내 집 매매 가격산정은 어떻게 하나요?
주택의 가격은 세 가지 종류가 있습니다, 첫째는 해당 카운티에서 재산세의 산정을 위한 과세기준 금액이고, 둘째는 공인 감정사의 감정에 의한 감정가격, 셋째는, 보통 우리가 얘기하는 매매거래가격(Market Value)의 세가지가 있습니다. 각각의 가격은 보통 큰 차이가 나지 않으나, 주택의 가격이 급격히 오르거나, 내리는 경우에는 상당한 차이가 날 수도 있습니다. 오래 기간 집을 보유 하신 분은 Proposition13에 의하여 재산세가 일년에 전년기준가격의 2%씩만 오르다, 소유권이 바뀌거나, 신축을 하였을 경우 현 시세로 재평가되어 재산세를 부과합니다. 이러한 혜택은, 오랜 기간 거주하신 분들에게 적잖은 금액의 재산세를 절감하는 혜택을 드립니다. 과세기준 금액과 감정가격은 시장의 현 매매 가격을 기준으로 산출됩니다. 큰 폭으로 주택가격이 단기간에 변화되면, 과세기준 가격과 감정가격은 시간 차에 의하여 현 시장 가격보다 높거나 낮을 수도 있습니다.
과세기준 가격은 거의 시장거래가격을 기준으로 산출되고, 오류 부과가 되었을 경우 역시, 시장거래가격의 통계에 의하여 정정하므로, 별도의 설명을 드리지 않고, 이번 달에는 우선 리스팅 가격의 산정에 대하여 말씀 드리고 감정가격의 산출에 대한 설명은 다음달에 하겠습니다.
셀러가 혼동하는 부분
주택을 리스팅하기 전에 전문 에이전트들은 주변에 리스팅 된 다른 매물들의 가격과 과거에 팔린 가격들을 조사합니다. 이는 매물을 적절한 가격과 시기에 매매를 성사시키기 위한 사전 조사입니다. 당연하지만, 대부분 셀러들은 내가 소유한 집은 다른집과는 달리 좋은 집이라고 생각하시며, 다음과 같은 말씀을 하십니다,
내 집은 내가 가장 아끼던 집이니, 싸게 팔 수 없어요-매년 정기적 점검과 지속적인 수리를 하셨는지요? 그렇지 않으시다면, 밀린 수리에 들어가는 비용을 감안하여 가격을 조정하셔야 합니다.
저쪽 집은 우리 집보다 작은 데 비싸게 팔렸어요-그 집만큼 업그레이드를 하셨는지 잘 비교해 보십시요.
업그레이드를 안 했어도 나는 내 집살 때, 정원이 예뻐서, 거실이 넓어서 비싸도 샀으니 비싸게 팔아야 합니다- 일부 바이어만이 개성적인 업그레이드나 개선의 가치를 인정합니다. 그런 분들을 만날 때까지 시간이 걸리고, 좋은 가격을 제시 받기도 어렵습니다..
임자가 있습니다 오래 걸려도 그런 분 만나서 제 가격을 받아야 합니다- 사실은 시가보다 훨씬 비싼 가격을 말씀하십니다, 아무리 바이어에게 내집이 좋다고 설명을 해도, 적절한 가격보다 높게 시장에 내놓으면 매매의 적절한 시기도 놓치고, 서두름에 약점만 잡혀 불리한 계약조건은 물론 시장가격보다 낮게 거래될 수도있습니다.
리스팅가격의 산출
리스팅 가격 산정은 만만치 않은 노하우입니다 지역에 대하여 잘아는 에이전트는 정확히 적절한 가격을 산출합니다. 골목과 지역과 모든 환경을 꿰차고 있으니 그럴 수 있을 것입니다. 평균적인 주택의 기준은, 적절한 이웃에, 괜찮은 학군에 속하고, 대로에서 약간 떨어진 골목에 잘 들어앉아있고, 깔끔하게 잘 정비된 집이 평균적인 주택이라 볼 수 있습니다, 그러나 가격에서 감해지는 요소는 대지가 코너인 집, 집이 길에 양면으로 접해 안전도 문제지만, 넓은 앞마당의 잔디의 관리가 만만치 않습니다, 대로에 위치한집, 도로보다 대지가 낮은 집, 관리를 안 한 집, 학군이 안 좋은 집, 이웃에 훤히 들어나는 집, 치안이 안 좋은 지역 등 입니다. 가격이 잘 산정되는 요인은, 위의 반대되는 사항에 추가하여, 막다른 골목의 주택,부엌과 화장실의 업그레이드, 나무마루, View, Sky light, Patio등의 조건을 갖춘 주택 일것입니다 . 적절한 가격 산정을 위해서는 현재 시장에 나와있는 유사한 매물들과 비교해서 자신의 매물이 갖고 있는 장점과 단점 및 현 시장의 추세를 비교분석하여 산정하여야 합니다.
시장에 매물이 많을 때 리스팅 가격산정
수요와 공급의 원칙 역시 부동산 시장에서도 예외는 아닙니다. 수요가 많으면 가격이 낮게 형성되고 매물이 없으면 가격이 높게 형성될 것 입니다. 이때는 현재 주변에 나와 있는 경쟁 매물을 에이전트와 의논하여 잘 분석하여 경쟁 매물보다 빨리 팔리려면 시가보다 약간 낮게 리스팅 할 지를 결정해야 합니다. 비싸게 내놓으면 다른 매물이 잘 팔리도록 하는 가격비교의 대상 매물이 되어 장기간 시장에 정체됩니다.
시장가격보다 약간 낮은 리스팅 가격이 유리한 매매
보통, 가격을 낮추어 내놓으면, 자신의 소유 주택에 대한 과소평가로 불쾌할 수도 있고, 낮은 가격에 팔린다고 생각할 수도 있으나, 반대로, 멀티를 오퍼에 의한 경쟁유발로 매매 가격을 다소 높일 수 있는 기회가 있습니다. 반면에 리스팅 가격을 너무 높게 책정하면 칼자루가 바이어에게 넘어가고, 실제로 관심이 있는 바이어가 높은 가격에 오퍼 넣을 마음이 없게 되어 기회를 상실하게 됩니다.
너무 높은 가격의 리스팅가격
일부 셀러 분들은 처음에 높은 가격으로 리스팅후 바이어의 반응을 본 후 가격을 조정하자고 하는 경우가 있습니다. 보통, 시장에 내놓은후 가장 중요한 시기인 2-3주내에 ,매매가 성사가 안되면 무언가 바이어들로부터 관심받지 못하는 이유가 있을 것입니다. 제일 많은 이유가 높은 가격이고, 주택의 결점으로 인하거나, 시장에 매물이 너무 많은 경우일 것 입니다. 다른 사항은 전문에이전트와 의논하여 해결하면되나, 높은 가격문제는 그렇지 않습니다. 시간이 지난 후에 가격을 낮춰도,이미, 구매자들이 더 이상 관심을 갖지 않는 매물이 됩니다. 마지막에는 사정이 급해져서 낮은 가격에 매매하게 되거나, 불리한 계약조건을 받아 들여야 하는 결과를 초래합니다. 관심만 있다면 바이어들이 일단 오퍼는 내보지 않겠냐는 기대를 가질 수 있지만, 다른 더 좋은 가격과 좋은 조건의 매물이 있는데, 왜, 비싸고 조건이 까다로운 매물에 오퍼를 내겠습니까?. 들어오는 오퍼는 조건이 좋지 않아 높게 오퍼를 써넣는 FHA나 낮은 다운페이먼트, Closing cost를 요구하는 등 자격이 떨어지는 바이어의 오퍼 만 들어올 뿐일 것입니다.
매매의 성공여부는냉정한 리스팅가격의 산정에 있다고 보아도 과언이 아닙니다. 요즈음은, 모든 정보가 인터넷으로 개방되어 바이어는 매일같이 인터넷에 올라온 주택 매물을 검토하고, 구매대상 주택을 선정하게 되는데, 에이전트나 잠재 바이어들이 가장 관심을 갖는 시점인 리스팅 초기에 관심 있는 매물의 가격이 시장가격보다 높게 리스팅되어 있다면 에이전트이건 바이어건 일단은 본인의 관심목록에서 제외시키게 됩니다. 이러한 매물들은 Appointment only 로 주택을 마음대로 볼 수 없는 매물과 함께 인기 없는 매물로 전락하게 됩니다. 자신의 매물을 경쟁 매물들 보다 조금이라도 빨리 적절한 가격에 매매를 성사시키고 싶다면, 전문가와 상의하여 적절한 가격에 내놓아 유리한 조건에서 딜을 하고 원하는 적절한 가격과 시기에 매매를 성사시키는 것이 제일 좋은 방법일 것입니다. 확실한 것은, 셀러가 아무리 설명을 하고 목청을 높여도 최종 주택의 매매 가격은 구매하는 바이어들이 제출하는 오퍼에 의하여 결정된다는 점입니다.
