요즈음 에이전트끼리 얘기를 나누다 보면 아무래도 부동산 시장이 미친 것 같다고 얘기합니다. 첫 번째 원인은 절대 부족한 주택 재고에 있지만, 저금리로 인한 주택구매 수요 증가, 어느 정도 포화상태에 이른 주식시장의 자금이 부동산으로 유입, 그동안 집을 구매할 필요가 없다던 30~40대 층이 코로나로 인해 주택을 보는 각도가 바뀌면서 급격히 주택을 구매하는 방향으로 선회, 자녀의 증가와 재택근무, 특히 코로나로 인한 삶의 기준 변화로 주택구매수요 급증이 원인이라고 생각합니다. 요즈음 많이 문의하시는 시장 상황에 대하여 이번 달에는 통계적 Approach로 원인과 대책을 설명해 드리겠습니다.
▲ 전반적인 주택시장의 움직임
에이전트 전용 웹사이트 현황에는 Zillow와 같은 부동산 웹사이트에서는 볼 수 없는 몇 가지 중요한 정보가 포함되는데, 그중 하나가 증권 게시판에 화살표로 주식가격이 오르고 내림을 표시하는 방식과 같은 상승/하락 화살표입니다. 오늘 역시, 대부분의 리스팅 정보가 Green칼라의 상승 화살표입니다. 또한, 일간 혹은 일주일간의 매매 정보를 자세히 그래프로 표시하여 주는데, 5월 셋째 주의 밸리와 산타클라리타의 단독주택과 콘도의 거래현황은 총 968채로 2020년의 같은 기간의 195채보다 5배가 많고, 코로나 사태 전의 2019년의 345채의 2.8배 정도로 시장이 엄청나게 빠르게 움직이는 것을 알 수 있습니다. 이 기간 새로 나온 매물은 514채이나 팔린 매물은 968채로 남아있던 재고도 싹슬이 했다고 볼 수 있습니다.
이런 경우 나타나는 현상은 매물의 위치와 컨디션에 별 영향을 받지 않고 거래가격이 비슷비슷하게 형성된다는 점입니다. 투자하시는 분들에게“위치나 컨디션이 별로 좋지 않더라도, 방이 많고 거주 면적이 넓은 것을 10~20% 싸게 샀다가 공급이 부족한 사이클이 돌아올 때 좋은 가격에 매매하여 다른 저평가 지역에 재투자 한다면, 동적인 투자보다는 월등히 많은 회수를 할 것”이라고 말씀드린 사항에 해당하는 사이클이 돌아온 것 같습니다.
▲ 최근거래한 주택의 상상을 초월한 가격 마무리
최근에 에스크로에 들어간 3개의 거래를 도와드리며 정말 놀라고, 과도한 경쟁의 거래를 경험하였습니다. 밸리 북부의 방 3개짜리 타운하우스를 55만에 내놓아 57만에 ASIS로 매매 종결하였습니다. 방2개짜리 타운하우스를 44만에 시장에 내놓았으나, 최고 50만에, ASIS, No Appraisal, 홈인스팩션 10일 이내 마감을 조건으로 16개의 오퍼를 받아 48만에 에스크로 들어갔습니다. 포터랜치의 139만에 내놓은 주택은 148만에 역시 ASIS로 에스크로에 들어갔습니다. 에이전트끼리 대화를 해보면 대개 Over Price는 당연하고, ASIS, No Appraisal 해야 겨우 계약을 성사 시킬 수 있다고 합니다. 에이전트 입장에서도 95%이상이 숏 세일이었던 금융사태 때보다도 더 혼란스러운 심히 당황스러운 상황입니다.
▲ 시장에 내놓은 주택가격의 상향 조정
보통 주택을 시장에 내놓으면 너무 비싸게 내놓아 가격을 하향 조정하게 되는 것이 흐름입니다. 그러나 지난주에는 968채의 거래량 중 151채의 주택 리스팅이 가격을 상향 조정하여 다시 시장에 내놓았습니다. 약 15%의 리스팅이 시장에 내놓은 후 가격을 재상향 조정하였습니다.
▲ 밸리와 산타클라리타 시장현황 비교
지난 일 주간 거래량으로 비교하면 두 지역 거래된 총 968채 중 75%인 726채가 밸리에서 거래되었습니다. 부동산 가격 상승의 흐름은 LA에서 밸리 남쪽의 고가 지역과 밸리의 중앙지역을 통과하여 포터랜치, 스티븐슨 렌치, 발렌시아를 거쳐 케년칸트리를 통해 팜데일로 올라갑니다. 전반적인 가격의 상승은 작년에 이미 이러한 경로를 통과하여 가격이 상승하여, 이미 팜데일은 코로나 전의 가격과 비교해 30~40% 상승, 산타클라리타는 5~7%정도 상승 폭에 역시 가격이 보합세입니다. 그러나 밸리는 올해부터 다시 천정부지로 하루하루 다르게 급상승하고 있습니다.
▲ 눈깜짝할사이에 팔리는 주택
지난 한 달간의 매물이 시장에 머무는 기간인 DOM(Days on market)을 분석해보았습니다. 놀랍게도 총거래량 1232채 중 DOM이 0일인 거래가 114채입니다. 이것은 Coming soon기간중 이미 오퍼를 받아 리스트가 Active로 변경되고 당일에 오퍼를 마감하여 에스크로 들어갔다는 얘기입니다. 또한, 284채가 3일 만에, 거래량의 73%인 831채가 7일 이내에 에스크로에 들어갔습니다. 예전처럼 여유있게 집을 보고 의논하고 론 승인받고 하다가는 시기를 놓쳐 오퍼를 접수도 못하는 상황입니다. 리스팅 받아 Coming soon 기간에 집도 안 보고 오퍼를 넣겠다고 연락하던 바이어분들이 왜 그랬는지를 이제야 이해가 갑니다.
▲ 이 시장에 어떻게 대처 하나요?
바이어분들은 분명한 것은 금리가 위에 열거한 고통을 감내해야 할 정도로 좋으니, 은행과 연락하여 융자 승인서를 미리 받기, 가능하면 DU를 받기, 다운페이먼트 증빙서류 등을 미리 준비, 상대의 패를 읽고 이길 수 있는 오퍼를 내야 하므로 매물을 분석하여 감정, 융자, 인스팩션 등의 조건 해제를 최대한 완화하는 것이 중요합니다. 특히, 에이전트가 발이 넓어 상대 에이전트를 잘 알면 오퍼를 넣는 정보를 조금이라도 얻을 수 있으니, 리스팅 에이전트를 접촉하여 최대한 이길 수 있는 오퍼를 넣어야 합니다. 40대 이하 젊은 분들은 능력의 10%~15% 정도의 Leverage는 2~3년 고생하면 되니 가릴 것 없이 무조건 주택을 구매하고, 중년층 이상은 대개 지금 집을 팔고 집을 넓혀 가시는 것이니 역시 Leverage를 이용하고 현 주택을 몇 주정도 Rent back을 받더라도 에스크로에 들어간 후에 이길 수 있는 오퍼를 넣어야 할 것 입니다. 내 집 팔리면 네 집 살게 하는 오퍼는 당연히 검토 대상에서 제외될 것입니다. 요즈음은 거의 35일 내에 크로징이되니, 가능하다면 잠시 머물 주택을 미리 준비하시면, 동시 진행을 해도 마음이 편할 것입니다. 셀러분들 역시 재투자 혹은 Resizing 등을 거래량이 활발하고 최저금리인 이 시기에 발 빠르게 움직이는 것이 필요합니다.
잊지 마십시오! 주택은 자산의 투자 방법 중 가장 변동성이 적고 인플레이션을 앞서는 유일한 자산 증식 수단입니다.<*>
