 공통적인 것은 수명의 연장으로 수입이 더 필요하다는 것입니다. 이제는 전과 달리 선물과 금, 주식이 경제와 상관없이 돌아가고, 유일하게 부동산만이 적은 변동성을 가지고 착실하게 수입을 가져다주니 좋은 이 시기에 장기계획을 실천에 옮기시기 바랍니다.
7. 40-50대 전후의 분들은 어떻게 해야 하나?
간단합니다, 앞으로 돌아올 생애에 이러한 금리를 경험하기는 불가능하다고 생각합니다, 현재 거주하고 싶어 하는 100만 불짜리 집을 20% 다운에 2.5% 정도의 금리로 월 불입금 3,160불로 구매하신 현명하신분과 3년 뒤에 이자가 5%로 오른다면 같은 불입금 3,160불의 금액을 가지고는 50만 불짜리 집을 살 수 있고 여기에 인플레이션을 감안하면 나의 자산은 형편없는 가치를 가지고 있게 됩니다, 가족이 늘어나고, 수입이 늘어 집을 확장하건 첫 주택을 장만하건 무리가 가지 않는 범위에서 무조건 주택을 구매하시기를 권해드립니다. 지금 구매한 자산은 은퇴 후 완벽한 노후대책으로 보상을 받으실 것입니다.
8. 경쟁의 시기에 오퍼를 넣고 이기는 방법은?
요즈음 오퍼를 넣고 받다 보면 금융대란 직후 숏세일이 전체 거래의 95% 넘을 때와 비슷한 양상을 보입니다. 오퍼금액은 바이어가 낼 수 있는 적절히 높은 금액을 제시해야 할 것이며, 금액이 비슷하면 조금이라도 차이를 내야 이기므로 조건해지의 기한 일자를 당기거나 하여 차별화하거나 심하면 융자 조건 해지가 없는 조건이나 플러튼 같이 No deposit refund 같은 어려운 조건을 제시하기도 한다고 합니다. 자세한내용은 Kennycho.com의 Search에서 “오퍼”라고 search하면 경쟁력이 있는 오퍼를 쓰는 자세한 정보가 나옵니다.
끝으로, 커머셜과 아파트 등 투자용 시장은 거주용 주택과 달리 걱정이 많이 되기는 합니다만, 그러나 이 분야는 기본거주의 수단이 아니고 투자의 대상이고, 현금보유율을 이용하여 다른 각도로 살길을 분명히 찾을 것입니다. 이제 모기지금리가 서서히 오르기 시작합니다, 정부에서 금리를 안 올리겠다는 것은 올려야하는데 못 올리고 있다는 말과 같습니다. 최고의 짧은 기회를 놓치지 마시고 늦었다고 생각할 때 즉시 움직이시는 것이 가장 현명한 방법일 것입니다.<*>
